方舟商业中心项目定位.ppt

,嘉定 方舟商业中心项目定位 2011-03,目录,项目区域总体概况,项目辐射商圈概况,市调结论、建议及项目定位,项目区域总体概况,截至2009年底 上海常住人口1921万人，其中499万外来人口里，外籍人口约占13.5万。 人均GDP为18万美元；人均可支配收入28838元 ； 城市居民人均消费支出20992元;农村居民人均生活消费支出9804元,上海概况,嘉定概况,嘉定常住人口近130万人。 现嘉定主城区嘉定镇街道有三个较为成熟的百货商场，是现有的商业中心，但经营业态较为单一，商业模式相对落后。 随着生活水平的日益提高， 现有的商圈模式以无法满足嘉定居民的消费需求。迫使其只能去市区购物。但路程较远，交通相当不便。,项目区位及概况,项目位于 嘉定老城区东部，规划定位为嘉定新商业中心。,距沪嘉高速公路嘉定城区口仅1.5公里,嘉定的概况：嘉定地处上海西北部 是上海连接江苏的重要门户，东与 宝山普陀两区接壤；西与江苏省昆 山市毗连；南襟吴淞江，与闵行、 长宁、青浦三区相望；北依浏河， 与苏州省太仓市为邻。区域总面积 464平方公里，总人口约130多万。 未来规划：至2020年，嘉定区将形 成“一城、五镇、六居住社区”格局。 规划总人口约170万人，城市化水平 92%。,项目地处上海西北嘉定城区， 毗邻江苏省太仓市，处于长三 角沪宁发展轴上。未来规划， 在建轨交11号线。另有铁路沪 宁线，沪杭外环线过境。 地理位置 距离地标距离： 距离中心城区：2公里； 距离虹桥机场：15公里； 交通枢纽 快速干道：沪宁高速公路、 A20外环线等 轨道交通：11号线,嘉定经济社会发展概况,近年来，在市委、市政府的正确领导下，在市商务委等部门的指导和帮助下，“十一五”期末。全区增加值完成806亿元，年递增13.9%；财政总收入完成267.6亿元每年递增15.3%；实现区域工业经济规模总量超3000亿，其中规模以上工业产值完成2250亿元，年递增18.6%。全社会固定资产投资完成1163.1亿元，是“十五”期间的2倍。累计完成外贸出口322.7亿美元，是“十五”期间的2.3倍。,项目辐射商圈概况,开展深入市调,目的 了解消费者在哪里？ 确定用什么来打动消费者？ 未来我们最大的商机在哪里？ 确定广场的定位、品牌规划、推广策略,招商人员共同参与开展深入市调,周边商圈的学校、学生人数 深入周边5KM范围内代表性居民小区，询问物业管理、社区工作人员了解各小区人口数量、人口结构、入住率、职业特点等情况 选择有代表性的小区抽样50-80名业主，做生活消费情况的深入调查 周边主要竞争对手的深入调研,项目辐射板块情况（人口 ）,八个板块目前常住人口约为100万,嘉定镇街道 常住人口10.3万,宝山、太仓周边 常住人口31万,新成路街道 常住人口7.7万,菊园新区 常住人口5.3万,嘉定商城,东方商厦,外冈镇 常住人口6万,南翔镇 常住人口16.6万,马陆镇 常住人口15.3万,徐行镇 常住人口7.8万,罗宾森购物中心,方舟广场,周边学校及学生情况调查,学校数量69所，学生总数48199. 幼儿园29所，学生数量12071，占学生人口24.8%。 小学19所，学生数量19342，占学生人口40.1%。 中学21所，学生数量16786，占学生人口34.2%。,学校情况,综述,1、小学和幼儿园学生数量占近七成，表明该区域总体比较年轻； 2、按学生人数推算，周边学生家庭数量为8万户，涉及的家庭人口可达46万，占区域人口51.3%，可见家庭性消费需求较大； 3、学生调查情况还发现外地生占比超过50%，表明嘉定新城外来人口相对集中。这些外地生的家庭或父母均在周边经营商业活动，具有较强的经济能力。,项目区位概况（一）,本项目地理位置优越，距沪嘉高速公路嘉定城区出口仅1.5公里，毗邻塔城路、仓场路等主干道，贯穿老城和新城，北部有宝嘉公路、塔城路，西部有沪宜公路（204国道）、南部有嘉戬公路，宝安公路（吴淞口安亭国际汽车城）、沪嘉高速、东部有浏翔公路等，距轨交11号线嘉定北站仅约3公里，交通便捷，四通八达，具有得天独厚的商业优势。 商圈可辐射新城路街道、嘉定镇街道、马陆镇、菊园新区、徐行镇、外岗镇、南翔镇、宝山区、太仓能地。三公里内商圈覆盖人口近50万，五公里内商圈覆盖人口近100万。,项目区位概况（二）,为何选择方舟商业中心？,方舟商业中心和嘉定主城区目前公认的，成熟的五个商业中心比较如下：,以上五个商业中心相加，也抵不上一个方舟广场的规模！ 因此方舟广场建成后，势必对嘉定商业现状产生巨大的冲击和影响力！商业格局将重新划分！,大品牌大手笔,方舟商业中心拥有的超过1万平方米以上的主题大卖场有： 1、欧尚大卖场： 2万平方米以上 2、品牌百货： 1.5万平方米 3、家具大卖场： 1.5万平方米 4、电器数码大卖场： 1.5万平方米 5、装饰家居大卖场： 1.5万平方米,现已签约的5大主力店,紧密合作伙伴,市调结论、建议及项目定位,简述市调结论、优劣势分析报告、综合建议与项目定位,综述：,基础人群：商圈可辐射新城路街道、嘉定镇街道、马陆镇、菊园新区、徐行镇、外岗镇、南翔镇、宝山区、太仓能地。三公里内商圈覆盖人口近50万。五公里内全覆盖人口近100万。 交通便利：本项目地理位置优越，距沪嘉高速公路嘉定城区出口仅1.5公里，毗邻塔城路、仓场路等主干道，贯穿老城和新城，北部有宝嘉公路、塔城路，西部有沪宜公路（204国道）、南部有嘉戬公路，宝安公路（吴淞口安亭国际汽车城）、沪嘉高速、东部有浏翔公路等，距轨交11号线嘉定北站仅约3公里，交通便捷，四通八达，具有得天独厚的商业优势。 区域发展：嘉定新城主城区将以汽车产业为核心，重点培育以大型制造业企业营销、研发和行政总部集聚地为特征的总部经济，强化发展生产性服务业、时尚产业、体育运动业和广告传媒业，并促进旅游业、房地产业、商贸物流业、中介服务业和文化教育业同步发展，形成具有鲜明产业特色和国际品牌的第三产业高地。至2020年，嘉定区将形成“一城、五镇、六居住社区”格局。规划总人口约170万人，城市化水平92%。,从法国拉法耶特 到美国梅西 从巴黎拉德芳斯 到纽约第五大道 从上海恒隆 到嘉定方舟商业中心 城市商业综合体的热潮，将由瑞锦地产领跑,项目辐射板块情况（人口 ）,八个板块目前常住人口约为100万,嘉定镇街道 常住人口10.3万,宝山、太仓周边 常住人口31万,新成路街道 常住人口7.7万,菊园新区 常住人口5.3万,嘉定商城,东方商厦,外冈镇 常住人口6万,南翔镇 常住人口16.6万,马陆镇 常住人口15.3万,徐行镇 常住人口7.8万,罗宾森购物中心,方舟广场,优劣势分析报告分析,业态定位：项目总面积近150000，是目前家丁主商业区面积的总和。所以项目完全有能力打造北部地区的一站式购物中心模式。包含餐饮、服装、影院、KTV、大型电玩、儿童用品等为一体。,客户群定位：1.家庭型消费模式 2.15-29岁的时尚消费人群 3.30-45岁的成熟消费人群,集购物、休闲、娱乐、美食为一体的一站式购物中心,项目总体定位,品牌定位：由于目前嘉定商业形态品牌相对落后，项目是以国际流行时尚品牌为主导。与现有传统商业模式形成差异化经营，打造核心竞争力，从而引领嘉定商业消费形态 嘉定商务配套区 时尚休闲，亲子体验，综合性商业中心,项目目标客户群来源,项目周边现有的老商业中心，其业态较为传统，商业模式相对落后，随着居民消费水平的提高，目前的商业模式已无法得到满足，然而进入市区消费的话交通问题有给周边居民带来的很大不便，从而抑制了嘉定的整体消费力！随着项目建成，整体改变周边原有商业体系，打造一个新商业中心。项目扩大了人们的活动范围，同时也使新的消费概念进入我们的生活。人们不再仅为了消费而消费，而是一种休闲度假的心态，消费成了一种放松享受的生活方式。这使城郊区域内的大型一站式综合度假休闲消费场所得到发展。,各楼面标杆品牌,步行街业态配比,餐饮：XX% 服装：XX% 配套：XX%,客流估算,餐饮座位数,方舟推算（根据用餐人数/客流X%X%的经验估算）： 步行街餐饮