用益物权(唐义红).ppt

第十七章用益物权,第一节用益物权的概述 一、用益物权的概念 用益物权是非所有人对他人所有的不动产或者动产依法所享有的占有、使用、收益的权利。,1、是以不动产、动产为权利客体 2、以占有使用收益为权利内容 3、在他人所有的物上设立的权利 4、权能不完全，是定限物权,用益物权的特征,（一）用益物权的享有和行使以对物的占有为前提 （二）用益物权的支配内容是物的使用价值。是使用收益为目的的限制物权 （三）标的物是动产和不动产构成的综合财产 （四）用益物权是权力范围受到限制的物权。 （五）用益物权是有期限的物权。 （六）用益物权是独立物权，主物权。不以主体享有的其他民事权利为前提而独立存在。,二、用益物权的体系,（一）土地承包经营权 （二）建设用地使用权 （三）宅基地使用权 （四）地役权 （五）特许物权（准物权）,三 特许物权（准物权）,1、第122条 依法取得的海域使用权受法律保护。 2、第123条 依法取得的探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利受法律保护。,第二节 土地承包经营权 物权法124-133,一、土地承包经营权的概念和特征 （一）概念 土地承包经营权是公民和集体经济组织依法对集体所有或者国家所有由集体使用的土地所享有的承包经营的权利。 “自然人或法人占有集体所有土地或国有土地从事农业生产经营活动的权利”，,土地承包经营权的特征,1、 土地承包经营权的主体是农业生产经营者。 （1）家庭承包的土地承包经营权的主体是从事农业生产的个人或“农户”，而且是承包地所属的村集体经济组织的成员。(2/3) （2）以其他方式承包的土地承包经营权的主体可以是本集体经济组织以外的单位和个人。,农村土地承包法第18条规定：承包方案应当依本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或2/3以上村民代表的同意。该规定集中体现了土地承包经营权设定的公平民主原则。,2、客体是集体所有或者国家所有由农民集体使用的农用地 3、目的是在他人土地上从事农业生产。,二、土地承包经营权的取得,法律行为 法律行为以外的原因而取得 （一）设定 1、土地承包经营权合同： 第127条 土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。 2、土地承包经营权确认：合同生效就设立。 农村土地承包法第22条规定“承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。”不得不以登记为要件，立法没有采登记要件主义。 县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。,问题：发包方就同一土地签订两个以上合同，承包方均主张土地承包经营权，应如何处理？,已经依法登记的承包方，取得土地承包权；均未依法登记，生效在先合同的承包方取得土地承包经营权； 以前两项规定无法确定的，已经根据承包合同合法占有使用承包地的人取得土地承包经营权，但争议发生后一方强行先占承包地的行为和事实，不得作为确定土地承包经营权的依据。,土地承包期限,第一百二十六条 耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。 前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。 1、土地承包期限是最长期限还是最短期限？,（二）流转,土地承包经营权的移转，学者也习惯称土地承包经营权的流转，为规范法律用语，在此一律称土地承包经营权的移转。 第128条 土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。 农村土地承包法第32条规定，通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。,流转的公示,第129条 土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。,案例,丁村村民甲承包村里的某处果园多年，在承包期还有15年的当年春天，与另一村民签订果园承包经营权转让合同，乙某当即付转让款8万元，约定一周后交接果园。三天后，甲又以9万元转让果园承包经营权给打工挣钱回村的另一村民丙，丙付款后，甲、丙当天去县人民政府办理了承包经营权变更登记，第二天，丙一家人进驻果园开始耕作。乙闻讯赶来对丙主张果园属于自己所有，遭丙拒绝。乙、丙一起找甲理论，被邻人告知甲已于前一天到南方经商去了，具体在哪里无法联系得上。乙、丙询问我院，谁能够取得果园的承包经营权？,答案,虽然乙签订转包合同和付款在前，但由于没有登记，所以不能对抗善意的第三人丙，丙取得剩余15年的果园承包经营权。乙可以向法院起诉，追究甲的违约责任。,（三）继承,一、家庭承包的，林地可以继承，其他不能继承 二、其他方式承包，可以继承。,三、土地承包经营权的内容,（1）土地占有使用收益权 （2）获得补偿权 （3）生产经营自主权 （4）产品处置权 （5）流转权,四、土地承包经营权的流转,（一）立法 1、物权法：第128条 土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。 第129条 土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。,第133条 通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。 2、2003年3月1日开始实施的农村土地承包法第二章第五节 3、2005年3月1日开始实施农村土地承包经营权流转管理办法（农业部） 4、最高人民法院土地承包纠纷解释,（二）家庭承包与以其他方式承包的土地承包经营权流转的区别,1、在物权变动模式上的区别 2、在流转方式上的区别 （1）能否以抵押的方式流转 （2）能否以转包的方式流转 （3）以入股的方式流转上的区别 （4）关于继承上的区别,（三）土地承包经营权转让,土地承包经营权人可以以转让方式流转其土地承包经营权，但须经发包方同意。,（四）土地承包经营权抵押,家庭承包的土地承包经营权能否抵押 物权法草案第五次审议稿第128条“土地承包经营权人有稳定的收入来源的，经发包方同意，可以将土地承包经营权抵押。实现抵押权的，不得改变承包地的用途。”,五、承包地的调整、收回、征收,第一百三十条 承包期内发包人不得调整承包地。 因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，需要适当调整承包的耕地和草地的，应当依照农村土地承包法等法律规定办理。 第一百三十一条 承包期内发包人不得收回承包地。农村土地承包法等法律另有规定的，依照其规定。 第一百三十二条 承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应补偿。,第三节建设土地使用权,一、建设土地使用权的概念与特点 （一）概念 建设土地使用权是指公民、法人依法对国有土地享有的占有、使用、收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。,（二）特点,1、建设土地使用权的主体是建设用地使用权人 2、建设土地使用权的客体是国家所有的土地 3、建设用地使用权目的是利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。 4、对国家所有的土地享有占有、使用、收益的排他性权利。 5、建设土地使用权的行使受到一定限制,城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第12条的规定，建设用地使用权出让最高年限按下列用途确定： （1）居住用地70年； （2）工业用地50年， （3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； （4）商业、旅游、娱乐用地40年； （5）综合或者其他用地50年。,二、建设土地使用权的设立,（一）建设土地使用权的分层设立 范围包括土地的地表（如建设活动房）、地上（如架设电线）或者地下（如埋设管线） 第136条 建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。,二建设用地使用权设立,（一）出让 1交易性 2有偿性 3期限性,下列关于建设用地使用权的说法错误的是： A设立建设用地使用权，可以采取出让或划拨等方式。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权 B建设用地使用权可以在土地的地表、地上或地下分别设立 C建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权无论何时均属于建设用地使用权人 D住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期,第137条 设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。 严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。,3建设用地出让的方式（p231）,1）协议出让（非公开竞价的方式） 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。不能协议。 2）拍卖出让 3）招标出让 4）挂牌出让,4、建设土地使用权出让合同,第138条 采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。 建设用地使用权出让合同一般包括下列条款： （一）当事人的名称和住所； （二）土地界址、面积等； （三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间； （四）土地用途； （五）使用期限； （六）出让金等费用及其支付方式； （七）解决争议的方法。,（二）划拨,1、概念：划拨是指经法定批准程序，国家无偿地将特定土地交由建设用地使用者使用，并为其设定建设用地使用权的行为。 特点：公益目的，无偿性，无期限性 2、适用范围： 第137条 严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定 通过划拨方式取得国有土地使用权的，在城市房地产管理法颁布之前主要是国有企业。颁布后，下列国有土地的使用权，确属必要的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益性事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。,（三）设立登记,第139条 设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。,建设用地使用权人的权利和义务,三、建设用地使用权人的权利 （一）占有使用收益权 第142条 建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。,（二）处分建设用地使用权（流转权） 1、处分的方式 第143条 建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。 2、处分建设用地使用权的合同形式 第144条 建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。 3、变更登记 第145条 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。,概念,4、建设用地使用权与地上不动产一并处分（房及于地原则） 第146条 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。 第147条 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。,（三）获得补偿权 第148条 建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。,（四）自动续期权,第149条 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。,（一）关于期满以后的续期问题 基本的原则是区分住宅和非住宅用地。对住宅用地不能采用提出续期申请的办法，必须实行自动延长。对非住宅用地，特别是工业、商业用地必须要提出延期的申请，这就意味着政府有权批准，也有权不批准。 （二）如果续期，是否应该补交出让金的问题。 （三）建设用地使用权期间届满不续期时地上建筑物的归属问题,四、建设用地使用权人的义务,（一）合理利用土地 第140条 建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。 （二）依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用 第141条 建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。,五、建设用地使用权的消灭,（一）消灭原因 （二）消灭登记 第150条 建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。,刘宝诉张建东等在其开垦的国有荒地种植侵犯使用权案,年春，被告张建东、张建波随其父在野外开垦了一块荒地，种植土豆等蔬菜以解决家中吃菜问题。种至年时，两被告因上山工作等原因，仅在此地边缘种植，其余大部分地未予种植。年秋季，原告刘宝在听他人说此地已几乎无人种植的情况下，遂与家人对此地进行了平整。年春季，原告刘宝准备在平整后的土地上种植时，两被告前来阻止，说此地是其早年开垦，这几年虽然未种，但并没有放弃使用权。双方因此发生争执，后经呼中镇司法所主持调解决未果。年春，刘宝又准备在此地进行种植时，发现地已由两被告种上，遂向大兴安岭地区呼中区人民法院起诉，以此荒地是自己在年秋开垦的，被被告种植为理由，要求两被告归还此地的使用权。 两被告答辩称：此地是我们早年开垦的，后因上山工作，大部分地已经两年未种，但我们并没有放弃此地。原告去平整土地时，我们已经讲明是我们的。我们考虑原告出了一定的劳务，所以才让他种了一年。故不同意原告的诉讼请求。 问：本案应如何处理？,根据中华人民共和国土地管理法第十一条、第十七条之规定，非经国家有关部门的批准，任何个人都无权对国家所有的荒地进行开垦使用。因此，原、被告未经国家有关部门批准，擅自开垦荒地，是错误的，对双方的诉讼请求不予支持。依据中华人民共和国民法通则第八十一条第一款和中华人民共和国土地管理法第十三条的规定，该院于年月日判决如下：将原告刘宝，被告张建东、张建波争执的土地收归国有。,第四节宅基地使用权,一、宅基地使用权的概念与特点 （一）概念 宅基地使用权是指农村居民为建造自有房屋而对集体所有土地享有的占有、使用的权利。 （二）特点 1、宅基地的所有权归集体 2、宅基地使用权的主体是特定的农村居民 3、宅基地使用权具有有限性 4、宅基地使用权具有福利性,宅基地使用权人的权利,1、占有、使用权，法律未规定有收益权 2、基本上无流转权：土地管理法第62条一户一宅基地原则，不得买卖，变相买卖（抵押，出租，出资，赠与）宅基地。问：张三将自己宅基地上的房屋出租出卖，可以另行申请宅基地吗? 3、不承担风险：因自然原因灭失随之消灭。应另行分配。,二、宅基地使用权的取得、行使和转让,第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。 （一）宅基地使用权的取得 主要通过申请并获得批准的形式取得宅基地的使用权 （二）宅基地使用权的行使,（三）宅基地使用权的转让,1、宅基地使用权的能否转让和抵押？ 2、在本集体经济组织内部是否允许宅基地使用权的转让？,三、宅基地使用权的消灭和重新分配宅基地,第一百五十四条 宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。 第一百五十五条 已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。,第五节地役权,一、概念与特征： （一）概念：地役权是指利用他人土地以便有效地使用或经营自己的土地的权利。 第156条 地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。 前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。,（二）特征,1、地役权是对他人所有或使用的土地加以利用的用益物权 2、地役权的权利主体既可以是土地的所有权人，也可以是土地的使用人 3、地役权的客体通常是土地 4、地役权是权利人为了对自己所有或使用的土地上的便利而设定的用益物权。,5、地役权具有从属性,与其他用益物权的关系： 甲（需） 乙（供）/ 河流 丁，果园承包经营权人 地役权不得与需役地相分离而单独转让，也不得单独成为其他权利的标的。 第162条 土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。 第163条 土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。 与土地使用权的转让关系：164、165 第164条地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。 第165条 地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。,5、地役权具有从属性,【例3】李某从自己承包的土地上出入不便，遂与张某书面约定在张某承包的土地上开辟一条道路供李某通行，李某支付给张某2万元，但没有进行登记。下列哪一选项是错误的？（川08-3-11） A该约定属于有关相邻关系的约定 B该约定属于地役权合同 C如果李某将其承包经营权转移给他人，受让人有权在张某承包的土地上通行，但合同另有约定的除外 D如果张某将其承包经营权转移给他人，则善意的受让人有权拒绝李某在自己的土地上通行158,A,6、地役权的不可分性,甲（需） 乙（供） abc edf 第166条 需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。 第167条 供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。,6、地役权的不可分性,【例4】甲公司与乙公司约定：为满足甲公司开发住宅小区观景的需要，甲公司向乙公司支付100万元，乙公司在20年内不在自己厂区建造6米以上的建筑。甲公司将全部房屋售出后不久，乙公司在自己的厂区建造了一栋8米高的厂房。下列哪一选项正确？（07-3-12，单） A小区业主有权请求乙公司拆除超过6米的建筑 B甲公司有权请求乙公司拆除超过6米的建筑 C甲公司和小区业主均有权请求乙公司拆除超过6米的建筑 D甲公司和小区业主均无权请求乙公司拆除超过6米的建筑,A,二、地役权与相邻关系,实质区别：相邻人的容忍义务与其扩张上限,【例1】甲、乙、丙依次比邻而居。甲为修房向乙提出在其院内堆放建材，乙不允。甲遂向丙提出在其院内堆放，丙要求甲付费200元，并提出不得超过20天，甲同意。修房过程中，甲搬运建材须从乙家门前经过，乙予以阻拦。对此，下列哪一种说法不正确？（2005年卷三3题，单选） A.乙无权拒绝甲在其院内堆放建材 B.乙无权阻拦甲经其门前搬运建材 C.甲应依约定向丙支付占地费 D.若建材堆放时间超过20天，丙有权要求甲清理现场,A,A,5、对抗性不同 地役权最主要的设立方式是契约 ，并依登记对抗第三人。而相邻权的成立和对抗第三人的效力是依法律规定直接产生的。 6、受到损害后的救济请求不同,三、地役权的设立,（一）订立地役权设立合同 第157条 设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。 地役权合同一般包括下列条款： （一）当事人的姓名或者名称和住所； （二）供役地和需役地的位置； （三）利用目的和方法； （四）利用期限； （五）费用及其支付方式； （六）解决争议的方法。 第161条 地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。,（二）地役权设立的时间,产生与登记意思主义与登记对抗效力 物权法第158条 地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。 意思主义的两大难点： 合同行为的双重效力：既有债权与又有物权 何谓对抗第三人？ 地役权合同=地役权+登记第3人 登记对抗主义体现在所有的场合,（二）地役权登记对抗,需役地权利人的变更 供役地权利人的变更 登记对抗主义体现在所有的场合 甲（需） 乙（供） 丙 丁 丙对乙主张的 丙对丁主张的，如何保护？ 【例2】甲为了能在自己房中欣赏远处风景，便与相邻的乙约定：乙不在自己的土地上建造高层建筑，作为补偿，甲一次性支付给乙4万元。两年后，甲将该房屋转让给丙，乙将该土地使用权转让给丁。下列判断错误的是？（06-3-56，多；03-3-8，类似）ABCD A.甲、乙之间的约定为有关相邻关系的约定 B.丙可禁止丁建高楼，且无须另对丁进行补偿 C.若丁建高楼，丙只能要求甲承担违约责任 D.甲、乙之间约定因房屋和土地使用权转让而失去效力,ABCD,（三）土地所有权人设立地役权的限制,第163条 土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。,案例,A公司购买了一块海边的土地，在该地上建一豪华酒店。该地旁边有一商店B，A公司在购买土地后，与B订立书面合同，规定：B在20年内不得拆除并兴建高层建筑，以阻碍旅客眺望大海，A公司每年支付10万元作为补偿。合同生效后1年，B将房屋转让给公司，在订立合同时没提及原协议。购买房屋后，欲拆掉原商店并建一高层旅馆。A、C公司产生纠纷并诉讼到法院。 据物权公示原则，设定地役权必须进行登记，才可为他人所知悉，从而发生对抗第三人效力。本题AB之间虽然有设立地役权的约定行为，但因没有有进行物权登记，故不能对抗第三人,根据合同相对性原则，A只能以B违反合同约定为由，请求B承担违约责任，而不能对C的建楼行为提出异议。,四、地役权的内容,（一）地役权人的权利与义务 第160条 地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供