房地产开发试卷湖南城市学院.doc

1995年房地产开发经营与管理试卷(一)单项选择题（共15题、每小题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。请将答案编号填入第一页答题纸相应括号内)1、生地与熟地之间的价格差异( )。A、仅仅是土地开发费用B、是土地开发费用、开发商利润和税费等。C、仅仅取决于容积率的高低D、是开发商利润2、我国土地增值税是对( )行为征收的一种税。A、转让土地使用权 B、有偿转让房地产C、继承房地产 D、赠与房地产3、为了降低建筑安装工程费用的风险，开发商可以采用( )的合同形式。A、固定总价合同 B、固定单价合同C、成本加酬金合同D、分包合同4、在正常情况下，某宗房地产经济寿命结束的标志是( )。A、不再产生收益 B、不再发生成本C、成本等于收益 D、收益超过成本5、对商业繁华程度的依赖性最大的物业是( )。A、商场 B、住宅C、高尔夫球场 D、写字楼6、房地产开发企业所得税主要是对企业年( )征收的一种税。A、租售收入 B、所得税C、扣除成本的销售收入 D、营业额7、已知年名义利率为12，按月计息，则年有效利率为( )。A、1255 B、12.00C、1236 D、12.688、房地产开发的程度主要分为( )四个阶段：A、决策分析，规划设计，建设，租售B、决策分析,可行性研究，建设，租售C、投资机会选择与决策分析，前期工作，建设，租售D、投资机会选择，前期工作，施工与竣工，物业管理9、风险对房地产投资者行为的第一个影响，就是令投资者根据投资风险的大小确定其合理的( )。A、投资规模 B、投资回收期C、投资方向 D、投资收益水平10、某宗地总面积为500平方米，其上建有一栋6层住宅楼，该楼各层的建筑面积均为200平方米,容积率为( )A、0.4 B、2.4C、1.2 D、2.511、一办公楼现时总预售价为2000万元，某投资者预付200万元订购了该楼宇，一年后竣工交付使用时楼价上涨了15，则该投资者预付款的收益率为( )。 A、50 B、150 C、135 D、2512、收益性物业管理中的费用支出一般包括建筑物的维修费用、( )和有关税费。 A、管理费 B、服务及设备费用 C、保险费 D、职员工资13、收益性物业管理的对象为( )。 A、物业所有者 B、物业使用者 C、建筑物及其附属设施 D、土地14、财务内部收益率是指项目在( )内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的贴现率。A、建筑施工期 B、开发或经营期C、建筑物经济寿命期 D、建筑物自然寿命期15、从事市场推广工作最基本的一点就是要清楚地了解( )的市场和需求。 A、期望 B、最好 C、潜在 D、过去(二)多项选择题(共10题。每小题2分。每小题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，请将其编号分别填入第一页答题纸相应括号内，错选或多选均不得分；少选，但选择正确的每个选项得0.5分)1.（ ）等是影响物业租金收益主要因素。A、公司职员工资水平的高低 B、宏观经济形势 C、供求关系 D、位置2、导致房地产市场价格上升的原因包括( )。 A、土地供应减少 B、有效需求增加 C、房地产开发成本下降D、通货膨胀率下降3、房地产投资过程中的风险管理包括风险的( )。 A、识别 B、控制 C、转移D、评估4、房地产开发项目评估中的现金流量分析，一般要从( )方面，对反映经济效益的财务内部收益率等技术经济指标进行分析测算。 A、销售收入 B、全投资 C、自有资金D、出租期或出售期5、房地产开发项目评估报告中的项目经济效益评价部分应该包括( )。 A、现金流量分析 B、风险分析 C、资金来源与运用分析 D、贷款偿还分析6、物业管理企业的工作内容，基本可以分为( )。 A、物业管理 B、物业经营 C、物业服务D、行政管理7、收益性物业管理的原则包括( )。 A、专业化管理原则 B、分散管理原则 C、创造性管理原则 D、社会化原则8、在资金融通过程中，按融入和融出资金双方接触和联系方式上的不同，可以将资金融通划分为（ ）。 A、项目融资 B、直接融资 C、非项目融资 D、间接融资9、土地增值税实行四级超额累进税率，依增值额占扣除项目金额百分比的不同，分别适用的税率是( )。 A、40 B、50 C、60D、10010、房地产开发过程中的前期工程费用包括( )。 A、勘察设计费 B、土地费用 C、可行性研究费D、“七通一平”费（三）判断题共10题、每小题1分。在第一页答题纸相应的括号内填入判断结果、用“”表示正确，用“x”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分)1、工业厂房、仓库、零售商业中心也是物业管理的对象。( )2、物业租金的高低，主要取决于运营成本与固定的税费。( )3、在其他条件相同的情况下，物业租金从低到高的顺序是住宅、商场、公寓、写字楼、酒店。 ( )4、物业投资者一般拥有收益、保值、增值和消费四个方面的利益。 ( )5、质量监督费、招标管理费、竣工图费和保险费等属于房地产开发项目建设过程中的直接费用。 ( )6、城市规划应服从房地产开发的需要。 ( )7、房地产的特性决定了房地产市场是一个地区性市场。 ( )8、蒙特卡洛法是房地产开发项目评估过程中进行敏感性分析时常用的方法之一。( )9、所谓资金的时间价值是指同样数额的资金在不同的时间点上具有不同的价值。 ( )lO、土地使用税的税种为国税，以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。 ( )(四填空题(共lO个空。每空1分。请在空白处填入最恰当的内容)1、房地产开发过程中，“七通一平”的“七通”是指：上水、_道路、_、煤气、热力和电讯。2、在建设工程项目招标文件中，开发商向承包商支付的工程款一般分为_ 、最终付款和退还保证金四个部分。3、收益性物业管理是指以_为主体对象的物业管理。4、从金融机构的角度来说，房地产开发项目融资应遵循_、安全性和_的原则。5、某开发项目的融资总额为8000万元，直接融资成本为640万元，间接融资成本为560万元，其综合融资成本费用率为_。6、房地产物业投资或置业投资的目的有两个，即自用或_给最终使用者。7、房地产开发项目融资资金的来源渠道主要有自有资金、银行信贷、_和其他融资。(五)问答题(15分、答题要求要点突出、全面、逻辑关系清楚)房地产估价师为什么有必要熟悉物业管理工作?(六)计算题（共3小题。第一小题必做lO分；第二和第三小题任选做一题20分，两题都做按第二小题给分。要求列出算式、计算步骤，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点后二位) 1、某家庭估计在今后10年内的月收入为16000元，如果其月收入的30可以用来支付住房抵押贷款的月还款额，在年贷款利率为12的情况下，该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少?2、某房地产开发项目的占地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，楼面地价为1500元平方米，建造成本为3000元平方米，预计项目建成后售价为9000元平方米，假定开发周期为2年，土地开发费用在开发初期一次性投入，建造成本在开发期内均匀投人，贷款利率为15，专业人员费用为建造成本预算的10，出售成本和出售过程中的税费分别为总销售收入的2.5和6.5，问开发商成本利润率是多少?3、某房地产开发企业两年前开始投资开发一栋写字楼，现已建成，原拟出售，但由于市场情况不好，故拟改为先出租经营三年之后再出售的方案。设该项目收入和支出的现金流量如下表所示。如果投资发生在年初，其他收入和支出均发生在年末，基准收益率为20，请针对本项目计算其净现金流量，绘出其净现金流量图，算出其当前财务净现值(NPV)和财务内部收益率(IRR)。如不考虑税收因素的影响，该方案是否可行?项目现金流量表 单位：万元年份-2-101开发投资20003000毛租金收入80012001900经营成本200300570出售收入10000出售费用10001996年房地产开发经营与管理试卷 （一）、单项选择题(共20题、每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请将其编号填入各题的相应括号内)1、除价格外，对房地产市场的供求数量同时都产生影响的因素是( ) A、收入水平的变化 B、对未来的预期 C、可替代商品价格的变化 D、房地产开发的成本2、成本加酬金合同是按工程实际发生的成本加商定的( )来确定总承包价格的合同。 A、利润 B、总管理费 C、不可预见费 D、总管理费和利润3、已知年利率为15，按季度计算，则年有效利率为( )。 A、1255 B、12.68 C、15.86 D、16.73 4、从事市场营销工作最基本的一点就是要清楚地了解( )的市场需求以及消费者或可能的买主的消费观念和偏好。 A、过去 B、潜在 C、相关 D、未来5、物业出租过程中的租金一律是指单位( )的租金。 A、建筑面积 B、使用面积 C、可出租面积 D、居住面积6、按照合同所包括的工程范围以及承包关系的不同划分，承包合同的形式有总包合同、开发商直接发包的分包合同和( )。 A、成本加酬金合同 B、固定单价合同 C、-独立承包合同 D、分包合同7、按照房地产和类型、可以把房地产市场分为( )。 A、居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场 B、甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场 C、一级市场、二级市场、三级市场和四级市场 D、销售市场、抵押市场、保险市场和租赁市场8、在砖混结构房屋中，设置( )的目的是为了提高房屋的抗震性能。A、主梁 B、过梁 C、圈粱 D、基础梁9、常用的采暖方式包括集中采暖、局部采暖和( )。 A、热水采暖 B、热气采暖 C、锅炉供热 D、区域供热10、在项目评估时，当目标收益率大于财务内部收益率时，则该顶目的ENPV（）。 A、大于零 B、小于零 C、等于零 D、难以确定11、国家颁布的测量规范和( )是房地产测量工作依据的主要规范性文件。 A、建筑制图标准 B、建筑面积计算规则 C、地形图图式 D、建筑标准图集12、动态投资回收期是指项目以( )所需的时问。 A、经营收入抵偿全部投资 B、全部现金流入抵偿全部现金流出 C、净收益抵偿全部投资 D、净收益现值抵偿全部投资13、融资是以信用方式调剂资金余缺的一种经济活动，其基本特征是具有( )。 A、流动性 B、经济性 C、安全性 D、偿还性14、在基础图中，0.00=48.88表示室内地面标高O.00相当于( )标高48.88米。 A、相对 B、基础 C、绝对 D、首层楼面15、物业管理就是利用现代管理科学和先进的维修养护技术，以( )手段管理物业。 A、行政 B、法律 C、商业经营 D、市场16、在项目评估中，说明项目在计算期内资金盈余或短缺的基本报表是( )。 A、投资计划与资金筹措表 B、资金来源与运用表 C、营业利润测算表 D、全部投资现金流量表17、物业投资者能够容忍较低投资收益率的原因是物业投资( )。 A、能够保值和增值 B、受通货膨胀的影响 C、贷款利率较低 D、经营成本较低18、通过采用折现现金流法对房地产开发项目进行财务评估，就可以弥补( )与实际情况不符的缺点。 A、成本投入的数量 B、成本投入的数量和时间 C、支出与投入的数量和时间 D、销售收入的数量19一个理想的折现率至少等于( )再加上该项目的风险报酬率。 A、贷款利率 B、存款利率 C、目标收益率 D、无风险收益率20、建筑装饰材料按( )分类，可以分为外墙装饰材料、内墙装饰材料、地面装饰材料、吊顶装饰材料和室内装饰材料等。 A、建筑装饰部位 B、制造工艺 C、化学成分 D、力学性能（二）、多项选择题(共10题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，请将其编号填入各题的相应括号内。错选或多选均不得分；少选但选择正确的。每个选项得0、5分)1、项目评估中的敏感性分析是分析和预测反映项目经济效益的( )等主要经济评价指标对主要变动因素变化的敏感程度。A、财务内部收益率 B、总开发价值C、财务净现值 D、总开发成本2、按构造情况划分，楼盖包括( )等。 A、肋形楼盖 B、井式楼盖 C、钢筋混凝土楼盖 D、无梁楼盖3、建筑通风系统按动力可分为( ) A、自然通风 B、机械通风 C、进气式通风 D、排气式通风4、金融机构在初次为某房地产开发商提供贷款时，需要重点审查的内容包括( )等。 A、开发商过去的业绩表现 B、开发商的会计报表 C、开发商拟开发项目的情况 D、开发商拟贷款的数量、期限和可接受的利率5、在收益性物业管理中，物业可以用( )等表现指标来评估。 A、空置率 B、净收益 C、财务内部收益率 D、经营成本6、某商品需求价格弹性系数为1.0，说明在其他因素不变时( )。 A、价格上涨10，需求增加10 B、价格下降10，需求减少10 C、价格上涨10。需求减少10 D、价格下降10，需求增加107、政府对房地产开发项目的规划管理主要体现在( )等方面。 A、项目选址和定点审批B、核发“建设用地规划许可证”C、核发“建设工程规划许可证”D、核发“房地产证”8、房地产投资的系统风险包括政策风险、( )等。A、或然损失风险 B、市场供求风险C、持有期风险 D、通货膨胀风险9、现金流量分析是从( )方面，对反映项目经济效益的财务内部收益率等技术经济指标进行分析测算。 A、销售总收入 B、全投资 C、预售收入 D、自有资金lO、工程进度计划管理，通常采用( )法。 A、现金流量图 B、横道图 C、网络图 D、流程图(三)、判断题（共15题、每题1分。请在各题后的相应括号内填入判断结果，用“”表示正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误倒扣1分。本大题总分最多扣至零分） 1、财务净现值是指房地产开发项目按目标收益率各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。 ( ) 2、根据核发房屋产权证和土地使用证的需要，应以门牌、户院、产别及其所占用土地的范围，绘制详细的房产分幅图。( ) 3、在其他条件相同的情况下，新、旧区房地产开发成本费用的主要差别是前期工程费。 （ ） 4、影响物业收益的因素主要有物业的类型及临街状况、租客的类型、租期、楼层、楼层、朝向和面积。 （ ） 5、成功的房地产销售过程一般包括宣传沟通阶段、谈判阶段和签约阶段。 （ ） 6、融资过程中的费用是指企业为筹集资金而发生的除利息以外的其他各项费用。 （） 7、在房地产开发过程中，开发商总是利用经营管理来实现以最少的自由资金投入获取最大的投资利润。 （）8、房地产开发中的项目管理工作应该贯穿于开发过程的始终。 （） 9、在房地产市场中，供应数量与价格的关系正好和需求数量与价格的关系相反。 ( ) 10、一般情况下，建筑物荷载的传力方向为梁板柱基础。 ( ) 11、某出租写字楼只要出租率高，就说明该物业的管理水平高。（） 12、利率是资金时间价值的一种标志。 ( ) 13、开发商在使用公开招标的方式选择承包商时，总是选择报价最低者。 ( ) 14、建筑物内无楼梯时，室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。 ( ) 15、建筑安装工程概算是建筑工程概算的一部分。 ( )（四）、填空题(共lO个空格，每个空格1分。请在各题的空格处填入最恰当的内容)1、即使整体经济处于衰退的过程中，房地产的使用价值仍然不变，所以房地产投资是有效的_。2、建筑物的内技术层层高超过_的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。3、建筑施工图主要包括：总平面图、平面图、立面图、剖面图和_等。4、收益性物业管理中所提供的服务具有紧迫的_。5、工程项目管理是以高效率地实现项目目标为目的，以_为基础，对工程项目按照其内在的逻辑规律进行有效地计划、组织、协调的控制。 6、开发项目用地规划红线范围内的土地面积称为_。7、供求与需求曲线的交点为市场均衡点，其所以对应的价格称为_。8、可行性研究分为投资机会研究、初步可行性研究、_和项目的评估决策四个工作阶段。9、最终付款是指指建筑工程完工时的_。 lO、房地产开发项目融入的资金必须从币种、数量、期限和_四个方面满足开发项目的需求。（五）、计算题(共4题，35分，第l、第2题必做；第3、第4题可以选做一题，如两题都做，仅按第三题计分。要求列出算式、计算步骤，需按公式计算的，要写公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算给果应保留小数点后两位)1、某投资者以2000万元购人一商业用房30年的经营使用权，如果该投资者期望的投资收益率为18，问该商业用房每年平均净经营收入是多少时，刚好达到投资者期望的投资收益目标？（7分）2、某购楼者向银行申请50万元的抵押贷款，银行根据购楼者未来收入增长的情况，为他安排了递增式还款抵押贷款计划，即月还款额增长率与月收入增长率相等。若年贷款利率为l5%，期限为20，购楼者的月收入增长率为0.5，问购楼者首次月还款的金额应该是多少？（8分） 3、某房地产开发商以楼面地价1000元平方米购入了一家普通住宅用地70年的使用权。已知建筑容积率为1.6，规划建筑用地面积为40000平方米，建筑成本为1400元平方米，专业人员费用为建造成本的8，管理费用为土地成本、建造成本及专业人员费用之和的5,贷款利率为12，开发建设周期为3年(其中准备期6个月，建设期为24个月，销售期为6个月)，土地成本在项目开始时一次投入，建造成本、专业人员费用和管理费在建设期内均匀投入。如果项目建成后的市场销售价格为4700元平方米，出售过程中的税费和销售费用分别为总销售收入的6.5和2.5，问开发商成本利润是多少?若考虑土地增值税因素的影响，且假设本项目的开发成本等于建造成本与专业人员费用之和，问该项目的开发商成本利润率有何变化?(20分)4、某投资者以600万元的预售价格购人一商业物业用于出租经营。该投资项目现金流入与流出情况如下表所示，目标收益率为18。试求该项目的净现金流量，计算该项目的财务内部收益率、财务净现值和动态投资回收期，并判断该投贤项目的经济可行性。(20分) 物业经营期内现金收入与支出表 单位：万元年末收支012345678910购楼投资601803602505010025050250502505025050250502505025050800160毛租金收入经营成本净转售收入装修投资1998年房地产开发经营与管理试卷（一）、单项选择题(共20题、每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意)1、已知某普通住宅开发项目的土地费用、开发成本、开发费用和与转让房地产有关的税金分别为1500万元、2500万元、1000万元和600万元，若该项目的总销售收入为9000万元，则应缴纳土地增值税的数额为( )万元。A、1020 B、1360C、780 D、10402、某投资者现借入了一笔资金，年利率l1，按季度计息，一年后应归还的本利和为1671.93万元，则投资者借入该笔资金的数量为( )万元。A、155 B、1400C、1500 D、14503、在房地产市场上，商品住宅的价格主要取决于( )。A、建安成本 B、居民收入C、房屋租金 D、供求关系4、房地产市场分析的四象限模型中，将房地产市场划分为( )。A、买方市场和卖方市场B、地区性市场和全国性市场C、一级市场、二级市场、三级市场和四级市场D、投资市场和使用市场5、如果降低房地产开发过程中的配套费用，则会使商品房的供应( )A、增加 B、减少C、不变 D、大幅度减少6、建筑容积率的表达式为( )。 A、居住建筑面积/居住建筑用地面积C、规划建设用地范围内建筑总面积/规划建设范围内用地总面积B、居住面积/居住建筑用地面积D、规划建设用地范围内建筑基底面积/规划建设范围内用地总面积7、经营性房地产项目的成本收益率等于( )乘以100A、开发商利润总开发成本B、正常经营年份的净经营收入总开发成本C、开发商利润总开发价值D、正常经营年份的经营收入总开发成本8、某投资者以200万元的价格购买了一套高级公寓，一年后该公寓增值25。若在总投资中投资者自有资金占40，其余投资以15的年利率从银行贷款，则该投资者自有资金的投资收益率为( )。A、20B、25C、40 D、2759、建筑工程施工合同中的固定总价合同若包含增价条款，则开发商可令承包商削减其( )，进而降低总承包价，以降低开发商的风险。A、部分财务费用 B、前期工程费用C、管理费用 D、不可预见费用10、工程成本费用是随着工程进度逐期发生的，根据工程进度计划可以编制( )计划。A、主要费用 B、工程成本C、开发直接费用D、总开发成本11、融资过程中的主要成本为( )。A、中介费 B、利息C、罚金 D、律师费及评估费12、开发商在办理存款抵押贷款时，抵押存款限额低，对开发商( )。 A、有利 B、不利C、利弊各半D、不影响13、物业代理的作用之一，就是通过广告等市场宣传活动，对潜在的投资置业人士进行( )。A、市场定位 B、有效的引导C、预测 D、帮助 14、当某代理机构独家代理某宗具体物业的销售时，佣金或代理费的收取数额一般( )。A、由政府确定B、为成交价与保底价的差额C、为成交额的1一3D、为成交额的5一1015、某写字楼物业的业主为获得较高收益并降低投资风险，应当首选的出租策略是( )。A、以固定租金的形式出租B、签订长期租约C、签订短期租约D、令长、短期租约保持合理比例16、物业管理公司的首要任务是在物业维护、维修、服务的质量标准和达到这些标准所需的( )之间进行适当的平衡。A、时间 B、人员C、成本 D、技术17、某梯形宗地的角点坐标分别为(670500，1287650)、(671100，1287650)、(670900、1287850)、(670500、1287850)，则该宗地的土地面积为( )平方米。A、100000 B、120000C、80000 D、16000018、施工图中轴线的编号规则为( )。A、水平方向用英文字母从左到右，垂直方向用阿拉伯数字由上往下 B、水平方向用英文字母从右到左，垂直方向用阿拉伯数字由下往上C、水平方向用阿拉伯数字从左到右，垂直方向用英文字母由下往上D、水平方向用阿拉伯数字从右到左，垂直方向用英文字母由上往下19、在房屋产权产籍管理工作中，( )被用作房产证的附图。A、房产分幅图 B、房产分丘图C、房产平面图 D、房产分户图20、当拟建工程没有完整的初步设计方案而开发建设单位又急需项目的设计概算时，设计单位可采用( )编制概算。A、概算定额 B、类似工程预决算C、概算指标 D、工料估算法（二）、多项选择题I共15题、每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，错选或多选均不得分；少选，但选择正确的每个选项得O.5分)1、给水工作的任务是供应建筑物内不同类型的用水，满足其对( )等方面的要求。A、水量、水质 B、生活、生产C、水压、水温 D、消防2、某投资者用自有资金购买了一店铺物业，拟以固定租金形式出租5年，则投资者在该项投资计划中将面临着( )风险。A、收益现金流 B、资本价值C、购买力 D、政策3、在市场经济条件下，利率水平的高低主要取决于( )。A、社会平均利润率 B、资本供求状况C、国家宏观信贷政策 D、目标收益率4、从短期的角度来看，房地产市场的( )。A、租金主要由需求决定 B、租金主要由供给决定C、售价主要由需求决定 D、售价主要由供给决定5、影响财务净现值指标计算结果的主要因素包括( )。A、净现金流量 B、贷款利率C、基准收益率 D、开发经营周期6、建安工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括( )等。A、附属工程费 B、设备及安装工程费C、室外工程费 D、建筑工程费7、标底是招标工程的预期价格，是( )的重要依据之一。A、审核投标报价 B、评标C、议标 D、决标8、建筑工程项目质量控制的主要工作包括( )。A、原材料检验B、配套设备检验C、制定控制质量的具体措施D、建立有关档案制度9、建筑工程承包的成本加酬金合同中，成本加酬金的具体做法有( )。A、成本加固定百分数酬金 B、成本加固定酬金C、成本加期望酬金 D、成本加浮动酬金lO、房地产开发项目融资过程包括( )。A、资金筹措 B、直接融资C、间接融资 D、资金供应11、开发商预售部分楼宇，是( )的有效办法。A、提高开发收益 B、分散开发风险C、降低开发成本 D、筹措建设资金12、对收益性物业来说空置率提高将会导致( )以及新租客要求更大的租金折扣等后果。A、租金收入减少 B、附加支出增加C、物业资本价值下降 D、运营成本下降13、对同一栋建筑物内两个不同的出租单元来说，其单位面积租金水平的差异主要受( )和平面布置等因素的影响。A、楼层、朝向 B、租期C、供求关系 D、租客类型14、外墙装饰材料是用于( )等建筑物全部外露的外部结构装饰的材料。A、外墙 B、踢脚C、阳台 D、隔墙15、地形图中的地物，是指地表面的固定性物体，如( )等。A、道路 B、房屋C、丘陵 D、山地（三）、判断题(共15题，每题1分。不答不得分，判断错误扣1分，本大题总分最多扣至零分)1、1992年某市房地产价格迅速提高，引起房地产需求的大幅度增长，面1996年该市房地产价格大幅度下降，却没有引起房地产需求的较大提高，说明房地产需求价格弹性系数与价格水平有关。 ( )2、名义利率大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大。 ( )3、在房地产开发项目的不确定性分析中，盈亏平衡分析主要在于确定开发项目的利润。 ( )4、房地产开发经营项目的营业成本主要包括开发成本费用的分摊、销售费用和经营成本。 ( )5、房地产开发的建设过程分为四个阶段，即投资机会选择与决策分析、前期工作、建筑阶段和租售阶段。 ( )6、开发项目的竣工验收应以开发商为主，并由其组织有关部门进验收。 （ ）7、除价格因素外，开发成本、政府政策、相关产品价格、对未来的预期和开发商利润等也会响房地产市场上供给数量。 ( )8、根据财务杠杆原理，增加贷款在项目总投资中的比例，定能提高自有资金投资收益水平。 ( )9、物业代理虽然帮助买卖双方迅速地完成交易。但由于收取了相应的代理费用，所以提高了市场交易成本。 ( )10、按照建筑制图标准的规定，图纸规格有l、2、3、4、5号，共5种 。( )11、某封闭式阳台的水平投影面积为8平方米，则其应计人总建筑面积的数量为8平方米。 ( )12、建筑物构造一般由基础、墙体、梁、板、柱、屋面、楼梯和门窗、阳台、雨燕等部分组成。 ( )13、建筑施工图是指导结构施工、编制预算和施工进度的依据。 （）14、写字楼的出租率最高为100，但酒店的入住率可以超过100。 ( )15、对旧城区的房地产开发项目，开发商一般希望提高建筑容积率，以增加楼面面积、提高楼面地价。 ( )（四）、计算题(共35分、4题。其中第l、第2题可选作一题。作答时，每题要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留两位小数)1、投资者以400万元购入一写字楼物业20年的使用权用于出租经营、已知该投资者的目标收益率为18，预计未来20年内的年租金上涨率为5，问该写字楼于第八年的净租金收入为多少时，方能满足投资者收益目标的要求?(8分)2、某家庭以4500元/平方米的价格购买了一套建筑面积为120平方米的住宅，并向金融机构申请了相当于房价70的按月等额还款的抵押贷款。已知该项抵押贷款的年限为15年，年利率为12，按月计息。如果该家庭拟于开始还款后的第lO年年初一次偿清该项抵押贷款的余额，问此时一次偿还的金额为多少?(8分) 3、某开发商通过出让方式以1000元/平方米的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权，预计尚须投入的拆迁安置补偿和其他土地开发费用为2000万元。已知该地块的规划建筑面积为10000平方米，建造成本为2500元/平方米，专业人员费用为建造成本的12，电贴费和用电权费等其他费用为400元/平方米，管理费用为建造成本、专业人员费用及其他费用之和的5，销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5和6。如果该项目的开发周期为36个月，建设周期为24个月，地价款于开发活动的起始点一次投入，拆迁安置补偿及其他土地开发费用在建设过程开始前均匀投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费用在建设期内均匀投入，贷款年利率为9，写字楼建成后的销售价格为9600元/平方米，试求该项目的开发商成本利润率。(15分) 4、某投资者以1800万元的价格购买了一写字楼物业，该写字楼的可出租面积为10000平方米，购买后立即可以出租。已知第l5年的月租金水平为70元/平方米、出租率为70，第610年的月租金水平为80元/平方米、出租率为75，第11年停止出租，装修后将物业转售。已知整个运营期间的经营成本为租金收入的35，投资者目标收益率为18，置业投资、装修投资及净转售收入发生的时间和数量如下表所示。试计算该投资项目的净现金流量财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的经济可行(设置业投资发生在年初，其他收支均发生在年末。)（12分）年末01211置业投资（万元修投资（万元）净转售收入（万元）1999年房地产开发经营与管理试卷（一）、单项选择题f共20小题。每题1分。每题的备选答案中只有一个题符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号1、以下哪种因素不是导致商品住宅供给变化的主要因素( )。A、开发成本的变化 B、收入的变化C、价格的变化 D、开发商对未来的预期2、某租客5年支付的物业租金的现值为40万元，年租金增长的百分率为5，如果贴现率与之相同，则该租客第一年未支付的租金为( )万元。A、80 B、8.4 C、90 D、10.03、根据( )的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。 A、房地产交易方式 B、房地产交易顺序C、购买房地产目的 D、房地产类型4、已知某笔贷款的名义利率为12，若年实际利率为12.68，则该笔贷款每年计息( )次。A、2 B、4C、6 D、125、房地产开发项目的建设过程是指( )的持续时间。A、房地产开发全过程B、获得土地后到全部工程竣工C、从工程开工到全部工程竣工D、从工程开工到项目租售完毕6、对于价格弹性的以下描述中,( )是正确的。A、需求价格弹性系数越大，需求数量对价格的变化不敏感B、在不同的价格水平上,需求价格弹性系数都一样C、供给弹性系数PES=需求数量变化的百分比/价格变化的百分比D、短期内房地产市场租金由需求决定，供给缺乏弹佳7、自有资金现金流量表是从投资者的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把( )作为现金流出，用以计算项目自有资金的财务评价指标,考察项目自有资金的盈利能力。A、借款本金偿还和利息支出B、开发建设投资C、投资方向调节税 D、项目投资总额8、对承包商而言，在( )的情况下，采用固定总价合同是比较合适的。A、开工前对工程内容尚不十分清楚B、没有施工图就开工C、设计图纸和技术说明书相当详细D、有施工图但对工程的某些条件尚不清楚9、为确保承包商很好地履约，开发商通常从每次工程进度款中扣留一部分金额，作为承包商的缺陷责任期( )。A、最终付款 B、预付款C、保留金D、工程款lO、假设某项目年净经营收益为60万元，年经营成本为20万元。该项目投资的资本价值为750万元，则该项目的年投资收益率为( )。A、10.7 B、8.OC、5.3D、2.711、房地产开发商进行项目融资的目的是提高( )。A、全投资收益率 B、抵御金融风险的能力C、自有资金收益率 D、资信等级12、银行对某房地产项目进行长期融资时，在项目己建成出租、已预租完毕和尚未预租三种情况下，要求的折现率之合理顺序为( )。A、10812 B、12108C、81210 D、8101213、某刚建成的写字楼售价为8000元/平方米，月租金水平为60元/平方米，若租客以一次性支付租金的方式承租5年，则业主要求租客一次支付的优惠租金为( )元/平方米。A、3600 B、800C、2900 D、270014、按( )的不同，可将物业划分为自用物业和出租物业。A、所有权性质 B、存在形式C、占有形式 D、使用性质15业代理公司通过详细的市场调查、分析和预测，可以协助开发商或业主进行( )。A、项目融资 B、工程招标C、市场定位 D、物业管理 16、对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目，开发商租售物业时通常会选择( )。A、买方代理 B、卖方代理C、联合代理 D、双重代理17、施工图中的总平面图是( )的一部分。A、建筑施工图 B、专业施工图C、结构施工图 D、给排水施工图18、将空调系统分为全空气系统、全水系统、空气一水系统和冷剂系统，是按( )分类的。A、安装组合情况 B、冷凝器冷却方式C、设备设置情况 D、所用介质19、某墙身详图中所标明的尺寸为660，表明其所对应的实际尺寸是( )。 A、660mm B、1320mm C、5500mm D、13200mm20、某4层商场建筑内大厅的净空高度从首层地面直达屋顶，如大厅于首层的建设面积为260平方米、则该大厅的建设面积为( )平方米。A、780 B、520C、1040 D、260（二）、多项选择题（共15小题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，请在