重庆房地产市场状况分析报告.doc

第一阶段 项目开发环境研究第一部分 宏观市场分析第一篇 宏观经济环境研究一、重庆市经济状况分析（2003-2006年）1、GDP及发展走势图：近年来重庆GDP发展走势（数据来源：2004-2007年重庆统计年鉴）自重庆市直辖以来重庆经济一直保持持续、稳定的良好增长态势，2005年GDP总值突破3000亿元，2006年大旱带来重大损失，却没有影响重庆的经济发展，各区县积极采取措施发展经济，成就了直辖以来全市经济发展的又一个高峰。与上海等发达城市相比，重庆GDP达到同期上海GDP总量（10296.97亿元）的1/3。人均GDP重庆12457元不到同期上海73000元的1/5。从重庆近四年的发展来看，年均增幅均在10%以上，整体发展态势良好。据房地产预警系统判断，当GDP的年均增幅超过8%，则房地产市场的发展处于快速发展阶段，重庆市的房地产市场正处于这一阶段。目前重庆经济正在发生着质的变化：产业结构正在从传统的制造业向现代服务业发展；发展模式由自我增长朝积极吸引外资、通过聚集效应提速发展的方向转变，这种转变将会在一定程度上促进房地产业的发展。2、城市化水平图：2003-2006年重庆市城市化水平（数据来源：2004-2007年重庆统计年鉴）重庆市城镇化率快速增长，与全市经济水平提高和小城镇建设速度加快密切相关。人口流动速度、流动频率加快，也使城镇人口增加，城镇化水平提高。2006年城镇化率达到46.7%，根据政府 “十一五”规划，2010年内我市城市化率将达到52%，每年城镇化率增幅将维持在1.5个百分点以上，导致每年从农村进城人口接近50万，这将会大大推动房地产开发。3、人均可支配收入图：近年来重庆城市居民人均可支配收入（单位：元）（数据来源：2004-2007年重庆统计年鉴）近年来，重庆城市居民人均可支配收入呈逐年上涨趋势,且增长率均达到10%以上,截至2006年底,居民人均可支配收入已达11569.74元,城市居民生活水平不断提高,重庆市场拥有巨大的消费潜力。据国家统计局发布2007年上半年各地区城镇居民家庭收支基本情况调查表明，重庆城镇居民上半年总收入为6937元，居第十位，已达到同期第一名上海13501元的51%。4、人均消费性支出图：近年来重庆城市居民人均消费性支出（单位：元）（数据来源：2004-2007年重庆统计年鉴）近年来,重庆城市居民人均消费性支出也呈现出逐年上涨趋势,人均购买能力逐年加强。随着经济平稳快速的发展，城市居民生活质量持续提升，消费结构逐步升级，居民的生活水平得到了很大的改善，用于交通、教育、通讯等方面的费用增大。5、城市居民收入结构图：2006年重庆城市居民人均可支配收入结构（单位：元）（数据来源：2007年重庆统计年鉴）数据显示：重庆城市居民收入水平逐年提高，尤其是年人均可支配收入在9600元以上的比例达61.3%，收入结构从传统的金字塔结构朝橄榄型转变，中高收入阶层迅速发展壮大，形成了整个城市消费的主力群体。6、城市居民人均房屋建筑面积图：近年来重庆城市居民人均房屋建筑面积（数据来源：2004-2007年重庆统计年鉴）近年来，重庆城市居民人均房屋建筑面积总体呈上涨趋势，特别是2006年，上涨幅度达到10.6%，人均住房建筑面积达到24.52，居民居住条件得到很大改善。按照今后几年我市城市规模的发展，未来10年住房面积的增加仍是市民最主要的追求目标。二、宏观经济环境对本项目影响1、重庆经济正处于高速发展的转型期，居民收入水平大幅提高，中高收入阶层迅速发展壮大，形成了整个城市消费的主力群体。人均购买能力逐年加强，重庆房地产市场拥有巨大的消费潜力。2、随着城市化进程的加快，对房地产的需求明显增强，未来10年住房面积的增加仍是市民最主要的追求目标，这将会大大推动房地产开发。3、重庆房地产市场正处于快速发展阶段，良好的宏观经济环境为本项目创造了宽松的开发环境。第二篇 宏观政策环境研究一、近期宏观调控背景分析重庆直辖十年，所取得的经济、市政建设等各方面的成就均有利地支撑了房地产业的发展，虽然重庆房地产起步较晚，但在良好的经济环境带动下重庆楼市正迈入一个新台阶。加之六月“新特区”政策的出台，可谓给重庆楼市注入了一剂强心剂，在两大利好因素的影响下，重庆楼市“涨”声一片。虽然政府接连出台抑制楼市的金融政策，仍然无法抑制房价上涨的势头。“新特区”政策出台之后，天之内房价上涨7.6%。据重庆市国土房管局统计，6月17日25日天时间内，主城区商品住房共成交4524套，成交面积达41.33万，商品住房平均成交价由2909元上升到3055元，上涨了7.6%，主城区一线楼盘价格涨幅在200-700元/（套内面积）。大量外地客户及投资客户看准了重庆楼市的发展潜力，纷纷把握机会下叉，购房群体发生了一定程度的变化，投资客户比例大幅上涨。在市场形势一片大好的情况下，购房群体中恐慌性购房占了一定的比例，市场销售井喷在一定程度上透支了部分消费，只是阶段性的喷发，不能持久。房价主要是由供求关系决定的，随着市场供求平衡的到来，房价涨幅将趋缓。二、近期主要房地产市场发展政策研究1、土地政策（1）新增建设用地土地有偿使用费提高一倍财政部会同国土资源部、中国人民银行发出通知，对新增建设用地土地有偿使用费有关政策做出了重大调整。通知称，从2007年1月1日起，各地新增建设用地土地有偿使用费标准将提高一倍，最高的一等地区将从70元/调整为140元/；中间八等地区将从21元/调整为42元/；最低十五等地区将从5元/调整为10元/。晟城观点：2005年按照原有的标准征收的新增建设用地土地有偿使用费不到全国新增建设用地出让纯收益的1/3,无法有效遏制各地用地扩张。因此，提高征收标准将带动征地成本增加，有效切断新增建设用地扩张的经济动因，从而直接抑制用地扩张冲动。但另一面也推动发达地区开发企业纷纷抢滩西部等二三线拿地，增加土地的储备量，这是近期重庆土地地价不断飚升的重要因素。（2）清算土地增值税1月6日国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，规定从2月1日起，各地对房地产企业土地增值税项目进行清算，正式向企业征收30%-60%不等的土地增值税。晟城观点：“清算”二字是核心，以往有关土地增值税的规定并不严格，多采用预征收制，一般额度多为房屋销售价格的1至3。然而将预征转变为清算后，无论是开发商对土地进行开发、整体转让未竣工决算房地产开发项目、还是直接转让土地使用权，都将征收土地增值部分30%-60不等的税率。开发利润越高，国家征收的比例就越高，房地产将告别暴利时代。2、金融政策（1）央行上调存款准备金率0.5个百分点中国人民银行从2007年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。7月19日央行再次宣布从8月15日起上调存款准备金率0.5个百分点。此次调整后，普通存款类金融机构将执行12%的存款准备金率标准。晟城观点：紧缩银根，一方面稳定房价，有效抑制投资性客户的投机炒作；同时针对当前国际收支顺差矛盾仍较突出的现状，有效遏止贷款扩张压力，以巩固宏观调控成效，有效调控流入房地产业的不良贷款。（2）央行上调银行人民币存贷款基准利率0.27%中国人民银行决定，自2007年3月18日和7月21日起今年连续两次上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.52%提高到2.79%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.12%提高到6.39%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。晟城观点：本次上调金融机构人民币存贷款基准利率，有利于引导货币信贷和投资的合理增长；有利于维护价格总水平基本稳定；有利于金融体系稳健运行；有利于经济平衡增长和结构优化，促进国民经济又好又快的发展。（3）住房公积金利率上调0.18个百分点根据建设部关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知，从2007年3月18日起，上年结转的个人住房公积金存款利率由现行的1.8调整为1.98，当年归集的个人住房公积金存款利率不变。个人住房公积金贷款利率实施上调，五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.18个百分点，五年期以下（含五年）从4.14调整为4.32，五年期以上从4.59调整为4.77。2007年7月21日起，个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。晟城观点：连续上调个人公积金贷款利率，相应配合个贷的上涨，一定程度是提升了全民的贷款购房负担。（4）房贷固定利率已经开始涨水7月30日，市内推出固定利率房贷的银行称，房贷固定利率已开始涨水。此次上调只针对新办固定利率房贷的房贷户，老房贷不受影响。晟城观点：固定利率房贷本身就是贷款者与银行之间的一场赌博，决定这场赌局胜负的就是央行是否加息。央行加息了，银行为了确保自己在以后的赌局中胜算大些，唯有提高固定利率。但随着央行加息动作越来越频繁，很多购房者还是会把固定利率贷款作为自己的首选。（5）按揭第二套房利率不再优惠市内银行称，凡是按揭购买第二套以上住房，从即日起不再给予利率优惠。银行人士认为，此举相当于将房贷利率提高了15%。央行此前曾做出规定：银行发放个人住房按揭贷款时，如果贷款者是购买第二套及以上住房，不能给予利率下浮15%的优惠。但由于种种原因，市内多数银行没按此规定操作，无论买几套都能在基准利率上打8.5折。晟城观点：严格执行多套房贷款政策，主要是遏制炒房，从而抑制房价过快上涨。（6）央行7.21再次加息央行7月20日公告，人民币存贷款基准利率同步加息。其中，金融机构一年期存款基准利率由现行3.06%提高到3.33%；一年期贷款基准利率由现行6.57%提高到6.84%；5年期以上贷款利率从7.2%提高到7.38%。晟城观点：此次加息将继续提高开发商资金成本，再加上紧缩银根的房地产贷款数量控制，将使得行业竞争越来越集中于资金和土地的竞争。同时此次加息将小幅增加购房者的按揭贷款成本。3、税收政策（1）今年住房公积金缴交率将提高5% 超高要依法纳税住房公积金缴存比例不得低于法定最低缴存比例；超过法定最高缴存比例和基数的，要依法纳税。晟城观点：加快公积金管理机构调整，加强监督检查，提高资金使用效率，确保资金安全。同时将发挥住房公积金改善住房条件的作用，向中低收入家庭倾斜的政策措施。（2）国家税务总局:房屋买卖装修房契税要按总价算国家税务总局做出关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复，强调房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。晟城观点：国税总局此举应是针对一二手房交易中存在利用“装修条款”做低房价以避税的行为，这一政策明确后，可能会有不少消费者为了避免为了装修款付税更倾向于选择毛坯房。对未来的装修房市场也会产生一定的影响。（3）城镇土地使用税10月征收众多房地产开发企业关注的城镇土地使用税征管问题昨天得到北京地税的明确。2007年度城镇土地使用税税款将在2007年10月份征期合并征收。此前，土地使用税提高了税额，并取消了一些减免税的“照顾”政策。晟城观点：由于土地使用税征收的税额并不高，对开发商来说不会造成太大的成本增加，所以不会对房价有大的影响。4、价格政策（1）重庆市建筑节能管理条例预计2007年内出台，将推行“住宅性能节能等级与销售价格挂钩”制度4月11日，重庆市建委透露：重庆市建筑节能管理条例预计年内出台，将推行“住宅性能节能等级与销售价格挂钩”制度，节能等级越高房价越贵。条例规定，对于取得节能建筑标志的民用建筑（达到65%的节能建筑标准），在房屋交易时减免购房者的交易契税。且开发商可享受一定的优惠政策。晟城观点：这一政策的出台对购房者、开发商来讲都是有利也有弊的。对购房者来讲，节能住宅的达标对其无疑的有利的，但随之房价也会不同幅度的上涨，但总的说来对购房者是利大于弊的；对开发商而言达标节能住宅可享受一定的优惠政策，但住宅成本的上涨仍是不可避免的，不过该成本不会转嫁到购房者身上，而是由开发商、政府和购房者一起承担。5、其它相关政策（1）住宅建筑容积率新规重庆市规划局规定从2006年12月30日起，我市新开发项目将执行住宅及相关建设项目建筑容积率指标计算规则规定住宅楼：多层及高层住宅（包括公寓）的层高宜为2.8米；当其建筑标准层层高大于3.6米、小于5.0米时，不论层内是否设有夹层，其建筑面积计算值将按该层水平投影面积（不含阳台）的两倍计算；当其建筑标准层层高超过5.0米时，其建筑面积计算值在2倍的基础上按层高每增加2.2米及增加1层（不含阳台）计费。晟城观点：重庆的政策较广州、北京的规定更为严格，这一新规旨在有效地避免土地出让金的流失和严格控制房地产市场，新规的实施将直接遏制夹层住宅的开发，同时保证消费者的利益。（2）强化国六条措施，优化开发结构建筑面积90平方米以下的新建住房面积占年度住房开发总面积70%以上1月23日，建设部部长汪光焘在全国建设工作会议上表示，套型建筑面积90以下的新建住房面积占年度住房开发总面积70%以上的结构比例要求不得有“丝毫折扣”。各级城市要把新建住房套型结构比例分解到区域，落实到具体地块、项目。晟城观点：建设部此次重申国六条中关于对开发结构调整的问题，指明要把新建住房套型结构比例分解到区域，落实到具体地块、项目，旨在改变目前房地产市场中部分地方政府过分依赖房地产增加财政收入，忽视解决困难群众住房等问题，在充分发挥市场机制作用的同时，更要注重运用经济、法律和必要的行政手段加以合理引导和调控。（3）廉租房将覆盖城市低收入家庭8月1日国务院原则通过国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，指出要以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租房制度，改进和规范经济适用房制度，要逐步改善其他住房困难群体居住条件，如加大棚户区、旧住宅区改造力度，力争到十一五末，全国廉租房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭。晟城观点：国务院此次意见规定“经济适用房建面最多60，廉租房建面最多50，国家机关禁建集资建房，加强临管抑制房价快涨”等措施表明中国政府的方向不再以单纯的遏制房价为切入点，而是转向增加真实的有效供给与遏制房价双剑齐舞。三、政策环境对本项目影响分析1、国家及重庆市政府颁布了一系列关于调控房地产的政策及措施，为房地产业的发展创造了透明和规范的政策环境。2、重庆市政府一直坚持积极稳妥地保护性政策，为房地产在近期甚至长期保持持续稳定增长创造了良好的政策环境。3、多项利率及加息政策的出台，有效的稳定了房价，抑制了投资性客户的投机炒作，房地产市场更加稳定。4、针对高档住宅采取打压的措施，鼓励普通住宅的发展，普通住宅物业发展机会明显。5、政府关于增加中低收入住房真实供给方式来抑制房价上涨，一定程度上放开普通住宅价格上涨的控制，会促使普通住宅价格将持续上涨。第三篇 全市房地产开发环境研究（宏观楼市）一、房地产投资平稳增长，结构进一步优化图:近几年重庆房地产投资情况（数据来源：2004-2007年重庆统计年鉴）2006年重庆房地产开发投资在宏观调控的影响下发展速度有所放缓慢，全年房地产投资额达到629.63亿元，同比增长21.6%，增速比上年回落6.2个百分点。占全社会固定资产投资比重为25.7%，比去年略有下降，但仍然保持在25%左右的适度水平上，房地产投资保持平稳增长态势，市场投资信心良好。从房地产投资结构来看：住宅投资376.78亿元，增长25.4%，比重比2005年上升1.8个百分点，办公楼投资12.76亿元，下降25.3%，商业营业用房投资69.61亿元，下降2.5%。由此可见，在国家宏观政策引导下，开发商更为理性、务实地分析房地产市场，房地产投资在保持稳定增长的同时，结构进一步优化。二、房地产市场供求基本平衡2006年全年主城区新批准商品住房上市预售面积1434.19万，同比增长30.53%，同期商品住房实际销售面积1203.50万，同比增长19.39%，供需基本平衡。（数据来源：重庆市房管局公众信息网）2007年1-7月主城区商品住房实际销售面积821.78万，从上表可以看出，六月底“新特区”政策出台后，7月单月的销售面积就达到248.52万，市场正处于新政后的热潮期。三、销售均价小幅上涨（数据来源：重庆市房管局公众信息网）2006年全年主城区商品住宅成交均价2697元/（建筑面积，下同），同比增长4.25%，增幅较2005年有所下降。从2007年来看，住宅成交均价依然呈上涨趋势，从2月开始突破3000元/，6月受到“新特区”政策影响，销售均价达到最高点，七月有所缓和，预计此后销售价格依然会呈小幅度上涨趋势。四、外来购房群体大幅增加2006年主城楼市和2005年相比，最大的变化就是外来购房者增多。2006年主城区商品住房销售面积中，其他区县居民购房面积占30.16%，同比提高18.09个百分点，市外居民购房面积占9.17%，同比提高3.04个百分点，两者占总销售面积的近40%。2007年“新特区”政策出台后，外来购房者比例再一次猛增，大量投资者看准重庆市场的发展潜力，纷纷把握时机下叉，区县及市外投资客户比例呈上涨趋势。第四篇 宏观市场综述一、直辖十年以来，重庆市综合经济实力显著增强，人民收入水平大幅提高国民生产总值近三年平均保持11%以上的速度增长，2005年GDP总值突破3000亿元，约为同期上海的1/3，北京的1/2。人均GDP也在2005年迈上了1万元的台阶，达到10982元，都市发达经济圈人均GDP达到2500美元，相当于上海1995-1996年的水平，重庆房地产市场的发展进入一个快速发展阶段。二、重庆房地产市场得到了重庆市政府的大力支持重庆市政府在实施相关措施或配套政策上始终坚持稳妥的保护性政策，重庆市房地产政策环境已步入透明和规范性阶段，由于重庆市商业用房空置率居全国各大城市之首，近期房地产政策主要针对控制和规范纯商业物业的发展，这些均为重庆市的经济发展和吸引外商投资创造了良好的软环境。三、重庆房地产开发与商品房销售同步增长，市场形势总体协调重庆连续几年房地产开发投资占全社会固定资产投资额的比重在25%的安全线以内；重庆房价年均涨幅（商品房9.08%和住宅8.45% ）低于城市居民可支配收入涨幅（11.1%）；从2003年开始重庆正式跨入大众购房的时代，较沿海发达城市晚了3-5年；重庆房地产市场的发展呈现良性发展的状况，受外界因素影响小，2003年开始外来开发投资商大规模进入；随着中心城市辐射能力的增强，预计未来外来人群/企业购买的比例将会迅速提高。与全国房地产走势比较来看，重庆同期商品房和住宅涨幅与全国其它大城市基本保持一致，说明重庆楼市整体发展较为稳定，在短期内不会出现上海等地的“虚热”状况。四、重庆房地产市场“泡沫”成分较低2005年重庆都市发达经济圈的房地产负担率（商品房销售均价/全市人均可支配收入）仅为27.6%，低于北京、上海等城市同期的35.5%、36.7%的水平，相对偏低。2005年重庆商品房涨幅（9.08%）和住宅涨幅（8.45%）低于全国平均房价涨幅（12%），说明重庆楼市整体发展较为稳定，在短期内不会出现上海等地的“虚热”状况。五、重庆房价仍将走高除了“新特区”的政策预期等软环境的影响外，近期重庆地价上涨、配套费标准提高，精装房及节能标准大力推行，以及预售房体制的严格控制等刚性因素的推动，必将促使重庆房价在“价格洼地”效应下补涨。第二部分 中观市场分析第一篇 渝中区城市发展特点一、地理位置（附图）渝中区地处重庆市西南部，长江、嘉陵江汇流处。渝中区东、南、北三面环水，西面通陆，为一东西向狭长半岛。渝中区东、南濒临长江与南岸区水域相邻，北面濒临嘉陵江与江北区水域连界，西面与沙坪坝区、九龙坡区接壤。全区总面积为23.71平方公里，其中，陆地面积18.54平方公里。渝中区是重庆市的中心城区，地处长江和嘉陵江交汇处，呈半岛形状，是一座山川秀美的江城和山城，是长江上游一颗璀璨的明珠。二、发展地位渝中区是重庆市的行政中心。中共重庆市委、市人大常委会、市人民政府、市政协委员会和驻军领导机关均在渝中区。三、区域规划渝中区是重庆市的第三产业中心，第三产业发达程度超过沿海发达地区平均水平。商业、餐饮业、旅馆业空前繁荣，商贸中心地位进一步巩固；金融中心功能不断完善，基本形成了面向重庆，辐射西南的区域性金融中心市场；信息产业发展迅速，信息化水平接近沿海发达地区平均水平；房地产开发方兴未艾，城市建设突飞猛进；中介服务业初具规模，中介服务市场体系初步形成；都市旅游形势喜人，成为优秀旅游城区。渝中区是重庆市的水陆客运交通枢纽。区内的重庆火车站是成渝、川黔、襄渝3条铁路干线的交汇点，重庆汽车站是全市最大的公路客运中心， 朝天门港口是长江上游最大的客运港口，使渝中区成为重庆市联系全国各地的窗口渝中区社会事业全面发展。素质教育全面推进，教育质量逐步提高，被重庆市确定为素质教育实验区和德育实验区；文艺团体和文化设施众多，文化活动丰富多彩，是全国先进文化区；医疗机构齐全，医院众多，设备先进，力量雄厚，是重庆市的医疗卫生中心。四、区域人口渝中区常住人口达到了69.78万人，占重庆市人口10.81%。比上年末增加1.15万人，增长1.68%，日均流动人口40余万。目前人口密度现在每平方公里超过了3万人，和上海的人口密度已经不相上下，已经“超饱和”。五、区域人均可支配收入（数据来源：重庆市统计局）从02年到06年渝中区城市人均可支配收入逐年上涨，02年就超过了8000元，到06年达到了12481元。从增长幅度上看，每年都以超过8%的比例上涨，其中05年涨幅达10.8%，06年涨幅达11.04%。从06年来看，渝中区人均可支配收入高出全市人均可支配收入911.26元，人民生活水平居全市领先水平。 六、区域基础设施1、交通配套1.1 现有道路体系（市主干道、区主干道、桥梁、公交线路）市主干道：大坪正街长江二路长江一路中山二路中山一路民生路临江路黄花园立交桥北区路人民路嘉陵江滨江路李子坝正街化龙桥正街；解放东路解放西路南区路中兴路菜袁路长江滨江路区主干道：大同路中华路和平路新华路五一路凯旋路陕西路信义街民族路中华路八一路体育路桂花园路桥梁：黄花园大桥、嘉陵江大桥、渝澳大桥、嘉华大桥（在建）、菜园坝大桥（在建）、复线大桥、长江大桥公交线路：111、132、151、181、402、462、463、465、405、601、602、608、609、205、306等以及轻轨。1.2 交通规划规划修建东水门大桥连接渝中区和南岸区，长约1.2公里，总投资约8.75亿元。为方便市民乘坐公交车，大坪、两路口将设置一级换乘枢纽。2、教育配套渝中区区域内现有高等院校3所，公办普通高中7所，职业高中3所，初级中学8所，1所九年一贯制学校，小学37所，2所特殊教育学校，1所教师进修学校，其中国家级重点职业中学1所，市级重点普通高中3所，市级重点职业中学1所，市联招学校4所，市级示范初中1所，市级示范小学4所，在校中小学生7万余人。各类民办教育学校（机构）100余所。3、医疗配套卫生机构医院卫生院床位数卫生技术人员执业（助理）医师注册护士401个24个6159张8154人3627人2809人（数据来源：重庆市统计局）重医附二院、重庆市第三人民医院、中山医院、渝中区第二人民医院、渝中区中医院、大坪军区医院等，集中了各市级医院，医院众多，医疗资源丰富，是重庆市基础教育和医疗卫生中心。4、休闲娱乐配套设施较场口不夜城在重庆市内和周边省市都有一定的名气，已经成为了主城的第一休闲娱乐中心。今年年底，银太5万高档娱乐城、得意不夜城、合景、麦罗迪等近百家中高档娱乐场所，在积聚规模，提升档次的同时，也将使较场口真正成为解放碑CBD中的CED。 第二篇 渝中区经济发展现状及走势一、GDP发展状况（数据来源：重庆市统计年鉴）从2000年至2006年渝中区GDP发展情况来看，呈逐年上升趋势。从2001年起，年均以10%以上的增幅上涨，2005年上涨幅度最大，达到36.6%个百分点。从人均GDP来看，除2003年有小幅度下降外，各年均呈上升趋势，截至去年年底已达到34697元。其中05年的涨幅达34.4%，是历年涨幅的最高点。最新数据说明：2006年，渝中区GDP达243.23亿元，位居全市各区第二，排在九龙坡之后。二、产业结构1、渝中区三大产业结构状况 （数据来源：重庆市统计年鉴）从2002年至2006年渝中区三大产业比例来看，主要以第三产业为主，第二产业所占比例较小，第一产业至2004年已完全没有。其中第三产业比例均在80%以上，2006年第三产业所占比例已经超过90%；从2003年开始，由于第三产业比例增大，第二产业所占比例呈逐年下降趋势。2、渝中区主要产业带渝中区推进“二二三”商贸布局，即“两个品牌”、“两江经济带”和“三大特色商圈”。u “两个品牌”是指解放碑CBD和朝天门市场。随着新加坡大东方保险公司、美国大都会人寿保险、澳大利亚中国西部国际控股、英国ELI国际控股、瑞士法因图等企业的入驻，解放碑将极大地提升城市经济功能。而朝天门将整合109家从事货运的企业，打造渝中区的物流带。u “两江经济带”是指长滨路物流经济带和嘉滨路立体餐饮休闲带。嘉滨路有135000的物业资源，将力争建成集水陆一体、业态立体、功能立体的“立体餐饮娱乐区”。u “三大特色商圈”是要把上清寺两路口、大坪和菜园坝，分别建成高档汽车展示消费中心、现代通讯集散地、摩配产业中心。渝中区的奋斗目标是：到2007年，初步建成西部经济强区、文化名区和现代都市风貌区，到2010年，全区GDP力争达300亿元，基本实现现代化。第三篇 渝中区房地产宏观供求市场分析一、房地产投资额图：近几年重庆房地产投资情况（数据来源:重庆市统计年鉴）2006年，由于受到国家宏观调控和部分项目进展缓慢的影响，全区固定资产投资出现负增长的局面。房地产投资额也略有下降。从房地产投资额所占比例来看，03年到06年均在40%左右，04年有小幅下降，05年又上升到43%。房地产开发投资额所占比重有点过大，已远远超过了25%的警戒线。直辖以来，全区房地产开发累计完成投资326.93亿元，占全社会投资的46.17%。2006年房地产开发完成投资40.24亿元，较直辖前1996年增长40.92%，年均增长3.49%，房地产开发业对渝中区域经济增长作出了积极的贡献。二、商品房与住宅竣工情况（数据来源:重庆市统计年鉴）从商品房竣工面积趋势来看，从02年起逐年下降，至05年猛增，达到一个高峰，06年又出现下降的趋势。住宅竣工面积从04年开始逐年上升，05年上升幅度较大，06年仅有小幅度上升。从住宅竣工面积占商品房竣工面积比例来看，呈逐年上升趋势，到06年达到了70.8%，可以看出，现阶段住宅市场已经成为商品房的重头戏。三、商品房与住宅交易情况（数据来源:重庆市统计年鉴）从商品房销售总面积来看，05年销售面积最大，达73.9万，06年出现回落。从住宅销售面积同总销售面积的比来看，呈逐年上涨趋势，至06年，住宅销售面积已经占到商品房总销售面积的93.26%，成为商品房销售的绝对主力。从成交金额来看，从03年开始呈上升态势，05年销售金额达32.23亿元，创近年最高。房价的逐年攀升是导致其成交额上升的直接原因。06年由于其供应量减少，成交量也相应减少，销售金额随之出现下滑的现象。 四、热点板块供应特征分析1、朝天门板块（1）供应量2006年朝天门板块在售物业共计6个,总体放量约62.1万,总推住宅1907套。（2）物业类型朝天门板块作为重庆市的黄金地段,地块如金,开发商们都只能修建高层建筑来维持供需双方之平衡,容积率往往都在10.0以上,最高楼层可达47层。有90%的楼盘都为商住楼,小区形态的住宅是少见的。（3）户型结构及面积两房是朝天门板块的主力户型,面积集中于60-80之间,也有小两房设计，如两江嘉苑的小两房仅54;三房由于总价高,导致购买力相对较弱,故只占22%的比例;总价控制在20万元以内的一房户型是年青客户与投资客户的首选,开发比例占到20%。（4）价格区间独一无二的地段条件及景观资源决定了其较高的物业价格,江景房的均价为5500元/,位于解放东路附近的楼盘均价在3700-4500元/不等。(5)消化速度从板块内各楼盘的去化情况看，2006年开盘的楼盘去化率都已超过50%，最高的达到80%，去化情况较佳，可见此板块对购房者存在较大的吸引力。(6)客户群分析朝天门作为商贸集中地,外地客商较多,投资客看重本区域的投资优势,购买物业作投资使用占到了较大的比例,朝天门的外地商贩为经商方便,以就近原则购买一套住宅自己居住,可节约在外租房的成本,还有原当地住户因为撤迁或更换居住环境而在居住习惯的板块内选择购买住宅。2、 解放碑板块(1)供应量该板块在售楼盘3个,分布于较场口和观音岩附近，总体放量18.5万，总推1066套，由于其地块供应及地块规划功能的限制,此板块放量较小。(2)物业类型解放碑板块内的3个在售物业有2个为小户型商务公寓,公寓既可作为办公又可作为居家的功能和面积小、总价低的特点,成为商务集中区的主要物业形态产品。(3)户型结构及面积解放碑板块以小户型供应为主,其优越的地理位置及完善的配套为小户型公寓的打造创造了条件.单间配套户型占有较大的比例，面积从23-37不等；两房最大面积仅64。(4)价格区间由于解放碑的物业以商务型公寓为主,价格普遍较高,靠较场口方向的物业均价为5500元/,在七星岗、观音岩一线的楼盘价格为4600元/左右，但由于面积小，总价控制得较好。(5)消化速度各楼盘受地理位置与朝向的影响,月均去化有较大的差别。从总体来看，物业越靠近中心位置，人口越集中的地区去化速度越快，最快的能达53套/月。(6)客户群分析从年龄上看,客户的年龄跨度较大,从25-55岁均有,但中年人更为集中,主要原因是投资客较多;即将退休与已退休的老年客户想与儿女分开独立居住者,又选择在渝中区购房的也占到一定比例。3、 北区路板块(1)供应量2006年北区路板块共推售物业6个,总建筑面积约26.79万,约供应2321套商品房,其中一号桥至华一路在售楼盘3个,个案规模在4-10万之间,大溪沟有2个在售楼盘,个案规模较小。(2)物业类型板块内的所有物业均为30层左右的高层,最高可达34层,80%的物业为单栋单体楼，受地理条件限制，小区型物业屈指可数。(3)户型结构及面积一房的比例占到30.7%,面积集中于41-54;单间配套户型紧次于一房户型,占到22.7%,以30-45为主,面积相对于其它板块稍大;两房与三房户型比例相当，面积控制在60-77之间，居住舒适度相对较高。(4)价格区间根据项目品质的高低,各物业均价之间有较大的差距,普通物业均价在3700元/左右,酒店式公寓物业均价可达4000元/以上。(5)消化速度集中在一号桥片区的在售楼盘去化较好,平均每月在40套左右,最高月均去化达58套;去化较差的项目由于其面积控制不当,总价过高,购房者难以承受。(6)客户群分析从年龄来看，以30岁左右的投资客为主，只有巴蜀剑桥的部分客户是巴蜀学校的教师和为了子女就近入学的客户。4、 大坪板块(1)供应量大坪板块在售楼盘8个，2006年合计在售房源约4702套，月放量约392套，供应量较大。(2)物业类型大坪板块在售楼盘主要以高层为主，协信集团在此打造的阿卡迪亚项目是渝中区唯一的别墅项目.(3)户型结构及面积大坪板块的主力户型是自住型的两房和三房，两房面积在44.28-79之间，三房面积区间在83.74-121.51之间，所占比例分别是42.8%和25.1%。(4)价格区间本板块的普通住宅均价在3160-3600元/之间，由于物业形态的不同，价差较为明显。(5)去化速度大坪板块由于交通便捷，生活配套完善，各楼盘的月均销售量在40套左右，最高的月均销售量达到了143套。(6)客户群的分析大坪板块购房的客户多半是本板块内的居民，从年龄来看，大多在45岁左右，对板块有着浓厚的区域情节。五、区域潜在供应分析图：渝中区土地成交量渝中各板块2003年8月至今共成交13块地，累计成交面积114.5395万（约1718亩）。从上表可以看出，大坪板块和正在旧城改造中的化龙桥板块土地储备量最大，其它板块土地储备量较小。六、区域楼市发展趋势分析1、旧城改造引发楼市热点板块渝中区作为重庆成熟的中心区域，其开发重心主要是旧城改造项目，近两年区域发展的焦点主要集中在解放碑片区，随着解放碑可供开发的土地资源日益减少，在随后的几年来，渝中区的热点区域将会出现在曾家岩、大坪板块。2、解放碑中央CBD商务公寓受宠解放碑寸土寸金，现可供开发的地块越来越少，各大小开发商力推城市中央的商务公寓，卡萨国际公寓由于其地理位置的优越性得到了多数投资客的追捧。3、土地资源的减少导致写字楼市场向外扩建一直以来渝中区都贴着写字楼的标签，据不完全统计重庆总建筑面积在1万以上的在售或已投入使用的办公楼近60栋，大部分集中在渝中区。渝中区写字楼主要分布在解放碑、两路口、上清寺片区，约占到全市写字楼的一半；而大坪等片区由于交通、商业氛围等原因，短期内发展成为写字楼集中区域的可能性不大。但已有甲级写字楼并不能满足未来需求增长趋势，随着渝中区区域规划及大环境的发展，大坪等片区已经出现了高档写字楼的发展趋势。第四篇 中观市场综述1、渝中区作为全市的经济发展中心，有完善的配套、便捷的交通、大量的江景资源，无论是对有渝中情结的人还是区域外客户都存在很大的吸引力。2、渝中区经济的稳定发展，为房地产的稳定发展创造了条件。3、随着中心区域可供开发的土地资源日益减少，在随后的几年里，渝中区的热点区域将会出现在曾家岩、大坪板块，对本项目的打造提供了良好的市场环境。4、高端写字楼开始由中心区域向外发展，其较大的市场需求量为本项目的开发提供了一个思考方向。第三部分 微观市场分析第一篇 项目土地性质研究一、地理位置地块位于渝中区下曾家岩地段，西邻重庆求精中学，北接嘉陵江滨江路，东面紧靠江都怡园项目，南面为中山四路。（说明： 代表项目所在地）二、地质地貌状况地块用地整体较为狭长，地块内自然植被丰富，可利用江景资源丰富，沿江岸线达466米。地块南端凸出部分建有戴笠公馆。地块不平整，高差50M左右。 三、土地面积及红线项目占地51650，容积率3.7。整个地块呈狭长形状，东西宽466米，南北仅150米。地块内规划有6000的城市阳台。四、土地规划使用性质该地块为住宅类用地，地块内有政府规划的公建设施城市阳台。第二篇 项目周边环境研究一、周边人文资源分析1、周公馆周公馆位于渝中区中山四路。1938年冬，中共代表团由武汉迁移重庆后，为便于工作，周恩来同志以个人名义租赁这幢房子，作为中共南方局在市内的一个主要办公地点。小楼地处街巷尽头，右侧为国民党军统局局长戴笠的公馆，左侧是国民党警察局派出所；楼房内，中共代表团仅租赁了一、三两层，二楼的大部分和底层门厅旁的厨房，均为国民党人居住，真有左右内外夹击之势。1958年11月董必武同志故地重游，曾幽默地作诗记其事:“八年抗日此栖身，三打维支笑语新。戴笠为邻居在右，总看南北过门人。”在二楼和三楼，分别有董必武、叶剑英同志的办公室。1945年8月，毛泽东同志来重庆与蒋介石谈判期间，曾在底层会议室接见中外各界人士，周恩来同志更是经常在此会见各界人士和中外记者。现阶段，周公馆作为对外开放的旅游点，门票2元/人，外地游客较多，周末接待人数大概在100人左右。2、桂园桂园位于渝中区中山四路65号，原为国民党上将张治中先生的公馆。1945年8月“重庆谈判”期间，张治中先生特地将此处备作毛泽东同志市内办公会客的地方。桂园是一个独立的小院，大门临街。院内有两株桂花树，桂园因此得名。桂园占地700。主楼为砖木结构。楼下左侧会客厅，是当年毛泽东与周恩来同志与国民党代表进行谈判和签订国共双方代表会谈纪要(即“双十协定”)的地方。右侧餐厅里，毛泽东、周恩来同志曾宴请过各国驻华团体负责人和中外各界友好人士。二楼是毛泽东、周恩来同志办公、休息的地方。现阶段，桂园作为对外开放的旅游点，其中外地游客较多，周末接待人数较多。开放时间：8:3017:00。3、戴笠公馆位于周公馆旁70米左右是国民党军统局局长戴笠的公馆，现为当地居民住宅。4、人民大礼堂距项目10分钟左右步行时间的人民大礼堂于1951年6月破土修建，1954年4月竣工，是一座仿古民族建筑群，也是重庆具有特色的标志性建筑之一。对外开放时间：每天08：0018：00。 5、 三峡博物馆重庆中国三峡博物馆位于本案南面，于05年6月18日重庆直辖八周年纪念日时正式对外开放，一座“以西部领先，全国一流，世界影响”为目标的博物馆终于立起来了。作为我国第二个“国”字号博物馆，是国家永久性保存、展示三峡文物保护工作的展示场所，陈列展览由4个基本陈列、6个专题陈列、1个360度全周电影、1个半景画陈列、1个观众实践中心和3个临时展览构成。6、重庆市市委重庆市市委位于中三四路70号，是曾家岩板块一个重要的市政配套设施。从人文资源角度来看，本区域可谓重庆达官显贵之处，浓缩了重庆文化所包含的抗战文化、陪都文化、三峡文化、巴渝文化，现今桂园、周公馆、人民大礼堂及三峡博物馆成为重庆著名的“红色旅游线路”的精品景点，也是众多中外友人朝圣之地；抗战文化、陪都文化成就了重庆历史的达官之地。二、周边景观分析项目拥有丰富的江景资源，视野开阔，所处位置可看到江北的景观，项目较高处可直观嘉陵江大桥、渝澳大桥与黄花园大桥等壮景。三、资源在项目开发中实际利用机会分析1、丰富的人文资源将为项目增加附加值地块所处曾家岩片区人文资源丰富，贵气十足。既有抗战文化、陪都文化的见证周公馆、桂园，又有浓缩几千年三峡文化、巴渝文化的瑰宝人民大礼堂、三峡博物馆，还有现在重庆权力中心重庆市委。2、丰富的江景资源为项目打造江景物业创造了条件虽然渝中区江景资源丰富，拥有江景资源的项目较多，但从历年江景物业的销售价格及去化速度来看，购房者仍然具有很高的江景情结。第三篇 项目交通条件研究一、地块周边交通状况研究1、轻轨项目属下曾家岩范围，紧临曾家岩轻轨站，轻轨每5分钟一班车，十分便利。2、公交线路步行5分钟左右可到达上清寺转盘，有多条公交线路可直达主城各区。公交车线路如下：102（牛角沱-朝天门） 108（南坪-五里店）114（玉带山-朝天门） 128（红旗河沟-石桥铺）138（南方花园D区-五里店） 401（上清寺-解放碑）405（观音桥-解放碑） 411（龙湖西苑-桃园佳景）412（老干中心-动物园） 416（五里店-李家沱）465（龙湖花园-解放碑） 601（无专厂-解放碑）605（小天鹅花园-两路口） 811（松树桥-九宫庙）815（龙溪镇-陈家坪） 818（花卉园-陶瓷市场）二、未来规划研究规划中的轻轨四号线，将经过曾家岩，与轻轨二号线对接