土地使用权的市场比较法案例课件_第1页
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文档简介

土地使用权的市场比较法案例,某股份公司申请上市发行股票，对包括土地使用权在内的企业全部资产进行评估。现有一宗生产性用地，总面积40000平方米，使用年限为50年。至评估基准日（1998年9月1日），待估宗地为划拨用地，集团公司拟将该土地以出让方式获得土地使用权，再租赁给股份公司。现需评估土地使用权价值及租金标准。评估过程如下： 评估人员通过搜集有关案例，筛选出三个比较案例。有关情况如下表。,（一）地价指数修正 调查该市近年工业用地地价上涨情况，1997年1月至1998年1月地价上涨4%，平均每月上涨幅度为0.333%，1998年地价涨幅基本相同，如将1997年1月1日地价指数定为100，则地价指数1998年9月为106.882，1998年10月为107.238。 （二）区域因素修正 1、道路通达度分支线、次干道、主干道三个等级，以待估宗地的等级为100，支线与次干道相比差2%。 2、交通便捷度以待估宗地为100，每增加或减少一路车，地价上下浮动0.5% 3、距区域中心距离，以待估宗地为100，每增减一公里，相应减增0.2% 4、距火车站距离，以待估宗地为100，每增减一公里，,相应减增0.3% 5、产业聚集度，分为低、较低、一般、较高、高五个级别，以待估宗地为100，每增加一个等级，地价向上修正2% 6、环境优劣度，分为无污染、污染小、有一定污染、污染较重、污染严重，以待估宗地为100，每上升一个等级，地价往下修正0.5% （三）个别因素修正 1、宗地分为不规则、较规则、规则三等级，以待估宗地为100，每上升一个等级，地价往上修正1%。 2、容积率，以待估宗地为100，每上升0.1，地价往上修正1.5%。,（四）因素修正及地价计算 将评估对象各项影响因素与比较案例的各项影响因素相比较，所得三个价格较为接近，采用算术平均值366.49元/平方米为待估宗地地价。 由此可以确定40000
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