开发、合同、签约 附件三课件

,房地产开发总体流程,项 目 评 估：项目考察 区域市场调研 总体方案 经济测算 项目决策 土 地 获 得：挂牌、招标、拍卖三种方式 方 案 设 计：总体布局、产品定位 前 期 报 建：相关证照的获得 合作方选择：设计、监理、施工、材料、销售、物业 工 程 建 设：质量、成本、进度 销 售 执 行：资金回拢 竣 工 交 付：项目结算,房地产开发基本概念,房地产开发基本概念,项目评估,重点：根据项目所在地块的地理位置、交通配套、用地性质， 考量地块是否适合开发（可以做）； 根据地块特点及相关经济技术指标，进行初步方案布局 及产品定位，考量地块适合作何种产品（做什么）； 根据初步方案及市场调研结果，进行项目经济测算，考 量地块地否值得开发（值得做）；,房地产开发基本概念,成本测算,一、土地使用权取得费 二、前期工程费 1、咨询服务费 2、“七通一平”费 3、前期政府规费 4、样板房及其它 三、建筑安装工程费 1、桩基工程 2、土建工程 3、水电安装工程 4、设备及分包工程 四、附属工程费 五、管理及销售费用 六、税金 七、融资费用,房地产开发基本概念,土地获得,重点： 根据经济测算结果，设定土地成本高限，参与土地挂 牌、招标或拍卖,房地产开发基本概念,方案设计,原则：1、以利润为导向，考量成本与售价之间的平衡； 2、根据企业的发展战略，兼顾社会形象； 3、以能通过政府审批为前提（符合有关经济技术指标）,房地产开发基本概念,前期报建,工程建设,七通一平（拆迁、场地平整、障碍物处理，临时水电气、围墙、道路等）,管理用房、售楼厅及样板房,放线验线,桩基础及地下室,领取预售许可证,室外道路及景观,室外管线 （水、电、气、智能等）,主体建筑完成,办理按揭,内外墙体,中间结构验收,门窗、屋瓦、防水、隔热、外墙装饰、构件、装修,单体竣工验收,综合验收,整改、交付使用,房地产开发基本概念,房地产开发基本概念,建设中、后期手续,建设过程中：监理、自来水、供电、电信、网络、安防、路灯、供气 供暖等部门的沟通与衔接 竣工验收：消防、人防、供气、供暖、房管物业、档案、环卫环保、 园林绿化、市政交警、地名、通邮、技防、建委备案等 相关 验收。,交房阶段,条件：主体建筑、公建配套、市政景观、绿化附属等全 部竣工，水、电、气、暖等均已开通，物业到位 -即具备入住条件；通过政府相关部门的验收认可 流程：1、受理审核：确认身份，审核销售信息（房号、 面积、房款交付、是否逾期支付等） 2、收取款项：结算房款，开具发票。 3、发放资料：房屋使用说明书、质量保证书、测 绘分幢平面图，非按揭客户发放购房合同及备 案卡。 4、物业手续：钥匙、物业费等。 5、咨询及投诉处理。,房地产开发基本概念,一、签订认购书后定金能退还吗? 认购书的效力 认购书是商品房买卖双方在正式签订预售契约或买卖契约之前所签订的文件，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。认购书在司法实践中普遍被认为是有效的，只要开发商具备预售或出售的条件，认购书为双方真实意思的表示，内容合法，认购书具有法律约束力。,签约常见问题解析,认购书的作用 认购书实质上是立约合同。立约合同最突出的特征在于，它约定的是当事人为将来订立本合同而谈判的义务。立约合同只约定当事人进行特定行为的义务，而不是对行为结果的直接确认。具体到认购书，购房者的义务就是购房者必须与开发商进行谈判磋商，以便签订协议的义务，而不应理解为购房者已经作出签订正式买卖合同的承诺。立约合同双方在为签订正式合同而谈判的时候，应当尽最大努力，确保公平的谈判，一方对另一方不得强加不合理条件，不得利用自己的优势地位迫使对方接受不公平内容。上述要求为诚实信用原则在立约合同中的具体体现。,签约常见问题解析,定金的作用 在签订认购书时，购房者一般须向开发商支付几千元到几万元不等的定金。认购书中的定金与我国担保法上的定金不是同一概念。认购书中的定金属于立约定金，是为了保证缔结正式合同而交付的定金。 签订认购书，交纳定金之后，如果因开发商的原因不能签订正式合同，开发商要双倍返还定金；因购房者的原因不能签订正式合同，购房者无权要求返还定金。双方当事人应当基于诚实信用原则进行公平谈判，否则将受到定金惩罚。,签约常见问题解析,案例： 某购房者A在签订正式买房协议之前，按照售楼小姐的要求，签订了认购书，交了3万元定金，说好10天之内到售楼处签订正式房屋买卖协议。过了几天，A到售楼处签订房屋买卖协议，开发商拿出标准合同让A签，合同的空白的地方全按开发商的意见写好了，A对有些补充条款不同意，和他们协商按A的意见改写，开发商的代表不同意，说和别的客户都这样签的，如果你实在不同意签，协议就不签了，但已交的定金不予退还。A跟他们怎协商都不行。,签约常见问题解析,解答： 本案例中，开发商单方面强行表达自己的意见，对A的合理意见拒不接受，他们不能签订正式合同的责任完全在开发商一方，在这种情况下，开发商应当将3万元定金退还给A。,签约常见问题解析,二、与开发商签订购房协议后，又签定商品房购售正式合同，原协议书有效吗？ 在正式的商品房买卖合同签署并生效后，之前与该房屋有关的一切认购性或意向性的协议不再具备法律效力。,签约常见问题解析,三、忽视预售合同附件，可能会惹出纠纷 附件是主合同的组成部分。其效力等同于主合同的法律意义。发展商在附件中所作的任何说明，包括建筑结构、电梯、通讯系统、停车场、绿化率、公共设施等情况的约定，均将构成发展商对客户所作的承诺，成为约束双方权利义务的内容之一。,签约常见问题解析,事例一： 某市发生了两起商品房纠纷。其中一起是某发展商与预购人在预售合同附件“建筑结构、装修和设备标准”中约定该房屋“楼层高度2.6米”。7月，预购人入室装修发现房屋净高仅有2.5米，遂提出退房。 事例二： 双方签约时，发展商的售楼小姐误将建成的一期商品房系为“框架结构”的预售合同的附页照样贴在了二期房系为“混合结构”的预售合同附件上。交房时惹出纠纷。,签约常见问题解析,四、购买商品房合同中的补充条款同样具有法律效力 按照有关法律规定，格式条款和补充条款的约定不一致时，应以当事人另行约定的补充条款为准。,签约常见问题解析,案例： 2003年10月，客户B与开发商签了一份商品房预售合同，购买商品房一套，合同中的格式条款约定，开发商于2003年12月1日前交房，交房条件为取得房地产权证。同时，开发商又在补充条款中写明以取得新建住宅交付使用许可证为交房标准。2003年11月15日，开发商通知B办理交房手续，但开发商直至2003年12月25日才取得大产证。B认为，合同已明确约定开发商取得大产证是交房条件，开发商应当属于延迟交房，需承担责任。,签约常见问题解析,解答： 与开发商虽然在预售合同中约定交付条件为取得产权证，但补充条款又约定房屋的交付以开发商取得新建住宅交付使用许可证为准。这样，交付条件已经作了变更，应以补充条款为准。现开发商已在合同约定的交房日期之前取得了新建住宅交付使用许可证，并办理了房屋交接手续，就不存在违约情况了。,签约常见问题解析,五、由于未办成银行贷款而造成的违约责任在谁？ 由于按揭贷款直接涉及到合同外的第三方银行，合同签订之后购房者能否取得贷款需得到第三方银行的审查确认，决定权并非在合同双方。如果不能取得银行贷款，则购房合同无法再继续履行，双方应终止合同，开发商应返还购房者已付房款。,签约常见问题解析,常德,荆州,个人住房按揭,个人住房贷款常用业务品种： 1、个人住房公积金贷款 2、个人住房商业性贷款 3、个人购房组合贷款,常德,荆州,个人住房按揭,银行按揭的对象、条件： 具完全民事行为能力的自然人； 具城镇常住户口或有效居留身份证的人； 具稳定职业收入、信用良好、有偿还贷款本息的能力； 具法律效力的房屋买卖契约、合法有效的住房合同、协议及贷款行要求的其他证明文件； 能按贷款行规定的首付款比率支付首付款，或由购买人自由 产权房屋作保证人； 贷款行规定的其他条件。,常德,荆州,个人住房按揭,办理住房贷款流程： 先付开发公司的首付款 申请购房贷款 与银行签定借款合同，住房抵押合同 办理房屋产权抵押登记 办理借款合同，抵押合同公证 办理抵押贷款保险 银行划款于开发公司 借款人按期还款 办理抵押房产注销登记,常德,荆州,个人住房按揭,办理个人住房按揭贷款时所需提供的资料： 1) 申请人身份证(包括配偶)原件及复印件一式三份； 2) 申请人户口簿原件及复印件一份； 3) 申请人结婚证书原件及复印件一式三份， 4) 申请人工作单位或街道、乡镇开具的收人证明(包括配偶)原件及复印件一份； 5) 首付购房款收据原件及复印件一式二份(在原件上需统一加盖“按揭”章)； 6）购房合同原件一份,常德,荆州,个人住房按揭,银行个人住房贷款的还款方式主要有两种： 一、等额本息还款法 每月以相等的额度平均偿还贷款本息，直至期满还清； 二、等额本金还款法 每月偿还贷款本金相同，而利息随本金的减少而逐月递减，直至期满还清。,常德,荆州,个人住房按揭,哪种还款方法更划算？ 1.支付的利息总额不一样。 在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下，“等额本金还款法”的利息总额要少于“等额本息还款法”。,常德,荆州,个人住房按揭,2.提前还款的次数不一样。 “等额本金还款法”允许提前还款，并且没有限定提前还款的次数，也就是说，只要购房人有钱，可以随时提前还贷；而“等额本息还款法”的借款合同条款中对此无明确规定，银行一般要求余款最多分两次提前还清。,常德,荆州,个人住房按揭,3.还款前两年的利息、本金比例不一样。 “等额本息还款法”前几年还款总额中利息占的比例较大，“等额本金还款法”的本金平摊到每一次，利息借一天算一天。,常德,荆州,个人住房按揭,4.还款前期的压力不一样。 因为“等额本息还款法”每月的还款金额数是一样的，所以在收支和物价基本不变的情况下，每次的还款压力是一样的；“等额本金还款法”每次还款的本金一样，但利息是由多到少、依次递减，同等情况下，前期的压力要比后期大得多。,常德,荆州,个人住房按揭,另外，等额本息还款法操作起来比较简单，每月金额固定，不用再算来算去。一般来讲，等额本息还款法适用于现期收入少，负担人口少，预期收入将稳定增加的借款人，如部分年轻人，而等额本金还款法则适合有一定积蓄，但家庭负担将日益加重的借款人，如中老年人。,常德,荆州,物业管理,一、物业管理：服务是理念，管理是手段 物业公司提供的服务是管理，即服务是理念，管理是手段，管理与服务不可分割，是辩证的统一，物业管理可以称为物业管理服务。 物业管理要在服务中加强管理，在管理中更好地服务。,常德,荆州,物业管理,二、什么是物业管理公约？ 物业管理公约是由房地产开发企业、购房人、物业管理企业三方签订的关于房屋售后各方物业管理权利义务的契约。一经签订，对签约各方具有法律约束力。 公约应当包括物业基本情况、物业管理服务标准和收费标准、签约各方权利义务、违约责任和纠纷的处理等基本内容。,常德,荆州,物业管理,公约的制订方是商品房的销售者开发企业，开发企业可自行制订公约，同时由于公约是较为专业的法律文本，开发企业也可委托律师等专业人士制订公约。公约须在售房前报送市国土房管局市居住小区管理办公室核准登记。,常德,荆州,物业管理,物业管理规范化服务应做到三公开 物业管理企业要采取各种形式向全体业主公开服务标准；公开各项服务收费标准及收费依据；物业管理企业对重大物业管理事项决策前，要充分公开征求业主委员会、社区居委会的意见。 决策后要及时向广大业主通报，争取业主的理解和支持，减少矛盾和摩擦。,常德,荆州,物业管理,小区组建业主委员会应具备什么条件？ 小区入住率超过50%，或首户入住已满两年的新建居住小区，应组建业主委员会。,常德,荆州,物业管理,业主委员会开立维修基金账号 业主委员会成立后，由其代表物业管理区域内的全体产权人向市国土房管局指定的银行开立账存储。维修基金管理依“专户存储，专款专用，按幢设账，核算到户”的原则进行管理。,常德,荆州,物业管理,物业管理企业应在每年年初制定房屋及小区公共设施维修(包括大修、中修、更新、改造)计划及经费预算，报业主委员会批准后执行。 维修项目完成后，物业管理企业持业主委员会批准的维修基金支取证明到银行办理维修基金支取手续；业主委员会应根据竣工决算进行维修基金的具体分摊，并计入各产权人明细户中。,常德,荆州,物业管理,住宅小区物业管理费的成本构成包括哪些项目？ 根据国家计委、建设部颁布的城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法，住宅小区物业管理费的成本构成包括以下项目： (1)管理服务人员的工资和按规定提取的福利费； (2)公共设施、设备日常运行、维护及保养费； (3)绿化管理费；,常德,荆州,物业管理,(4)清洁卫生费； (5)保安费； (6)办公费； (7)物业管理单位固定资产折旧费； (8)法定税费。 此外，物业管理费中还应包括物业管理公司的利润。对于高档住宅小区的物业管理，成本中可以增加保险费。,常德,荆州,物业管理,物业管理费收费标准的制定 物价部门实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后，以独立小区为单位核定。,常德,荆州,物业管理,物业管理费的测算 物业管理费的测算要公开、公平、合理，保证物业管理有可靠足够的经费来源，维持物业管理良性循环发展。分以下几个步骤： 一）根据住宅区的规模、档次和管理目标，设立岗位，配备相应能力的人力资源。 二）估算住宅区进行统一管理，达到确定的管理目标，所发生的各类各种费用。 三）考虑统一管理能取得的社会效益、环境效益和经济效益。,常德,荆州,物业管理,物业公司应该何时收取物业管理费？ 物业管理费交纳的起点以购房人验收房屋合格之日起开始计算。但是如果开发商发出入住通知书后，购房人无正当理由不进行收楼的，物业管理费可以从发出入住通知书一个月后开始计算。,常德,荆州,物业管理,物业公司可以一次预收多年的物业费吗？ 物业管理费可按年交，也可按月交。市小区办明文规定：物业公司不