房地产基础知识(2).ppt

房地产基础知识,主要内容,一、房地产及房地产经纪； 二、建筑基础知识； 三、楼盘对比与户型剖析 四、常用名词,第一部分,房地产及房地产经纪,什么是房地产,不动产 房地产是房产和地产的总称。其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。,房产权益的分类,占有权：对于房屋的实际持有和控制，它是使用财产的前提条件。 使用权：指按照财产的性能和用途行使利用的权利，以满足人们生产和生活的需要。 收益权：指凭借所有权而取得的经济收入或利益，如房屋所有权人将房屋出租而收取的租金。 处分权：决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的权能，只有财产的所有人才具有财产的处分权。,房产分类,住宅 商业房地产 酒店房地产 工业房地产,住宅分类,按使用分：单元式、公寓式、别墅； 按住房供应：商品房、房改房、经济适用房； 按消费档次：普通住宅、非普通住宅。,商业房地产分类,按照开发形式分类： 1、百货商场、购物中心商铺； 2、商业街商铺； 3、住宅底层商铺； 4、社区型商铺。,酒店房地产分类,酒店式服务公寓； 产权式酒店。,土地的所有制形式,中华人民共和国土地管理法规定：国家实行土地的公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。 国家实行国有土地有偿、有期限使用制度，划拨土地除外。,国有土地使用权的获得方式,出让：招标、拍卖、挂牌；（协议） 划拨,国有土地使用权出让年限：,住宅用地70年 工业用地50年 科教、文体、卫生用地50 年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合或其他用地50年,房地产经纪基本业务分类,房地产居间业务 房地产代理业务,房地产居间业务,向委托人报告订立房地产交易合同的机会或提供订立房地产交易合同的媒介服务，并收取委托人佣金的行为。,房地产代理业务,房地产经纪人在授权范围内，以委托人名义出租、出售房地产的经纪行为。 需要签订房地产代理合同，约定服务事项与服务标准。,房地产交易,1、房地产的转让 2、房地产的抵押 3、房地产的租赁,房屋买卖,房屋所有权的转移 买卖双方当事人有完全民事行为能力 房屋出卖人必须是房屋所有权人 出卖共有房屋，必须经所有共有权人同意 出售已出租房屋，承租人放弃优先购买权方可 房屋产权必须清楚。,建筑物的分类,住宅建筑形式,单元（板式）式住宅 由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的住宅。 塔式（点式）住宅 由共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的住宅。 通廊式住宅 由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住宅。,住宅按层数划分如下：,1 低层住宅为一层至三层； 2 多层住宅为四层至六层； 3 中高层住宅为七层至九层； 4 高层住宅为十层以上（小高层、高层、超高层）。,按照建筑结构分类：,砖木结构：竖向承重结构为砖砌，水平承重的楼板为木材； 砖混结构：竖向承重结构为砖墙，水平承重的楼板、屋面板为钢筋混凝土； 钢筋混凝土结构：承重构件梁、柱为钢混，外墙、分割墙为轻质墙或砌块填充； 钢结构：承重构构件梁、柱为钢材。,住宅按高度划分,低层：是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物 多层：指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4 -8层 高层：是指高于24米的建筑。8层以上(可含8层)的建筑体，一般可分为小高层（8-12）、高层和超高层（24层以上）。,房屋面积的构成及测算,房屋面积的构成及测算,建筑面积：房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积 。 建筑面积=套内建筑面积+公摊面积,房屋面积的构成及测算,套内建筑面积：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 共有建筑面积：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室等。不包括独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积。 公摊面积：共有建筑面积分摊后的面积。,住宅使用面积,是每套住宅户内除墙体厚度外全部净面积的总和（即地毯面积）。 其中包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜、不吊柜、户内楼梯(按投影面积)、阳台。 斜面屋顶结构的房间，层高低于2.20米的部分不计入面积。,实用面积,它是“建筑面积“扣除公共分摊面积后的余额,面积测算的注意事项：,计算一半建筑面积的范围： 未封闭的阳台、挑廊、有柱雨篷等； 不计算建筑面积的范围： 1、层高2.2米以下； 2、突出墙面的构件； 3、挑台、平台等。,常用名词,五证二书,五证按获取的先后顺序排列：；。 商品房质量保证书：主要约定了保修年限、保修方式等 商品房使用说明书：介绍额定电流、主体结构、各部件在使用中应注意的问题。,三通一平（七通一平）,三通：通水、通电、通路、 一平：道路平整。 七通：通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气 一平：平整土地,房屋价格：,起价：各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。 均价：小区内各套房屋总价之和与各套总建筑面积之比。,起价,起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价,均价,均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以2800元平方米统一价销售“，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。,基价,基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。,预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准,房屋预售价,户型分类,平层式 错层式：主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。 错层式和复式房屋有一个共同的特征区别于平面式的房屋。平面式表示一户人家的厅、卧、卫、厨等所有房间都处于同一层面，而错层和复式内的各个房间则处于不同层面。 复式：复式层高往往超过一人高度，相当于两层楼。 跃层式：这类住宅的特点是住宅占有上下两层楼南，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。,错层式,跃层,开间、进深,住宅的开间就住宅的宽度。 砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。 住宅的进深就是指住宅的实际长度。 砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。,什么是层高、净高,层高：上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。 净高：楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。 净高=层高-楼板厚度,平台,楼房建筑体中没有上盖并高于层外地面之平面结构为平台。平台可供柱户纳凉、修憩、凉衣物等活动之用。平台可以在楼层顶部，也可以在腰部或底部。平台不计算建筑面积。,走廊,走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。,玄关,就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地“，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。,隔断,隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面,楼梯,单跑楼梯、双跑楼梯、三跑楼梯和双分、双合式楼梯。,屋顶,平屋顶：屋面的最大坡度不超过10%，民用建筑常用坡度为1%3%。一般是用现浇和预制的钢筋混凝土梁板做承重结构，屋面上做防水及保温处理。 坡屋顶：屋面坡度较大，在10%以上。有单坡、双坡、四坡和歇山等多种形式。单坡用于小跨度的房屋，双坡和四坡用于跨度较大的房屋。常用屋架做承重结构，用瓦材做屋面。 曲面屋顶：屋面形状为各种曲面，如球面、双曲抛物面等。承重结构有网架、钢筋混凝土整体薄壳、悬索结构等。 多波式折板屋顶：是由钢筋混凝土薄板制成的一种多波式屋顶。折板厚约60mm，折板的波长为23M，跨度915M，折板的倾角为30度38度之间。按每个波的截面形状又有三角形及梯形两种。,地下室,地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的12者。,半地下室,半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的13，且不超过12者,出房率,是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的，所以相同的房型在不同的楼号内，虽然使用面积相同，但销售面积会有不同。 （使用面积：过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、储藏室、卧室、内墙面装修厚度） （销售面积：使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积+共用墙水平投影面积的一半+分摊的公用建筑面积）,得房率,及房屋实用率：是套内建筑面积和建筑面积之比，大于使用率。 (套内建筑面积：套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积) （建筑面积：建筑物外墙外围所围成空间的水平面积）,绿化率,是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。,容积率,是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地之比，附属建筑物也计算在内，但注明不计算面积的附属建设物除外。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小、居住生活质量就会越高。 一般来说，常见的以6层砖混住宅为主的小区，应尽可能选择容积率较小的。,隔热层,指建筑物中为减少或避免外界阳光直射或辐射影响室温所采取的设施。通常有如下隔热措施： (1)住宅建筑的东西向窗户(尤其是西窗)，宣有适当遮阳措施； (2)减少东西向墙，即采取南北向长、东西向短的建筑单元，要减少阳光对墙体的辐射影响； (3)采用热工件性能好的材料做成隔热外墙和屋顶，提高墙体和屋顶的隔热性能； (4)对外墙与屋顶的外表层，用白色或浅色的光滑材料，或刷白灰水均能增强对阳光辐射热的反射，以达到隔热目的。,公共服务设施用地,一般称公建用地是与居住人口规模 相对应配建的，为居民服务和使用的各类 设施的用地，应包括建筑基底占地及其所 属场院、绿地和配建停车场等。,居住区公共建筑用地,指居住区内有明确界限的公共建筑用地。如托幼、学校等均按实际使用界限计算，沿路时应算到路边。无明显界限的公共 建筑，则按实际占用地计算，有时也按定额计算。,商品房,商品房是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，均按市场价出售。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种,北京9月起内、外销房已并轨。,商品房的变频供水,是指居住在楼房的居民生活用水直接来自设立在小区的变频泵房输入输出。,商品房户型比,它是指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重，如一栋住宅楼中，小套（或一室户）占25%，中套（二室户）占47%，大套（三室或四室户）占28%。,指前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。,日照间距,建筑间距系数,指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间距为遮挡阳光的建筑高度的倍数；,建筑间距,指建筑平面外轮廓线之间的距离。,建筑密度,是指小区内建筑用地面积占总用地面积的百分比，密度越低，小区绿地面积和活动场地越大。 高容积率势必配合低密度出现，同等情况下应选择密度低的小区。,建筑高度,指建筑物室外地平面至外墙顶部的总高度。应符合下列规定： （1）烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出构筑物不计入建设高度。 （2）楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分的水平投影面积合计小于屋顶面积的20，且高度不超过四米的，不计入建筑高度。 （3）建筑为坡度大于30度的坡屋顶建筑时，按坡顶高度一半处到室外地平面计算建筑高度。 （4）文物保护建设控制地带内的建筑高度，按建筑物和构筑物的最高点（包括电梯间、楼梯间、水箱间、烟囱等构筑物）、中国传统大屋顶形式按檐口至地面高度计算建筑高度。,建筑用地面积,指城市规划行政主管部门确定的建设用地界线所围合的用地水平投影面积，不包括代征地的面积,规划建设用地面积,是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建筑区内的道路面积、绿地面积、建筑物所占面积、运动场地等等。,公用建筑面积分摊系数,将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数公用建筑面积套内建筑面积之和。,期房,习惯上把在建的、尚未完成建设、不能交付使用的房屋称为期房。即消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。,准现房,准现房 准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋,现房,现房是指通过竣工验收，可以交付使用，并取得房地产权证的房屋。开发商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具备正常使用功能，还要通过建筑工程质量验收、规划竣工验收、环卫环保验收、消防验收，取得新建住宅交付使用许可证，才能到房地产管理部门进行房地产初始登记。购买现房签订的是房屋买卖合同，购房人可以立即办理产权登记手续，取得产权证。,公共维修基金,住宅共用部位、共用设施设备维修基金和维修资金专向用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的中修、大修、更新、改造工程。 缴交比例：购房款的3%或每年每平米2元。,定金,指依据担保法的规定，当事人一方向对方给付的作为债权担保的一定数额的金钱，给付定金一方履行债务后，定金抵作价款或者收回，如果不履行约定的债务的，定金不能返还。收受定金一方不履行约定债务的，则要双倍返还定金。,订金,根据我国现行法律的有关规定，其不具有定金的性质，交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。一般情况下，交付订金的视作交付预付款。另外，根据市房屋土地资源管理局发布的关于规范房地产开发企业商品房预订行为的通知的有关规定，房地产开发企业收取订金的，订金数额应当在总房价的千分之五以内，双方在签订商品房预售合同或出售合同后，订金应即时返还或抵充房价。购房者在支付订金后，不购买预订房屋的，订金按预订协议约定的办法处理，但属下列情况，房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金： (1)房地产开发企业未签订书面协议收取订金的；(2)签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的；(3)双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的；(4)广告、售楼书、样品房与实际状况不相符的。,诚意