北京酒店式公寓深度调研报告.ppt

酒店式公寓深度调研报告,目录,相关概念（酒店式公寓、产权式酒店、 SOHO 、LOFT或studio ） 北京项目概况（华荣公寓、富顿中心、棕榈泉国际公寓、贡院6号、雅诗阁酒店、东方瑞景、丽舍服务公寓、通用时代、建外SOHU） 天津项目概况（泰达国际公寓、国际大厦、奥林匹克大厦） 酒店式公寓调研总体分析（分类、特点、品牌、北京项目分析、天津项目分析） 酒店式公寓初步思考（市场定位、产品结构、产品档次、设施、服务配套） 上海项目简介（莫奈印象、天赐酒店公寓、碧云钻石酒店公寓、万源晶典）,相关概念,酒店式公寓：酒店式公寓概念最早源于欧洲，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京等地均有开发。,产权式酒店：产权式酒店顾名思义，就是开发商将酒店客房的独立产权售与投资者，投资者再将其委托酒店统一经营管理，同时在委托期间，每年可获得一定回报，同时享有约定天数的免费入住权。此种模式开发可以用最小的投入取得酒店经营权，对品牌连锁经营的酒店集团，更可迅速达到市场的规模效应；而对于投资者，除了委托期间，获得远比银行存款利率高许多的回报外，委托期满后的物业，将因酒店的口碑，产生极为可观的赢利空间，产生共赢。,SOHO：关于Soho（Small office Home office）曾有这样的描述：“它是指在网络时代，越来越多的个人化工作可以在家里完成，工作者主要通过网络与外界联系，从而省去办公空间，避免写字楼的生硬氛围”。在国外，Soho指艺术家用的仓库，可以按照自己的生活品位来设计。而如今，Soho泛指在家办公或小型创业者。特色是自己掌握、调配工作时间，又特指善于利用通讯器材、电脑、互联网，由三五个共同爱好者共同组成的自由工作室。作为楼宇概念，Soho将任意开间、智能化网络系统等写字楼概念引入了居住领域，利用位置优势及居家办公室的潮流塑造出了兼具两种功能的楼宇。,LOFT或studio：Studio的原意是艺术工作室，英文直译就是“个性商务空间”，严格上说它在中国还是个新兴的产物，它是针对“发展中公司”而定位的，它追求生活品质，强调投资性，可以说是知识经济时代强调个性定制和体验服务的特定产物！LOFT英语的意思是指工厂或仓库的楼层，现指没有内墙隔断的开敞式平面布置住宅也称为STUDIO或STUDIOAPARTMENT。LOFT发源于六七十年代美国纽约的建筑，80年代迅速兴起，随着个性化浪潮的卷土重来，这个被西方艺术家称之为loft的新建筑形式，逐渐演化成为一种时尚的居住与生活方式。它的定义要素主要包括：高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁；流动性，户型内无障碍；透明性，减少私密程度；开放性，户型间全方位组合；艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。,北京项目概况,华荣公寓 富顿中心 棕榈泉国际公寓 贡院6号 雅诗阁酒店 东方瑞景 丽舍服务公寓 通用时代 建外SOHU,北京华荣公寓,北京华荣公寓,北京华荣公寓,北京华荣公寓,北京华荣公寓,该项目拒绝商住客户，拒绝打折。 宣称京城首家特聘世界风水顾问团（英国、加拿大、香港）与清华设计院论证规划的U型龙椅布局，东南侧中国工商银行总行，西南侧中国人民银行总行，左青龙右白虎，招财敛宝，惜富纳贵。 8个单元独立冠名权，客户购房全程保密制，并且金融街核心地区可售型居住产权项目没有批地的可能。 定位于真正五星级酒店式公寓，配置高档、服务专业。,北京华荣公寓,北京华荣公寓,北京富顿中心,北京富顿中心,北京富顿中心,北京富顿中心,北京富顿中心,项目包括写字楼、商业、酒店公寓。酒店公寓全部售完，代理租赁，出租率达80%。 小业主的公寓不享受酒店服务，不接受日租，混于传统意义上的出租房屋；物业公寓享受酒店服务，接受日租，基本属于酒店式公寓。 酒店公寓产权形式混乱，家具电器没有统一标准，水电费缴纳情况不同，价格浮动比较大，存在部分私下代理交易。 项目一居小户型设计较为时尚。,北京富顿中心,北京富顿中心,北京富顿中心,北京富顿中心,北京棕榈泉国际公寓,北京棕榈泉国际公寓,北京棕榈泉国际公寓,北京棕榈泉国际公寓,北京棕榈泉国际公寓,豪华酒店架空大堂，栽有棕榈树及热带植物，并设意式雕像、水幕小品。 2、6号楼特设三菱观景电梯，可看见朝阳公园。 10000平米豪华会所是其亮点，全部会员制，不对外开放。 该项目的园林景观、会所、大堂、物业服务给人以五星级酒店公寓的真正感觉。,北京棕榈泉国际公寓,北京棕榈泉国际公寓,北京贡院6号,北京贡院6号,北京贡院6号,北京贡院6号,北京目前价位最高的住宅项目。因其定位太高,所剩单元不少。 贡院6号150套公寓原计划全部出租，相同户型装修、家电完全一样，后来由于某种迫不得已的原因才想到限量发售套，其中原因可能是资金周转遇到了困难。 这栋豪宅外表看起来平平无奇，但里头的装潢却极尽奢华，所有装修及家具均采用知名品牌，如手工贴制的金银箔墙、整块施华洛奇天然水晶水嘴开关、百年榆木树瘤装饰柱、马尾编制的床头、整张牛皮墙面、整张马驹皮手工缝制茶几等顶级豪华装饰；可擦洗的真丝壁布；可自动升降、自动渗油的烧烤、煎锅和与之相配的自动升降抽油烟机；可适用于金属器皿的微波炉、威尼斯的水晶灯（据说玻璃加工时搀入金粉吹制 ），卫生间、厨房都放有SONY超薄液晶电视，就连电梯内也有一台小超薄液晶电视。说实话，除了没看见戴假发的“英国管家”，那感觉还真跟电影大腕里头的那段“地产疯话”讲的差不多。,北京雅诗阁酒店,北京雅诗阁酒店,北京雅诗阁酒店,北京雅诗阁酒店,纯正五星级酒店式公寓。 北京雅诗阁酒店作为雅诗阁国际管理（北京）有限公司集团的旗舰，总投资额达1.25亿美元，是北京最大的5星级豪华公寓。 雅诗阁集团在北京管理三家酒店式公寓，还有丽舍服务公寓及,北京雅诗阁酒店,新加坡雅诗阁集团,新加坡雅诗阁集团是新加坡久负盛名的上市公司，公司开发的专业连锁服务公寓遍布新加坡、马来西亚、英国、澳大利亚、美国、泰国、越南、印度尼西亚等数十个国家和地区，在全球管理近万套公寓。1994年进入大陆，目前在大陆拥有和管理1，600多套服务公寓，在中国投资量近20亿人民币。公司于1998年领先同行获得ISO9002认证。,新加坡雅诗阁集团,雅诗阁集团旗下的酒店式公寓拥有三个品牌：“雅诗阁”品牌是设立在一些国家的门户城市，如首都等，一个城市一般只设计一间，多面向家庭的。“SOMERSET”(盛捷)品牌服务式公寓，租户对象主要是亚洲、东南亚家庭，一个城市只做两三个。“HERITAGE”品牌从事的方向非常特殊，主要是在世界上有文化背景的城市，寻找当地民居进行保护性的开发、修缮、恢复原状并加入服务式公寓的概念进行出租和管理，原则是只求精而不求多，突出文化色彩。,新加坡雅诗阁集团,雅诗阁集团的产品具备一流的建筑工艺与技术要求，在软件服务方面有独到的经验和特色。服务式公寓造价低、质量好、所有房间均经设计师统一布置与装修。每个单元拥有私人住宅的绝对隐私，房间较大，带有客厅厨房等，并配有高档家具，适于家庭长期居住。房间每日有人打扫，可以享受到酒店管理的无微不至和家庭生活的温馨自然。小区内的辅助设施配有餐厅、酒吧等餐饮服务设施，医疗保健诊所，健身房、游泳池、游乐场等体育娱乐设施，还建有幼儿园，内有专车负责接送孩子上下学。公寓还经常举办网球赛、高尔夫球赛、酒会、派对等各类活动，加强了租户之间的交流和来往，增强了商务机会。,北京东方瑞景,北京东方瑞景,北京东方瑞景,北京东方瑞景,该项目由3栋26层塔楼组成，二层以上为住宅，一层、二层为底商，各自独立使用，互不干涉，营造出独具一格的居住空间。 总体而言， 是一个概念性的酒店公寓项目，据称提供酒店式的物业管理，但没有明示具体的酒店服务项目，没有会所设施。,北京东方瑞景,北京丽舍服务公寓,北京丽舍服务公寓,北京丽舍服务公寓,北京丽舍服务公寓,丽舍公寓是雅诗阁集团在北京管理的三家酒店式公寓之一，其档次最低，公寓由北京某房地产公司开发的住宅改建而成，楼内部分已出售。楼内自住客户与租赁客户由同一大堂进出，不便管理。 丽舍公寓全部是复式结构，层高较低，家具装饰简洁现代；会所面积较小， 配备设施不全；完全是酒店式的服务和管理水平，物业人员素质较高。,北京丽舍服务公寓,北京丽舍服务公寓,北京通用时代,北京通用时代,北京通用时代,北京通用时代,北京通用时代,北京通用时代,北京建外SOHO,北京建外SOHO,北京建外SOHO,北京建外SOHO,该项目有 18 栋公寓， 2 栋写字楼， 4 栋别墅。全部建成后，这里将有 300 个临街店铺， 20 个空中花园， 16 条步行小街，每天将有 5 万人在此居住和活动。 建外soho的建筑形式超前现代，具有层次感，是一个集住宅、商铺、办公、花园、别墅等诸多建筑形式为一体的综合、开放的混合型都市社区。客户以商住者及投资者居多，商务氛围浓厚，但内部管理混乱， 物业服务水平较差，销售人员素质较低，无形中给人一种置身于高档菜市场的感觉。 考察该项目的目的是希望在奥城酒店公寓项目中借鉴soho 的建筑形式。,北京建外SOHO,北京建外SOHO,北京建外SOHO,北京建外SOHO,北京建外SOHO,天津项目概况,泰达国际公寓 奥林匹克大厦 国际大厦,天津项目概况,目前天津市真正意义的酒店公寓项目有3 个，即：泰达国际公寓，天津奥林匹克大厦，国际大厦；近期开盘的酒店公寓项目有2个，NAGA港湾中心海河之子和信达广场。其中，泰达国际公寓和NAGA海河之子属于销售型公寓，奥林匹克大厦、国际大厦和信达广场属于租赁型公寓。,天津泰达国际公寓,一、项目简介 泰达国际公寓坐落于天津市中环线复康路网球中心旁， 南开大学、周邓纪念馆、水上公园、体育中心环布四周，具有浓郁的文化教育氛围。 大厦高24层，包括地上24层，地下2层，占地面积8622，总建筑面积60668.86，由33013.83平米高档精装外销公寓和27655.03平米五星级会馆组成。大厦具有欧式新古典主义建筑风格，立面挺拔秀丽，色彩典雅柔和。,天津泰达国际公寓,二、泰达国际公寓 户型、面积 大厦7-24层为天津泰达国际公寓，共有精装公寓170套，其中63套出租涉外公寓由会馆经营管理。大厦分为A、B、C 三座，酒店公寓在每座楼底层具有独立侧入口和大堂，每位客户进入酒店公寓必须有门禁卡，并且有保安 24 小时执勤，与大厦的大堂完全分开。 泰达国际公寓面积145-330平米，层高2.9米，户型有两室两厅两卫（147平米）、三室两厅两卫（161、189、202平米），其中在顶层设有10套跃层，面积330平米，设有高达6米的共享空间。,天津泰达国际公寓,装修及室内配套 公寓装修风格以欧式为主，局部细节处理较粗，装修水准较低，厨房配有海尔橱柜，卫生间选用科勒洁具，不配家具，整体的感觉是成品房的概念。每户装有大金户式变频中央空调和新风系统，并可根据业主意愿提供每年一次的有偿空调清洁服务。,天津泰达国际公寓,客户及销售分析 公寓销售情况较好，客户较多是企事业单位的成功人士，售价起价为8500元/，两室户型已售空，现在只有部分三室和跃层尚未销售。公寓的出租一般由客户联系租户，泰达会馆不提供代租，客户中一部分是日韩籍人士，租户素质较高，欧美人士较少。,天津泰达国际公寓,三、泰达会馆 天津泰达国际会馆位于大厦1-5层裙楼，建筑面积27655平米，是市内首家封闭式高级会员制俱乐部，达到五星级会所标准会馆为会员配备了一流的客房、餐饮、康体娱乐、商务会议设施。,天津泰达国际公寓,客房 天津泰达国际会馆共有各类客房49套，包括总统套房、高级行政套房、豪华套房、行政套房、高级套房、豪华标准客房和标准客房等七类。客房配有中央空调、国际直拨电话、卫星电视接收系统和宽带网。,天津泰达国际公寓,餐饮 泰达会馆拥有三座餐厅、一间咖啡厅和一间酒吧，为会员和宾客提供中外美食精品和高标准服务。海港中餐厅是国内知名粤菜品牌；星期五西餐厅(T.G.I.Fridays)体现美国西餐的魅力；绿洲营养餐厅提供绿色健康食品。阳光酒吧和月光咖啡厅是商务人士聚会休闲的处所。,天津泰达国际公寓,康体娱乐 康体娱乐是天津泰达国际会馆的主要功能之一。康体娱乐设施包括绿波水疗中心，室内阳光泳池，健身中心，乒乓球-沙狐球厅，台球厅，游戏机房，棋牌室，影视视听室和阅览室。SPA水疗中心是泰达会馆的主要卖点。 绿波水疗中心是会馆的核心功能区，建筑面积5000平米，从欧美引进顶级的SPA设备，其中包括专家分诊、各式功能水疗、美容健身及营养配膳等全套专业服务。,天津泰达国际公寓,商务设施 位于会馆三层的商务中心为住店宾客提供24小时收发传真及翻译、打字、复印、租用计算机及上网、代寄信函、代客订票等项服务。,天津泰达国际公寓,四、物业及服务 停车场地下两层，停车位按照排量分为1-1.8，1.8-3.0，3.0以上三个等级按月收费。 物业管理费为3元/平米.月。据物业管理人员称，物业费用仅刚能满足设备正常运转需求，如电梯电费和维修费用、监控系统的运行及设备更新、高压水泵、燃气加压系统、保安及物管人员工资等。 会馆设有地下超市，提供洗衣、送餐等有偿服务，购买公寓的客户将自动成为泰达会馆永久会员，享有免费使用桑拿、泳池、健身房的权利，每年享有会馆提供的8晚免费住宿，优惠使用SPA 水疗设施。,天津泰达国际公寓,五、酒店管理公司 泰达酒店管理有限公司是中外合资的专业酒店管理有限公司，目前管理以下三家公司：泰达国际酒店暨会馆、天津泰达国际会馆、深圳凯利莱酒店。主要业务是向三星级以上的商务酒店、度假酒店和封闭式会员制俱乐部提供专业化管理和咨询服务。,天津泰达国际公寓,六、综合评述 泰达国际会馆是泰达集团下属的酒店之一，是依托泰达集团优良的品牌资源和客户资源成立的，成立的主要目的是作为开发区的企事业单位在天津市内进行会议、休闲的场所。因此，泰达国际会馆的主要客户资源是泰达开发区内的企事业单位。相对于其它酒店公寓而言，这种优良的客户资源是泰达会馆的优势所在，因此泰达会馆的运营模式对于房地产开发商的借鉴意义并不是很大。 泰达国际会馆的管理模式侧重的是酒店管理的模式，而泰达公寓的管理更多的是类似于高档物业的管理模式。,天津泰达国际公寓,设计单位：天津建筑设计院； 投资商：天津泰达国际酒店集团有限公司 开发商：天津宜德置业有限公司,天津泰达国际公寓,天津国际大厦,一、项目简介 国际大厦位于和平区南京路15号，处于成熟的商业区及商务区内。该项目1991年建成投入使用，由天津和香港合资兴建，现由香港泰升房地产有限公司负责管理及租赁。 国际大厦是集高级办公室、豪华住宅、商务、健康中心和商场于一体的综合性大厦，外型宏伟，铝质幕墙衬银白反射玻璃，配备先进科技设施。占地面积0.6万平方米，大厦高134米，共37层，建筑面积5.22万平方米。4-25 层为写字楼，26-36层为酒店式公寓，共116套。 大厦一层为写字楼主入口，设有咖啡厅、超市、美容院、航空售票处等服务设施，二层主要是工商银行、中国银行分理处，第三层为康乐中心，设有桑拿浴、健身房、麻将房、弹子房、卡拉OK厅、迪斯科舞厅及咖啡厅。主楼的37层有中西餐厅，用餐时可凭窗远眺全城美景。,天津国际大厦,一、酒店式公寓 户型及面积 国际大厦酒店式公寓设在大厦的26-36层，共10层，除35层8户外，其余每层12户，共116套公寓。公寓有独立入口，位于写字楼入口东侧。公寓入口大堂面积约30平米左右，装修典雅，由物业人员24小时值班，类似于酒店的管理。设置两部电梯。 大厦公寓面积在78-220平米，层高约3米。标准层面积在80-150平米之间，房型为一室一厅一卫一厨（78、86、96、103平米），一室一厅一书房一卫一厨（107、129、132平米）。35层公寓的面积较大，面积在90-220平米之间，户型最大的是三室两厅两卫两厨（面积195、220平米）。公寓内一般设开放式厨房，只有少量的大面积公寓内设置封闭式厨房。对于较大面积的公寓内，还设计了储物室。由于公寓与写字楼的空间结构基本一致，因此公寓的空间分割组合比较灵活，但也存在不足之处，如开窗面积过小，房间内有柱子等。,天津国际大厦,装修及室内配套 国际大厦的装修为四星级标准，但由于装修的时间较早，设计风格比较陈旧，地面除卫生间和厨房外，全部铺设地毯，墙面全部采用壁纸。房间内配置了全套家用电器，如电视机、DVD机、微波炉、电热水器、电磁炉，但洗衣机除外，公寓提供洗衣服务，每天每层有专业清洁人员提供室内清洁服务。房间内设中央空调。 目前国际大厦从36层开始进行重新装修，风格现代典雅，家具采用黑胡桃木。并且推出一项新的服务，及订单式装修，对于租期较长的客户，可以针对客户的喜欢的装修风格进行装修。,天津国际大厦,客户及租赁分析 国际大厦的公寓建成时间较早，面对最早的客户群是欧美客户，因此房型的设计一般都遵循欧美的居住习惯，设计为开放式厨房和小型吧台。但随着摩托罗拉等欧美企业的撤出和中层管理人员的本地化，国际大厦的出租率一度下滑严重，面对这种状况，国际大厦聘请了一位日本籍经理，该经理有着充足的客户资源，现在国际大厦的客户群主要以日本客户为主，没有韩国客户，少量欧美客户，租金为1.2-1.8 /天，租住率为100%。 据物业人员称，高级客户一般为企业的高级管理人员，更乐意租住面积较大的公寓，因此公寓管理部有目的性地对部分小户型进行拆改，组合成较大面积的户型，而且针对日本客户更喜好户外运动的特点，设计储物室。,天津国际大厦,三、会馆设施 康体娱乐 由于大厦建成时间较早，会所的设施比较陈旧，许多现代的健身娱乐设施没有设计，如室内泳池。大厦三层为康乐中心，设有桑拿浴、健身房、麻将房、弹子房，向客户提供免费服务，客户可以免费使用沃特酒店的泳池。,天津国际大厦,餐饮 大厦一、二层设有星巴克咖啡厅、西餐厅，及三家中餐厅：江南春酒家、富丽娜餐厅、食为天美食坊。国际大厦还针对日本客户居多的特点设置了日本餐厅和日式烧烤，受到日本客户的喜爱。,天津国际大厦,四、物业及服务 国际大厦车位设计严重不足，地下只有25个车位，租金在$100-120/月，地上靠近新华路一侧有61个车位，租金为$100/月。 国际大厦的保安严密，采用高科技24小时自动化保安系统，设有闭路电视、公众广播及现代化监管系统，住宅大堂入口装置数码锁。 5部OTIS电梯，除双电源外备有发动机，迅速给排水，供电，中央空调系统等均采用世界知名品牌，设施部分老化。 公寓的物业费用已包括在租金内，公寓的物业管理侧重于酒店式管理模式，免费为顾客运送行李，设有行李员；楼下有洗衣房， 为客户提供免费的日常洗浴用品。,天津国际大厦,五、物业管理公司 国际大厦原由著名的怡和集团属下怡高物业服务（中国）有限公司负责管理/租赁，现在由香港泰升房地产有限公司负责管理。,天津国际大厦,六、综合评述 国际大厦是1992年建成投入使用的天津第一座甲级写字楼。标志性的建筑物、优越的地理位置、高水准的物业管理使国际大厦在长时间内积累了充足的客户资源。国际大厦公寓由于建成时间较早，因此硬件设施相对较为落后陈旧，但是完善的物业管理和客户关系的维护是国际大厦的竞争优势。 国际大厦的客户群定位与国际大厦的管理、营销模式是紧密相关的，针对客户群的转变，国际大厦的公寓管理定位也有着一个转变的过程。最初对于欧美客户群是侧重于公寓式的管理；现在针对日籍客户群侧重于酒店式的管理。在不拘泥硬件设施的条件下，灵活的调配资源用于公寓的定位转换，为客户提供优质的服务，应该也是国际大厦的竞争优势之一。,天津奥林匹克大厦服务公寓,一、项目简介 奥林匹克大厦位于贵州路与昆明路交口，于1997年竣工投入使用，共29层，总占地面积16000平米，总建筑面积75000平米，现由新加坡著名酒店管理公司雅诗阁公司的品牌之一盛捷管理及租赁。 大厦一层为大厦主入口，设有日式餐厅、酒吧、 明清古家具等服务和商业设施，主要以出租为主，二层以上为大厦自用，二层主要以餐厅为主，第三层为大厦会所，设有桑拿浴、健身房等健身娱乐设施，会议室及免费早餐室。大厦四层为酒店管理公司员工自用。大厦5-28层为酒店式公寓，29层是设备层。,天津奥林匹克大厦服务公寓,一、酒店式公寓 公寓入口大堂面积约30平方米左右，装修典雅，由酒店物业人员24小时值班，类似于酒店式的管理。公寓设置三部奥的斯电梯，一部货梯。,天津奥林匹克大厦服务公寓,一、酒店式公寓 户型及面积 大厦公寓面积在50-400平米之间。其中5-20层为标准层，设计为 9户，户型有一室一厅一卫，两室两厅两卫，三室两厅两卫；21-28层为大户型公寓；21-23层设置五户，户型有两室两厅两卫，三室两厅两卫一储藏间一露台；24层设置3户，户型为四室两厅三卫一储藏室，三室两厅两卫一储藏间；25-28层为10套跃层，户型为四室三厅三卫一储藏室，五室两厅三卫一储藏室。 公寓房间内净高较低，空调吊顶部分约为2.3米，其余部分约为2.8米。公寓一般设计为封闭式厨房。,天津奥林匹克大厦服务公寓,装修及室内配套 国际大厦的装修为四星级标准，于6年前装修，设计风格接近于酒店式装修，地面除卫生间和厨房外，全部铺设地毯，墙面全部采用壁纸。房间内配置了全套家用电器，如电视机、DVD机、音响、电冰箱、微波炉、电热水器、电磁炉、电熨斗，洗衣机等全套家用设备。房间内设中央空调。,天津奥林匹克大厦服务公寓,客户及租赁分析 国际大厦的公寓由于建成时间较早，面对的最早的客户群是欧美的客户， 如摩托罗拉、亚星履带、奥的斯等企业的高级管理人员，但现在国际大厦的客户群主要以日本客户为主，约占客户总量的80%，其中丰田汽车管理层较多，其余为少量欧美客户。租金为1.2-1.8 /天，租住率为100%。 据物业人员称，高级客户一般为企业的高级管理人员，更乐意租住面积较大的公寓，客户对于房间朝向的问题还是比较敏感，更乐意选择朝阳的房间。,天津奥林匹克大厦服务公寓,三、会馆设施 康体娱乐 大厦会馆内设有大型休闲泳池（长25米，深1.2米），大型健身房、韵律操房、乒乓球室、桑拿洗浴、阅览室、高尔夫推杆练习场、棋牌室。,天津奥林匹克大厦服务公寓,餐饮及商务设施 咖啡厅、国际幼儿园、迷你超市、免费早餐室、大型会议室、 理发室。,天津奥林匹克大厦服务公寓,四、物业及服务 大厦车位地下 120个车位，地上20个车位。 公寓的物业费用已包括在租金内，公寓的物业管理侧重于酒店式服务及管理模式，提供免费早餐，每日房间清扫服务（节假日除外），楼下有洗衣房，为客户提供免费的日常洗浴用品。,天津奥林匹克大厦服务公寓,五、物业管理公司 新加坡雅诗阁酒店管理公司。,天津奥林匹克大厦服务公寓,六、综合评述 奥林匹克大厦有专业酒店管理公司进行管理，因此，管理模式接近酒店式的管理，提供酒店式服务。室内家具与设施与国际大厦相比，更胜一筹，可以说是目前天津市内最好的酒店公寓。奥林匹克与国际大厦的管理有许多相似之处，其客户资源的争夺战也时常进行，因此在后期的工作中，应重点对酒店公寓及中高级租赁市场的客户容量进行调研。 奥林匹克大厦的成功之道有以下几点: 1. 聘请国际知名的酒店管理公司进行日常管理、营销; 2. 大厦完善的服务设施和物业服务； 3. 成功的客户关系的维系； 4. 公寓创新的营销模式及客户资源的管理。,酒店式公寓调研总体分析,酒店式公寓分类 酒店式公寓特点 国外知名品牌 北京项目总体分析 天津项目总体分析,酒店式公寓分类,现在国内的酒店式公寓从用地性质及开发企业来看，主要分为两种：一种是公建用地性质的酒店式公寓，从开发企业的开发出发点来讲，就是希望建成具有星级标准的酒店公寓，一般是只租不售，聘请专业的酒店管理公司进行管理；另一种是住宅用地性质的酒店式公寓，是由房地产公司开发住宅产品总体规划中的公寓产品的形式延伸，房地产公司出于快速资金回笼的需求希望将物业销售，同时又要考虑到以后的经营管理问题，现在的产权式酒店公寓就应运而生了。,酒店式公寓特点,地理位置和周边环境：地段是顶级重要的，酒店公寓的居住者大多是事业成功的商务人士，他们对居住环境的要求是处于成熟商圈或者CBD区域，周边有浓郁的商业、文化氛围；还要求处于交通便捷之处，周边最好有立体式的交通支撑。周边具有许多成长性公司或大型外资企业促进区域经济的可持续发展，区域是否具备可持续发展潜力也是酒店公寓选址的关键所在。,酒店式公寓特点,硬件配置和品质：真正的酒店式公寓的配置和服务一般都具有星级酒店的标准，从建筑设计、外檐及外立面的处理及内部装修、内部设施的配置都会突显酒店公寓的星级品质，符合及超越客户需求；居住酒店公寓的客户一般对智能化设施及商务配套具有较高的要求，因此国际上最先进的具有国际化水准的商务设施正逐渐运用到项目中；酒店式公寓对会所的配置要求较高，现在的酒店式公寓项目越来越注重对娱乐康体设施的配置。,酒店式公寓特点,物业和管理水平：酒店式公寓的建筑设计及内部硬件设施只不过是项目取得客户认可的必要条件，这些硬件设施的配置是很容易被模仿的，而酒店公寓后期的物业和管理水平则直接决定酒店公寓的品质和市场竞争力。真正的酒店式公寓项目开发商一般都考虑与国际知名的品牌酒店管理公司合作，强强联手，运用酒店管理公司多年的管理经验、品牌的影响力与充足的国内外商务、旅游资源，培养市场及客户的认同度，从而完成酒店公寓从单纯的物业项目到知名品牌的提升。在租务市场中，客户的去留很大程度上取决于物业管理的质量。提供良好的服务是评定物业好坏最基本的条件，是产品的附加值，直接影响到物业今后的租金和收益回报。,酒店式公寓特点,物业和管理水平：酒店式公寓的建筑设计及内部硬件设施只不过是项目取得客户认可的必要条件，这些硬件设施的配置是很容易被模仿的，而酒店公寓后期的物业和管理水平则直接决定酒店公寓的品质和市场竞争力。真正的酒店式公寓项目开发商一般都考虑与国际知名的品牌酒店管理公司合作，强强联手，运用酒店管理公司多年的管理经验、品牌的影响力与充足的国内外商务、旅游资源，培养市场及客户的认同度，从而完成酒店公寓从单纯的物业项目到知名品牌的提升。在租务市场中，客户的去留很大程度上取决于物业管理的质量。提供良好的服务是评定物业好坏最基本的条件，是产品的附加值，直接影响到物业今后的租金和收益回报。在销售型酒店公寓项目中，客户对于酒店公寓提供的服务认为并不像项目销售时宣传的那麽好，物业水准达不到酒店公寓的标准，所以聘请专业的酒店物业管理公司也许是项目所必须考虑的。,酒店式公寓特点,市场运营与策划推广：成功的市场运营与策划推广也是影响物业的长期经济效益的重要因素。充足客户资源积累和良好的企业形象需要市场策划的深度传播，是物业发展的基础；同时也直接影响物业的出租率。,国外知名品牌,雅诗阁( Ascott) ：雅诗阁是一家全球排名第二，总部设在新加坡，专营酒店式公寓的集团。其名下有三个著名品牌：The Ascott（雅诗阁）、Somerset（盛捷）和The Heritage。目前，该集团在北京和上海各拥有一家The Ascott（雅诗阁）品牌；有五家Somerset（盛捷）品牌，分布在上海（二家）、北京（一家）、天津（一家）和大连（一家）。,国外知名品牌,万豪行政公寓 (Marriott Executive Apartments Extended Stay ) ：上海明天广场-万豪行政公寓是国外著名酒店管理公司进入国内的第一个酒店式公寓品牌。 除此以外，其它国际著名酒店管理公司也都有各自的品牌，如瑞士Ritz-Carlton，Hilton和Six Continents等国际品牌。,北京项目总体分析,酒店式公寓在北京的发展：80年代末，北京的酒店式公寓与酒店综合于一体，由酒店统一管理，这样的有丽都饭店、国贸公寓、亮马河大厦、长富宫饭店等。这些酒店式公寓主要为满足在京外籍人士的需要，随着经贸往来日益频繁，酒店式公寓很长一段时间供不应求并创造一个个暴利神话。2000年以来，酒店式公寓具有回收成本快、风险小的特点，作为房地产开发产品一种的酒店式公寓逐渐增多。经过10余年的发展，北京酒店式公寓市场已经走过了探索阶段，逐步成熟并步入稳步发展阶段。世界排名前5位入选世界500强的美国万豪和法国雅高酒店管理集团纷纷在京推出国际品牌的酒店式公寓。尤其是近年来，酒店式公寓具有回收成本快、风险小的特点，作为房地产开发产品一种的酒店式公寓逐渐增多。据统计，北京共有高级公寓项目100余个，其中酒店式服务公寓则有近40个，共提供近3万个住宅单位。主要集中在6个主要城区，其中朝阳区和东城两区拥有的高级公寓的套数占全市供应量的80。,北京项目总体分析,高档公寓（酒店式公寓）热点区域对比分析： 金融街地区：随着金融街形象的确立和影响的扩大，国际金融巨子，国内金融行业、通信行业和上市公司对于本地区公寓将产生巨大的需求，且该地区写字楼众多，公寓的商务功能相对较弱，更贴近居住的本质，将会得到本地区商务人士的认同。租金、价格方面，目前该地区高档酒店式服务公寓销售均价为1.95万元平方米，租价为每平方米每月13美元。综上所述，金融街及其周边地区新一轮房地产“牛市”行情的引爆将在所难免，但公寓市场的竞争形势也将日趋激烈。（华荣公寓）,北京项目总体分析,地区：该区域是北京市公寓市场发展最早、最成熟的区域。本地区现有13个公寓项目，其中5个为酒店式服务公寓，总建筑面积20.7万平方米。需求方面，该地区租户大多为外国公司或机构的外籍工作人员，他们一般都能享有公司给予的租房预算。售价方面，目前在售项目的售价均已突破1万元平方米，并且上升速度较快，新城国际在三个月内，销售均价从9400元平方米升至1.07万元平方米，世贸国际公寓的均价从1万元平方米升至1.3万元平方米。租金方面，本地区高档公寓租金稳定上扬，鼎极嘉华世纪的租金报价达到了每月每平方米18美元，从一个侧面显示了地区高档公寓目前公认的平均租金水平。（富顿中心、通用时代、棕榈泉国际公寓、贡院6号、雅诗阁酒店、东方瑞景、丽舍服务公寓、通用时代）,北京项目总体分析,中关村地区：中关村地区公寓市场总供应面积为57万平方米，提供2800多套高档公寓。其中酒店式服务公寓占30，其余大部分为商住公寓。需求方面，中关村地区对住宅的消费能力很大，对高档公寓特别是酒店式公寓需求一直供不应求。中关村众多高科技企业尤其是业中的员工希望居住地离工作地交通方便，环境安静、绿化率高，配套完善。中关村公寓的价格比较适中，除科技会展中心的价格超过了1万元平方米以外，其他项目的售价在80001万元平方米之间。租金方面，与朝阳的高档公寓不同，中关村的高档公寓面临的客户主要是国内客户，外销客户较少，因此市场上以内销公寓为主，整体租金水平也就没有那样高。,北京项目总体分析,购买、租赁酒店公寓客户分析 购买酒店式公寓客户：投资者占绝对大多数。根据北京中原的调研结果分析，投资客户主要可以分为两大类型。第一类为纯投资型客户，主要有个人投资者和机构投资者组成，个人投资者年龄在2535岁范围内，机构投资者主要是具备一定经济实力的中、小型企业。他们购买酒店式公寓的主要目的就是看中了酒店的增值潜力，他们的预期投资回报率一般在815。这部分客户占整个客户总数的60左右。第二类客户为养老型客户，以个人投资者为主，年龄普遍在40岁以上，购买的目的主要是希望退休后能够得到丰厚、稳定的经济来源。这类客户的投资风格比较稳健，经济实力也比较强，多投资于100平方米以上的较大户型，预期投资回报率多在10以下，最看重项目的发展潜力，占客户总数的15左右。除投资型客户外，其他客户也有相当比例，包括以自住兼投资为主要目的的私营业主、办公族和以满足内部需要为目的的海外跨国集团客户等等。,北京项目总体分析,购买、租赁酒店公寓客户分析 租赁酒店式公寓客户：北京酒店式公寓的目标租赁客户主要为外籍公司派出的高级员工、国内大型私企的老板、高层人士等高阶层人士，均以商务居住为主，并具有长期居住及安置家人的需求，这些客户的租期一般为半年以上或更长，由公司担负高额的房租费用，同时自己在异地没有买房定居的需要。其中，欧美人占到65，其他是港台人、日本人和华裔等。,北京项目总体分析,北京项目具体问题对比分析 项目构成,北京项目总体分析,北京项目具体问题对比分析 租售方式,北京项目总体分析,北京项目具体问题对比分析 户型面积,北京项目总体分析,北京项目具体问题对比分析 成品房装修,北京项目总体分析,北京项目具体问题对比分析 车位,北京项目总体分析,北京项目具体问题对比分析 会所,北京项目总体分析,北京项目具体问题对比分析 性质,天津项目总体分析,1992年，天津国际大厦酒店公寓的投入使用标志着天津真正具有了酒店式公寓这种服务形式，打破了酒店一统市场的格局。从92年发展至今，天津真正意义的酒店公寓项目有三个，即：泰达国际公寓，天津奥林匹克大厦，国际大厦。另外，在滨江万丽酒店、远洋大厦中也有部分酒店式公寓，但对于市场的影响力并不是很深，主要服务于大厦内的写字楼客户，因此对于这两个项目，没有列入本次调研的重点。,天津项目总体分析,天津奥林匹克大厦和国际大厦的公寓管理模式更接近国际化的酒店公寓管理模式，只租不售，租金范围在1.2-1.8/天之间。与北京市场一样，天津酒店式公寓的目标租赁客户主要为外籍公司派出的高级员工、国内大型私企的老板、高层人士等高阶层人士，均以商务居住为主。其中，日本人占到85以上，其他是欧美人、港台人和华裔等。,天津项目总体分析,天津房地产开发商对于酒店公寓的市场前景较为看好，作为住宅产品的延伸形式，商住公寓、商务公寓、白领公寓等许多接近于酒店公寓产品内涵的产品逐渐受到客户的青睐，如通达尚城的白领公寓等。而销售型酒店公寓项目，天津房地产市场仅有两个：泰达国际公寓、富邦花园酒店公寓。酒店公寓具有投资回收快、风险小的特点，因此富邦花园酒店公寓在开盘不久就销售一空。泰达国际公寓的销售情况也较好，除几套较大面积公寓外，基本已售完。,天津项目总体分析,目前，天津房地产市场没有开盘的酒店公寓项目有两个，NAGA港湾中心海河之子和信达广场。海河之子为销售型项目，位于天津中心商业区赤峰道附近，一、二层为商业，公寓户型面积在180-300平米之间，由君龙同悦公司开发，5月底开盘。信达广场的6-9层、37-46层是酒店式公寓，该项目由天津泰达集团、香港信德集团、天津华联商厦联合开发。公寓建筑面积2万余平米，户型面积在70-200平米之间，将聘请国际知名的物业公司进行管理，只租不售，预计8月份开盘。这两个项目有比较鲜明的特点，应该做进一步的关注。,酒店式公寓初步思考,目标市场定位 产品结构 产品档次 设施、服务配套,目标市场定位,根据目前天津市场消费者的特征，酒店式公寓的主要目标市场： 海外跨国公司总部或合资企业派到天津公司的短期工作的中高级管理、技术人员。 海外分公司到设立在天津的跨国公司总部参加短期培训、学习的职员。 国外、港澳台来津商务考察、谈判、会议、展览等活动，需逗留一周以上的旅游者。 国内大中型企业、事业单位、各社会团体、协会等来津短期工作、学习、培训、参加研讨会等需逗留一周以上的旅游者。 国内外来津一周以上的中高档自费旅游者。 其它目的需逗留一周以上的旅游者。,产品结构,从目前天津的酒店式公寓的产品结构来看，主要是以一室一厅（50-100平方米）、二室一厅（90-120平方米）为主。从酒店式公寓的租赁市场需求来看，大面积的三室两厅（150-220平方米）租赁情况最好。另外，以房地产产品目前的销售情况来看，小户型因其总投资额少，容易被投资者接受。,产品档次,国内酒店式公寓也可以借鉴美国酒店式公寓的方法分成三个档次。但从目前国内酒店星级越高、客房出租率越高的现象来分析，酒店业的中高档市场比较好做。因此目前国内酒店式公寓酒店的产品应以高档为主，其公寓客房的装饰标准和设施设备应达到四星或五星级酒店及更高的水平。,设施、服务配套,公寓房：厨房、电磁炉、餐具、冰箱、烤箱、高档时尚家具、洗衣机、烘干机、保险柜、储藏室、独立的家庭办公区间和必备的办公设备、电视机、音响、电话、空调。,设施、服务配套,公共设施：大堂、餐厅、酒吧、图书馆、商务中心（包括因特网服务）、小超市、健身中心、美容美发、休闲区域、私密性的社交活动场所、停车场、提供额外的储藏场所。,设施、服务配套,酒店式的日常服务 ：24小时的保安服务、每日房间清扫、商务中心、小商品递送和洗衣服务、邮递服务、订票服务、电话咨询