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青扬六和车位定价方案 青扬六和车位定价方案 中国中国武汉武汉 2008 年 10 月 08 日 目录 contents 一、周边市场情况一、周边市场情况3 3 二、车库定价原则二、车库定价原则3 3 三、地下车位价格的确定三、地下车位价格的确定4 4 四、地下车位推向销售节奏安排：四、地下车位推向销售节奏安排：8 8 青扬六和车位定价方案青扬六和车位定价方案 一、周边市场情况一、周边市场情况 青山区域目前在售车位较少，因此主要选取青山区域及徐东区域车位作参考。 结结 论：论： 徐东及青山片区在售车位项目较少，售价区间为 8-14 万之间不等。 无产权车位售价区间在 8 万左右，有产权车位售价区间在 10-13 万左右。 调查楼盘中，出租车位大部分含物业管理费，租赁价区间为：120-400 元/月左右。地 上车位租金区间为：120-200 元/月，地下：350-400 元/月，均含物管费。 二、车库定价原则二、车库定价原则 市场比较原则 根据对武汉市不同楼盘的市场调查情况，武汉市目前住宅小区地下停车位（库）价格 在 8-15 万之间。部分小区的车位设在露天，此类停车位一般只租不卖，租金相对较低， 租金价格区间为 100-200 元/月。较受业主欢迎的是地下停车位，此类无产权车位售价 集中在 8-9 万，有产权车位售价集中在 9-15 万左右。 消费习惯原则 根据客户的停车习惯，进行价差的确定。如根据车位面积大小、驾车进出的方便程度、车位面积大小、驾车进出的方便程度、 美林青城 1014 租金：地上，120 元/月（含物管费） ，无地下 水岸星城 2000 租金：地下，400 元/月（含物管费 80 元/月） 江南春城 1168 售价：8 万（无产权，基本无销售）9-12 万 (有产权，销售率不到 10%) 一次性 华润凤凰城 1051 租金：地上，120 元/月、地下，380 元/月， 均含物管费。 售价：地下 13.5 万/个（有产权） 一次性 爱家国际华城 2250 租金：地下，350 元/月（含物管费 80 元/月） 售价：12 万（有产权销售率不到 10%） ，8.4 万（无产权基本无销售） 。 一次性 都市经典 900 一期租金：240 元/月（不含管理费） 万科朗苑 334 租金：地上，120 元/月（含物管费） 盛世徐东 118 租金：地上无固定，160 元/月，地上有固定： 200 元/月，地下：350 元/月，以上均含物管 费 安全性和距离到达地面上、下楼梯的距离远近进行综合评判。安全性和距离到达地面上、下楼梯的距离远近进行综合评判。 三、地下车位价格的确定三、地下车位价格的确定 1 1、整体均价的确定、整体均价的确定 市场车位的定价原则 市场调查比较及权重计算：将市场上同档次的物业车位的平均价格通过一定的权数测 算得到如下数值： 根据青山和徐东市场楼盘在售车位的情况，本项目车位无产权，因此选择市场上无产 权的车位进行比较，只租项目通过租金反算得出售价，选择以下四个楼盘作为参考： 项目无产权车位售价与本项目的相似权重权重值 爱家国际华城 8.40.32.52 江南春城 80.32.4 水岸星城 80.21.6 盛世徐东 90.21.8 权重合计 8.32 权重说明： 根据爱家国际华城和江南春城与本项目处于同一片区，有较多的相似点，所以设置为 同一权重，水岸星城、盛世徐东属于与本项目相邻区域，同属于本项目的竞争项目， 也反映了目前市场的车位销售价格，因此设置为略低于同片区权重的权重值。 建议本项目地下车位价格区间为：建议本项目地下车位价格区间为：7 7 万万-8.5-8.5 万万/ /个。个。 建议地下车位租金：建议地下车位租金：300-360300-360 元元/ /月月个（含管理费个（含管理费 8080 元元/ / 月月个）个） 2 2、青扬六和地下车位细分、青扬六和地下车位细分 地下车位由于在车库中，因交通组织情况、面积大小、客户停车习惯和安全性的不同， 价值也有所差别，为了更合理的实现地下车位销售，综合考虑以上因素，以不同等级 的价位对车位的优劣性加以区别。 由于车位在实际销售中，价格区间不宜过大的原则，我们对地下车位价值等级的划分 基本采用 5000 元的价差进行调整，具体实施如下： I I 类车位类车位 区分原则： 标准车位，车位面积：23002500*5000CM； 停放车辆时进、出方便，安全性较好； 距离地面交通（距离单元楼梯及车库出入口）较近。 类车位类车位 区分原则： 标准车位，车位面积：23002500*5000CM； 车位进出不太方便； 位于垂直交通辐射区域，转弯半径较小。 类车位：类车位： 位于垂直交通的交叉口； 停放车辆相对不便； 距离垂直交通位置较远。 类车位：类车位： 位于垂直交通的交叉口； 停放车辆相当不便； 属微型停车位，车位面积：2200*5000CM 距离垂直交通位置很远。 容易被其它车辆剐伤。 车位具体定价情况，见附件一车位定价分类图示和青扬六和地下车库价格表 3 3、地下车位分布情况说明：、地下车位分布情况说明： 地下车位总数：262 个 标准车位：253 个 难停车位：9 个 4、地下车位的分类定价： I I 类车位类车位: : 8.58.5 万元万元/ /个个 类车位类车位: : 8 8 万元万元/ /个个 类车位：类车位：7.57.5 万元万元/ /个个 类车位：类车位：7 7 万元万元/ /个个 车位 100%销售总收益为：2049 万元。 地下车位销售图示说明地下车位销售图示说明 地下车位级别细分图地下车位级别细分图 类类类类 类类 类类 类类 类类 类类 类类类类类类 类类 类类类类 类类 类类类类类类 类类 类类 类类类类 类类类类类类类类类类类类 类类 类类 类类 类类 类类 类类 类类类类 类类 类类 类类类类类类类类 类类 类类 销控车位 5、地下车位价格表： 青扬六和车位价格表 车位编 号 售价(万 元) 车位 编号 售价(万 元) 车位编 号 售价(万 元) 车位 编号 售价(万 元) 车位 编号 售价(万 元) 车位编 号 售价(万 元) A018A318B018B317.5B618B918.5 A028A328B028B327.5B628B928 A038A338B038B337.5B638B938 A048A348B048B347.5B648B948 A058A357.5B058B357.5B658B958 A068A367.5B068B367.5B668B968 A078A377.5B078B377.5B678B978 A088A387.5B088B387.5B688B988 A098A397.5B098B397.5B698B998 A108A407.5B108B407.5B708B1008.5 A118A417.5B118B417.5B718B1018.5 A128A427.5B128B427.5B728B1028.5 A138A437.5B138B437.5B738B1038.5 A148A447.5B148B447.5B748B1048 A158A457.5B157.5B457.5B758B1058 A168A467.5B167.5B467.5B768B1068 A178A477.5B177.5B477.5B778B1078 A188A487.5B187.5B487.5B788B1088 A198A497.5B197.5B497.5B798 A208A507.5B207.5B507.5B808 A218A517.5B217.5B517B818 A228A527.5B227.5B527B828 A238.5A537.5B237.5B537B838 A248.5A547.5B247.5B547.5B848 A258.5 B257.5B557.5B858.5 A268.5 B267.5B567.5B868.5 A278 B277.5B577.5B878.5 A288 B287.5B587.5B888.5 A298 B297.5B598B898.5 A308 B307.5B608B908.5 车位编 号 售价(万 元) 车位 编号 售价(万 元) 车位编 号 售价(万 元) 车位 编号 售价(万 元) C018C268C518C767.5 C028C278.5C528C777.5 C038C288.5C538C787.5 C048C298C548C797.5 C058C308C558C807.5 C068C318C567.5C817.5 C078C328C577.5C827.5 C088C338C587.5C837.5 C098C348C597.5C847.5 C108C358C607.5C857 C118C368C617.5C867.5 C128C378.5C627.5C877.5 C138C388.5C637.5C887.5 C148C398.5C647.5C897.5 C158C408.5C657.5C907 C168C418C667.5C917 C178C428C677.5C927.5 C188C438C687.5C937.5 C198C448C697.5C947.5 C208C458C707.5C957.5 C218C468C717.5C967.5 C228C478C727.5C977.5 C238C488C737.5C987.5 C248C498C747.5C997.5 C258C508C757.5C1007.5 四、地下车位推向销售节奏安排：四、地下车位推向销售节奏安排： 1、销售时间的考虑： 现阶段处于交房阶段，车位的销售时机考虑是 80以上符合交房条件的客户已经交房； 需要车位的划分完成； 确定车库的地下租金，让客户测算购买车位的实惠； 综合车位划分、住宅销售、验收等情况，初步考虑车位销售时间为初步考虑车位销售时间为 1212 月中旬，具体时月中旬，具体时 间根据进度另行确定。间根据进度另行确定。 2、地下停车位销售对策 本次地下车库的销售采取限区域选择的方式进行销售，即 1 号楼业主尽量选择 A 区车位、 2 号楼业主尽量选择 B 区车位、3 号楼业主尽量选择 C 区车位。 可适当提高地面车位租金，以逼迫客户尽早购买地下车位； 通过客户信函和电话通知，告诉客户车位销售信息； 考虑举行自驾游的活动调动有车族关心车位销售