靖江市集体土地房屋拆迁评估实施细则.doc

靖江市集体土地房屋拆迁评估实施细则 第一章 总则第一条 为加强靖江市集体土地房屋拆迁评估管理，规范拆迁评估行为，维护拆迁当事人的合法权益，依据中华人民共和国土地管理法、江苏省土地管理条例、房地产估价规范，及省、市房屋拆迁有关政策规定，结合我市的具体情况，制订本细则。第二条 凡在我市行政区域内集体土地上实施房屋拆迁，均适用本细则。因实施合法的建设行为，将集体土地转变为国有土地的房屋拆迁，亦适用本办法。第三条 房屋拆迁评估是由房地产评估机构对被拆迁人的合法建筑物（含附属物）及其经批准合法使用的宅基使用权进行测算，确定其房屋拆迁补偿价格的专项行为。其评估鉴定结果作为拆迁人对被拆迁人进行补偿的依据。拆迁评估价格中不包含房屋拆迁中的搬运补助费，临时安置补助费，搬迁奖励费等其它费用。拆迁评估的估价时点为该项目拆迁通知发布日。第二章 评估原则第四条 从事房屋拆迁评估业务的机构，必须具备房地产价格评估机构三级以上（含三级，下同）的资质，并已列入向社会公布的泰州市城市房屋拆迁评估机构目录。第五条 从事房屋拆迁评估的人员，必须取得有权部门核发的房地产估价师注册书、房地产估价员岗位合格证，主持评估人员应当是注册房地产估价师。第六条 房屋拆迁评估机构不得与房屋拆迁管理部门、拆迁人和被拆迁人有利害关系、评估机构不得串通一方当事人，提高或降低另一方当事人的利益。评估机构必须履行下列义务：（一）遵守有关的法律、法规和政策；（二）遵守自愿、诚信、公开、公平、公正的原则；（三）依法接受房屋拆迁管理部门和其它相关部门的指导、监督和检查；（四）按规定标准收取评估费用；（五）对房屋拆迁评估报告进行解释。第七条 评估机构在房屋拆迁评估业务活动中不得有下列行为：（一）弄虚作假，故意压低成本提高评估结果；（二）利用工作之便，牟取私利；（三）法律、法规禁止的其它行为。第三章 评估价格第八条 房屋拆迁补偿评估分为住宅、非住宅营业用房、非住宅非营业用房和工交仓储四大类，分别以不同的区位价和重置价结合成新进行评估。第九条 房屋拆迁评估应以幢或结构独立的完整房屋为单位，根据被拆迁房屋的区位、用途、面积、装饰、附属物及其它因素，根据规定的指导性价格确定出被拆迁房屋的评估价格。第十条 违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予评估，未超过批复期限的临时建筑物的估价值，根据剩余的使用年限和建造成本确定。拆迁通知发布后进行的室内外装修不予评估。第四章 评估程序第十一条 评估机构在接受委托、签订委托评估合同后按以下程序进行：（一）拟定估价作业方案；（二）搜集估价所需资料；（三）实地查勘估价对象；（四）确定估价计算方法；（五）计算评估结果；（六）撰写估价报告；（七）现场核对解释；（八）交付评估报告；（九）估价资料归档。第十二条 评估机构实施评估前应现场勘测。现场勘测时拆迁当事人均应到场。被拆迁人无正当理由，不到场或拒绝评估而影响房屋拆迁评估工作正常进行的，应当由除拆迁人和评估机构以外的无利害关系的第三人见证，评估机构可根据房屋的权属资料、或可确权书证及房屋的区位，构筑状况等因素进行评估，并在评估报告中予以说明。 房屋拆迁评估报告必须由注册房地产估价师签字并经评估机构盖章后，方可作为拆迁补偿的依据。第五章 评估技术规范第十三条 房屋用途1、住宅：供人们居住使用的房屋2非住宅营业用房：商业（生产、生活资料批零销售业、保险业、娱乐业、餐饮业、服务业等）3、非住宅非营业用房：办公用房，写字楼，非营业的单位用房，公益事业性用房。4、仓储用房：各类工厂，车间等生产性用房及各类仓储用房。房屋的用途以房屋所有权证和土地使用权证上标明的用途为准；房屋所有权证未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准；档案记录不能确定的，以土地使用权证标明的用途为准，房屋所有权证书与土地使用权证标明的用途明显不一致的，按规划部门核发的建设工程规划许可证确定的用途为准。第十四条 住宅房屋评估住宅房屋评估价格计算公式如下：住宅房屋补偿价格（建筑物重置价*成新率+合法建筑面积*区位价）+房屋附属物+附属设施+装饰装潢及其他补偿费用。1、建筑物重置价：指被重新建筑与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。根据房屋结构的不同在房屋拆迁重置价格表（见附表一）和层高范围调整及修正标准（见附表二）中查取。2、成新率：指被拆房屋的成新程度，对房屋的建造年代确认则根据村居民建房建设工程规划许可证规定的日期，后延12个月计算。三年内新建房屋不折旧，超过三年，每年按1.2折旧。对非住宅、非营业性用房参照房屋折旧参数表，采用直接观察法和直接折旧法相结合的方式确定。（见附表三）3、区位基准价：是指被拆迁房屋所在区位相应的补偿调整价，在附表四中查取。4、合法建筑面积：是指房屋所有权证书载明的建筑面积或按经政府有权部门批准核发的建设工程规划许可证上载明的建筑面积。（不包括尖顶、阁楼和地下室的面积）5、房屋附属物。附属设施，装饰装潢及其它补偿费用，（装饰装潢的成新视其材质和保养程度进行评定）在附表五中查取。第十五条 非住宅非营业用房的评估非住宅非营业用房的评估原则上参照住宅用房的计算方式确定，对建造结构与住宅用房评估标准差异较大时，可根据具体状况进行适度的技术调整。第十六条 工交和仓储房屋补偿标准房屋拆迁评估补偿标准拆除已建成的工交、仓储用房，根据附表一规定按重置价结合成新后计算补偿，装饰及地面附着物按附表五规定确定。第十七条 其它特殊情况的评估对于标的物较大或比较特殊的被拆迁项目的房屋拆迁补偿价的评估，根据房地产估价规范(GB/T502911999)由具备相应资质的房地产评估机构另行评估。第六章 附则第十八条 本细则自发布之日起试行