装修管控课件

浅谈住宅小区装修管理,规范对业主装修管理，确保日常装修管理、监督、巡查、沟通的实效性，加强居住小区房屋装饰装修工程的管理，确保物业使用安全、合理，房屋的外观和结构不受损坏，维护全体业主的共同权益，根据建设部住宅室内装饰装修管理办法等有关规定，对园区装饰装修进行管理服务。,一、装修管理的相关依据,二、装修管理服务的过程管控,三、装修违章的避免和处理,1、建设部住宅室内装饰装修管理办法； 2、南京市城市房屋使用安全管理条例； 3、国家物业管理条例、江苏省物业管理条例、南京市住宅小区物业管理条例； 4、房屋商品房买卖合同、业主临时管理规约、园区业主手册之装修管理办法相关类容； 5、园区制订的装饰装修管理协议和装修消防安全协议等。,一、装修管理的相关依据：,南通市城市房屋使用安全管理条例，我们要注意以下几条： 1、适用范围：本条例适用于本市行政区域内城市（含建制镇）建成区已依法交付使用的各类住宅房屋和非住宅房屋的使用安全管理。（条例第2条） 2、安全管理概念：本条例所称房屋使用安全管理，是指房屋装修安全管理、房屋安全鉴定管理和危险房屋防治管理等。（条例第3条）,一、装修管理的相关依据：,（6） 在楼面结构层上凿槽安装各类管道； （7） 将不具备防水要求的房屋或者阳台改为卫生间、厨房间； （8） 在房屋顶面上擅自加层建房搭棚； （9） 擅自调整、变动房屋消防、燃气、电力、城市集中供暖、给排水等设施设备。,一、装修管理的相关依据：,5、房屋装修工程额在三十万以上且建筑面积在三百平方米以上的，应当在开工前依法向工程所在地建设行政管理部门办理建设工程施工许可证。（条例第9条）,一、装修管理的相关依据：,6、住宅房屋装修前，所有人或者使用人应当将装修项目、装修部位、装修时间等书面告知物业服务企业；未实施物业管理的，应当告知房屋所在地房屋使用安全管理部门。（条例第10条） 有下列情形之一的，应当向房屋所在地房屋使用安全管理部门或者委托的物业服务企业备案： （1）拆改、变动非承重结构； （2）增砌墙体、增加房屋使用荷载； （3）开凿非承重墙体、扩大或者移动门窗尺寸、位置。,一、装修管理的相关依据：,7、房屋使用安全管理部门和物业服务企业应当将房屋装修的禁止行为和有关注意事项书面告知房屋所有人、使用人。（条例第11条） 房屋使用安全管理部门及其委托的物业服务企业应当及时对房屋所有人、使用人报送备案的材料进行审查；发现可能存在违法装修情形的，应当实施现场勘查，制止违法装修行为。 8、在已实施物业管理的住宅小区，房屋使用安全管理部门可以委托物业管理公司对房屋装修行为进行日常管理。 （条例第13条）,一、装修管理的相关依据：,9、房屋所有人或者使用人有本条例第七条第（一）项至第（七）项行为之一的，由房屋使用安全管理部门责令其停止施工、恢复原状或者加固，并可处一千元以上一万元以下罚款；涉及违法变动房屋建筑主体和承重结构的，依照国家有关法律、法规的规定处罚；造成房屋结构、设施损坏的，责令责任人按照规定的标准赔偿损失，赔偿款专项用于该幢房屋的维修与加固。（条例第35条）,一、装修管理的相关依据：,10、违反本条例第八条规定，未在房屋装修前进行备案的，由房屋所在地县（市）、区房屋使用安全管理部门责令补办手续，并可对住宅房屋的房屋所有人或者使用人处二百元罚款，对非住宅房屋的房屋所有人或者使用人处一千元罚款。,一、装修管理的相关依据：,（一）、装修管理前期阶段： 装修管理前期阶段主要是指房屋交付前的准备工作。一个小区装修管理的很多工作要求我们在交付前就要完成，以便尽可能的减少日后违规装修的产生。 1、制订装修服务协议：根据园区商品房买卖同；物业公司与开发公司、业委会、业主签订的前期物业服务合同、物业服务合同、前期物业服务协议临时管理规约等制定本园区装修服务协议；,二、装修管理服务的过程管控：,电梯成品保护,进户门成品保护,二、装修管理服务的过程管控：,3、为了园区整体干净、整洁，在园区交付前就要选定装修垃圾堆放点，装修垃圾堆放点既要考虑方便清运，又要考虑不影响业主的正常生活，位置尽可能隐蔽的角落，必要时采取围合；,二、装修管理服务的过程管控：,4、制订空调安装方案，必须要求对园区的每一种户型、每一个单元进行现场勘查，核实空调外机安装位置，确定空调外机安放位置，这里就要求我们了解各类空调外机的尺寸；,二、装修管理服务的过程管控：,5、针对开发公司在房屋销售时做出有关于可能影响园区外立面的承诺，在房屋交付前必须要与开发公司予以明确责任；,6、针对园区内顶层露台或者和商铺屋面的区域，要明确相关的使用权限，没有雨棚的露台安装雨棚的方案，同时要了解开发公司在销售时的合同及相关资料，商铺屋面户户相同的安全隐患要制定方案，必要时要求开发公司加装安全防护；,二、装修管理服务的过程管控：,7、住宅小区建议引进园区搬运服务队，一是为园区创收，再者装修材料、垃圾的搬运，对园区的公用设施设备都起到了保护作用，但在选定时要明确相关的责任，宗旨是为园区业主服务，避免引起不必要的纠纷； 8、交付时加强装修管理工作的宣传，特别针对外立面管理工作的引导，必要时可以印制一些关于本小区有关装修方面的宣传册；,二、装修管理服务的过程管控：,1、装修手续的办理以及手续办理需要注意的事项：,（二） 装修管理早期阶段,二、装修管理服务的过程管控：,（1）审批程序,二、装修管理服务的过程管控：,二、装修管理服务的过程管控：,业主（使用人）进行房屋装修前应向物业服务中心办理登记备案手续，备案时需提供以下资料： A、装修平面图和水电管线图； B、装修单位资质证书和营业执照复印件； C、房屋装修合同复印件； D、进场装修工人名单和身份证复印件等相关资料。,二、装修管理服务的过程管控：,业主（使用人）装修房屋未涉及到开凿墙体或拆改隔墙、变动房屋结构，需到物业服务中心办理装修备案手续。业主（使用人）方可进行装修。 业主（使用人）房屋装修涉及到开凿墙体或拆改隔墙、变动房屋结构，应经与房屋设计院（原房屋同等资质设计单位）出具设计图（加固方案），政府相关部门审核，取得许可证后，并在物业服务中心备案后，方可施工。 对违章装修行为，物业服务中心有权通过合法途径，会同有关部门进行处罚。,二、装修管理服务的过程管控：,（2）办理装修时提示的注意事项和禁止行为: 为确保园区的居住品质，保持物业建筑风格的统一，服务中心根据园区及建筑的实际情况，确定以下装修要求，请业主在设计装修方案时遵守以下事项： A、不得损坏房屋承重结构和主体结构，改变或破坏房屋外貌：不得在房屋外（包括外墙、门窗外侧、阳台、露台、设备平台、屋顶、屋面等）安装、架设、搭建防盗栅栏、纱窗、晾衣架、遮阳蓬、雨架花架、阳光蓬、广告牌、太阳能、独立天线等;,二、装修管理服务的过程管控：,B、不得在非指定位置安装空调室外机、采暖设备、热水供应装置等； C、不得改变阳台、露台的原有装饰材料、颜色、形状和规格，不得在阳台、露台安装热水锅炉，摆放洗衣机设施; D、不得占有或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设备; E、不得改变房屋用途或使用功能; F、如因业主原因，造成外立面破坏的，业主必须无条件恢复原状，并赔偿相应损失。,二、装修管理服务的过程管控：,业主在对厨房、卫生间进行装修时，请遵守以下事项： A、厨房燃气管道、燃气表请勿擅自更改或移动，如确需变动应请专业公司操作； B、厨房间油烟机和卫生间的通风排气孔已预留好，请勿拆除、封堵，移动或敲凿；热水器排气孔请在服务中心指定位置打孔。切勿将煤气热水器排烟管接入共用烟道或通风排气管道；,二、装修管理服务的过程管控：,C、不得破坏卫生间、厨房间的防水层，卫生间、厨房间严禁扩大。请勿更改下水道位置，特别是卫生间必须按原设计的位置布置，非下沉式卫生间切勿抬高地坪，在铺墙地砖前必须做好防水层，以免今后邻里间的纠纷； D、卫生间、厨房间及空调管道吊顶时请留出检查孔，以便检查维修。卫生间共用管道检修口禁止封死以便正常维修；,二、装修管理服务的过程管控：,E、装修时请将所有排水管及地漏暂时封闭，切勿将垃圾、油漆、胶水、废溶剂、饭菜、塑料袋或水泥沙浆等倒入厨房间、卫生间、阳台地漏等下水管道，以免堵塞；切勿堵塞、切割、更换任何共用设施，如下水道、喉管、暗渠等；,二、装修管理服务的过程管控：,二、装修管理服务的过程管控：,F、若需要打孔，须由物业服务中心确认打孔位置，方可施工。禁止施工队随意打孔； G、“等电位”为接地装置，禁止移动、覆盖、拆除，以防发生用电事故； H、电源线该排必须注意绝缘，保证安全用电； I、装修前，必须对卫生间做24小时闭水试验，并经业主、装修单位、服务中心三方验证试验结果。,二、装修管理服务的过程管控：,业主在对餐厅、客厅、卧室进行装修时，请遵守以下事项： A、不改变主体结构或明显加大荷栽，室内承重墙、柱、楼板均严禁拆除、开洞或更改； B、隔户墙两侧任何一户在装修时禁止随意敲凿或做嵌入式装修； C、为确保用电安全，请勿将室内开关箱移位或改变进户总线；所有电线敷设应采用护套管，切勿直埋；,二、装修管理服务的过程管控：,二、装修管理服务的过程管控：,D、各电气回路所负担的电器总容量请勿超过此回路的限定容量。用户电表为6KW，如需增大供电容量，请业主先到电力部门办理扩大手续；经核准后，由电力部门或其指定的单位施工并报服务中心备案； E、请勿从有线电视接收系统中私自接线，以免影响收视效果。室内可视、宽带网络终端盒等请勿随意移位，以免影响使用效果。装修时注意不要损坏墙体内电线、电话线、对讲线、有线闭路电视线和宽带网络线暗埋管；,二、装修管理服务的过程管控：,F、铺设地板地角塞打洞时，必须有限位装置。注意防止伤及楼板中线路管道及钢筋。若有不明处，请于服务中心联系； G、空调室外机必须安装在指定位置，保持上下一致，排列整齐；禁止开墙安装窗式空调机；空调冷凝水管插入下水管，以防外溢（建议业主购买空调时参考物业服务中心提供的各类空调室外机尺寸一览表，以免造成室外机无法放置室外机位 H、地面开槽深不得超过3cm，宽不得超过5 cm。,二、装修管理服务的过程管控：,业主对阳台、露台进行装修时，请遵守以下事项： A、阳台、露台装修时请注意荷载量，超载易损坏房屋结构，造成不安全隐患； B、阳台地面装修材料面层高度禁止超过踢脚线高度； C、禁止拆除连接阳台门窗的墙体，扩大原有门、窗尺寸或另建门窗； D、禁止封闭阳台；禁止在露台上搭建雨架、花架、遮阳蓬、阳光蓬等 E、阳台、露台晾衣架按服务中心统一要求安装；,二、装修管理服务的过程管控：,F、阳台不得安装洗衣设备； G、阳台、露台内不宜堆放过多物品，尤其是垃圾或废弃物，防止垃圾堵塞阳台、露台的地漏(一旦地漏被堵塞，遇大风、大雨季节可能造成排水受阻以致室内进水，财产受损)； H、禁止在阳台、露台上架设独立天线和设置广告、招牌； I、禁止拆除、改变阳台、露台铝合金门。,二、装修管理服务的过程管控：,业主（使用人）装修仅限于室内，不得越过外墙； 严禁装修外墙及公共楼道部分。,二、装修管理服务的过程管控：,其他注意事项: A、装修期间，做好房屋装修隐蔽工程记录，若需要调整装修项目，应及时通知物业服务中心。装修完毕后，请业主（使用人）及时告之服务中心，并向服务中心提供房屋隐蔽工程记录，以便服务中心今后提供维修服务； B、严禁拆除、更换进户门； C、装修中使用的分隔设施应采用轻质分隔材料。,二、装修管理服务的过程管控：,二、装修管理服务的过程管控：,2、拆除墙体、管线开槽： 房屋内部墙体的拆除过程中一定要避免业主将承重墙、剪力墙等影响房屋结构的墙、梁、柱等拆除或者随意打孔、开槽等，还有就是有些业主为了自己户内的面积扩大，卫生间面积扩大，将与相邻房屋的墙体削薄（特别是进户门玄关位置该做一个鞋柜等），最终导致相邻业主的投诉；,二、装修管理服务的过程管控：,3、泥工施工过程中建议业主（使用人）要求装修单位将原有顶棚粉刷层全部铲除，重新粉刷，如果不铲除的话，大部分一年后会产生脱落、开裂等现象； 4、水电安装：水电安装时要注意水管的铺设，重点要注意空调机插座的位置是否与空调机位安装方案上面的相符，如果安装时不是在指定的位置，就要及时与业主、装修工人进行沟通；,二、装修管理服务的过程管控：,5、泥工施工时：该阶段要求装修工人做好防水工作，比如阳台铝合金门外侧的防水措施（针对我们绿城的装修管理特色，因为要求不能封闭阳台，如果不做防水的话时间长了，阳台的雨水有可能从地砖缝隙里渗透到户内，造成木地板发霉等），卫生间的防水必须要重新再做，虽然房产公司对卫生间已经做过防水处理，但很多卫生间在装修拆除墙体过程中将卫生间防水层破坏，同时做防水尽可能的将防水翻边做到墙顶，因为很多卫生间与卧室共用一个墙体，如果防水不做到顶的话，今后就有可能卫生间的湿气会慢慢渗透到卧室的墙体，卧室这个位置一般是衣柜，所以最终导致衣柜发潮发霉；,二、装修管理服务的过程管控：,6、水电管线铺设过程中要注意接头，必要时用相机拍照留下图片资料，以便今后备查，水管铺设完工后，建议业主（使用人）要求施工单位做水管试压测试。,二、装修管理服务的过程管控：,（三）、装修管理中期阶段 装修中期阶段我们将其归纳为木工、油漆工施工阶段，该阶段一般是不会产生影响园区外立面的行为，但此阶段必须加强一下几点的管理： 1、装修人员的管理，该阶段因为是木工施工、油漆工施工，经常会停停做做，断断续续，人员的流动量比较大，这就要求我们平时的巡查不能间断，秩序维护员要加强装修工人进出园区的检查，核实出入证； 2、该阶段必须及时提醒业主、使用人、装修负责人配置灭火器，不得私自乱拉电线、动用明火，因为该阶段木工、油漆工施工最容易引起火灾等；,二、装修管理服务的过程管控：,3、木工、油漆工因为经常要穿插施工，所以要求装修工人对产生的垃圾日产日清，避免产生火灾； 4、检查过程中要尽可能的要求关门施工，因为有的同一楼层的业主已经入住，如果敞开门施工的话，那么木工施工的木屑、油漆工施工时的灰尘、油漆等都将影响相邻业主的正常生活，同时也会影响园区的共用设施设备； 5、此阶段要注意提醒业主、装修工人在安装木地板的地笼打孔时要注意避免将楼板打穿，充气钻的深度不易超过8厘米；,（四）、装修管理后期阶段 装修后期阶段我们将其归纳户内灯具、电器、空调等安装以及家具采购，该阶段主要是安装空调外机、晾衣架、花架、雨棚等，如果没有严格把控，将直接破坏外立面，同时要协助做好业主的家具搬运： 1、建议业主（使用人）在装修完成后，要求装修单位对户内水电、上下水、马桶、地漏等设施设备情况是否完好，电路情况是否有短路现象；,2、对安装空调（分体机）、晾衣架、防盗窗、雨棚、花架、卫星天线等影响外立面的情况，首先是秩序维护员加强对违规材料、物品的进出管理，对安装空调、晾衣架等秩序维护员无法确定，及时通知装修管理员现场跟踪； 3、家具、板材等搬运工程中要注重现场的管理，避免对园区设施设备的损坏。,1、在房