万科西安项目公司施工管理规范化.doc

施工管理施工管理规规范化范化 总总 则则 一、一、编编制目的制目的 施工管理是房地产开发的关键环节，施工管理规范化是项目开 发管理公司强化工程施工管理，严格控制成本造价，夯实基础、苦练 内功，不断提高产品品质和内部管理水平的内在动力和客观要求。 在国家现行的设计、施工、验收等相关规范的基础上，根据建筑 施工行业和房地产行业的质量管理特征，全面总结和反思公司多年 从事房地产开发的经验教训，重点在技术操作层面上结合公司管理 模式、人力资源配备等方面的实际情况，对施工全过程的规范化、标 准化和精细化管理细节进行了经验性和针对性的总结，形成了施工 管理规范化初稿，初步形成了具有万科西安项目特质的施工管理规 范化体系。 通过施工管理规范化的全面推行，用以指导实际工作，避免同质 问题的再次发生，不断提高产品品质和整体管理水平，同时也为异地 项目的施工管理提供相对统一的管理模式，逐步形成万科西安项目 产品质量统一衡量的标准体系。 二、二、编编制依据制依据 1、 、 建筑工程勘察设计及施工质量验收规范 及行业规范。 2、项目开发管理公司工程施工管理制度。 3、公司多年房地产开发施工管理的经验教训，重点借鉴其他项 目施工管理经验。 三、内容三、内容说说明明 本管理规范化主要包含“施工现场管理，施工工序、工艺流程，隐 蔽工程，施工样板管理，变更签证管理，配套管理，资料管理，安全生 产，施工阶段验收，结算管理”等十个方面内容。 四、适用范四、适用范围围 本管理规范化适用于项目开发管理公司开发的所有住宅及公共 建筑项目。 五、其他五、其他 1、本施工管理规范化由项目开发管理公司西安分公司负责解释。 2、如本管理规范化与各工程项目所在地实际情况不符时，可根 据当地条件合理调整。 3、由于本手册的编制局限性，无法全面对施工管理的全部工艺 及工序提出来规范化管理措施，在今后的工程管理过程中将及时对 于所接触到的新问题进行管理措施上的补充和完善。 4、如今后公司对工程管理的相关职责和业务流程进行调整，本 管理规范化的相关内容也将随之调整。 目目 录录 第一章第一章 施工施工现场现场管理管理规规范化范化1 一、一、围墙围墙的管理的管理1 二、大二、大门门的布置管理的布置管理1 三、施工三、施工单单位外挂位外挂标语标语的管理的管理2 四、施工四、施工单单位文明施工的要求位文明施工的要求2 五、五、各各类类会会议议管管理理制制度度、 、考考核核评评比比管管理理制制度度、 、现现场场治治安安管管理理、 、创创卫卫管管理理.3 六、六、项项目部目部办办公公场场所的所的标识标识、布置的管理、布置的管理 .3 七、成品保七、成品保护护管理管理3 第二章第二章 施工工序、工施工工序、工艺艺流程管理流程管理规规范化范化.5 一、模板工程施工管理一、模板工程施工管理5 二、二、钢钢筋工程施工管理筋工程施工管理5 三、混凝土工程施工管理三、混凝土工程施工管理6 四、抹灰工程施工管理四、抹灰工程施工管理7 五、五、挤挤塑泡沫板内保温施工管理塑泡沫板内保温施工管理7 六、外六、外墙墙保温及涂料工序管理保温及涂料工序管理9 七、外七、外墙墙瓷瓷砖砖施工管理施工管理10 八、炉渣八、炉渣垫层垫层施工管理施工管理12 九、管沟回填施工管理九、管沟回填施工管理14 十、景十、景观设计观设计、施工、施工、验验收管理收管理.15 十一、防水做法施工工序十一、防水做法施工工序18 十二、采暖管道十二、采暖管道设备设备运行、冷运行、冷热热水水调试调试运行管理运行管理 .19 十三、十三、电电气气设备设备安装工安装工艺艺流程流程20 十四、消防系十四、消防系统统工工艺艺流程流程21 十五、十五、铝铝合金施工管理合金施工管理标标准准24 第三章第三章 隐隐蔽工程管理蔽工程管理规规范化范化26 一、一、实实行行隐隐蔽前蔽前验验收的制度收的制度26 二、二、严严格格执执行行隐隐蔽部分工程蔽部分工程资资料的完善料的完善26 第四章第四章 施工施工样样板板规规范化范化27 一、一、目目标标27 二、二、控制点控制点27 三、控制方法三、控制方法28 四、抽四、抽检检数量数量28 第五章第五章 变变更更签证签证管理管理规规范化范化29 一、工程一、工程变变更的管理更的管理29 二、工程二、工程签证签证的管理的管理29 第六章第六章 配套配套规规范化范化30 一、一、报报建程序建程序规规范化流程范化流程图图31 二、室外管网管理二、室外管网管理32 三、室外配套工程施工管理三、室外配套工程施工管理33 四、天然气、高四、天然气、高压压供供电电管理管理 .34 第七章第七章 资资料管理料管理规规范化范化35 一、一、设计设计院下院下发发的的变变更、更、图纸图纸 .35 二、工程二、工程变变更、更、签证签证、 、认认价价单编单编号管理号管理.36 三、文件三、文件资资料的借料的借阅阅37 四、工程四、工程质质量量监监督申督申报资报资料料37 五、工程五、工程质质量量监监督督资资料料37 六、工程施工六、工程施工过过程程资资料料38 七、工程竣工七、工程竣工验验收收资资料料38 八、加晒八、加晒图纸图纸的的规规定定39 第八章第八章 安全生安全生产规产规范化范化41 一、安全生一、安全生产产管理工作的指管理工作的指导导思想和控制指思想和控制指标标41 二、二、建立和完善安全生建立和完善安全生产产保障体系保障体系41 三、督促各施工三、督促各施工单单位建立并完善生位建立并完善生产产安全安全应应急救援体系急救援体系42 四、建四、建设设工程施工工程施工现场现场安全生安全生产检查产检查的主要内容和控制要点的主要内容和控制要点43 第九章第九章 施工施工阶阶段段验验收管理收管理规规范化范化46 一、工程一、工程验验收及交房收及交房验验收收检测标检测标准准46 二、整改修缺二、整改修缺47 三、三、对对于于监监理理单单位的管理考核位的管理考核48 四、四、对对工程主管、物工程主管、物业业收房率、收房率、业业主收房率考核（同前）主收房率考核（同前）.48 五、工程五、工程质质保期内投保期内投诉维诉维修管理修管理48 六、工程竣工内部六、工程竣工内部验验收移交流程收移交流程50 第十章第十章 结结算管理算管理规规范化范化51 一、竣工一、竣工结结算管理算管理52 二、二、工程工程进进度度结结算的管理算的管理53 三、三、投投资资控制管理控制管理54 四、工程付款的管理四、工程付款的管理59 五、材料五、材料(设备设备)采采购购、供、供应应管理管理.60 六、工程招六、工程招标标及合同管理及合同管理64 附表及附件目附表及附件目录录.66 附件附件 1： ：绿绿化工程感化工程感观质观质量量评评定定办办法法129 附件附件 2： ：现场现场施工安全生施工安全生产产管理承管理承诺书诺书.134 附件附件 3： ：现场现场施工施工环环境境综综合整治及合整治及扬尘污扬尘污染治理承染治理承诺书诺书137 附件附件 4：工程：工程质质量分量分户验户验收及工程保修承收及工程保修承诺书诺书139 附件附件 5：民工工：民工工资资按按时发时发放承放承诺书诺书142 附件附件 6：工程：工程质质量分量分户验户验收收监监理承理承诺书诺书143 附件附件 7： ：创创建国家建国家卫卫生城市建筑工地生城市建筑工地专项专项整治承整治承诺书诺书145 附件附件 8： ：项项目开目开发发管理公司在建工程突管理公司在建工程突发发事件事件处处理理预预案案147 附件附件 9： ：项项目开目开发发管理公司管理公司现场现场施工安全事故施工安全事故应应急急预预案案153 1、概述：、概述：154 2、 、预预案一：案一：边边坡坍塌事故坡坍塌事故紧紧急急预预案案154 3、 、预预案二：大模板安装案二：大模板安装紧紧急急预预案案155 4、 、预预案三：高空案三：高空坠坠落落应应急急预预案案 157 5、 、预预案四：物体打案四：物体打击应击应急急预预案案 159 6、 、预预案五：特种案五：特种设备设备（塔吊、施工（塔吊、施工电电梯）施工梯）施工紧紧急急预预案案161 7、 、预预案六：案六： 脚手架搭脚手架搭设设、拆除、拆除应应急急预预案案162 8、 、预预案七：案七：钢钢筋加工事故筋加工事故应应急急处处理方案理方案164 9、 、预预案八：起重作案八：起重作业业事故事故应应急急处处理方案理方案166 10、接受政府及媒体、接受政府及媒体监监督真督真实实反映事件反映事件经过经过168 11、 、应应急演急演练计练计划划168 施工管理施工管理规规范化范化 第一章第一章 施工施工现场现场管理管理规规范化范化 相关职能部门：工程技术部、销售公司 一一、 、围墙围墙的管理的管理 1 工地外围墙由建设方管理，建设方统一规划、统一设计。围墙上宣传 内容应以万科西安品牌为主，做展示产品或万科西安标识的喷涂广 告。 2 建设工地公共出入口由建设方负责管理，大门制作有统一标准，其上 内容应以小区名称为主，大门一侧配有标准保安厅（保安厅为铝合金 材质，尺寸为：1.5m*2m*2.5m）。保安应建立出入车辆登记制度。 3 工地内各施工单位临时围墙应稳固、美观，围墙做 50cm 高砖砌基础， 砖跺朝向工地内侧，砖基础上做两块横向、蓝色彩钢板，木龙骨朝向 工地内侧，彩钢板与砖基础之间留 5cm 空隙，以防风荷载过大，将彩 钢板吹倒。 4 工地内各施工单位临时大门由建设方统一设计标准，施工单位按此 制作。 二、大二、大门门的布置的布置管理管理 小区临时大门宽度为 4-6m，具体尺寸根据现场条件确定，大门采用 钢制、门扇上开小门，供行人通行；门垛 600*600*3000mm。施工单位大门 可做其企业名称、标识等；公共大门由建设单位做陕西联邦实业企业标识 或工程名称等。 工地内各施工单位临时大门左侧应制作包含建设、监理、施工、项目 等有关信息的标牌，右侧应制作环境监督牌。标牌制作统一要求尺寸为 1.2m*1.8m，横向设置。 三、施工三、施工单单位外挂位外挂标语标语的管理的管理 1 工地各单体楼的条幅要求不少于 4 条，红底黄字，内容涉及安全、质 量、创卫等，报监理审批。条幅悬挂以竖向为统一悬挂方式，不具备 条件时统一横向悬挂。条幅底边应注有陕西联邦实业企业标识。 2 危险区域标志应明显；安全标识应醒目；统一购买制式标牌。 3 机械设备操作规程及操作责任人标识应齐全，统一购买制式标牌。 四、施工四、施工单单位文明施工的要求位文明施工的要求 1 场容：严格按照文明工地评定标准进行管理 1）场地硬化，要求参观人员及进出车辆出入时不带泥，场地平整。此 部分要求进场初期完成。 2）材料堆放分类、整齐、挂牌。 3）垃圾集中堆放，及时清理。 2、临建办公统一标准为白色活动房，蓝色屋顶。 3、现场设置仓库、配电室、标准养护室门房等砖混结构的临时建筑，应按 照统一集中布置的原则，统一高度、统一格局，并应做到中级粉刷的标准。 此部分工作要求进场初期完成，施工期间严禁随意搭建其它临时房屋。 4、作业环境： 1）机械设备要有防雨棚。 2）地面固定作业要有作业棚。 3）未回填基坑周围防护栏杆立杆上平，应在同一高度，并至少设置两道 横杆，每道横杆应处于同一水平，护栏颜色统一为黑黄相间。基坑回 填前，沿护栏外基坑一周做 15cm 高拦水沿。 4）场地内未硬化、未堆放材料处应做绿化。 5、开工前制定项目管理手册，做到统一的临建布置，统一的现场标识。 五、五、各各类类会会议议管管理理制制度度、 、考考核核评评比比管管理理制制度度、 、现现场场治治安安管管理理、 、创创卫卫管管理理 1 会会议议管理制度：管理制度：严格会议制度，对无故缺席、迟到人员，按管理办法 规定进行违约处罚；会议主题明确，会议简练、应达到一定的目的， 会后对形成的决议，应进行检查落实。 2 考核考核评评比管理制度：比管理制度：在全小区统一实行考评管理办法，奖优罚劣，每 季度组织监理单位、施工单位参加的综合评比和专项评比，对最后 一名进行违约处罚，用以奖励表现先进的单位。 3 现场现场治安管理：治安管理：加强现场治安管理，施工单位应昼夜派专人对现场 材料、物品进行管理；在夜间，各单位应相互配合，组建治安巡逻队， 严厉打击抢劫偷盗现象，遇到紧急情况，及时报案，并上报建设单位； 对治安管理人员，应配备一定的工具，标志醒目；确保财产安全。 4 创卫创卫管理：管理：各单位应成立“创卫”管理架构，应有专门设备、专业人员、 专门资金用于创卫工作；资料应齐全；管理应到位，效果应明显，结 果应通过。 六、六、项项目部目部办办公公场场所的所的标识标识、布置的管理、布置的管理 办公室应体现公司企业文化方面的知识，如价值九章，应有工 程部管理架构及全年重点任务等。 七、成品保七、成品保护护管理管理 1、主要产品为：进户门、暖气片、铝合金等。 1 施工单位应对进场产品进行外观检查，确保成品外部无缺棱掉角、 表面无划伤情况合格率为 100%； 监理人员应对到场 15%的产品进 行抽检，合格率为 100%方可通过。 2）对于验收合格的产品，施工单位应按材料堆放要求，整齐排放室内仓 库，并派专人看管。 3）安装时不得将产品外包装保护膜破坏，外包装保护膜应待安装完直至 竣工验收合格交付物业公司和业主时，方可打开。 2、应注意以下几点： 1 产品在未竣工验收前，总包单位是成品保护的第一责任人，应加强 交叉作业时对成品的保护工作；监理人员应加强平时巡检工作，若 发现有对产品造成破坏的现象，将给予总包单位 100200 元违约 处罚，并责令其对产品造成的损坏进行恢复。 2 施工单位首先应确保塑料膜外包装对成品包裹严密，其次有条件 的再用原包装纸板包裹一层。 3 产品在交付物业公司时，总包单位必须确保成品完好无损。 第二章第二章 施工工序、工施工工序、工艺艺流程管理流程管理规规范范化化 相关职能部门：工程技术部、销售公司、物业公司 一、模板工程施工管理一、模板工程施工管理 1、施工方案的审阅 1）方案可行，编写审批程序合理，签字、盖章齐全（含监理签字确认）。 2）内容全面，通常应涵盖以下 4 方面内容： 选材、刚度及稳定性计算、拆除方案、运输及堆放。 2、过程控制的要点及允许偏差 1）形状尺寸及项目位置的正确，各种预埋件及预留孔洞的型号及定位。 2）可靠的支撑及自身的刚度，严实的拼缝。 3）满足结构功能的要求，如防水、抗渗等。 4）拆除顺序及龄期的控制。 5）模板的清理、隔离剂涂刷及破旧模板的剔除。 6）轴线及标高偏差5MM，垂直度6MM,平整度每 2M 小于 5MM。 3、抽检数量： 施工单位必须如数自检 100% 监理单位抽查数量 50% 现场主管随机抽查 二、二、钢钢筋工程施工管理筋工程施工管理 1、材质的控制及检验 1）所有到场原材料应证件齐全，满足观感要求。 2）监督取样，封样送检，复检合格后方可进行加工。 2、过程控制的要点 1）主梁及悬梁部位的主筋数量、规格、位置。 2）焊接、搭接点、接头的数量、质量应满足国家规范要求。 3）严格按受拉区域控制主筋搭接长度。 4）结构补砖筋的规格型号及数量。 5）保护层的支垫是否满足要求（特别是有防水要求时）。 3、抽检数量： 施工单位必须如数自检 100% 监理单位检查数量 100% 现场主管随机抽查 三、混凝土工程施工管理三、混凝土工程施工管理 1、过程控制的要点 1）监理在检查验收后签发的浇筑令。 2）浇筑前对模板的湿润及模内杂物的清理，冬季不宜对模板湿润。 3）砼浇筑的施工顺序（必要时要有施工方案）。 4）不同季节的现场养护措施（养护同期及养护方式）。 5）每 100M3砼取样不得少于 1 组。 6）适时拆模，缺陷修理。 7）商砼塌落度的抽查。 2、抽检数量： 施工单位必须如数自检 100% 监理单位根据监理规范要求进行旁站及取样送检 现场主管随机抽查 四、抹灰工程施工管理四、抹灰工程施工管理 1、基底的验收及原材料的控制 1）抹灰基底质量满足要求，可以进行抹灰，重点检查各种临边孔洞是否 按要求封堵，严禁渗漏。 2）砂浆原材料及拌合均匀程度的控制。 2、过程控制的要点 1）基底的处理要清洁，平整度要满足抹灰要求。 2）抹灰分层厚度及时间间隔的控制。 3）滴水及分隔缝的留设。 4）表面平整度（中级）不大于 4MM2M，立面垂直度不大于 5MM2M。 3、抽检数量： 施工单位必须如数自检 100%、 监理单位检查数量 100% 现场主管检查数量 20% 五、五、挤挤塑泡沫板内保温施工管理塑泡沫板内保温施工管理 1、外墙内保温基本构造 1）基层：钢筋混凝土墙、砌块墙、砖墙等。 2）找平层：1：3 水泥砂浆。 3）粘结层：专用粘结胶浆。 4）保温层：挤塑泡沫板。 5）固定件：工程塑料膨胀钉加自攻螺丝。 6）保护层：粉刷砂浆，中碱玻纤涂塑网格布、耐水腻子。 7）饰面：涂料、面砖饰面。 2、施工条件 1）基层墙面应干燥并已验收合格，门窗框已安装到位。 2）施工现场环境温度和基层墙体表面温度在施工及施工后 24 小时内不 得低于 5。 3）墙面系统在施工时应将各种预埋件安装到位。 3、质量控制要点 1）基层处理：彻底清除基层墙体表面浮灰、油污、脱模剂、空鼓及风化物 等影响粘结强度的杂物。 2）对新建工程的结构墙体，应用 2M 靠尺检查，平整度最大偏差不得超 过 4MM。 3）为增加挤塑板与基层及面层的粘结力，应在挤塑板表面喷涂界面剂， 或将挤塑板表面打毛。再做专用粘结剂粘贴保温板和用粉刷石膏做 保护层。 4）调制专用粘结剂，使其具有一定的粘度，以维持刚粘上墙的挤塑板不 滑动。加水每次量少，且应在 1 小时内用完。 5）涂料专用粘结剂：用抹子在每块挤塑板周边及中间抹宽 50mm、厚 10mm 的专用粘接剂，再在挤塑板分格区内抹直径为 100mm（80mm）， 厚度为 10mm 的灰饼。 6）安装挤塑板：先将挤塑板粘在墙上，然后用 2m 靠尺向墙上挤压，并同 时进行找平，将专用粘结剂由 10mm 压缩至 3mm 厚，施工工序：从 下向上粘板，错缝搭接，粘结面积不得小于 30%。 7）挤塑板端部预粘玻纤网，其宽度为 200mm，翻包部份宽度约 80mm。 8）在墙拐角处，应先安排好尺寸，裁切挤塑板，使其粘结时垂直交缝连 接，保证拐角处的顺直。 9）安装固定件：固定件每平方米约 4 个，但每个单块上不宜少于 1 个。挤 塑板粘贴牢固后，一般在 12 小时内安装固定件，锚固深度为基层 内的 50mm，钻孔深度 60mm。 10 自攻螺丝应挤紧并将工程塑料膨胀钉的钉帽挤塑板表面齐平或略拧 入一些，确保膨胀钉尾部与回拧，使其与基层墙体充分锚固。 11）打磨和找平：用机械对板接头不平处进行打磨，然后对板面打毛或上 界面剂，以增强板与粉刷材料的粘结效果。 12）抹粉刷砂浆：先抹 7mm 厚压入玻纤网，使浆返出盖住玻纤网，随后 再上一层玻纤网，用力压入使浆返出盖住玻纤网，盖不住玻纤网处可 再抹上一些粉刷砂浆，以盖住玻纤网为准。 13）抹约 3mm 厚的耐水腻子进行找平、压光即可。 14）玻纤网沿水平方向横向铺设，上下搭接 80mm，左右搭接 100mm。 15）涂料或贴面砖。 4、抽检数量 1）施工单位须全数自检 2）监理单位复检数量 100% 3）现场主管抽检数量 20% 结果判定应符合建筑工程饰面粘结强度检验标准（JGJ110）的规定。 六、外六、外墙墙保温及涂料工序管理保温及涂料工序管理 1、目 标 牢固、平整，色泽均匀，满足保温及装饰要求。 2、控制点 1) 控制基底平整度、清洁度 。 2) 控制原材料质量（保温板、聚合物砂浆、网格布、涂料的外在质量及各 类资料），进场使用前必须按 JGJ144-2004 技术规程进行复试。 3) 成品质量控制（保温板的粘接点分布情况查检；聚合物砂浆与网格布 粘接的平整度；窗洞口及网格布之间的收口搭接情况；涂料在阴、阳 角部位及收边收口处线条处理上的细致度）。 4）窗台应设置滴水线，收口必须达到实用、防渗的要求。 5）重点对女儿墙顶保温收口部位、分格缝部位、空调预留孔洞部位、保 温板与窗户收口部位等细部做法加强防水控制。 6）外强保温板网格布应上翻至女儿墙内侧，分格缝防水胶应密实，空调 预留孔洞坡度应向外倾斜，保温板边应距窗边约 50mm，用网格布和 聚合物砂浆收口。 3、控制方法：依据监理验收结果对“合格”检验批进行抽检。考核监理工 作质量，并作相应违约处罚及责任追究。 4、抽检数量： 1）施工单位必须全数自检。 2）监理单位抽查数量不得少于 30%。 3）现场主管每 4 层楼正式抽检 1 次，每次不少于 20 个点。且不得少于总 数量的 5%。 七、外七、外墙墙瓷瓷砖砖施工管理施工管理 1、施工前的准备 1）基层上的暗管、隐蔽工程防水层、预埋件等项目的验收，应在正式铺贴 前，经检验合格并做隐蔽记录后，方可进行施工。 2）每层的铺设，均应等其上一层检验合格后方可施工下一层。 3）贴前应在相同基层上做样板件，待监理和甲方确认后，方可大面积施 工。 4）面砖铺贴前应浸水湿润不少于 2 小时、并应按设计要求对色、试拼，编 号。 5）贴前基层上残留的砂浆、尘土等应清除干净，施工前应洒水湿润。 6）贴前应确定水平及竖向标志，垫好底尺，挂线铺贴。 2、材料质量控制 1）各种面砖材料的品种、规格、图案、颜色等均匀应符合设计要求、并有 产品合格证书、性能检测报告，与甲方认可的样品一致。 2 水泥砂浆刮糙，其水泥强度等级不宜小于 32.5；所用砂为中砂，含泥 量小于 2%。 3 采用天然石材铺设时，其技术等级、光泽度、外观、外形尺寸等质量 要求应符合国家现行标准的规定；其性能指标应进行复验，包括室内 用花岗石的放射性、粘贴用水泥的凝结时间、安定性和抗压强度等， 应具有检测报告。 4）材料表面应尺寸准确，平整、边缘整齐，没有裂缝、掉角、翘曲、无风化 现象，有缺陷的应予剔除。 3、关键部位的质量监控 1 粘贴用水泥的凝结时间、安定性和抗压强度其性能符合要求。 2 胶粘剂的配合比应符合产品说明书的要求，施工前进行试贴，检测粘 接强度。 3 外墙砖施工完成后要进行粘结强度拉拔试验，抗震缝、伸缩缝、沉降 缝等部位的处理应保证缝的使用功能和饰面的完整性。 4 隐蔽工序在监理验收合格后，才可进行下道工序施工。 4、抽检数量 1） 要求各分项工程、工序在施工方自检合格的基础上，向监理报验。各 项施工记录齐全、准确、真实。 2 每层划分为一个检验批，监理公司对每个检验批抽查面积不低于 10%。 3 检验批的验收以主控项目、一般项目和相关记录为准。 八、炉渣八、炉渣垫层垫层施工管理施工管理 1、炉渣垫层施工工艺 1）工艺流程 基层处理-炉渣过筛与水闷-找标高、弹线、做找平墩-基层洒水 湿润、拌合炉渣-铺炉渣垫层-刮平、滚压-水泥干砂面层-养护 2）施工监控重点 铺设炉渣前，应对粘结在基层的水泥浆皮、混凝土渣子凿除干净，并 将浮灰进行清扫，并在铺设炉渣前一天浇水将基层润透。铺炉渣前在 基层刷一道素水泥浆（水灰比 0.40.5）防止空鼓。 炉渣使用前必须过筛，主要筛去细粉末，使粒径 5mm 以下颗粒体积 不超过总体积的 40。保证合理级配，避免起砂。 水泥炉渣垫层采用的炉渣，必须使用陈渣。使用前浇水闷透不少于 5d，以避免垫层施工中因缺水影响强度。 先将闷透的炉渣按体积比与水泥干拌均匀后，再加水拌合，严格控制 加水量，以铺设垫层表面不出现泌水现象为原则。 水泥炉渣垫层应随拌、随铺、随压实，全部操作应控制在 2h 内完成， 以防水泥初凝后扰动。 水泥干砂比例 1：1 铺设 58mm 厚，将炉渣水分提上后找平。 施工完后应避免水泡，应洒水湿润养护。 水泥炉渣垫层的施工应在地埋管珍珠岩保温砂浆铺设后立即开始，以 提高整体效果，避免在接槎处产生裂缝。 2、施工管理 1） 施工前监理单位应向施工单位、施工单位应向施工班组进行技术交底， 并形成记录。建设单位进行抽查（内容应包括监理的技术交底及监理 检查施工单位的交底记录），如发现有监理未履行职责，将在当月监 理考核中予以扣除 2 分。 2）监理人员应对炉渣进场时间、过筛情况、水闷时间等有详细记录，严禁 新渣、陈渣混合堆放。 3）对基底的清理应做到：施工单位自检 100；监理单位检查 100；建设 方主管随机抽检。 4）施工过程： 监理应加强巡视及旁站，在垫层施工期间，随机抽查监理的巡视记录 及旁站记录，同时现场随机检查，如发现有监理未履行职责，将在当 月监理考核中予以扣除 2 分。 依据监理验收结果对“合格”检验批进行抽检，考核监理工作质量。 在施工过程中，如发现有违反操作规程的，立即通知监理，半小时内 监理必须到达现场，进行处理，并将处理意见 24h 内书面报送建设单 位。 九、管沟回填施工管理九、管沟回填施工管理 1、管沟回填施工工艺 1）工艺流程 基槽底地平清理-检验土质-分层铺土、耙平-夯打密实-检验 密实度-修整找平验收 2）施工监控重点 沟边严禁大量堆土，土质不好或管沟较深应打支撑。 土质：有无杂物（树根等有机物腐化易造成回填土下沉；粒径较大的砖 头等易造成管道损坏）。 为防止管道受挤压位移或损坏，应在管道两侧同时回填，并且夯实应 用人工夯实，回填至管顶以上 0.5m 后方可使用机械。人工夯实虚铺 厚度不大于 200mm，机械夯实虚铺厚度为 200250mm 。 回填夯实至少三遍，并且一夯压半夯，夯夯相接，行行相连，严禁使 用水夯法。 对橡皮土的处理：（视严重程度必须处理，否则易引起回填土下沉） 翻晒、晾干，重新回填 挖除、换土 用干土、干砖掺入橡皮土 冬期施工应比常温铺土厚度减少 2050，不得有冻土块，并应连 续施工，以防基层或回填土受冻，应有防冻措施。 2、施工管理 1）开挖前对土方的堆放、管沟的支护必须有切实可行的方案，并经监理 审核批准。施工前监理单位应向施工单位、施工单位应向施工班组进 行技术交底，并形成记录。建设单位进行抽查（内容应包括监理的技 术交底及监理检查施工单位的交底记录），如发现有监理未履行职责， 将在当月监理考核中予以扣除 2 分。 2）施工过程： 监理应加强巡视及旁站，如未履行当月监理考核中扣 1 分；在回填施 工期间，随机抽查监理的巡视记录及旁站记录，同时现场随机检查， 如发现有监理未履行职责，当月监理考核中扣 1 分。 依据监理验收结果对“合格”检验批进行抽检，考核监理工作质量，在 抽查中，如发现有违反操作规程的，除对施工单位做出返工、违约处 罚等处理外，对监理单位当月考评扣分。 在施工过程中，如发现有违反操作规程的，立即通知监理，半小时内 监理必须到达现场，进行处理，并将处理意见 24h 内书面报送建设单 位。 十、景十、景观设计观设计、施工、施工、验验收收管理管理 1、 、设计设计方面方面 满足设计要求、达到质量标准。管网的设计如电缆、网通、给排水、热 力等必须早于景观设计，景观根据建筑、管网的设计图纸在设计中提前做 好避让，减少景观施工与管网相冲突，导致景观调整增加费用，影响施工 且不能保证景观的效果。 2 硬景硬景观观 1）做好主体单位、管网单位与景观单位的场地移交，提前将场地的建筑垃 圾进行清理，避免管网在施工过程中将垃圾与黄土拌合，垃圾量增大， 同时不能满足种植要求，垃圾处理费用增加。最好能给景观单位一个 相对较好的施工条件，减少相互交叉施工引起的返工和成品的破坏， 同时也能保证景观施工的连贯。 2）合理确定景观的进场时间，安排好管网与景观的施工顺序，作好施工穿 插工作，避免同时进场交叉做业，给定景观一个合理的施工工期，能不 抢工的尽量不抢工，以保证景观的施工质量，景观在施工完后使绿化 苗木有一定时间的恢复期，让景观表现出较好的景观效果时进行交房。 3）装饰饰面必须先做小样，待各相关单位看完确定后，方可进行大面施工， 以保证装饰饰面的景观效果。 4）加强施工图的审核，招标前应结合图纸与现场的实际情况进行校对，对 图纸不符的地方在招标前进行修改，以便工程造价的控制，保证工程 进度不受影响。 3 绿绿化苗木化苗木 1）必须保持 3 级主枝以上，修前时应保持原有树形，对于不易发枝的如银 杏、雪松、广玉兰、桂花等只对病虫枝、机械损伤的枝条进行修剪，高 温季节可适当修剪小枝或进行摘叶处理；易发枝必须保持 3 级主枝以 上，修前时应保持原有树形；使得苗木能在短时间内恢复原有树形，能 在最短的时间内充分体现景观效果，苗木规格不能低于设计要求，最 好在设计规格范围内的苗木有一定的比例，最好能达到 4：3：3（大、中、 小），苗木一次成活率达 95以上，行列式、对称式栽植式必须达到树 形高度，枝下高的全部统一。 2）灌木、地被、灌木的冠径、高度、分枝数必须满足设计要求，其中最少能 有 2 项以上项目符合设计要求，一次成活率达 95以上。 3）草坪无杂草、覆盖率达到 95以上。 4）用于工程的苗木：大树和基调树种最好建设单位能组织到现场亲自选苗 确定，对于苗源较远不能亲自选苗的要求施工单位拍摄实地照片，交 建设单位确定，以保证苗木质量。 5）苗木验收时应对苗木的数量、规格、树形进行全面检查，养护期内，施 工单位的补苗、换苗必须在合同养护期内完成并保证成活，不能按要 求完成的应直接在结算中扣除，交由其它相关单位完成。 4、景、景观观工程工程验验收收办办法法 景观工程验收分施工单位自检、监理验收、建设方验收、养护期满物 业公司验收四部分组成，具体流程如下： 施工单位自检与监理验收由施工单位与监理单位自行组织验收，并 填写相应的记录表单。建设单位验收主要是建设单位会同专家、设计单位、 景观工程完工施工单位自检监理验收 合格 不合格（限期整改） 建设方验收 不合格（限期整改） 填写竣工验收单 （移交物业公司 工程转入养护期） 合格 施工单位自检 养护期满 物业公司验收 合格 不合格（限期整改） 出具工程验收 合格证明 （工程结束） 合格 工程全部结束 结清质量保证金 监理、物业公司及业主代表（如需要）进行感观质量检查，并分别填写绿化 工程感观质量检查记录，经汇总出具评定报告，作为竣工验收依据。工程 经验收合格后，由建设方、监理、施工单位在竣工验收单上签字，工程宣 告通过验收转入养护期。养护期满后物业公司对景观工程进行检查，验收 合格后出具工程验收合格证明，对死亡或不合格等需重新更换的苗木在 结算工程质量保证金时扣除，工程宣告全部结束。 相应表格及评定办法如下： 参见附表：绿化工程竣工验收单 LBNY34 绿化工程观感质量评定表 LBNY35 附件 1：绿化工程感观质量评定办法 十一、防水做法十一、防水做法施工工序施工工序 1、防水材料的把关 1）每周监理例会，由施工单位提出下周自购材料计划（应包括品牌、购买 地、数量等），如未提出而自行进场的，在核实材料的真实性后，根 据情况双倍取样。 2）材料进场 24 小时内，施工单位应向监理公司申报材料报验单，材料品 质应满足国家标准要求。 3）见证取样时监理必须在场，如发现有监理未履行职责，将在当月监理 考核中予以扣分。 2、施工方案的确定 1）施工前每种类型防水房间，做样板不少于 2 套，房间位置随机抽取。 2）两套样板中，一套为工法样板，即：由最底层结构层开始至最后一层保 护层，层层揭示，充分展示工程做法；另一套为成品样板，以反映成活 后的效果以及与周围房间地面、管道、地漏等之间的关系。 3）分包单位的资质应由监理公司进行审核。 3、施工过程 1）监理应加强巡视及旁站，在防水施工期间，随机抽查监理的巡视记录 及旁站记录，同时现场随机检查，如发现有监理未履行职责，将在当 月监理考核中予以扣分。 2）控制方法：依据监理验收结果对“合格”检验批进行抽检，考核监理工作 质量，并作相应的违约处罚及责任追究。 3）抽检数量：闭水试验施工单位自检 100%，监理检查 100%，建设方抽 检 50%；均合格后方可隐蔽。 4）施工过程中应至少两次去原材料堆放仓库检查材料的使用情况，并与 实际进度进行比较。 参见附表：防水工程内部验收表 LBNY11 防水工程竣工验收合格证书 LBNY12 十二、采暖管道十二、采暖管道设备设备运行、冷运行、冷热热水水调试调试运行运行管理管理 1、大型设备，如直燃机、空调机组等进场前选型，应检查预留孔洞、基础 尺寸，避免设备就位困难。 2、换热器、交换罐、水泵等设备进场，应检查扬程、压力等参数是否满足 设计要求。 3、安装工程可以和土建工程同时做样板间，各施工单位按样板间标准要 求进行施工。 4、施工单位在土建施工时,安装人员应配合预留孔洞, 避免后期重新开 洞。 5、管道中使用的阀门，严禁用无产地、无合格证的小厂产品。 控制方法：依据监理验收结果对“合格”检验批进行抽检。考核监理 工作质量，并作相应违约处罚及责任追究。 抽检数量： 施工单位必须如数自检 100% 监理单位抽查数量 100% 现场主管抽查数量的 50% 参见附表：采暖工程内部验收表格 LBNY13 采暖工程竣工验收合格证书 LBNY14 通风与空调工程内部验收表 LBNY15 通风与空调工程竣工验收合格证书 LBNY16 十三、十三、电电气气设备设备安装工安装工艺艺流程流程 1、对于高低压变配电设备安装调试：应从安全、技术方面考虑，必须依据 电业安全工作规则、 电力生产安全工作规则等规程规定的要求， 与安装调试单位签订安全操作协议书，并进行安全操作培训学习。 2、电气设备安装时，重点抽检设备可能存在的安全隐患：连接部位的牢 固性、保护面的严密性、带电设备金属外壳的接地等；设备验收时，重 点抽检漏电保护开关设备。 3、室内电气安装时，重点检查控制开关、插座的牢固性及整体的协调一 致性，以减少交房时业主对于此类问题的投诉。 控制方法：依据监理验收结果对“合格”检验批进行抽检。考核监理 工作质量，并作相应违约处罚及责任追究。 抽检数量： 施工单位必须如数自检 100% 监理单位抽查数量 100% 现场主管抽查数量的 50% 参见附表：建筑电气工程内部验收表 LBNY19 建筑电气工程竣工验收合格证书 LBNY20 十四、消防系十四、消防系统统工工艺艺流程流程 1、施工前的准备工作 1）认真审查施工单位上报的施工组织设计方案的实用性，待现场条件 具备后方可施工。 2）消防分包单位到场前，总包单位应对隐蔽的线管进行穿铁丝，保证 100%到位。 3）对于系统中重要的组件探头、控制柜、模块、防火卷帘等必须有国家 消防产品质量监督检验测试中心的检测报告，严格执行材料进场报 验制度，严禁边施工边报验。 施工过程力争做到事前控制，特别是线管的隐蔽工程，要求监理 旁站，同时还要在以下 12 项施工中做到重点检查。 布线 各种探头安装 手动火灾报警器安装 区域火灾报警控制器安装 控制设备安装 火灾应急广播安装 消防电话 消防火灾事故照明与疏散指示标志 火灾报警装置安装 以上各项，监理加强旁站监理，严格按消防火灾报警系统施工， 重点检查、验收。 控制方法：依据监理验收结果对“合格”检验批进行抽检。考核监 理工作质量，并作相应违约处罚及责任追究。 抽检数量：施工单位必须如数自检 100% 监理单位抽查数量 50% 现场主管抽查数量的 20% 2、消防控制室 1）火灾报警控制器安装在墙上时，其底边距地高度为 1.31.5m，其靠近 门轴的侧面距离不小于 0.5m，正面操作距离不小于 2m。 2）当设备面盘排列长度大于 4m 时，其两端应设置宽度不小于 1m 的通 道。 3）设备面盘前的操作距离：单排布置不小于 1.5m，双排布置不小于 2m。 4）在值班人员经常工作的一面，设置面盘至墙的距离不应小于 3m。 5）设备面盘后的维修距离不宜小于 1m。 3、系统接地（按图及规范施工） 1）调试前的准备： 必须具备设备布置平面图、接线图、安装图、系统图及其它必要 的技术文件。 调试负责人必须由有资格的专业技术员担任，所有参加人员职 责明确并应按照调试程序，上报方案并经监理批准。 严格检查系统线路，对于错线、开路、虚焊和短路等及时进行处 理。 先分别对探测器、报警控制器、火灾报警装置和消防控制设备等 逐个进行单机通电检查，经监理确认正常后方可进行系统调试。 2 调试：监理必须全程旁站并做好调试记录。 检查火灾自动报警系统的主电源和备用电源，两种电源要求 能自动切换，并有工作指示。备用电源的容量要求能保证所 有联动控制设备在最大负荷下能连续工作 4 小时以上。 检查火灾报警设备下列功能：火灾报警自检功能；消音复位功 能；故障报警功能；火灾优先功能；报警记忆功能；电源自动转 换功能。 3 采用专用设备对探测器逐个试验。 4 消防控制设备联动调试 控制消防泵的启、停及主泵与备用泵转换试验 13 次，控制室 要求能显示工作及故障状态，显示报警阀信号闸阀及水流指示 器工作状态，并进行末端放水试验。 对全部灭火系统应进行紧急启动及切断试验 13 次，经延时后 与其联动的防火阀、防火卷帘等动作 13 次。 消防联动控制设备在接到火灾报警信号后，应在 3 秒内发出联 动控制信号，并按有关逻辑关系试验 12 次以下功能： 切断着火层及相邻层的非消防电源，接通应急灯及标志灯。 控制电梯全停于首层，接收其反馈信号，显示其状态。 防火卷帘动作满足图纸要求。 各种防火阀、防火门的关闭，接收其反馈信号，并显示其状态。 开启着火层及相邻层的正压送风口及应急广播系统。 参见附表：建筑电气工程内部验收表 LBNY21 建筑电气工程竣工验收合格证书 LBNY22 十五、十五、铝铝合金施工管理合金施工管理标标准准 1、铝合金二次设计图内容应详尽（设计说明、建筑平面图、门窗表、窗型 图、节点大样图）。 2、应对铝合金单位、土建单位及相关单位（如外保温单位）进行设计施工 交底。 3、在各种材料进行加工前，必须对进场各种原材料和附件进行质量检查， 看是否与甲方认可的样品对应，是否符合设计及有关技术标准，有无 出厂合格证、产地证明、质保书，门窗性能试验(空气渗透性能、雨水 渗透性能、风压变形性能等须在国家认可的检测机构进行)。根据建 筑门窗物理性能分级规定选取试件，试验样板制作前，须将实验详 细资料报甲方与监理批准。 4、工程现场要进行样窗试装，经甲方及监理确认后方可正式安装。 5、关键部位的质量监控： 1）门窗框与墙体的连接固定及填充应严格按规范执行。 2）密封胶施工应保证胶缝的密实性，粘接要牢固，注胶要连续不得遗漏。 3）门、窗扇的安装。安装位置应符合设计要求、开启应灵活无噪音、密封 性能良好。 4）隐蔽工序验收在监理验收合格后，甲方现场主管随机抽检，如有不合 格之处，则要求施工单位整改，监理单位重新验收，合格后方可进行 下道工序，并在监理当月考核中进行扣罚。 6、雨天应对已完成铝合金门窗进行逐个详细检查。对渗漏部位标示清楚 并记录，待处理完后再对漏点进行淋水试验。 控制方法：依据监理验收结果对“合格”检验批进行抽检。考核监 理工作质量，并作相应违约处罚及责任追究。 抽检数量： 施工单位必须如数自检 100% 监理单位抽查数量 50% 现场主管抽查数量的 20% 参见附表：铝合金门窗工程内部验收表 LBNY23 铝合金门窗工程竣工验收合格证书 LBNY24 幕墙工程内部验收表 LBNY25 幕墙工程竣工验收合格证书 LBNY26 第三章第三章 隐隐蔽工程管理蔽工程管理规规范化范化 相关职能部门：工程技术部 一、一、实实行行隐隐蔽前蔽前验验收的制度收的制度 二、二、严严格格执执行行隐隐蔽部分工程蔽部分工程资资料的完善料的完善 钢筋隐蔽验收记录；基坑验收记录；防水工程隐蔽验收记录等。隐 蔽工程管理，以事前控制为主。 1 管沟回填，监理应进行旁站，否则因回填质量引起的塌陷及由此引 起的其它相关损失，由相关的施工单位赔偿。施工单位、监理单位应 承担各自的责任。并在当月按不合格点每点 1 分的标准在月监理考 评中进行扣分处理。 2 管沟内埋敷的各种管线，在回填前一定要试压合格，刷漆遍数符合 设计要求，并应有完善的记录。 3 管道施工完毕，对管道进行彻底冲洗，严禁管内遗留电焊条头、手套、 砖块等杂物。如在已开始运行的管线中发现以上情况，原施工单位 不但要彻底清理，结算时还要扣除原施工单位部分调试费，并保持 追究日后因此而引发的各种质量事故及经济赔偿的权利。 4 给排水、采暖及消防管室内外碰头，由后施工方进行实施，需经专业 监理工程师验收合格后回填管沟。如因碰头不合格，引起的重新接 头、回填，对责任方和专业监理工程师提出书面通报批评，如施工单 位出现二次类似问题，将进行违约处罚。 5 在隐蔽工程检查过程中，如发现以上问题在月监理考评中按不合格 点每点 1 分的标准对监理单位进行扣分处理，对于施工单位提出通 报，并对不合格系统不得进行月进度审批。 第四章第四章 施工施工样样板板规规范化范化 相关职能部门：工程技术部、销售公司 一、一、目目标标 最大限度的保证房屋的统一性及合理性，确保交房时观感一致性。施 工前先做样板间，再大面积施工；施工样板间应体现水、暖、电、气等位置 标准；水、暖、电管线标识要求规范，做法统一。 控制点控制点 1、样板间样图应由提供（明确到孔洞、管道、插座、暖气的定位、栏杆外 形），明确交房标准及所使用的材料。设计样板间施工图纸，设计内容 全面，做法详细，具备施工操作条件。 2、控制工序及方案：对于重点工序应先拟出施工方案 ，批准后方可进行 施工。 3、样板间完工时间（高层及小高层在挑架形成时开始，一月内完成；多层 房屋应在一层内架拆除后进行，一个月内完成）。 4、样板间的验收、整改及最终确认（完善的签字）。 1）样板间验收成员必须由销售公司、物业公司、企管部、工程技术部人 员组成，也可邀请专家、业主参加。对比各单位样板间，提出合理化 建议，挑选好的进行推广，明确交房样板标准。验收合格后形成会议 记要。 2）样板间施工所发生费用的分担,应列入正常的施工费用，特殊情况除 外。 3）样板间的推广及违规处罚办法。样板间一经验收将作为后续施工的 标准和验收的标准进行推行。凡未达到样板间标准的工程不得组织 工程验收，由此而延误交房时，按照交房验收管理办法的相关内容 执行。 三三、控制方法、控制方法 依据监理验收结果对“合格”检验批进行抽检，考核监理工作质 量，并作相应的违约处罚及责任追究。 四、抽四、抽检检数量数量 全数检验。 第五章第五章 变变更更签证签证管理管理规规范化范化 相关职能部门：工程技术部 分工程变更的管理和工程签证的管理 一、工程一、工程变变更的管理更的管理 1、对一般性变更，应由工程技术部同设计单位直接对接，进行相应变更 处理，