《献县市调报告》PPT课件.ppt

献县市场调研报告,天津恒生 2011年9月23日,目录,一、 调研目的 二、 信息来源 三、 调研对象 四、 市场概况 五、 案例分析 六、 客户触点 七、 价格走势 八、 团购执行 九、 总结,一、 调研目的,调查献县代表性在售住宅的具体情况，进而研究献县住宅市场目前的供应特点、竞争局势； 调查献县居民，以及政府部门、企事业单位职工的居住现状和对住宅的需求、以及期望，进而研究献县住宅市场的需求特点； 通过以上数据的收集、整理、分析，结合献县的人口特征、经济发展、居民收入等，为本项目下步销售、推广等工作，提供市场支撑。,开发商介绍 实地走访、观察 布点后的问卷调查 重点区域重点对象的深度访谈 政府相关部门的咨询 网络信息的收集,二、 信息来源,政府部门 当地居民 代表性在售房地产项目 代表性在营商业项目 终端消费者 商铺经营者,三、 调研对象,四、 市场概况-1行政,献县位于河北省中南部，滏阳、滹沱河畔，距省会石家庄市143公里。总面积1191平方公里。下辖18个乡镇，一个国营农场、500个行政村，总人口57万人（2004年）。地处华北平原东部黑龙港河流域。地势低平，西部略高于东部。境内主要有滏阳河、滏阳新河、滹沱河、子牙河、子牙新河等5大河流。县境西部滏阳河与滹沱河交汇的三角地带为滞洪区。106、307国道在县城南大陈庄交叉通过。属暖温带大陆性季风气候，年降水量560毫米，年均温12.2。隋代经学家刘炫，清代文学家纪昀，冀中回民支队司令马本斋均为县境生人。,2010年全县生产总值完成116.3亿元，同比增长15%；规模以上工业增加值完成38.2亿元，同比增长37%；全社会固定资产投资完成79.3亿元，同比增长36.9%；财政收入完成4.24亿元，同比增长26.9%；社会消费品零售总额完成21.8亿元，同比增长18.4%；城镇居民人均可支配收入达到13990元，同比增长11%；农民人均纯收入达到4715元，同比增长10%；全社会用电量完成5.8亿千瓦时，同比增长16.3%；金融机构新增贷款5.16亿元，同比增长29.7%。固定资产投资、入统工业增加值、工业用电量、新增贷款等指标增速位居全市先进位次。 2010年全年共实施“三五八十”项目25个，总投资62.8亿元，项目数量、投资规模均创历史最好水平。 献县的特色产业目前已初具规模。扣件铸造业，共有生产销售企业630余家，熟练技工8万人，年生产能力120万吨，产值60亿元，利税6.2亿元。产品国内市场占有率60%以上，被命名为“省级中小企业产业集群”，献县成为名副其实的“中国扣件铸造之乡”。 城镇面貌三年大变样活动扎实开展。结合土地利用总体规划和城市总体规划，完成县城22个专项规划、6平方公里城市设计，以及5个乡镇的小城镇规划编制，县城规划区31.2平方公里实现控规全覆盖。强力推进以“城建十大工程”为重点的城建工程建设，投资1.24亿元的污水处理厂和垃圾处理场及14.2公里的污水管网建设工程竣工并投入使用；投资5000万元的平安大街综合整治、投资2355万元的主要街点、游园绿化工程全面完工，城区新增绿化面积59.6万平方米，绿化工作继续位居全市前列；投资1.5亿元的106国道绕城工程开工建设；投资4.6亿元的商业中心、投资5000万元的森林公园等工程正在加紧实施，已基本完成规划、前期征地等基础性工作，县城人居环境、外在形象明显改善，全市城镇面貌三年大变样工作综合考评我县位居前列。,四、 市场概况-2经济,献县政府在过去的几年里提出“三年大变样”，变化最大的有三样。这三样也都极大的影响了献县房地产市场的发展。 一是路网 原来仅有南北街和东西街，这两条路都是双车道，非常狭窄几乎没有停车位。后经政府大力改造在原有的基础上拓宽。南北街和东西街由双车道变成了四车道，也成为献县目前最繁华的街道。市政府、机关单位大部分都再这条街上，一个200-300平的房子在黄金地段的年租达到15-20万！ 和东西街平行，在城南建成的双向6车道的平安大街，路宽，停车位充足，成为献县目前最符合城市发展需要的主干道，大部分售楼处，大型商场、超市、银行、营业网点都设在这里，一个200-300平的房子在黄金地段的年租达到6-9万。商铺售价从四年前的2000多涨到现状的8000多！ 同时将献县的道路向东拓展出东环路、向南拓展出南环路，都是双向四车道或者六车道的，路网系统十分便利。 二是工业园的建设 过亿的项目投资引进几十个，都在城东工业园落户。 献县的四大企业献王集团、燕京啤酒、东方模具、泛美服装，后两家都建在城东。 以河城街为首的东部乡镇也是献县传统的玛钢厂、紧固件厂的集中区域。 这些产业的兴起势必会带动献县地区发展。有产业聚集，有工人聚集，这里就有大量的消费，定能带动献县经济的发展。,四、 市场概况-3城建,三是房地产业的大兴土木 献县正处在从平房逐渐过渡到楼房的阶段，目前可供开发的空地越来越少，随着城区土地变的稀缺，土地拆迁和出让成本的增加无疑是推动献县房价走势的一个大的因素。目前献县城区可供建设的无主空地几乎没有了。平房拆迁工作特别艰难，很多项目比如龙腾首府二期、凤凰城一期动工受阻与这有很大关系！ 同样，献县也处在一个由多层过渡到小高层、高层的阶段，从低端的的小区过渡到配套完善、布局合理的园林社区！各种风格的建筑逐步落户献县市场，如：地中海、Art-deco建筑风格等。社区品质的提升，也是推动献县房地产市场发展的重要因素。,四、 市场概况-3城建,目前献县已经入住的小区均存在或多或少的问题，如：光明小区，存在屋顶漏水质量问题。保安形同虚设，保洁也未做到位；银都花园，房顶不结实，下水管漏。银都作为献县地区一个较有实力的开发商，因为后期维护上存在的这些问题在献县老百姓中造成了很差的印象。 在售的项目主要有日新大厦、龙腾首府、凤凰城、阳光悦城、第一公馆、诚信房地产的昌盛和兴泰家园。 日新大厦是商业项目，售楼处只有一个女售楼员，不急于售楼。 诚信房地产的昌盛和兴泰家园两个项目均未动工，没建围挡，在献县的公交站和电视台牌做形象广告，影响力比较大，但是开盘时间待定。 阳光悦城、第一公馆在售，价格在3100-3400之间。阳光悦城剩余房源以三居四居大户型为主，但是地段差，位置很偏不构成竞争力；第一公馆以两居为主，售楼处没有职业销售人员，楼盘销售水平差，在献县也没有任何的广告宣传，影响力不大。 龙腾首府，一期售罄，仅剩几套房源。二期尚未拆迁动工，仅在电视和楼体上做了一些广告，没有大范围宣传。龙腾首府二期受拆迁进度影响，预计开盘至少需要两个时间。 凤凰城是目前是我方主要的竞争项目。在献县电视台、路牌、建设银行、中天商场都有大量广告，一期以2500的价格在2010年底做过一次团购，目前在献县一些单位在推进第二次团购。,四、 市场概况-4房地产,龙腾首府,五、 案例分析,日新大厦,五、 案例分析,阳光悦城,五、 案例分析,凤凰城,1、获知渠道 从上述数据显示当地居民获知项目信息的途径主要有两个：a、鉴于县城圈层范围较小，多数以口碑传递为主；b、少数客群通过电视以及宣传单页、户外广告取得项目信息。因此在下部推广中，此为重点渠道。 2、获知渠道 献县房地产市场目前大部分以刚需为主，且大多数为按揭付款，仅有不到三分之一的客户为改善型，政策影响较小。,六、 客户调研-1,3、户型需求 在户型上由于乡镇居民大部分还是处于四口之家，生活还是“上有老，下有小”的居住习惯。因此，对三室的要求还是很高的。 4、面积需求 上在面积上，由于如今房价单平价位居高不下，人们的承受能力有限，在考虑到三室的情况下，愿意选择小面积的三室为主。,六、 客户调研-2,5、客户触点 在项目配套上大多数人还是将位置和小区配套放在首要位置，由于项目的不可移动性决定我们要将在位置上的因素除去；小区配套的高度重视，这就为我们的产品后期的研发起到决定性因素，要做高品质的楼盘，首要的是把业主的舒适、安逸的生活理念融入到项目中去。其次，价格和升值潜力也起到一定的作用，人们都喜欢购买物美价廉且具有升值潜力的东西，对于住房同样也是这样认为。 6、团购价格 以凤凰城为例：目前对外宣称的销售价格为3100元左右每平米；团购执行价格为2850元每平米，但实际成交价格为2750-2790元。,六、 客户调研-3,宇泰珑湾销售团购方案 前言 ： 作为销售第一冲击波 ， 需一炮而红 。 在市场不控制的情况下，人为铺垫准备工作成为唯一可控的环节，左右团购效果的可控因素。整个团购方案大致分成 2 大板块：宣传铺垫期和团购执行期 。 【 第一板块 宣传铺垫期暨项目宣传导入期】 概要： 悬念制作先制造大众社会舆论继而从大众路线转向精细、高端人群专访等。 执行手段： 1 、 在街道悬挂【跨街条幅】 ： 【宇泰地产恭贺建国62 周年】等 2 、 项目地围挡建立，公布工程及地产公司简况 3 、团购信息发布后，安排事件营销刺激引导购房群体考虑结果 备注：整条街条幅广告，彰显企业实力，令市民关注地产公司，继而为项目入市做足 铺垫。同时抢占广告发布平台，避免后期无广告发布位置,八、 团购执行,【 第二板块团购执行期】 时间区间： 2011 年 * * 月 * * 日 至 2011 * * 月 * * 日 活动对象： 事业单位员工及其亲友（单位需具备代表性，形成羡慕该小区有 * 单位人群、在这个小区购房的居住人群素质高，该小区将来人文环境好，又能为自身找到一个认识高层人士的居住圈 )，打造无形的圈层。 团购房源：项目西部 * 号、 * 号、 * 号、 * 号、 * 号楼，共计 * 套房源。 楼位差、景观差。适当增加中档楼位，避开市场认知 团购无好房源 的口碑传递，如客户量增加可再行安排增加房源。 团购政策： 统一优惠幅度，不受付款方式影响。根据户型收取不同定金。如二居室定金 10 万，三居室定金 15 万 （ 金额不宜过大 ， 大易造成参与度降低 ， 客户考虑因素增加 ， 影响氛围营造 ） 甲方牵头工作需明确内容 ： 甲方领导先行向团购单位领导层告知团购信息 、 团购