交楼管理工作总结与经验分享.pptx

,2016 交楼管理工作总结与经验分享,2016.8,恒大河南郑州恒大金碧天下交楼项目小组,EVERGRANDE GROUP,随着恒大集团的快速发展与优秀的品牌效应，占据着中国房地产行业领先地位和勇创世界一流企业先锋，作为世界500强企业，恒大的优良运转模式和一流地服务品质，打造着中国老百姓信得过的百年老店。越来越多的老百姓选择恒大，入住恒大，享用恒大带来的一切便利和优质资源，真正实现一站式服务。皇家式园林、世界一流配套服务设施，选择恒大就是选择幸福，就是选择一生不变的承诺。恒大除在高速发展的同时，更重要的注重服务品质、交楼品质，每年每月全国有成千上万的业主接收恒大新房的钥匙，开启入住恒大的幸福港湾。提前交楼、完美交楼已成为恒大常规化工作，我们更适应了这种节奏，从交楼的品质让业主赢得更好地口碑，提升恒大品牌形象。业主收楼时的满心喜悦是对我们恒大人最高地奖赏！从你到我，再到他，大家都在传递一个信号“是恒大给了我们一个美丽舒适温馨的家” ，我们都爱您-恒大！,FOREWORD,恒大河南工程九部 全体成员,CHAPTER 5 我们以后要做什么？,CHAPTER 3 怎样才能交好楼？,CHAPTER 4 交楼过程中的问题解决思路？,CHAPTER 2 如何去交楼？,CHAPTER 1 交楼的标准是什么？,交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER,主要从以下几个方面对交楼工作进行梳理、总结与经验分享，并对交楼工作中存在的问题进行分析与改进，以及如何更进一步提升交楼品质和服务质量共同探讨。,1,2,3,4,5,CHAPTER 1 交楼标准是什么？,交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER,主要从以下几个方面对交楼工作进行梳理、总结与经验分享，并对交楼工作中存在的问题进行分析与改进，以及如何更进一步提升交楼品质和服务质量共同探讨。,1 建设工程交楼标准,各项工程全面完工（水、电、气、暖、智能化、道路、园林环境等），质量须达到精品标准，卫生达五星级标准，完成相关验收并取得以下验收合格证书或意见书（具体根据合同约定及当地政府规定）： 1、建设工程规划验收合格证； 2、质量监督意见书； 3、电梯使用许可证； 4、人防验收备案表； 5、消防验收意见书； 6、环保验收意见书； 7、建设工程竣工验收备案表； 8、交楼许可证。,1.1 建设工程规划验收合格证,根据特种设备注册登记与使用管理规则新增特种设备在投入使用前，使用单位必须到所在地区的地、市级以上特种设备安全监察机构办理注册登记手续，注册登记后，才可以投入使用。,CHAPTER 1 交楼标准是什么？,第一章里对交楼标准作了很明确的规定，包括两个 大方面，一是建设工程竣工标准，二是建设工程交楼标准。工程建设管理制度房地产开发建设管理制度2015-03-12 （带痕迹版本）.docx,交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER,1.2 质量监督意见书,1.3 电梯使用许可证,1 建设工程交楼标准,1.4 人防验收备案表,1.5 消防验收意见书,竣工验收指建设工程项目竣工后开发建设单位会同设计、施工、设备供应单位及工程质量监督部门，对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验，取得竣工合格资料、数据和凭证。,CHAPTER 1 交楼标准是什么？,第一章里对交楼标准作了很明确的规定，包括两个 大方面，一是建设工程竣工标准，二是建设工程交楼标准。工程建设管理制度房地产开发建设管理制度2015-03-12 （带痕迹版本）.docx,交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER,1.6 环保验收意见书,1.7 建设工程竣工验收备案表,建筑工程竣工后，建设单位向公安消防机构提出工程竣工消防验收申请，经验收出具消防验收合格意见书后才能投入使用和交付。,主楼交楼一般涉及不到，主要涉及到地库交付时牵涉到有人防结构工程，需要经人防质量监督机构进行验收合格后出具的人防验收备案表。,01,申请 application 建设单位应将竣工验收报告等规定要件报送公安机关消防机构申请消防验收。建设单位申请消防验收应当提供下列材料：1、建设工程消防验收申报表；2、工程竣工验收报告；3、消防产品质量合格证明文件；4、有防火性能要求的建筑构件、建筑材料、室内装修装饰材料符合国家标准或者行业标准的证明文件、出厂合格证；5、消防设施、电气防火技术检测合格证明文件；6、施工、工程监理、检测单位的合法身份证明和资质等级证明文件；7、其他依法需要提供的材料。,01,07,02,03,05,交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER,申请,受理,拟定验收意见,制作意见书,综合评定,CHAPTER 1 交楼标准是什么？,2 关于验收取证方面作几点总结,2.1 消防验收流程与注意事项,04,06,2.1.1 消防验收流程,组织验收,审批,08,送达,02,受理 aCCEPT 公安机关消防机构受理窗口对申请人提交的材料进行形式审核，作出是否受理的决定，并出具书面凭证。,03,组织验收 Organization acceptance 公安机关消防机构依照建设工程消防验收评定标准，通过资料审查、现场抽样性检查和功能测试的方法，组织消防验收评定检查。,综合评定 comprehensive assessment 公安机关消防机构依照建设工程消防验收评定标准，通过资料审查、现场抽样性检查和功能测试的方法，组织消防验收评定检查。,04,01,07,02,03,05,交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER,申请,受理,拟定验收意见,制作意见书,综合评定,CHAPTER 1 交楼标准是什么？,2 关于验收取证方面作几点总结,2.1 消防验收流程与注意事项,04,06,2.1.1 消防验收流程,组织验收,审批,08,送达,06,审批 examine and approve 公安机关消防机构行政主官根据验收综合评定结论作出同意或不同意的决定，并在受理之日起20个工作日内签发建设工程消防验收意见书。,07,制作意见书 消防验收人员根据审批决定的验收意见，制作建设工程消防验收意见书。,送达 SERVICE 公安机关消防机构应在法定期限内将建设工程消防验收意见书通过窗口送达申请人。,08,拟定验收意见 消防验收人员根据验收综合评定结论拟定“合格”或“不合格” 的验收意见。,05,1 消防联动,消防联动检查验收内容主要包括： 1、电梯迫降； 2、报警系统； 3、送风和排烟； 4、室内断电； 5、应急照明启动； 6、安全疏散指示灯启用。,CHAPTER 1 交楼标准是什么？,第一章里对交楼标准作了很明确的规定，包括两个 大方面，一是建设工程竣工标准，二是建设工程交楼标准。工程建设管理制度房地产开发建设管理制度2015-03-12 （带痕迹版本）.docx,交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER,3 防火门,4 电缆竖井,2.1.2 消防验收主要验哪些内容？,2 消防水系统,消防水系统检查验收内容主要包括： 1、屋面和室外消防水试射，检验水压力和试射远度和高度； 2、检查室外消火栓位置和消火栓火口离井口高度； 3、消防配备水枪水带； 4、屋顶消防水箱液位计和应急照明； 5、水泵结合器。,防火门重点检查验收内容包括： 1、防火门铭牌标识； 2、闭门器； 3、防火门灌浆； 4、防火门离地缝隙； 5、防火门安装是否按图施工；,电缆竖井重点检查验收内容包括： 1、电缆安装是否规整； 2、穿楼板洞封堵；,3,2,1,防火门问题：1、灌浆问题：主要存在防火门门框未灌注砂浆或灌浆有遗漏，比如水管井防火门尺寸较小，灌浆不便操作，所以导致施工单位偷懒不予灌浆；2、防火门身份标识缺失或身份标识牌空白无基本信息。,竖井封堵问题：1、电井内电线桥架穿越楼板处的缝隙未填充密实；2、水暖井水管垂直穿越楼板处未封堵密实。,CHAPTER 1 交楼标准是什么？,交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER,2.1.2 消防验收主要存在问题？,结合目前新乡市消防验收，主要存在以下几个问题：,电梯问题：电梯故障、无法迫降、无法进行联动测试，消防电梯功能未实现，不符合消防电梯制造与安装安全规范（GB26465-2011）第5.7.1条之规定。消防支队给出整改意见：必须要确保消防电梯的功能正常运行。这个是强制整改，必须达标，所以在验收前就一定要检查消防电梯的功能是否符合规范要求。,3,2,1,CHAPTER 1 交楼标准是什么？,交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER,2.1.3 消防验收注意事项？,消防验收资料至少要在交楼前40天要收集齐全并提交公安消防机构受理。从资料受理到取得消防合格意见书至少需要30天时间，所以要提前准备资料，不能因资料滞后而影响消防验收。,消防验收需要准备的资料.pdf,交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER,CHAPTER 1 交楼标准是什么？,2.2 竣工验收流程,2 关于验收取证方面作几点总结,3,交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER,CHAPTER 1 交楼标准是什么？,2 关于验收取证方面作几点总结,2.3 竣工验收备案文件清单,交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER,CHAPTER 1 交楼标准是什么？,2 关于验收取证方面作几点总结,2.4 竣工验收注意事项,验收现场侧重点,1、验收参加人员务必全部到场（必须是备案人员）； 2、分户验收资料上墙； 3、有防水要求的部位蓄水待验收； 4、竣工标志牌悬挂； 5、住宅质量问题公理公示牌悬挂。 6、重点验收区域：屋面、公共部位、房间实测实量、外立面。,竣工资料,1、竣工验收料类资料必须齐全完整； 2、建筑节能专项资料齐全完整有效，保证准备； 3、抽查涉及结构安全及重要使用功能材料复检情况，如钢筋、砼试块、防水卷材、防水涂料，安装专业的电缆电线、开关插座； 4、在验收前至少45天将资料收集齐全报质监部门审查，一般审查时间15天。,Hire Me,监督报告和竣工备案取证,1、竣工备案需要提交的资料清单内有两项需要提醒一下：一是竣工资料档案移交，一般在质监部门审核完后一周内将资料交至档案馆，；二是信报箱提前一周进行备案，信报箱深化图纸需要一周，加工周期15-20天，验收一周。所以信报箱需要提前定标，催图纸。 2、一般竣工验收完一周内将验收问题整改完成书面回复质监部门； 3、质量监督报告一般在验收后10天内出具； 4、竣工备案在质量监督报告出具后2天内即可取得；,Hire Me,Hire Me,3 恒大地产集团交楼工作管理办法,Project 2 详见超链接,交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER,CHAPTER 1 交楼标准是什么？,返回,CHAPTER 2 如何去交楼？,交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER,主要从以下几个方面对交楼工作进行梳理、总结与经验分享，并对交楼工作中存在的问题进行分析与改进，以及如何更进一步提升交楼品质和服务质量共同探讨。,CHAPTER 2 如何去交楼？,第一章里对交楼标准作了很明确的规定，包括两个 大方面，一是建设工程竣工标准，二是建设工程交楼标准。工程建设管理制度房地产开发建设管理制度2015-03-12 （带痕迹版本）.docx,交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER,1 建设工程交楼标准,交 楼 组 织 管 理,交 楼 审 批 流 程,1,2,3,交 楼 方 案 和 包 装,THIRD THREE,从交楼前30天起开始，每周组织物业、施工单位召开整改计划通报会，每天下午下班由各负责楼栋工程师自行组织召开每日现场碰头会，落实今日计划完成情况和布置次日工作安排，会议要简短高效，抓重点。,SJ INTERNATIONAL,FIRST ONE,统一思想，提高认识。交楼前60天，工程部牵头组织主体单位、装修单位、铝合金单位、消防单位等召开交楼组织策划会，明确交楼标准和管理办法，并对交楼存在的问题现场交底，并明确交楼后维保修责任。,MIDAS TOUCH,FOURTH FOUR,交楼前15天，工程、物业、营销再联合召开交楼方案会，重点对营销包装，收楼计划最终商讨，敲定方案。,TOMOTTO CRUSH,SECOND TWO,交楼前50天，由工程部、物业中心、营销部、开发部四方联合召开交楼策划会，明确交楼时间、分户验收计划、整改计划、现场布置、拟打交楼报告时间，应急预案等。,SERMARAJ ARTS,CHAPTER 2 如何去交楼？,第一章里对交楼标准作了很明确的规定，包括两个 大方面，一是建设工程竣工标准，二是建设工程交楼标准。工程建设管理制度房地产开发建设管理制度2015-03-12 （带痕迹版本）.docx,交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER,1,交 楼 组 织 管 理,SEVENTH SEVEN,交楼过程中，每个大堂配备专职收发钥匙和收楼台账记录人员，并集中配备复印机一台，对业主提出来的问题第一时间复印留存，并及时发放维修工班，第一时间维修整改。物业监理、施工单位管理人员、工程部人员统一配备对讲机，做到有问题及时呼应。,SJ INTERNATIONAL,FIFSH FIVE,交楼前10天，工程、物业组织施工施工单位（含保洁单位、电梯公司）召开交楼动员会，布置交楼方案，明确维保修小组成员（含管理人员和维修各工种人员配置），维修材料准备，保洁人员配备、电梯保障人员配备等。,MIDAS TOUCH,EIGHTH EIGHT,每天的内销和外销要第一时间和物业监理核对，并及时通报物业监理验收，第一时间通知业主复验或回访，每天下班后要与物业专职维保修信息专员对接，复核当日销户NC系统录入情况，以“外销”为主，提高维修质量，减少或避免业主二次报修或多次报修，影响完成率。,TOMOTTO CRUSH,SIXTH SIX,交楼前5天和前2天，物业牵头工程部人员参加对交楼现场进行全面巡查和走场，对交楼环境不达标的督促最后整改，对交楼现场布置不到位和不合理的地方提前提出，第一时间落实整改。,SERMARAJ ARTS,CHAPTER 2 如何去交楼？,第一章里对交楼标准作了很明确的规定，包括两个 大方面，一是建设工程竣工标准，二是建设工程交楼标准。工程建设管理制度房地产开发建设管理制度2015-03-12 （带痕迹版本）.docx,交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER,1,交 楼 组 织 管 理,CHAPTER 2 如何去交楼？,2,交 楼 审 批 流 程,物业分户验收接收审批流程,2-1,交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER,CHAPTER 2 如何去交楼？,交 楼 审 批 流 程,物业分户验收接收审批流程,2-1,附件,交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER,CHAPTER 2 如何去交楼？,物业分户验收接收审批流程图,交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER,CHAPTER 2 如何去交楼？,交 楼 审 批 流 程,营销部打交楼报告流程,2-2,交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER,CHAPTER 2 如何去交楼？,交 楼 审 批 流 程,营销部打交楼报告流程,2-2,交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER,CHAPTER 2 如何去交楼？,交 楼 审 批 流 程,营销部打交楼报告流程,2-2,交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER,CHAPTER 2 如何去交楼？,交 楼 审 批 流 程,营销部打交楼报告流程,2-2,交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER,CHAPTER 2 如何去交楼？,交 楼 审 批 流 程,交楼方案和包装,3,交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER,示例详见：2016.7金碧天下7.30交房方案.ppt,返回,CHAPTER 3 怎样才能交好楼？,主要从以下几个方面对交楼工作进行梳理、总结与经验分享，并对交楼工作中存在的问题进行分析与改进，以及如何更进一步提升交楼品质和服务质量共同探讨。,交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER,CHAPTER 3 怎样才能交好楼？,第一章里对交楼标准作了很明确的规定，包括两个 大方面，一是建设工程竣工标准，二是建设工程交楼标准。工程建设管理制度房地产开发建设管理制度2015-03-12 （带痕迹版本）.docx,1 建设工程交楼标准,交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER,CHAPTER 3 怎样才能交好楼？,交 楼 审 批 流 程,提高装修工作面移交质量,3-1,7,交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER,CHAPTER 3 怎样才能交好楼？,交 楼 审 批 流 程,加强装修施工工作面质量控制和细节质量处理,3-2,交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER,CHAPTER 3 怎样才能交好楼？,交 楼 审 批 流 程,加强装修施工工作面质量控制和细节质量处理,3-2,8,重点加强细部质量问题处理。举例说明如下图：,门边打胶细化处理,交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER,背景墙框木饰线条打胶细化处理,背景墙纸与木饰线务接缝处打透明胶处理,CHAPTER 3 怎样才能交好楼？,交 楼 审 批 流 程,加强装修施工工作面质量控制和细节质量处理,3-2,8,重点加强细部质量问题处理。举例说明如下图：,洗手台面石材收边3-5mm宽打胶处理,交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER,室内铝合金门窗框四周打胶处理,卧室木地板踢脚线上口打胶处理,CHAPTER 3 怎样才能交好楼？,交 楼 审 批 流 程,3-3,加强成品保护、保洁质量控制和提高保洁标准,交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER,CHAPTER 3 怎样才能交好楼？,提前考虑配套工程介入和验收计划,3-4,3-4-1 永水,交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER,3-4-2 永电,阳台到厨房穿墙洞要提前开凿，尽可能在装修贴砖前完成，以免后期开凿破坏墙砖和污染墙面。,燃气注意事项,1,提前考虑热水器穿墙洞开凿。,2,注意表后软管固定开孔时一定要用专用钻头，以免破坏墙砖和造成墙砖振动空鼓。,3,燃气穿橱柜台面开孔，建议在安装台面的同步让燃气公司定好孔位，台面安装后即时取孔，以免往返取孔造成污染和影响进度。,4,最好在交楼前20-30天燃气安装完毕且全部验收完成，燃气验收有两大项内容，一是观感质量；二是试压，如果试压不合格，需要分段检查进入户内。如果交楼前没有验收，大大影响业主开通燃气使用，因交楼后部分业主钥匙可能收回，给验收带来阻力。,5,注意设置在厨房的燃气立管位置是否占用冰箱空间 。,6,总之，燃气施工在二次结构施工阶段以及装修工作面移交前就要提前策划考虑，合理安排施工顺序，工程进度前置、前置、再前置。,7,3-4-3 燃气,CHAPTER 3 怎样才能交好楼？,交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER,一定要认真执行地暖打压、带压移交、装修过程中的保压施工以及装修完工后的带压返移交，必须要有书面记录，最好能存电子档案，不可马马虎虎。,暖气注意事项,1,如有施工过程中被破坏，一定要告知，并做好修补记录二次打压试验，合格后隐蔽。,2,施工阶段严格检查地暖管排布是否满足设计和规范要求，避免施工单位偷工减料。,3,CHAPTER 3 怎样才能交好楼？,交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER,3-4-4 暖气,CHAPTER 3 怎样才能交好楼？,交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER,交 楼 审 批 流 程,配合开发做好相关验收取证工作,3-5,协助物业做好分户验收工作，加强物业分户验收问题整改力度，以及承接查验问题整改力度。 “急物业之所急，想物业之所想”，全力协助物业改进或提升服务品质方面的工作。 全力配合售后服务工作，对售后提出的问题要积极认真对待，并协助售后做好对投诉户的问题处理工作。,服务、协作、配合,CHAPTER 3 怎样才能交好楼？,配合物业和售后服务做好交楼工作,3-6,交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER,快：快速组织维保人员、快速维修、快速销户。交楼前15天要求各施工单位组建维保修组织架构，管理人员和维修工种要配备齐全，且维修人员技术素质过硬，并集中交楼前10天内对维保修人员做专题培训。对业主收楼提出的问题要快速拿到报修单，第一时间上人维修整改。 准：准确掌握业主收楼信息、准确掌握业主报修侧重点、准时或提前完成业主报修问题，集中交楼时间段，每栋楼至少要配备一名管理人员，大堂设置专职负责钥匙管理和业主收楼信息统计人员，及时做好报修单收集和下派任务。 狠：狠抓维修质量、狠抓不作为单位，提高维修质量，减少业主二次或多次反复报修，对施工单位整改缓慢或整改不到位的，要当即立断，启用维修备用队，以解决业主