中海万锦熙岸项目一期工程管理策划.doc

一一 项目概况及分期发展策略项目概况及分期发展策略3 3 1.1 项目位置 .3 1.2 用地指标 .3 1.3 四至及市政配套 .4 1.4 项目发展策略 .6 1.5 项目规划设计方案 .6 1.6 项目发展分期 .7 1.7 售楼准备工程的要求 .9 二二 总平面管理策划总平面管理策划1010 2.1 一期工程概况 10 2.2 地质状况及土方平衡 10 2.3 基础施工方案 .12 2.4 一期标段划分 13 2.5 办公及生活区设置 15 2.6 临水、临电和排水的设置 16 2.7 施工道路组织 17 2.8 施工机械及场区的布置原则 19 2.9 施工总平面布置 21 三三 进度管理策划进度管理策划2525 3.1 工程进度管理概要 25 3.2 工程进度的计划管理 25 3.3 竖向流水施工策划 30 3.4 平面流水管理 32 3.5 工程进度管控措施 36 四四 工程质量管理策划工程质量管理策划4040 4.1 工程质量管理的目标 40 4.2 设置质量控制点 40 4.3 图纸会审和技术交底 42 4.4 样板先行 .42 4.5 多级验收 43 4.6 专项策划 45 4.7 质量控制的体系和执行 47 五五 安全文明施工管理策划安全文明施工管理策划5151 5.1 安全文明施工管理目标 51 5.2 安全施工管理策划 51 5.3 文明施工管理策划 54 5.4 安全文明施工管控措施 55 六六 售楼准备工程专项策划售楼准备工程专项策划5656 6.1 售楼准备工程的范围和进度要求 56 6.3 售楼处工程 57 6.2 实体样板房参观通道的配合 60 6.4 售楼准备工程的管理要求 61 一一 项目概况及分期项目概况及分期发展策略发展策略 1.1 项目位置项目位置 本地块位于南京市江北浦口区江浦街道，处于规划中的南京市“浦口新城”核心区 外边缘。地块南临珠泉西路，西临团结路，距浦口区政府距离约 1.6 公里。本地块周边 交通便利，毗邻南京长江第一隧道；从地块南侧到过江隧道车程只有 9.5 公里，耗时约 10 分钟；经过江隧道，沿经应天大街高架城西干道汉中门新街口，车程约 20 公 里，畅通耗时约 25 分钟。 1.2 用地指标用地指标 本项目由中海地产于 2011 年 06 月 24 日挂牌竞得，出让总价人民币 13.5 亿元。用 地总面积 196626 平方米，实际出让面积 157336.3 平方米。分 1 号、2 号和 3 号地块， 其中 3 号地块无开发面积。主要用地指标如下表所示。 1.3 四至及市政配套四至及市政配套 1.3.11.3.1 周边道路周边道路及四至及四至 万锦熙岸项目两个地块被五条城市道路分割，其中两条城市干道已建成，另有三条 规划道路尚未建设。 地块东南侧为珠泉西路，西北-东南向规划路（江淼路）与其相连； 地块西南侧为团结路；东北-西南向规划支路（巩固路、巩固北路）与其相连； 规划路由当地住建部门负责建设，即将列入开发计划。 地块 编号 用地性质 用地面积 （） 容积率 建筑高度 （m） 建筑密度 （%） 绿地率 （%） 集中绿地 （） 01 二类居住用 地 45,139.6Far2H602530 02 二类居住用 地 118,193.0Far2.2H802030 03 S3 社会停车 场用地 6,000.0 地块东南向面对团结社区和浦口区消防大队，东北向面对已建成小区理想佳园，西 北面对待开发商业用地，西南向面对已建成经济适用房。 1.3.21.3.2 市政接驳点市政接驳点 已建成的珠泉西路和团结路上，有多个市政接驳点如给水、雨水、污水、燃气、通信、 电力等均预留接驳井，向相关部门申请办理接驳即可，具体分布如下： （ （1） ）给给水水：项目西南侧团结路上市政将要埋设 DN500 的给水管线，未来可作为小区正 式水接驳点。现有接驳点仅有一个，位于珠泉西路慢车道上（消防大队附近）；接 驳点表后管径均为 DN300，满足小区施工临时用水要求。 （ （2）雨）雨污污水水：项目周边已建成的市政道路上均设有雨、污水接驳井。 （ （3）燃气：）燃气：珠泉西路、团结路下埋设有燃气管道，中压系统，可接驳本项目，接入位置燃 气公司可根据我司管综设计出具意见。 （ （4）通信：）通信：珠泉西路、团结路均有通讯电缆经过。 （ （5） ）电电力：力：小区正式供电的配网规划（外电源线路征询意见）已在审批中。初步设计考虑 计划引入 2 路 10KVA 电源（分别定义为 1#线、2#线）供电。线路拟从小区东南侧 团结社区方向进入，在前端合适位置各新设一台户外环网柜。在 02#地块拟建 2 座开关站（2 进 10 出），01#地块内拟设 1 座开关站（2 进 6 出）。 1.4 项目发展策略项目发展策略 本项目位于南京江北浦口区域的城市中心，地块方正，规模适中，无特殊历史及自 然资源。本地房价适中，刚性需求集中。针对地块的实际情况，公司制订了“成熟户型， 快速发展”的“快销盘”发展策略： 1.4.11.4.1 提前收地，快速启动提前收地，快速启动 本项目土地出让合同规定政府交地时间为 2011 年 12 月 31 日，净地交付。目前我 司已提前清苗启动收地工作。目前，2#地块内不受拆迁影响的所有用地已经提前接收 并且完成清苗场平。 1.4.21.4.2 刚需产品，成熟复制刚需产品，成熟复制 结合市场，选择中小户型刚需产品，借鉴集团内使用成熟的产品，加以优化利用。 目前本项目已完成总规方案并完成华东区和集团审批。政府规划审批手续已经展开。 1.4.31.4.3 快速建设，快速销售快速建设，快速销售 提前启动销售区建设；选择具备条件的区域，尽快启动主楼施工；争取争取 2011 年内具年内具 备销备销售条件。售条件。销售方面，找准客户群体，以合理的价格实现快速批量销售和回款。目前， 售楼处方案已经基本确定，售楼处施工即将全面展开。项目启动区范围划分完毕，试 桩工作正在进行。 1.5 项目规划设计方案项目规划设计方案 项目规划设计有 6 栋 11 层小高层，12 栋 18 层高层和 8 栋 26 层高层。楼栋基本按 照正南北排布。大体分为三个区，1#地块内为 18 层高层区，2#地块西南侧为 11 层小 高层集中区，东北侧为 26 层高层集中区。社区中心与幼儿园沿珠泉西路布置，售楼处 拟借用社区中心楼栋建设。人行主入口设置于珠泉西路，并有中心景观轴延伸至小区 内。车行出入口设置于江淼路和团结路。 18 层区、11 层区和 26 层区，各设置一个地下车库。其中 2#地块内两个地下车库有 通道连通。地库设置于各地块中央。部分边缘楼栋无地库，但有地下自行车库。 楼栋排布、户型分布如下图所示。 万锦熙岸项目主要设计指标如下表所示。 01 地块02 地块 总计 用地面积45,140 118,193 163,333 住宅面积84,783 245,267 330,050 住宅户数781 1,984 2,765 商业4,561 7,15311,714 幼儿园0 3,128 3,128 社区中心0 1,970 1,970 地上建筑面积90,279 260,024 350,303 容积率2.00 2.20 2.10 车位合计485 1,411 1,896 下地车位389 1,130 1,519 地下室面积16,77348,121 64,894 总建筑面积107,052308,145 415,197 1.6 项目发展分期项目发展分期 根据项目发展策略，项目开工建设的思路为： 具具备备开工条件的的区域尽可能快地开工，根据开工条件的的区域尽可能快地开工，根据营销营销可可实现实现的最大的最大销销售量尽可能多售量尽可能多 地开工，地开工，销销售展示区提前开工。售展示区提前开工。 根据这一思路，项目拟定分两期开发，2#地块因具备开工条件的区域面积较大且较 完整，作为一期开发，1#地块作为二期开发。 一期 9 栋小高层、8 栋高层拟分为 3 个批次开工建设。目前可立即启动建设的 6 栋 楼（4 栋小高层，2 栋高层）作为第一批次，其余楼栋根据营销的销售计划，分两批启动， 第二批 5 栋小高层，第三批 6 栋高层。分期及一期各开工批次如下图所示。 一期开发节点时间详见下表： 一期 层高 桩基开始 土方开始 0.00 主体封顶 外架落完 竣工验收 11 层 2011-9-152011-10-152011-11-302012-3-302012-7-302012-9-30 18 层 2011-9-152011-10-152011-11-302012-5-152012-9-302012-12-15第一批 26 层 2011-9-152011-10-152011-11-302012-6-302012-12-152013-3-30 11 层 2011-12-12012-3-12012-5-302012-8-302012-12-302012-3-30 第二批 26 层 2011-12-12012-3-12012-5-302012-11-302013-5-152013-7-15 第三批 26 层 2012-4-12012-5-302012-8-302013-3-302013-9-152013-11-30 1.7 售楼准备工程的要求售楼准备工程的要求 本项目为中海地产进入南京江北市场的首个项目，要求销售兼备形象与成本控制。结 合项目营销定位报告及规划设计要点，拟将售楼处与项目配套社区中心结合设计，销售期 间作为项目销售中心使用，项目入伙后转为永久配套社区中心。对售楼准备工程的具体要 求如下： （1）售楼处 12 月份具备开放条件； （2）临时样板房拟设置在售楼处附近，共 3 套，2011 年 12 月开放。 （3）实体样板房设置在 1#楼（2012 年 4 月开放）、3#楼（2012 年 4 月开放）、12#楼 （2012 年 9 月开放）和 13#楼（2012 年 9 月开放）。 （4）景观示范区设置于 3#楼与 13#楼之间 二二 总平面管理策划总平面管理策划 2.1 一期工程概况一期工程概况 项目一期东南侧为珠泉西路，东北侧规划路，土地出让文件上明确此两边用地红 线退让 10 米为代征绿化带；西南侧团结路用地红线退让 20 米为代征绿化带。项目周 边已建成的市政道路珠泉西路、团结路为进入本地块的主要两条干道，其中珠泉西路 原则上不允许开机动车路口，故施工出入口主要设置于团结路。 项目一期总用地面积 132303.41，其中可建设用地面积 118192.68m2.规划建筑 6 栋 11 层小高层，12 栋 18 层高层和 8 栋 26 层高层，一层整体地下车库，总建筑面积 306166，其中地下车库建筑面积 48121。地下室设置人防区、变电所、生活泵房、 ，消防 泵房、消防水箱等；外立面拟采用真石漆配局部石材，门窗采用普通铝合金型材门窗；预计 高层区精装修交房，小高层区毛坯交房。 一期的主要楼栋以珠泉西路小区主入口延伸之景观轴为中轴线，高层分布于中轴线 东北侧，小高层及 18 层高层分布于西南侧。共三个车行出入口，一个设于团结路，另两个 位于地块内规划路上。人行主入口设于珠泉西路。 一期用地内配建社区中心（小区主入口位置）、幼儿园（团结路与珠泉西路交接处）。 地块周边市政配套详见第 1.3.2 条。 2.2 地质状况及土方平衡地质状况及土方平衡 2.2.12.2.1 地质状况地质状况 （1）地块隶属长江漫滩地貌单元，场地内分布有几处小水沟，地势总体平坦，水沟两岸 稍有起伏，平均标高 7.8m。 （2）根据地质勘察报告，岩（土）层自上而下为： 1 层 杂填土 2-1 层 粉质粘土 2-2 层 淤泥质粉质粘土夹粉土 3 层 粉质粘土 4-1 层 粉质粘土混卵砾石 4-2 层 中粗砂夹砾石 4-2（A） 粉砂 5-1 层 强风化泥质砂岩 5-2 层 中风化泥质砂岩 （3）根据地质报告及区域地质构造，本区无活动性断层通过，历史上无大的破坏性地震 发生，从地质构造和地震活动历史等因素分析，本场地为相对稳定区，适宜本工 程建设。 （5）本场地地下水位在自然地坪下 3.0 米左右。 2.2.22.2.2 一期土方平衡一期土方平衡 在方案阶段，项目部完成了场内土方平衡测算，测算以经济性最优为原则，初步确定 小区0.00 的绝对标高，以便设计优化、成本节约。 测算结论如下： （1）项目一期土方总体不足，需要运入。当整体土方运入量为种植土运入量，即渣土运 入量为 0 时，土方成为最低。此时小区0.00 平面绝对标高为 9.93 米。由于团结路 最高标高为 9.9 米，故建议小区0.00 平面绝对标高设置为 10.0 米 （2）此时，带地库楼栋开挖深度为 2.8 米，不带地库仅有地下自行车库的楼栋开挖深度 为 0.8 米。项目一期各楼栋开挖深度较浅，开挖量较小，首批开工 7 栋楼开挖深度 不到 1 米。 各阶段挖土量与回填量如下图： 2.3 基础施工方案基础施工方案 2.3.12.3.1 桩基施工方案桩基施工方案 根据地质勘察报告以及试桩的结果，建议采用预应力管桩，静压法沉桩，施工时以 桩长和贯入度或最终压力值进行双重控制。初步建议小高层采用 400 管桩，18 层高层 采用 500 管桩，26 层高层采用 600 管桩。 由于本地块属于长江漫滩和老山山脉交界的区域，根据勘探结果，个别区域的地 质条件有突变，需要加大试桩的数量（小高层区已完成 10 根试桩）。 2.3.22.3.2 降水及支护方案降水及支护方案 根据土方平衡测算结果以及小区0.00 标高的设置，项目一期可充分利用道路标 高和场地标高的高差，减小开挖深度（带地库为 2.8 米，不带地库为 0.8 米）。结合场地 地下水位的情况（场地现状标高以下 3 米左右），开挖可采用放坡处理，由主包单位视 情况考虑简易挂网喷浆支护（靠近施工道路的部分），坑内明排疏干地下水，主楼周边 适当考虑井点降水。支护与降水建议合约要求投标单位措施费中自行考虑。地库后浇 带外侧五米处每隔 50 米设 3000*3000*1500 集水井，用于排地库底板后浇带边缘雨水， 每个集水井设污水泵，强排水就近直排入排水明沟集水井或泄洪明沟。 2.4 一期标段划分一期标段划分 2.4.12.4.1 主包单位标段划分主包单位标段划分 项目一期总建筑面积 30.8 万平方米，其中小高层区（含 18 层）地上面积 7.5 万平 米，地库面积 22000 平米，总建面 9.7 万平米；高层区地上面积 16.3 万平米，地库面积 26000 平米，总建面 18.9 万平米。小高层区和高层区相对独立，由中心轴线分开，地库 亦分开设置，仅有一个通道相连。 根据项目体量、楼栋设置以及进度要求，拟由三家单位负责土建总包施工及分包 管理，划分为 3 个标段组织施工。标段划分如图： 地下室施工期间采用先拔楼、后施工周边地下车库的方案，塔楼地下室四周与地 下车库周边地下室设置后浇带划分；B、C 标段各自地库的施工区域，原则上结合后浇 带进行划分。 各区块间由相应总包单位设置围墙封闭施工，分别设置独立的出入口。 主包主要配合管理任务如下： （1）总包项目部对工程项目申报相关奖项的全部组织工作负主要责任。 （2）总包项目部负责整个工程项目竣工资料的搜集、整理、归档工作，对资料进行签章。 （3）总包项目部代表各个专业分包单位负责整个工程项目的竣工验收的组织工作。 （4）负责日常施工临时道路、临时水电、排水设施的维修、维护、保养工作。 （5）分包单位管理原则： 内 容 统一原则对专业分包、直接发包工程，我们将纳入总包的统一管理之中 公正原则 要求总包制定周密、合理、科学的施工总承包管理措施和办法，对任何分项 工程和施工方法的管理都将按照事先确定的统一措施和方法实施管理 服务原则 项目部将遵循“将管理寓于服务”之中的管理理念，通过做好服务工作实现 管理目的，从而达到齐心协力共同建好本工程的目的 （6）总包合同内约定不得收取分包单位除合同约定水电管理费以外的其他任何费用。 2.4.22.4.2 其它合作单位标段划分其它合作单位标段划分 （1）桩基单位：由于项目各期开发节奏衔接较紧，可考虑在 2011 年 9 月和 12 月分两批 进行桩基施工。建议选用一家桩基单位。 （2）土方单位：项目总体土方开挖量有限，第一批开工开挖量少，主要土方量开挖集中 在第二批开工。开挖后土方以场内倒运为主。同时，由于开挖深度浅，基坑边以放 坡为主，仅有少量需做挂网喷浆处理。故建议选用一家土方单位 （3）监理单位：一期分为三个主包标段，基本平行施工。楼栋类型较为类似，且施工工艺 较为普通，建议选用一家在南京江北地区比较有实力的监理单位。 其它合作单位建议根据工程量，整体分包或结合主包单位分标段分判。 2.5 办公及生活区设置办公及生活区设置 2.5.12.5.1 甲方、监理单位办公及生活区布置甲方、监理单位办公及生活区布置 鉴于本项目开发周期较长，且可能存在分期入伙情况，考虑的甲方及监理办公、生 活区尽可能避免搬迁，建议将甲方及监理办公、生活区设置于巩固路与团结路口总平 规划中幼儿园区域。具体搭建工作交由小高层区域主包单位代建施工，标准参照中海 地产强制执行标准。详见下图所示。 2.5.22.5.2 主包单位办公及生活区布置主包单位办公及生活区布置 为方便整体地下室大开挖、预留堆场/加工场、施工管理及后期室外工程提前作业， 避免二次搬迁情况发生，综合考虑上述因素总包办公区方案如下： 一期内三家主包先后进场，生活区均设置于 03#地块内社会停车场位置（建设时间 较晚），平均一家 2000m2，共计 6000m2， 基本满足总包单位人员住宿，进场前自行搭 建活动板房且要求各主包自建生活区围墙封闭管理。 甲方办公区设置于幼儿园场内；各标段主包单位办公区考虑搭建于各自临路边 10 米宽代征绿化带范围内。 2.6 临水、临电和排水的设置临水、临电和排水的设置 2.6.12.6.1 现场临水现场临水 拟申请从一期地块东侧珠泉西路上靠近消防大队附近有市政给水管接驳口 （DN300）顶管施工接入。现场临水供水管道沿围墙采用DN100 的PE管埋地铺设。现场 水源供水管可以满足施工、消防用水需要，由接驳点引到现场各用水点以及办公区、堆 场区、厕所各用水点。 2.6.22.6.2 现场临电现场临电 本工程现场临时用电采取 TN-S 供电系统，放射式多路主干线送至各用电区域， 然后在每个供电区域内再分级放射式或树干式构成配电网络，并在配电柜及二级配电 箱处做重复接地。按照总配电箱（一级配电箱）现场分配电箱（二级配电箱）开关箱 （三级配电箱）， “三级配电，两级漏电保护”配电。 先行投入 2 台 500KVA 临时箱变供第 一批和第二批开工楼栋施工使用，第三批开工前还将投入一台 630KVA 箱变。 2.6.32.6.3 现场雨、污水排放现场雨、污水排放 要求雨、污水严格按照要求设置三级沉淀池进行排放，现场雨、污水排放可沉淀后 就近排入市政雨污水井内。周边珠泉西路、团结路上均有窨井。主包单位生活区内雨水 可就进排入现状村路边沟渠；生活区内每个临时厕所均设置 1#化粪池一座，严禁将生 活污水直排至市政管网中。 2.7 施工道路组织施工道路组织 2.7.12.7.1 桩基础施工阶段桩基础施工阶段 桩基单位较总包单位提前约 30 天开始施工，采用团结路上已有道口（即未来 C 标 段施工主入口 1）进入场内进行施工。此阶段场内不设置混凝土临时施工道路，由桩基 单位通过就地采用土方夯填或建筑垃圾铺设等构筑临时施工道路，待桩基工程完工后 移交给总包单位修筑场内砼施工道路。 2.7.22.7.2 外部通道及施工出入口外部通道及施工出入口 一期地块整体方正，四至为两条已建成的市政路和两条规划道路。 （1）已建成的团结路和珠泉西路为主要外部通道。团结路上有现成出入口一个。 （2）江淼路现状为 3m 宽渣土路，待建规划路红线内尚有大量拆迁钉子户，无法拓宽， 且其紧邻生活小区和浦口二中，在其建成正式道路前不作为外部施工道路使用。 （3）巩固路现状为 3m 宽砼路面，无拆迁影响，穿过本项目地块内一二期之间，拟部分 向东南拓宽至 6 米，200mm 厚 C25 混凝土浇筑，作为 A、C 标段的主要外部施工 通道。此条通道未来亦可供二期使用。施工由 A 主包单位执行，成本由 A、C 主包 单位分摊，A、C 单位轮流管理。 结合外部道路和内部楼栋情况，拟为每个标段设置两个出入口。A 标段和 B 标段 均分别设置一个施工主出入口（施工车辆、机械）和一个辅助出入口（人行、小型车辆）。 C 标段因面积较大，设置两个施工主出入口。另甲方和监理办公区在团结路上单独设 置出入口一个。各施工出入口均需设置洗车台。 2.7.32.7.3 内部施工道路内部施工道路 拟在 B、C 标段内沿地库边各修筑一条 5m 宽场内主施工道路。A1、A2 标段因距 离较远，修筑两条 5m 宽场内施工道路。施工通道单侧必须设置砖砌 300*300 排水明 沟。场内主施工道路的路线由甲方划定，施工单位可作微调。原则上要求主包单位进场 后先行完成施工道路砼硬化，采用 200mm 厚 C25 砼浇筑。 各标段的场内施工辅路由该标段主包单位自定标准、自行规划建设，但须报甲方 批准。 施工出入口位置使用阶段备注 C 标段施工主入口珠泉西路上开工至结束需申报开设道口 A1 标段施工主入口团结路上开工至结束需申报开设道口 A2 标段辅助入口团结路上开工至结束 为原场内厂区大门道口， 保留使用 B 标段施工主入口团结路上开工至结束需申报开设道口 甲方及监理办公区规划巩固路上开工至交房完成自行留设，无需申报 堆场要求采用 150mm 厚 C25 混凝土浇筑。其他位置硬化主包自行考虑。 施工期间各总包范围的道路由相应总包进行维护及管理，公共道路由总包单位轮 流维护及管理。 2.7.42.7.4 土方倒运临时通道土方倒运临时通道 由于本项目成本压力较大，且现场场地总体标高较低，为尽量减少因土方倒运造 成的成本增加，决定最大限度实现土方一次开挖回填到位，回填土方尽可能以场内开 挖的土方为主。 该临时通道可由片石和建筑垃圾铺设，由 A 主包单位建设并管理，各主包单位分 摊成本。该通道与 A 标段施工区域间可设置简易围挡。 各类施工道路及流线组织参见附图。 2.8 施工机械及场区的布置原则施工机械及场区的布置原则 2.8.12.8.1 塔吊布置塔吊布置 计划每幢楼设置一台塔吊（ 80 塔、臂长 55 米；60 塔、臂长 40 米），全面覆盖塔楼 且尽可能兼顾地下室施工。塔吊基础必须采用桩基础，由总包单位提供桩基础施工定 位方案，桩基单位施工。费用予以桩基单位签证。塔吊基础及安装时间定于土方工程开 始前。 塔吊布置不得穿过地库设备房，以免影响消防验收等工作。塔吊位置必须考虑拆 卸时可卸下大臂并能运出场，塔吊附墙不得穿过门窗进入室内。 2.8.22.8.2 施工电梯布置施工电梯布置 按照通道近、材料运输距离短、避免二次搬运的原则布置。尽量布置在非地下室区 域，避开地下室顶板，方便基础设置并节省成本。其中部分人货梯必须位于地下室顶板 区域的，须对人货梯基础部位结构顶板进行荷载验算及采取加固措施，回土前采用搭 设临时跑道的方式解决材料运输，待回土后拆除；为加快砌体进度及后期工序提前插 入，要求人货梯在每单元结构施工至 8 层时必须安装完成并投入使用；人货梯位置布 置在客厅阳台推拉门位置，不布置于卧室或拐角窗的位置，以避免后期收尾工程量大。 施工电梯配置标准如下： 小高层（毛坯）： 直线型楼栋每栋设置一台人货两用梯。 折线型楼栋每栋设置一台人货两用梯、一台双笼货梯。 高层（考虑精装修）： 直线型楼栋每栋设置一台人货两用梯。 折线型楼栋每单元设置一台人货两用梯。 塔吊、人货梯的装拆时间必须经我司确认，不得过早拆除以影响现场正常施工。塔 吊的拆除时间原则上安排在外架全部拆除完成之后，人货梯的拆除要求室内电梯已投 入使用、地坪全部浇筑完成、楼层垃圾已基本运下方可拆除。塔吊须在外脚手架拆除完 成并配合人货梯拆除完成后方可拆除，以提高人货梯的拆除进度。 2.8.32.8.3 脚手架的搭设方式脚手架的搭设方式 为同时满足上部结构、装饰施工、土方回填和后期室外工程提前插入的需要，要求 本项目所有楼栋外架搭设满足以下条件： （1）外架悬挑，外墙采用扣件式双排钢管脚手架，并在二层（门廊等局部石材装饰部位 具体可视图纸情况）开始悬挑（如本楼栋设有样板房，则在样板房上一层开始悬挑） 。 （2）要求外墙脚手架从挑架层满搭至屋面，不得上下周转。 （3）本项目外立面可能局部采用石材幕墙，脚手架搭设时内立杆距墙须大于或等于 40cm（暂定，最终以幕墙专项出图后由幕墙及总包共同确定），采用调节大横杆的 方式满足总包及幕墙单位的施工，便于幕墙骨架及保温提前介入施工，外墙作业 期间分三段同时作业，以此加快进度。 （4）外架拆除可根据外立面分段施工进度，分层分段先行拆除。 （5）样板房范围内挑架防护需兼顾美观和安全性，还要具有防水措施。 2.8.42.8.4 加工区及材料堆场布置加工区及材料堆场布置 加工区及材料堆场布置均考虑设置于大地库外侧且临路边，尽可能减少二次搬运。 地下室主体施工完成后亦要求不得作为加工场或堆场使用，待地库顶板防水、保护层 施工完成后经批准方可作为材料加工场和部分轻型、小宗材料堆场使用。 售楼示范区域内严禁总包单位布置加工区或堆场使用。 2.9 施工总平面布置施工总平面布置 2.9.12.9.1 第一批楼栋开工阶段总平面布置（第一批楼栋开工阶段总平面布置（2011.112011.11） （1）第一批楼栋开工阶段土方开挖量很小，平均开挖深度 0.8 米，可选择在楼栋周 围设置临时土方堆放点，尽快展开建筑主体的施工建设。待基础完成后及时回填。 （2）A 主包单位进场，尽快完成标段内的围墙砌筑和施工区域封闭。 （3）进场后尽快完成临时设施、临时水电布置和场内道路的建设。 （5）售楼区域独立施工、临时围挡独立围闭。 2.9.22.9.2 第二批楼栋开工阶段总平面布置（第二批楼栋开工阶段总平面布置（2012.42012.4） （1）此阶段是土方开挖和倒运的重点阶段。C 标段地库的全部和 B 标段地库的大 部同时展开开挖。为保证土方完全于场内倒运而不需通过市政道路外运绕行，于 A 标 段内沿西南侧围墙设置一条临时通道供土方转运使用。临时堆场设于二期待开发用地。 箭头所指方向为开挖出土方向。临时土方堆场内的土，于 2012 年 10 月份开始大量回 填（小高层区园林施工全面开始）。临时土方转运通道由 A 主包单位建设管理，费用分 摊。 （2）B 标段主包单位全面进场。 （3）景观示范区全面开始施工。主要借用 B 单位的施工机械转运物资，借用 B 单 位的施工通道组织施工。 （4）售楼处正式围挡完成，售楼处和首批样板房已全面开放 2.9.32.9.3 第三批楼栋开工阶段总平面布置（第三批楼栋开工阶段总平面布置（2012.62012.6） （1）此阶段 A 标段土方和 B 标段剩余土方开挖施工全面展开。原临时土方转运通 道可继续使用。箭头所指为该阶段土方开挖线路。 （2）C 标段现场可完成全面封闭。首批开工楼栋转入装饰阶段。 （3）景观示范区和实体样板房进入抢工阶段，1#楼和 3#楼实体样板房开放。 （4）C 标段基坑土方回填由 C 单位巩固路施工大门进入。 2.9.4 装饰阶段施工总平面布置（2012.10） （1）从 2012 年 5 月开始，各楼栋逐渐转入装饰阶段。此图为示意。 （2）景观示范区和实体样板房全面开放。 （3）C 标段部分楼栋进入竣工验收阶段，塔吊拆除。 （4）C 标段室外工程全面展开，临时堆场内的土方开始逐步回填。 三 进度管理策划 3.1 工程进度管理概要工程进度管理概要 根据万锦熙岸项目的发展策略，成熟复制、快速推进是项目的核心，因此，工程进 度管理是项目的重中之重。 南京公司要求，万锦熙岸项目需要“抢开工、抢销售、抢竣工”，实现资金快速回笼， 力争 36 个月完成项目整体开发、入伙。 依据这一指导思想，万锦熙岸项目一期的工程关键节点设置如下： 一期 层高 桩基开始 土方开始 0.00 主体封顶 外架落完 竣工验收 11 层 2011-9-152011-10-152011-11-302012-3-302012-7-302012-9-30 18 层 2011-9-152011-10-152011-11-302012-5-152012-9-302012-12-15第一批 26 层 2011-9-152011-10-152011-11-302012-6-302012-12-152013-3-30 11 层 2011-12-12012-3-12012-5-302012-8-302012-12-302012-3-30 第二批 26 层 2011-12-12012-3-12012-5-302012-11-302013-5-152013-7-15 第三批 26 层 2012-4-12012-5-302012-8-302013-3-302013-9-152013-11-30 本项目属提前收地开工，存在着较多的不确定性和现场风险。主要包括：提前开工 导致拆迁交地手续不全，进而影响土地证办理及其他施工报建手续；室外工程施工及 接驳进度可能会受制于地块周边规划道路的修建进度和修建方案；初次进入南京江北 建筑市场而导致的外围关系陌生、部分本地施工单位陌生等。 为实现项目发展进度节点，万锦熙岸项目部将从认真执行项目进度计划、合理优 化施工流水和严格管控施工现场三个方面入手，力争发展进度目标的实现。 3.2 工程进度的计划管理工程进度的计划管理 3.2.13.2.1 计划管控的模式计划管控的模式 项目的计划管控，分为三大层级： （1）认真贯彻执行集团和区域下达的项目发展进度计划 （2）在地区公司层面，积极协调组织督促各相关部门，制订并落实项目发展进度节点 计划 （3）在项目部层面，合理制订并严格把控项目施工进度计划 3.2.23.2.2 项目发展进度节点计划项目发展进度节点计划 项目发展进度节点计划是指导公司各部门协同工作的准则。该计划在公司统一部 署下由项目主管领导牵头制订，经由公司审批签发并由各分管领导监督执行。项目部 作为项目发展的牵头部门和公司各业务线的中间关系人，必须积极主动做好协调督促 工作。各部门计划的实现将直接关系到项目施工的顺利推进。 结合万锦熙岸项目的实际情况，项目部拟在以下方面做好牵头和协调工作： （1）牵头推动项目发展的外围保障工作，包括电力杆线迁移、林木砍伐、拆迁摸底以及 临水临电审批施工等。 （2）配合发展部和设计部完成项目前期的报建工作； （3）根据营销区域的划定，提前进行施工规划； （4）提前针对项目中采用的各种材料制定详细的材料定样、分判、到场计划； （5）涉及两个以上部门协同的工作，项目部应主动担当起牵头组织的责任。 1节点内容计划开始时间计划完成时间 2营销定位2011-7-152011-8-1 3售楼处定位策划2011-8-52011-8-20 4 营销策 划部 样板房及示范区定位策划2011-8-202011-9-1 1方案设计2011-7-102011-9-6 2桩基施工图2011-8-152011-9-15 3地上主体施工图2011-9-162011-10-15 4外立面（含石材）施工图设计2011-10-162011-11-15 5铝合金门窗施工图设计2011-11-202011-12-30 6阳台及楼梯栏杆施工图设计2011-11-202011-12-30 7公共部位装修施工图2012-3-302012-4-30 8景观施工图设计2011-9-102011-11-30 9样板房施工图2011-10-302011-12-30 10 设计管理部 高层精装修施工图设计2011-9-162011-12-30 1方案报建2011-8-202011-9-25 2桩基施工许可证办理2011-9-152011-10-15 3规划许可证办理2011-9-202011-11-5 4施工图报建2011-11-52011-11-20 5 发展管理部 施工许可证办理2011-11-202011-11-30 节点内容计划开始时间计划完成时间 1桩基工程2011-8-122011-9-13 2桩基检测2011-9-152011-9-30 3主包分判2011-8-202011-10-12 4铝窗、栏杆分判2012-1-102012-2-15 5外墙石材2011-11-202011-12-30 6外墙涂料20212-2-302012-3-30 7 合约管理部 公共部位装修2012-5-52012-5-30 8电梯分判2011-11-152011-12-30 9入户门、防火门分判2012-3-302012-4-30 10消防工程分判2012-2-302012-3-30 11高层精装修单位分判2012-6-152012-7-30 3.2.33.2.3 施工总进度计划施工总进度计划 项目各类楼栋的施工总进度计划控制节点如下： 3.3 竖向流水施工策划竖向流水施工策划 3.3.13.3.1 竖向流水施工的基本要求竖向流水施工的基本要求 （1）基本进度要求 标准层结构五天一层，要求不得甩下任何飘板和线条，同时计算每个月完成施工 范围内楼栋总层数。 砌体包括顶砖三天一层。 抹灰两天半一层。 标准层二次配管（含水和电）两天一层。 （2）“回头”要求 结构至六层时安装施工人货梯，确保在结构至八层时验收通过并投入使用；结构 至地上八层时开始墙体砌筑，墙体砌筑完成三层时开始二次配管和内墙抹灰。 高层主体施工完成 2/3 时铝窗、栏杆、外保温进场施工，外墙石材单位进场开始钢 龙骨施工。 主体封顶后一个月内完成电梯机房及屋面构架施工，三个月内电梯安装及调试完 成。四个月内外架拆除完成。 （3）其它穿插施工 地库顶板结构完成养护后就立即分块施工防水及保护层，以利后续的场地布置及 土方回填。 高层部分外墙须分段施工。 楼层结构拆模并清理完成后开始安装卫生间竖向排水管，结构吊洞紧随其后，以 确保楼层砌砖时卫生间包管能一次到位。 3.3.23.3.2 小高层（小高层（1111 层）竖向流水计划层）竖向流水计划 桩基及检测工程：自进场起算，桩基工程 30 内全部完成（含静载检测）。 主体结构工程：土方开挖完成后 45 天（满堂红地库 90 天），塔楼部分达到0.000， 上部结构按 5 天/层计算工期，主体封顶后一个月完成结构验收，四个月拆除外架。 外架拆除后 20 天内完成人货梯拆除； 人货电梯拆除后 7 天内完成塔吊拆除； 主体结构至 8 层时开始下部砖墙砌筑； 结构封顶后永久电梯即进场施工，45 天内完成电梯机房、井道清理、电梯底坑堵 漏，移交电梯安装工作面；电梯施工 60 天后具备验收条件； 精装修单位进场后 120 天内完成湿作业全部内容，干作业及时插入施工。要求进 场后 180 天内完成全部内容的大面施工，进入质量整改阶段。30 天完成质量整改和清 洁开荒，具备入伙条件。 3.3.33.3.3 高层（高层（2626 层）竖向流水计划层）竖向流水计划 主体结构工程：土方开挖完成后（带自行车库 45d，满堂红地库 90d），塔楼部分达 到0.000，上部结构按 5 天/层计算工期，主体封顶后一个月完成结构验收，五个月拆除 外架。 外架拆除后 20 天内完成人货梯拆除； 人货电梯拆除后 7 天内完成塔吊拆除； 主体结构至 8 层时开始下部砖墙砌筑； 地库封顶后 60 天内完成砌筑抹灰及天花施工，移交地库安装工作面； 地库封顶后 90 天内完成顶板防水、顶板回土等工作； 结构封顶后永久电梯即进场施工，45 天内完成电梯机房、井道清理、电梯底坑堵 漏，移交电梯安装工作面；电梯施工 90 天后具备验收条件； 精装修单位进场后 120 天内完成湿作业全部内容，干作业及时插入施工。要求进 场后 180 天内完成全部内容的大面施工，进入质量整改阶段。30 天完成质量整改和清 洁开荒，具备入伙条件。 3.4 平面流水管理平面流水管理 平面流水是保障工期、节约劳动力最有效最直接的手段。理想的流水施工应该是 （1）楼栋所有工作面都有人在工作，不存在工作面等人的状态 （2）各主要工种都有活干，不存在窝工现象 平面流水需流水段划分均匀，以钢筋、模板、混凝土为主导的工序安排合理，机电 穿插进行，不占用关键线路时间。 3.4.13.4.1 一期各楼栋平面流水方案设置一期各楼栋平面流水方案设置 （1）采用平面三段式流水施工的楼栋 2#5#6#7#8# 单元数33333 单层面积7508107501008810 每段流水施 工面积 250270250336270 班组情况1 个1 个1 个1 个1 个 上述楼栋布置规整，均布置 3 个单元，且户型统一，每个单元单层面积适中，适合 3 段式平面流水作业展开布置；每个楼栋作业面固定小班组（钢筋工、木工、砼工），在 平面上按单元分段流水作业，以确保结构施工 4 天/层。 （2）采用阴阳跳流水施工的楼栋 9#10#11#1#3#所有 8 栋高层 单元数222222 单层面积510672460540650810 每段流水施 工面积 255336230270325405 班组情况 1 个1 个1 个1 个1 个1 个 上述楼栋布置规整，均布置 2 个单元，且户型统一，每个单元单层面积适中，适合 阴阳跳平面流水作业展开布置；每个楼栋作业面固定小班组（钢筋工、木工、砼工），在 平面上按单元分段流水作业，以确保结构施工 4 天/层。 3.4.23.4.2 施工时序分解施工时序分解 按照四天一层的要求，单层的各工种施工时序分解如下表所示： 工序工时（小时）开始时间完成时间 楼层放线1第一天 6 点第一天 7 点 墙柱钢筋及钢管模板材料吊运3第一天 7 点第一天 10 点 墙柱钢筋绑扎5第一天 7 点第一天 12 点 排架及梁板模板支设28第一天 7 点第二天 18 点 墙柱钢筋验收1第一天 13 点第一天 14 点 墙柱合模3第一天 14 点第一天 17 点 梁板模板验收5第二天 14 点第二天 19 点 梁板钢筋绑扎18第二天 16 点第三天 18 点 上层暗柱钢筋绑扎12第三天 6 点第三天 18 点 管线安装预埋5第三天 10 点第三天 15 点 梁板及上层暗柱钢筋验收4第三天 9 点第三天 19 点 降板及上翻梁吊模7第三天 12 点第三天 19 点 吊模验收1第三天 18 点第三天 19 点 砼浇注及养护13第四天 6 点第四天 19 点 砼浇注旁站监督7第四天 7 点第四天 14 点 3.5 工程进度管控措施工程进度管控措施 3.5.13.5.1 进度目标责任制及考核制度进度目标责任制及考核制度 为了促使设计、报建、合约、施工等进度计划的按期实施，计划将营销定位报告完 成、正式施工图设计完成、主体施工许可证的办理、达到预售条件、售楼区域开放及开 始销售等设置为关键进度节点，形成各相关部门及项目部的年度进度考核目标，签订 部门/项目部年度经营管理目标责任状。年终通过进度目标与实际完成时间的对比， 考核各相关部门及项目部的进度执行情况。 3.5.23.5.2 进度计划月度评价和动态调整措施进度计划月度评价和动态调整措施 对公司相关各部门的设计、报建、分判、施工等计划进度节点与实际完成情况进行 月度分析，对项目每月进度超前或滞后的原因进行分析和预警，对其中存在的偏差及 时予以纠正，使得项目开发进度总是沿着计划的轨道前进；对由于不可抗因素造成项 目进度计划重大延误的，可对项目发展进度计划进行及时调整并重新上报公司会签， 使进度计划更具有实际指导意义。 3.5.33.5.3 项目协调会制度项目协调会制度 在项目开发过程中，为避免项目发展进度计划中的设计、报建、分判、施工等各 计划进度节点的延误和相互干扰，由项目主管领导牵头召集设计、报建、分判、营销等 部门及项目部定期举行项目协调会，对各部门的进度执行情况进行检讨，对进度实施 过程中存在的问题进行讨论并拟定解决措施。 3.5.43.5.4 紧跟出图、分判及材料进场计划紧跟出图、分判及材料进场计划 项目施工过程中，组织设计、合约、项目等相关部门召开专题协调会，对各项设计 出图、材料施工样板确认、工程和甲供材分判计划的执行情况进行检讨，确保项目发展 进度计划的全面推进。同时定期将以上工作的计划时间和实际时间进行逐项对比，随 时对设计出图、合约分判工作进行预警和调整，使设计、合约工作的各项进度节点得到 有效控制。 3.5.53.5.5 合同约定施工单位代工制度合同约定施工单位代工制度 施工过程中，若出现个别施工单位在某方面能力上均存在欠缺，我司将依据合同 相关条款委派其他同级（或更高级）施工单位予以代工协助，所发生的工程费用由原施 工单位承担，相关款项在其工程款中扣除，以保证我司项目进度。 3.5.63.5.6 审核施工进度计划与进度保障措施审核施工进度计划与进度保障措施 在工程施工前，对主分包施工单位的施工进度计划和劳动力、材料供应、机械设备 投入等资源投入计划进行严格审核。着重审查的内容包括：有无制定节假日（如春节） 期间的赶工人员、资金安排措施，有无拟定雨季、高温、台风等恶劣气候条件下施工的 应急补救预案，对石材、墙地砖等订货期较长的材料设备有无提前订货措施，有无考虑 施工人员农忙回家等赶工措施等。 3.5.73.5.7 保障进度的技术措施保障进度的技术措施 （1）桩基础施工：建议一期桩基施工只考虑一家单位，启动区安排 2-3 台静压机进场施 工，自东往西作业施工。提前合理考虑需检测桩位并要求分楼栋先行完成此部分 压桩工作，预算时间提前通知桩基检测单位，现场检测作业需有效流水。 （2）土方开挖及基坑支护：分小高层、高层两个区域自东面往西面开挖，采用放坡开挖， 视需要辅以挂网喷浆简易支护；分段移交工作面。施工期间密切关注未来几天内 的天气预报，严格组织、控制现场施工机械数量。 （3）地库结构施工：现场有一栋塔楼具备工作面时就立即进场施工，先塔楼后裙楼地库。 塔楼部位的材料和人员固定只施工塔楼部分，地库封顶后一直向上施工，以早日 达到销售条件。其他地库底板施工完成后可用独立零星班组施工。要求每个总包 单位一次性投入单层地库模板及支撑材料，地库可分片分段流水施工。 （4）标准层结构施工：确保平均工期五天一层，每道工序分解固定工作时间，根据时间 要求组织劳动力，木工及钢筋工要求单栋流水，砼工种可分栋流水以降低施工单 位成本，但前提条件是不影响五天一层的工期要求。 （5）砌筑抹灰：原则管道井、电梯井先行。同时理清各道工序，包括二次配管及卫生间工 序，提前完成相关的施工准备工作，避免因墙体拉结筋、结构反坎、排水管吊洞等 影响墙体砌筑。砌筑完成后第一时间进行墙面弹线及打灰饼，以提供安装单位二 次配管的工作面。每道工序的工作时间分解后固定班组和人员，电梯厅、楼梯间