物业催费技巧.pptx

催费技巧,鼎恒成长在阳光下,在日常物业费缴纳过程中，业主常常会因为工作繁忙、人在外地、返修整改、久未出租等各种原因迟交、甚至拒缴物业费！为了维持物业的正常运作，保障公司的合法权益，“催费”便成为必不可少的工作。,“催费”一定是基于所有物业服务均达标的前提下进行的，切不可只“催费”无“服务”。所以我们的日常服务工作才是重中之重，是收费的依据。,物业管理费概念介绍,物业费的构成,收费依据： 物业费的收费标准，XX元/建筑平米/月，物业费的计算方法？单价*建筑面积*12个月。,物业费收取的法律依据 国家相关的法规物业管理条例，临时管理公约，前期管理服务协议，物价局审批单，房屋合同等。,物业管理费拖欠类型、法律依据,随着社区民主的不断发展和物业管理行业的市场化运行，因业主欠费而引起的纠纷也越来越多。 业主欠费的原因是多方面的，但常见的情况有以下几种：业主不知情、不当抗辩、恶意拖欠。,物业管理费拖欠类型、法律依据,是指业主以非物管企业原因造成其合法权益受侵害为由拒交物业管理费。这种情况比较普遍，业主往往不区分相关的法律关系，只要发生与房子及居住有关的问题，就认为是物管公司管理的问题。,是指业主明知应当缴纳物业管理费却拒不缴纳的情形。业主或是对物业管理企业提供的服务不满意，或是想贪图小便宜而拒不缴纳物业管理费，对于此类业主，我们首先应了解其真实想法，化解其与物业管理企业之间的矛盾，兼用法律方法进行施压，以期在维持业主与物业管理企业良好的关系基础上，收缴拖欠的物业费。,物业管理费拖欠类型、法律依据,常见的投诉,安全,设施设备,房屋,维修、养护等,运行、养护、维修等,秩序、车辆、消防、盗窃等,绿化、保洁、消杀等,环境,开发商,业户纠纷,综合服务,收费、家政服务、社区文化等,邻里纠纷等,房屋质量、销售承诺等,市政配套,其它,物业管理费拖欠类型、法律依据,业主欠费的主要原因： 1、由于物业管理服务具有广泛性，服务的对象是一个物业区域内的全体业主而不是某一家，某一户，物业公司不会因为少数业主不交物业服务费就停止服务活动，所以一些贪图小利的业主就“逃费”“躲费”他们不交费，仍然可以享受到和其他业主一样的服务，这样很容易使更多的业主效仿他们的做法，长此以往就会形成这样的恶性循环：业主欠费-物业管理亏损-服务质量下降-业主长期拒交费。 2、认识不够还体现在一些旧的公房和房改房小区，很多人住了一辈子房都没交过物业费，现在搬进新房要缴纳如此多的费用，很多人无法接受，无法接受就不交。有的回迁户甚至出现多年不交物业费的情况。,物业管理费拖欠类型、法律依据,3、大部分业主对物业管理服务了解甚少，不能从全局理解物业管理是有偿服务行为，对物业管理的熟悉只是停留在理论的层面上。少数业主甚至认为 : 物业管理企业的工作除了保洁、保安、绿化外，自己的房屋（物业）存在的一切问题，包括建筑的质量问题，也全部应由物业管理企业负责。所以，一旦房屋出现建筑质量问题，就将责任全部推到物业管理企业身上，并以此作为有力的“借口”，进而少交、欠交物业费。他们不十分清楚这些问题是由开发商、施工单位或因自己装修不当等各种原因造成的 ; 居住过程中，出现类似的问题，其责任的主体不是物业管理企业，也不属于物业管理企业实际工作职责范围,物业管理费拖欠类型、法律依据,4、开发商为了将房屋尽快售完便采取免、减或打折物业服务费，夸大工程质量、配套设施保证等一系列优惠政策吸引更多的客户，而从严格意义上讲开发商的承诺已经越权了。业主入住后发现当初的承诺无人兑现或者是自己花了一辈子积蓄所买的房子却没有达到合同要求，由于业主对物业管理还不了解，不知道物业公司和开发商是“各司其职”，所以把一切怨气都发到物业管理公司身上，而他们表达不满的最通常和最可能的方式就是拒交物业服务费。,物业管理费拖欠类型、法律依据,5、物业费法律法规不完善,6、物业费服务沟通不到位,物业管理费拖欠类型、法律依据,物业管理费的法律依据,第106条：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任,民法通则,第107条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。,合同法,第72条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。,物权法,物业管理费拖欠类型、法律依据,物业管理条例 第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务： (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费用 第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第四十三条 物业服务企业可以根据