加大结构化政策力度化解房地产库存.docx

我国房地产库存压力巨大，2015年，房地产库存规模持续上升至554亿平方米，去化周期达到437年。“十三五”时期，我们需谨防各种风险，控制库存规模。通过研究成立住房银行、降低首付比例和交易税负、货币化住房保障措施等一系列政策措施，扩大有效需求，打通供需通道，化解房地产高库存风险。 一、房地产高库存已成为拖累经济增长的主要因素之一 我国房地产库存压力巨大。我们认为，待售面积大大低估了现实的库存水平，房地产库存应包括已经竣工的待售面积和在建的未售面积。经测算，截止到2015年底，全国整体房地产库存约为554亿平方米。其中，已竣工待售的面积约为72亿平方米，在建未售面积约为482亿平方米。按照当年的销售速度来计算，2015年房地产去库存周期为437年，而2010年仅为24年，5年间去库存周期延长了近2年。 供需失衡是房地产库存高企的主因，而房地产的高库存又反过来制约房地产销售和投资，从而拖累整体经济增长。近年来，我国房地产供需格局发生较大变化，需求增速放缓，但供给调整滞后，市场整体由“供不应求”向“供过于求”转变，造成房地产库存规模持续上升。高库存增加了房地产开发企业成本，减少了企业利润，抑制了房地产投资意愿，加大经济下行压力。房地产高库存已成为拖累经济增长的主要因素之一。 利用国家信息中心一般均衡模型(SICGE模型)测算，2003-2012年房地产行业增加值年均增速达到10，大约拉动GDP年均增长2个百分点左右，对GDP增长的贡献率约为20。而在2013年之后，房地产库存增加，销售增速下滑，房地产行业增加值年均增速滑落到46，拉动GDP年均增长09个百分点左右。 二、2015年房地产去库存的宏观调控政策已初见成效 2014年底以来，国家陆续出台了一系列宏观调控政策推动房地产市场去库存进程，并已初见成效。国家推出了诸如降息5次、降准3次、营业税5改2、二套房首付比例下调、公积金新政、房贷615直降至49等一系列政策措施，房地产库存高企的现状得到一定改善。主要体现在三个方面：一是房地产库存快速增加的趋势得到遏制。房地产库存增速最快的时期是2011年，达到惊人的327。2013年以来增速逐渐回落至2位数，通过一系列的政策措施，2015年房地产销售情况大为好转，新开工面积理性回落，房地产库存增速将至历年最低的49。二是房地产去库存周期首次缩短。2005年房地产去库存周期仅为176年，2008年突破25年，2011年突破3年， 2014年突破4年，达到437年，一直保持大幅增加的态势。2015年该指标降至431年，为十余年来首次缩短。三是住宅的去库存情况好于整体房地产市场。房地产中与普通居民关系最为直接的住宅，其2015年库存规模约为270亿平方米，去库存周期约为24年，均好于房地产的整体水平。不仅如此，2015年住宅市场的库存规模还较 2014年净减少了06亿平方米，去库存周期缩短了02年。 三、“十三五”时期房地产去库存任务艰巨 1、“十三五”时期房地产去库存的目标设定 房地产库存的积累并非一朝一夕，房地产去库存也不可能一蹴而就。“十三五”时期，房地产去库存的目标可以设定为房地产库存规模的净减少，即2020年房地产库存规模不应高于2015年的554亿平方米，并力争实现进一步下降。 2、“十三五”时期房地产去库存的情景模拟 近年来库存高企已经影响了房地产行业的供需两端，20142015年房地产销售面积的平均增速仅为-16，2014年底以来，国家陆续出台了一系列宏观调控政策推动房地产市场去库存进程，2015年实现了65的增长。考虑到密集出台政策的不可持续性和政策效果的递衰性，“十三五”时期实现销售较快增长的难度不小，去库存任务艰巨。根据未来房地产销售情况的不同，设定3种情景：乐观情况(5)、基准情况 (3)、悲观情况(0)。在第一种情景下，如果未来五年房地产销售面积每年保持 5的增速，新开工面积增速必须相应减少15才能实现库存规模净减少；在第二种情景下，目标的实现需要新开工面积增速减少35；在较为悲观的情况下，新开工面积增速必须相应减少65才能实现上述目标。 我国房地产开发企业在进行房地产开发投资方面，有“591230”模式，即拿地 5个月后开工，9个月后开始销售，12个月后现金流转正，30个月清盘。根据房地产开发建设周期的差异性，我们认为包含在建面积的房地产库存周期应略高于清盘时间，即保持在3年左右为宜。根据上述情景分析，三种情景的房地产去库存周期均较2015年的437年大幅缩短，其中乐观和基准两种情景更接近于合意的房地产库存周期水平，应力争实现。 3、“十三五”时期房地产去库存的工作重点 为尽可能应对未来各种局面，我们应将房地产去库存的目标设定为控制库存规模，将房地产去库存的工作重心放到扩大有效需求，打通供需通道上来。只要我们加大结构化改革力度，从供需两端优化结构，调整规模，就可以在2020年内实现去库存的目标。根据模拟，房地产去库存将按照“先升后降”路径，在2017年达到峰值，至2020年回落至当前水平以下。 三、未来化解房地产库存亟需加大结构化政策力度 当前以及未来几年，国家亟需进一步加快房地产去库存速度，加大结构化改革力度，从供需两端优化结构，调整规模，才能实现宏观经济的健康平稳运行。按照固有的房地产开发节奏和销售情况，房地产库存未来几年仍将处于较高水平，造成房地产行业持续低迷，拖累宏观经济运行。因此必须通过一系列政策措施，唤醒房地产市场的有效需求，优化供给结构，引导价格回到合理水平，实现房地产市场去库存。 从需求侧来看，通过以下措施增加有效需求：一是鼓励农民进城买房，加快农民工市民化，打通供需通道；二是发展住房租赁市场，以租代售，发展以住房租赁为主营业务的专业化企业，建立购租并举的住房制度；三是适当降低商品住房价格，减轻购房成本，满足刚性需求；四是要取消过时的限制性措施，促进改善性住房需求； 从供给侧来看，通过以下措施促进房地产行业健康发展，降低房地产企业运营成本，出清无效供给，优化供给结构：一是促进房地产业兼并重组，提高产业集中度；二是以房地产证券化降低负债率，扶持引导房地产行业良性发展。三是降低房贷利率，提供金融便利，发展房地产金融；四是减少保障房建设，特别是在房地产市场库存严重的三四线城市，改为货币化的住房保障措施，减少住房数量供给。 四、2016年对未来房地产去库存影响至关重要需及早布局 2016年是“十三五”未来五年能否有效实现房地产去库存的关键一年，必须兼顾长期影响和短期效果，在政策实施方面全面布局。建议：一是从长远着眼，可以研究成立住房银行，增加广大中低收入群体的购房信贷能力。成立国家住房银行，利用国债发行筹集资本金，降低资金成本，向中低收入群体提供低于市场成本的按揭贷款，改善包括农业转移人口在内广大人民群众的购房需