贵州三穗县御景商业街营销推广策划报告.doc

【御景商业街】营销推广策划报告2008年7月目录：第一部分 市场研析 市场状况分析 三穗商业产品力分析 本项目区域商业分析 竞争楼盘分析第二部分 项目营销策略 项目概况总体策略策略导向项目定位营销策略细化推盘时机推售原则正式推盘必备条件销售手段价格策略定价原则分阶段销售计划付款方式建议第三部分 项目推广策略 推广策略导向广告推广主题宣传包装建议形象包装销售中心包装广告推广思路SP策略第四部分 广告推广计划 一、背景导入二、受众分析三、推广定位四、媒体策略五、分阶段广告计划第一部分 市 场 研 析一、 市场状况分析(一) 宏观状况分析自2007年上半年，三穗县城区房地产商品受大环境影响下开始逐步上扬，呈现供销均衡的市场态势，但受地域及区域政策政策约束市场化程度不高，市场主体略显幼稚，消费心理有待进一步激发。各种市场数据表明，三穗房地产业正处于稳定发展阶段，房地产业日趋成为三穗经济新的增长点。2008年三穗房地产产品市场特征1、 宏观经济/政策形势虽不明朗，但短期内不会本地市场造成直接影响。受国家宏观政策调整，房地产市场前景不明朗，但对于处于刚进入发展期的三穗房地产，短期内影响并不大。2、 项目发展商更趋专业化.市场化。发展商开始从专业与市场角度进行项目市场定位、产品设计，注重产品的个性与竞争力，更加重视营销策划，或加强自身的营销策划实力，或寻求适合自己的营销代理公司，已经开始注重“全程营销策划”，使得开发减少许多盲目性。 3、 老城区成熟的商业氛围/混乱的业态老城区虽然商品业态组织搭配混乱、区域内配套设施陈旧/缺乏，但多年商业经营的沉淀形成的成熟氛围足以弥补这方面的劣势。（因此本项目（良好的配套环境及合理的业态布局）整合区域资源的难度将大幅度降低，市场前景看好。） 4、 三穗居民物业管理要求提高随着消费都居住理念的更新以及向周边地区中心城市的影响，消费者对物业管理服务提出了更多要求。（二）三穗商业产品力分析目前三穗县城区主要房开产品主要集中在新城区板块。依赖于新城区逐渐成熟人文氛围和良好的市政配套设施；清一色的商住产品，在不考虑业态搭配和住宅舒适度的情况下以单一型的建筑模式面向自然化的市场，仅仅依靠地块良好的地理优势展开项目产品，忽略了产品本身的依托作用。（1）规划设计三穗房地产开发起步较晚，在产品规划设计上，许多开发商虽聘请专业的规划设计公司，纷纷推出“规划设计”卖点。但也应看到一些开发商在规划设计方面走入了一些误区。误区一：不顾市场服务需求与实际使用需要，只求最大化挖到商业门面，忽略了停车、休憩、商务活动等环境及设施的配备与建造。误区二：在狠挖商业价值的同时忽略了产品人居环境的打造（配套/景观方面的配置/营造，配套设施/管理缺乏如：产品内景观打造基本空白/后期物业管理质量低下等、户型组合缺乏实用性/科学性）误区三：一味的依赖初级市场消费习惯（农贸市场）消化产品，没有想过激发/引导新的消费理念，更没有从全局的角度来打造产品/提升市场。误区四： 盲目的套用其他城市项目产品的市场运作经验，缺乏因地制宜的策略。（2）营销策划房地产市场进入“零售时代”的另一标志就是营销力度的加强。楼盘的营销力度也是决定价格差别的重要因素，成功的营销策略衍生出声望价格，声望价格是产品定位、品牌形象塑造、营销策划等一系列成功手段的长期积淀。现今三穗房地产市场整体的营销策划水平还不高，虽然趋于营销的理性化及产品本身素质的挖掘，但是提炼主题及意境烘托等辅助手段匮乏，包装手法单调，缺乏创新。误区一：功利性太突出，一味强调“增值潜力”/“尊贵身份”误区二：缺乏激发/引导市场的新颖宣传手段，针对性单一（三）本项目区域商业分析本案位于三穗县城区林园路与新穗街交叉路口（邛水河边），位于三穗县老城区。老城区原三穗中心商业区，居 住人口占三穗县城区总人口的50%，但面积却不及新城区的一半。区域内商业业态搭配/组织混乱，但多年商业沉淀/区域内稳定市场消费力/成熟的商业氛围是新城区无法比拟的。另外从城市规划布局上看，本项目处于新/老城区结合部，有着成为城镇商业地标产品的天然条件。就目前三穗楼盘产品，绝大多数以飘忽的价格增值及虚拟的尊贵身份作为产品卖点，单一的产品结构+这种务虚的卖点已不在被三穗消费者所接受。因此，我司认为：本案可以充分利用老城区成熟商务氛围的特点，提高物业品质，建立高层次的物业形式，在三穗房地产市场建立标志性的、领先的物业品牌形象。建议在产品中设置一些人文、艺术方面的装饰摆设，增加商业交流、商业服务气息较浓厚的共享空间，籍此提高整个的物业档次。同时重视产品内产业组合，营造中心概念，整合区域内商业资源的同时，将打造三穗核心商业中心的决心展现在广大消费者的面前。（四）竞争楼盘分析（1） 金穗新城开发商：广西绿景 地段：三穗县城新穗路新电影院旁；电话：4529989项目基本情况：占地：67710平方米 建筑面积:99600平方米 绿地率:41%多层住宅销售起价:起986元/平方米 均价1158元/平方米 最高1358元/平方米联排别墅面积288.75平方米销售金额48万元每套付款方式及优惠活动：1、一次性付款9.5折， 2、按揭付款9.6折，3、分期付款无优惠，4、抽奖活动按揭办理银行：农行户型:四室两厅一厨双卫，三室两厅一厨一卫，110150平方米为主要户型配套设施：和平广场、风雨桥、佳惠超市、八弓镇政府、地税局、金穗宾馆、黄都大饭店交付标准：水、电、电视入户、宽带入户、毛坯房广告媒介：电视飞字、过街横副、楼书、DM单页主导广告语：居住看环境，升值看潜力（2） 水岸龙庭开发商：贵州广建房开公司 地段：三穗县城林园东路边 电话：4523788项目基本情况：电梯住宅销售起价:起1380元/平方米 均价1500元/平方米 商铺销售价格：未销售付款方式及优惠活动：1、次性付款9。5折， 2、按揭付款9。6/7折，3、分期付款无优惠按揭办理银行：户型:四室两厅一厨双卫，三室两厅一厨双卫，三室两厅一厨一卫，两室两厅一厨一卫，90150平方米配套设施：农业银行、三穗宾馆 交付标准：水、电、电视入户、宽带入户、毛坯房广告媒介：电视飞字、楼书、DM单页、墙体喷绘主导广告语：邛水河畔，王者之家（3） 米兰商业广场开发商：民建房开公司 代理商： 贵阳黄禾房地产经纪公司地段：三穗县城林园东路边 电话：4523815项目基本情况：占地：26895.77 平方米 建筑面积: 53045.5 平方米 容积率: 1.97销售起价:未订价格（认筹阶段：住房5000元/商铺20000元）配套设施：农业银行、三穗宾馆、建昌购物广场、步行街交付标准：水、电、电视入户、宽带入户、毛坯房广告媒介：电视飞字、楼书、DM单页,售楼车主打广告语：米兰新天地，缔造好生意（4） 中兴家园地段：三穗县城公园南路 电话：4521818项目基本情况：多层住宅销售起价:起988/平方米 均价1280元/平方米 商铺价格4000-8000元/平方米 二层700平方米商业面积 付款方式及优惠活动：1、一次性付款9.5折，2、按揭付款9.6折户型: 四室两厅一厨双卫，三室两厅一厨双卫，三室两厅一厨一卫，两室两厅一厨一卫， 80-180平方米配套设施：检察院、招商局、菜场、成熟商圈交付标准：水、电、电视入户、宽带入户、毛坯房广告媒介：楼书、DM单页、墙体主导广告语： 中正兴盛、居家之园三穗中兴家园，演绎精彩人生（5） 时代锦苑开发商：重庆建昌 地段：三穗县城府政西路 电话：4523288项目基本情况：多层住宅销售起价:起1120平方米 至1358元/平方米 商铺价格11000-13000元/平方米付款方式及优惠活动：1、一次性付款9.5折，2、按揭付款9.6折，3、分期户型: 四室两厅一厨双卫，三室两厅一厨双卫，三室两厅一厨一卫，两室两厅一厨一卫 配套设施：福佳乐超市，农贸市场，机关幼儿园，二中、一小，广场，嗨吧交付标准：水、电、电视入户、宽带入户、毛坯房广告媒介：楼书、DM单页、电视飞字幕（6） 蓝天家苑开发商： 天柱蓝天房开公司 地段：三穗县城八弓镇老车站 电话：4522900项目基本情况：多层住宅销售起价:起968/平方米 至1380元/平方米 付款方式及优惠活动：1、一次性付款9.5折，2、按揭付款9.6折，3、五千元抽奖活动户型:三室两厅一厨双卫，三室两厅一厨一卫，两室两厅一厨一卫， 110平方米左右配套设施：小车站，云睿高中，城关三小交付标准：水、电、电视入户、毛坯房广告媒介：楼书、DM单页、墙体（7） 富民广场开发商：凯里新世纪房开公司 地段：三穗富民路 电话：4529188项目基本情况：多层住宅销售起价:1280-1380元/平方米商铺价格11800-13800元/平方米付款方式及优惠活动：1、一次性付款9.5折，2、按揭付款9.6折户型:三室两厅一厨双卫，三室两厅一厨一卫，两室两厅一厨一卫， 80-150平方米配套设施：好优多超市，菜场，建行，农行，人行，人保，妇幼医院交付标准：水、电、电视入户、毛坯房广告媒介：墙体小结：在确定本项目的类比项目和竞争对手时，以满足如下三条标准作为判断的依据：l 地理位置上距离本项目较近l 物业类型、产品形态类似l 对本项目有可能构成竞争根据这一原则，对目前三穗县城区主要楼盘进行分析比较富民广场、时代锦苑、中兴家园、金穗新城（1） 以上四个项目均在三穗新城区板块，除金穗新城外，其余产品更是位于目前三穗县城区最繁华的商业圈，加之是未来城区发展的主要方向，所以我项目产品在地理位置上无直接优势。（2） 其住房售价在1100-1300元/平方米，商业部分4000-13000元/平方米（临街部分10000元起/平方米，内部3000元-5000元/平方米）（3） 在营销过程中，以上项目产品均突出商业部分升值潜力作为市场诉求点 （4） 住宅部分外立面风格单一缺乏个性，同时在景观营造方面缺乏具体展示点（金穗新城虽然在景观营造上有所新意，但短期内形成直接竞争的可能性不大）注意点：（1） 我项目作为老城区板块唯一具备能与新城区诸多项目竞争的产品，相比之下也是目前三穗县城区内唯一存在“未真正面市前”神秘感的产品，同时有着老牌城镇中心的各种市场优势支撑（商业氛围/消费力等）（2） 现今三穗几大项目中兴家园/富民广场/时代锦苑已进入营销中期且其产品定位依附于目前三穗中心商业圈，其市场号召力是现实摆在消费者眼前的。（3） 同样作为“临河而居”的产品，金穗新城也意识到景观营造对于产品价值实现/提升的重要意义，顾在整个营销宣传过程中反复穿插其广场/风雨桥等景观的环境优势。所以如何在营销过程中突出展示我产品自然环境及人造景观上的优势又能良性规避现实产品对我们的影响，将又是一个需要解决的问题。景观营造能否达到预期效果是决定我项目能否成功的关键性因素。第二部分 项目营销策略 一、 项目概况名称：【御景商业街】发展商：黔东南州众诚房地产开发有限责任公司地址：原三穗县老车站总用地面积（）9280总建筑面积（）39244.86容积率3.7绿地率20%建筑密度53%商业建筑面积（）10808住宅建筑面积（）23340.35总停车位（个）58总户数（户）192二、 项目市场策略1、市场营销导向随着三穗经济的发展，新城区的迅速崛起，老城区因落后的配套设施及杂乱的居住环境逐渐淡出市场消费者/投资者的视野；新兴城镇板块中，迅速出现了许多商住产品：中兴家园、富民广场、时代锦苑、金穗新城等。此外还有最靠近本案的水岸龙庭、米兰商业广场等项目产品。目前已开盘的项目产品势必将对本案造成相当的竞争压力，分流一部分的目标客源，并对本案形成价格打压或某一单项优势的直面攻击态势，使本案较难在市场上树立典范的产品形象。同时靠近本项目的项目产品也会造成部分目标客群的持币观望心态，从而对本案的销售的推进造成一定影响。但是，基于本案地标性的区位优势，成熟的商业氛围、老牌城镇中心的向心力，以及准确的市场定位(三穗首座概念SHOPPINGMALL)等多项均好性因素，且由于三穗现有的城市商业设施基本属于传统的商业业态，缺乏集购物、休闲、娱乐、餐饮、商务等功能于一体的“一站式”消费的综合性购物中心的商业业态，本项目正好填充城市商业发展的空白，既能发挥本项目规模大的竞争优势，又能通过科学组合各种服务功能，满足消费者各种消费需求，发挥本项目服务功能全的竞争优势。因此，本案前期准备阶段与初期强推期阶段(以下简称首期)的市场推广的成败将是本案地标形象的树立及整体物业销售成功的关键。则以首期的推广而言，其应达成两个目标：其一：迅速提高本案市场知名度并初步树立良好的物业形象。为以后各期的渐续推广做好铺垫。其二，即完成首期物业销售目标。而目标之中，“其一”完成得好，则“其二”自然达成。2、项目定位（见附件：【御景商业街】项目定位报告）三、营销策略细化1、推盘时机项目成功销售的关键，除取决于项目本身的规划包装之外，选择销售时机亦是一个非常重要的因素，项目在天时、地利、人和三者相结合的有利条件下推向市场，必能取得良好的成绩。基于本案的A区工程改造预计2008年12月主体完工，因此建议本案应在2008年8月底售楼中心正式投入使用，2008年10月再正式推出市场。如此一方面较易在客户心目中树立全新/循序渐进的楼盘形象，另外对销售中的各项措施准备有所支持，利于成交，负面影响较少。2、 推售原则本项目尽管就某些方面与个别竞争产品有一定差距，但就综合质素来讲，在三穗市场具备绝对的竞争优势（新三穗核心商业中心），成功的市场定位是本案成功的关键，而正确的推售原则则会使本案达到事半功倍的效我司建议：难易并济，快速消化，主次分明，扩大客源3、 推售顺序：推出A区整栋、B区整栋、C区商业部分，第一时间将本项目打造新三穗核心商业中心的决心展现在市场消费者的面前。同时在营销的过程中，对整体做严格的销售控制，力争做到几栋物业销售的均衡性。为商业街内部业态的合理组合搭配提供必要的支持。3、正式推盘必备条件销售许可证且产权清晰，无抵押、债权、债务关系；销售中心装修布置完成并投入使用；销售人员培训完毕销售道具全面投入使用销售文件全面制定税费明细、购房政策明确各项现场销售管理制度建立现场包装制作布置完成前期广告顺利引导，已达到一定的社会认知根据前期市场反馈，调整并完善推广策略各项广告推广计划及促销策略准备就绪四、营销推广方式销售手段价格策略定价原则分阶段销售计划付款方式建议第三部分 项目推广策略一、推广策略导向根据现有工程进度与推盘诸多条件，其正式开盘应在2008年10月，为保证开盘准备工作能够保质保量，则开盘前广告推广准备工作从08年8月底过后，就需要纳入全天候工作的日程表。【御景商业街】的推广思路应基于物业之现状、市场之实情，首先提高“商业街”的知名度，通过一系列促销活动，比如：“谁是三穗的坐标原点”；“全功能休闲购物中心、老城区曾经繁华的回顾”等宣传讨论活动来进一步提升物业知名度，并初步树立市场良好物业形象，同时借助本项目内景观的营造、合理的业态组合等配套来加强商业街的附加值，最终树立“城镇概念SHOPPING-MALL”的全新概念，并将概念提升到更高层次，从而使本案以“典范城镇中心”的形象成功推广出去。二、广告推广主题1、 广告诉求主题：a、 坐拥原点，放眼未来b、 昨日的繁华，造就今日的辉煌c、 一条来了就不想走的街-御景商业街d、 一条城市中心的商业街三、宣传包装建议1、形象包装建议本案整体宣传包装在保持强势姿态的前提下，不宜过分夸张，应循环渐进地进行，力求建立一种平实而大气的整体形象。包装方面，无论是现场包装还是媒体广告方面的包装，只求大气而尊荣，比如：销售中心的装修与布置，只要格局好，功能区分明确，风格简约、明快大方，便于工作接客洽谈与签约即可。而广告语方面使用的措辞也力求平实、稳重而大方，避免太夸张与太另类的词语出现。2、销售中心内部包装销售中心内部的布局和装潢应遵循实用和个性两大原则。力求营建一种温馨、祥和、轻松的氛围，尽量消除客户进销售中心的“被推销”的心理障碍。所谓实用原则就是一切以服务与销售作业为宗旨。由此，室内主要物件应包括用于客户洽谈的洽谈桌入座以前，能随着销售人员的引导和讲解，对室内有益布置的展现楼盘卖点的物件有个大致的浏览。二是要创造一个良好的洽谈环境。在客户坐定以后，销售人员对楼盘的细细讲解过程之中，应尽量使客户沉浸在对楼盘的美好遐想里，而不为一些不良的情况所干扰。为此，明亮的照明、温暖的环境和悠扬的背景音乐都是必不可少的。租售中心内部的布局和装潢的第二大原则是个性原则，这是更高层面的要求。但所有个性的表达，除了为显示其出类拔萃外，结合楼盘卖点依旧是其核心内涵。基于以上考虑，我司建议现场销售中心内部看房动线如下：在通往本项目的林园路沿路及路口安置导示灯牌，通过现场指示牌与导示牌进入销售中心。销售中心区域内设置绿色植物、装饰摆设等用于营造温馨、别致的氛围，淡化生硬的销售环境。A、接待中心的营销包装识别系统准备:售楼人员统一的服装，颜色与款式新颖，亲和力强统一的名片、胸卡，卡片上印有项目VI的标志，以及发展商、代理商、联系电话等；现场的信封、信纸、便笺纸等都采用统一规范的标准印刷，并整齐摆放；现场人员应面带微笑，现场气氛和善而不嘈杂；现场文件、桌椅摆放整齐。B、现场租售中心功能分区及配置要求功能分区区域功能与布置展示区展示物业的功能、设施，建筑特色，物业管理等方面的看板与资料。接待区设置LOGO墙，接待总台。接待用桌椅及饮水机。复印本、传真机。至少设三门电话线，一门是客户回访线，一门是客户电话进线及传真专线。装修美观、宽敞，突显物业品质。背景音乐系统洽谈区分隔部分办公区域以利专案人员的案场办公。分隔出登记区。签约区设签约桌椅。财务间。设有点钞机等。办公区专案人员办公及电话销售等专用。四、广告推广思路1、软性宣传推出系列报纸软文广告，就“新三穗全功能商业中心”议题展开讨论。罗列三穗这几年城镇发展的成果，同时媒体配合进行，就【御景商业街】住宅、商业部分、景观营造展开阶段性细部宣传，从而达到“休闲、娱乐、购物SHOPPING-MALL”的概念的阐释与涵义延伸的目的2、硬性广告（后：阶段性推广计划）3、SP策略销售促进（Sales Promotion，简称SP）SP活动构想一：“让远在异乡的亲人，看看今天的家乡”通过网络，为远在异乡的三穗人提供一个随时关注家乡/关注三穗亲人的平台。形式：通过图片的形式，将今日三穗的图片放在本项目的网站上。活动核心的部分：“让远在异乡他/她，看看三穗的家”三穗常年外出务工人数5万人以上，目前三穗人当中很大部分家里都有亲人外出打工，鉴于本项目初期宣传的最初目的：市场最大范围的知晓度。所以我司建议打亲情牌，这样容易最快的速度被三穗人所认知/所关注。目的：最直接的手段，最直接的沟通，引起三穗当地广泛的议论和参与。关注活动既关注本项目产品SP活动构想二：推出“新三穗城市商业中心-御景商业街产品推介会”在开盘前/开盘当天，组织一场大型产品推介会，将本产品的理念及远景目标以最形象的手段告诉三穗消费者。同时推介会中间穿插歌舞表演及有抽奖活动烘托现场气氛。SP活动构想三：“我们来为奥运喝彩“08奥运以后，中国军团取得不俗的战绩。我们通过向三穗居民赠送奥运小纪念品的形式，持续本项目产品的宣传影响。如：可以到售楼部免费领取1份08奥运纪念品。进入销售持续期后，就实际情况开展SP活动第四部分 广告推广计划一、背景导入三穗的房地产市场近几年发展较快，这其中有三穗当地生活水平和经济收入不断提高的经济因素，也有三穗市民接受新事物能力强、美学素养较高的人文因素。目前在市场上开售的楼盘产品中，知名度较高的几个楼盘都具备一定的产品效应，开发商注重附加品质建设，广告及策划在开发过程中均有较大程度的介入，最高投入达销售额的5%以上。但广告的整体营销效果并不明显，一方面是因为有的广告设计着重于设计作品的艺术性而相应减弱了对其房地产特性的重视，另一方面，在销售执行上，各楼盘似乎都在一个低水平上进行竞争，销售人员在现场接待客户，客户跟踪等方面都有一定缺陷，与广告宣传没有达成一致。这一点是目前市场上的普遍现象。针对本案而言，主题风格明显，应该有一整套执行方案指导，并约束全程租售，时时紧扣主题，保证广告宣传和租售口径的高度一致。唯其如此，才能从一开始就顺利的切入市场，从而有计划、有步骤地将御景商业街的品牌推向市场并及时维护，保障楼盘租售顺利推进和项目操作的圆满成功。由此，本章节的主旨，是针对本案诸特色，提出与之相应的推广计划，作为具体执行依据，保证租售主题的一致性和有序性，在极具可行性的前提下，力争以创意取胜，以最少广告投入赢取最大的回报。二、受众分析在细分市场的今天，任何一种产品的任何一个广告都无法涵盖整个市场，营销者只有顺应市场，提高产品的针对性，仔细研究目标客源的心理，据以发出针对性较高的广告诉求，才能迅速为市场所接受。 年 龄：本地一般年龄在3545岁左右，而外来经商人员的年龄一般在3050岁。 居住区域：这部分客群目前主要居住在项目周边地区，一般以租房或单位宿舍/目前居住自建老式房屋为主，也有少量居住在其它区域。 消费习惯：将购房视为置业和投资的双重行为；要求城区的生活方式，希望生活便捷；购买以自住为主，希望社区配套完善，讲究毗佳邻而居。 职 业：当地政府机关/企事业的从业人员，周边乡镇经商人员，项目周边区域的居民，目前正在三穗县城区内的个体经营者 收入水平：收入水平为中上等，收入稳定； 消费偏好：对居住环境有要求，希望在项目区域内完成日常生活消费。三、推广定位1、策略导向广告策略指如何对楼盘进行整体的包装和重塑，并且利用各种手段有计划有步骤地进行强力推广。其目的是为了尽可能地展现楼盘的亮点，使目标范围内的客户能最大限度的为产品所吸引，并进一步前来询问了解，从而最后购买。广告策略的第一层面是广告包装，尤其对于商业街这样的物业，客户购买的更多的是对未来的美好憧憬。因此，本案之营销重点在于向受众推介一种 “新城市商业中心经营”理念，营造富有人文底蕴、全功能的商业中心，尤其是本案在前期产品设计和已经推出的推广活动中有许多顺应潮流、立意别致地方，如河滨景观群/集购物/休闲/娱乐一体商业街道等；这些应在广告包装中更加完美，更加富有情感地传递给客户。在具体工作中，广告包装主要侧重于销售中心、售楼书等销售道具以及销售现场和楼盘VI统的设计制作，它一方面帮助客户理解本案的具体情况，另一方面，则是企业形象为客户全面检验的窗口。广告策略的第二个层面是广告推广。其主要目的就是广而告之，在三穗房地产市场竞争日趋激烈的今天，“酒香不怕巷子深”的观念已经成为历史。广告推广要做好则更应注重广告媒体的选择和广告在时间、空间上的布置，只有精心策划的组合性广告，才能发挥其强大的攻势，并取得满意的效果。2、推广手法总的原则是以市场先导者的个案形象切入市场，利用公共传媒如报纸、户外媒体等展开直接诉求，描绘客户向往的利益点，激发其憧憬和拥有的冲动，并辅之以系列SP活动及PR活动的配合，向受众推荐一种“SHOPPING-MALL”概念型商业街。在具体推广过程中，以唯实的推广手法，将本案诸项优势按计划逐项推出。首先，以推荐一种“新三穗城市中心”的手法推出本案营销主题，利用报纸、户外看板及SP活动进行造势，以达成市场对本案品牌形象的初步认知；其次，在认知的基础上，展开实际卖点诉求，将“未来城市的商业中心”的利益点一一落到实处，赢得市场的认同；最后，在品牌形象成功树立的基础上，推出系列SP造势活动，完成品牌形象的塑造。总的原则是先以新三穗城镇商业中心理性诉求率先推出，试探市场反映，然后再迅速对反映情况做出调整并落实到具体的理性与感性结合诉求上来。3、推广定位“概念Shopping Mall”一条城市中心的商业街四、媒介策略（1）媒体选择建议房地产广告媒体主要有公共传播媒体、户外媒体和印刷媒体这三类。公共传播媒体(报纸、电视)覆盖面广，客源层多，效果最佳；印刷媒体除现场介绍之用，还可以定向自由派发，针对性和灵活性较强；户外媒体则比较适合于楼盘周边的区域性客源广告诉求以及未来城镇中心的形象塑造，具有一定的强制性。三者应结合使用。各主要广告媒体优劣势比较表成本比较主 要传播对象优 点缺 点电视媒体高工人、中小学生、公务员、一般白领人士、知识分子观赏性强，具有强大的影响力，最能吸引消费者，而且不受时空限制，传递迅速费用高，目标观众选择性较强，且广告信息不易保存报纸媒体高公务员、老龄公众、一般上班族广泛，时效性强，广告信息易保存，制作简单平面广告，吸引力较弱，且宣传费用较高户外广告较低公众费用较低，具有一定的持久性无法选择目标对象印刷广告低选择特定的对象选择特定的购买对象，节省不必要的 浪费购买者广泛，邮寄发放困难本案媒体选