福项目市场研究及营销策划报告0226(终稿).ppt

,洪舜泰商业地产运营策划机构,1,六福项目市场研究与营销策划报告 六福项目市场研究及营销策划报告 目 录 前言. 4 第一章 宏观环境因素研究.6 11 济南社会经济发展分析. 6 111 济南市经济状况分析. 6 112 济南市人口及收入消费分析. 10 113 济南市发展规划分析. 13 114 小结14 12 济阳社会经济发展分析. 15 121 济阳概况15 122 济阳社会经济状况分析. 16 123 济阳人口及收入消费情况分析. 19 124 小结20 13 国家宏观调整控政策及其分析. 20 1312008 年国家宏观调整政策. 20 132 政策对房地产行业的影响. 24 14 小结25 第二章 济阳市场分析.26 21 济阳房地产发展概况.26 211 济阳房地产业发展现状. 26 212 济阳县房地产投资情况. 27 2121 2007 年济阳县房地产投资分析 27 2122 2008 年 19 月份固定资产投资运行分析28 213 2008 年济阳市出让土地情况 28 214 济阳房地产业发展走势分析. 29 22 济阳商业市场分析29 221 济阳商业发展概况. 30 222 济阳商业环境分析. 31 223 个案及潜在商业项目分析. 38 224 小结44 23 济阳住宅市场分析45 231 济阳住宅市场概况. 46 232 住宅竞争性项目分析. 48 233 潜在住宅项目. 51 234 小结52 24 小结53 第三章 项目自身分析.54 31 项目经济指标54 32 周边交通分析55,洪舜泰商业地产运营策划机构,2,六福项目市场研究与营销策划报告 33SWOT 分析 55 331Strength 分析 56 332Weakness 分析和规避. 57 333Opportunity 分析58 334Threat 分析和规避. 58 第四章 项目定位.60 41 项目自身规划方案分析及建议. 60 411 项目现规划方案介绍. 60 412 项目现规划方案存在问题. 62 4121 住宅现规划存在问题. 62 4122 商业现规划存在问题. 62 413 项目规划方案调整方向. 63 4131 住宅规划调整方向. 63 4132 商业规划调整方向. 64 42 项目商业部分整体定位及发展思路. 64 421 市场定位65 4211 项目定位导论. 65 4212 项目案名确定. 65 422 功能定位66 423 业态定位68 4231 业态定位原则. 68 4232 业态定位思路. 68 4233 各区业态定位. 69 424 商业规划设计建议. 76 4241 商铺分割建议. 77 4242 人流动线设计. 77 4243 建筑规划设计. 79 425 客群定位82 426 销售价格建议. 83 43 住宅部分整体定位和发展思路. 86 431 市场定位86 432 项目案名定位. 87 433 客群定位87 444 价格定位88 4441 价格定位的影响因素. 88 4442 市场分析法初步销售价格计算. 89 第五章 营销推广策略.92 51 项目整体营销策略92 511 整体营销推广思路. 92 512 营销推广亮点. 93 513 推广渠道选择. 93 5 2 住宅部分营销推广策略. 95 521 整体营销推广思路. 95 522 营销阶段划分及费用分配. 96,洪舜泰商业地产运营策划机构,3,六福项目市场研究与营销策划报告 5221 营销推广费用分配. 96 5222 营销阶段划分及策略. 97 53 商业部分招商销售营销推广策略. 102 531 商业部分招商销售营销推广策略. 102 5311 营销推广整体思路. 102 5312 营销推广策略. 102 5313 营销推广核心主题. 103 532 销售与推广执行. 104 5321 销售整体思路. 104 5322 主要推广节点. 105 5323 各阶段推广主题及策略. 105 5324 营销推广安排. 110 533 招商与推广执行111 5331 招商整体策略. 112 5332 招商推广策略及任务. 114 5333 营销推广工作安排. 117,洪舜泰商业地产运营策划机构,4,六福项目市场研究与营销策划报告 前言 我司十分荣幸与贵司合作，共同探讨、研究六福项目的销售及商业的招商营 销推广策略。我司相信，凭借我司多年从事项目操作积累之经验，专业的市场调 研及系列系统分析工作，定能为贵司提供具有指导意义的专业建议。 自参与本项目以来，我司根据本项目地块和物业的具体情况，围绕着住宅 销售、商业销售及招商三个问题，制定了科学、详细的市场调研程序，为后期分 析工作提供详实、准确的基础数据，从而保证市场研究及营销策划报告的客观性 和结论的有效性。 本项目市场研究及营销策划报告包括宏观环境因素研究、济阳市场分析、项 目自身分析及项目定位、住宅和商业销售招商推广策略五部分内容。阐述以下内 容： 济南社会经济环境：济南市不管地区生产总值还是人均地区总值均保持 快速稳定的发展，不仅为商业、房地产业、旅游业等行业的发展奠定了良好 的基础，同时也增强了抗风险能力。但是在山东 17 个地级城市，GDP 位第三位 、 人均 GDP 位第五位，这与作为全国第二经济大省山东省的省会地位略有不符。 济阳社会经济环境：济阳县经济实力还较弱，在济南下辖六区二县一市 中位居第八位，但在济南郊区三个县经济实力最强；人民生活水平逐步提高，消 费能力进一步增强，对商业产品提出了更高的要求。 济南市城市规划：“北跨”是城市拓展的一个重要目标。济阳黄河大桥的 落成通车，将极大的缩短了济南和济阳之间的时间距离，增强济南对其辐射力， 为济阳快速发展注入新的动力。 房地产政策：国家政策大密度、集中出台，保持房地产稳定是主基调。 济阳住宅市场：济阳县在售住宅项目多、供应量大，2009 年住宅市场产 品存量近 20 万平米，房地产市场竞争日趋激烈；主打户型为 110-130 平米间的 两室、三室户型；住宅销售价格在 2500 元左右，但在房地产市场不景气下，优 惠促销力度比较大；目前房地产营销水平处于起步阶段：从业人员素质较低、 销售手段原始、营销水平落后等一系列问题。,洪舜泰商业地产运营策划机构,5,六福项目市场研究与营销策划报告 济阳商业市场：商业市场仍处于较为原始的自然形成阶段，几乎没有统 一运营、统一管理的场所，缺乏一个能够满足济阳人居民日渐提高的消费理念及 消费能力的商业中心；现阶段济阳的的商业从形态、经营格局、经营业态等均档 次较低，品牌引入较少，缺乏升级的商业引导点；投资氛围较弱，大部分商铺为 自购自营。目前无大型商业项目，在售价格从 2400-6800 元不等，售价与投资回 报率不成比例；济阳县消费能力相对较低，品牌商家几乎不敢涉足济阳商业市场 。 项目定位：分析项目存在问题并提出改造建议；商业案名利用“六福” 在当地的影响力，延续现有名称“六福国际”，案名为六福国际商业广场，功能 定位于以时尚购物为主题，以餐饮、休闲娱乐为辅助的精品时尚商业广场；销售 均价3780元/平米，其中一层销售均价为4580元平米；住宅案名冠以新世纪阳光 花园名称，案名为新世纪阳光花园二期，建议入市价格为1950元/平米，可采用 “以2120元/平米均价推向市场，通过各种优惠（如购买VIP卡、促销活动）折价 后销售价格为1950元/平米”的策略。 住宅和商业营销推广：确定整体营销推广思路、推广手段以及时间节点： 住宅 4 月末开盘，截止至 2008 年 8 底销售 50；商业 6 月份开盘，截止至 2008 年 8 底销售 40。 我司深信，通过我司对六福项目客观、科学地分析与论证，充分挖掘和发 挥项目的强势资源，必能实现本项目开发经济效益和社会效益的最大化。相信凭 借我司多年从事地产工作积累之经验，本报告提供之内容必将有效推动本项目的 销售和招商。,Thank you for evaluating AnyBizSoft PDF to PowerPoint. You c