安庆大桥项目定位发展报告.ppt

安庆大桥项目定位发展报告,项目本体及目标解析,宏观市场环境分析,房地产市场分析,报告目录,物业产品及发展建议,开发建议及价格预测,项目本体及目标理解,项目本体地块位置,地块位于人民路与渡江路交汇处，人民东路已经贯通，旁边是安庆汽渡和安庆长江大桥;,人民路 商业圈,菱湖公园,长江,项目本体地块现状,1,1,2,2,2,3,2,4,4,4,2,4,5,5,7,6,3,3,6,7,长期目标理解：高端产品形象占位第一集团军前列,以单盘建立企业品牌影响力,“以高端产品形象切入市场，占位于安庆一线江景楼盘前列，在本地属于第一阵营” “建立国购地产在当地的影响力，为后续公司拿地做持续开发奠定市场基础”,看齐现时的阳光花园，力求未来有所突破，以高端整体形象成为安庆市场一线楼盘； 不仅要形象高端，且市场表现优秀，能够在市场上持续发出声音，从单盘项目构建出国购整体品牌影响力有可能；,宏观市场环境分析,宏观环境城市地位,安庆地处皖、鄂、赣三省区域中心城市，地理区位十分重要，未来发展成为宜居城市、文化名城、区域城市中心、制造业基地；,皖、鄂、赣三省交界区域中心城市； 先进的制造业基地； 综合交通枢纽； 现代化的历史文化名城； 滨江山水园林城市。,宏观环境城市概况,安庆位于安徽省西南部，长江下游北岸，是长江沿岸著名的港口城市，国家历史文化名城、国家园林城市、优秀的旅游城市；,安庆东与安徽省池州市、铜陵市隔江相望，南以长江与江西省九江市相连，西界湖北省黄梅、蕲春、英山三县，北接安徽省六安市、巢湖市。 安庆是以石油化工、轻纺食品、建筑材料、机械电子为四大支柱工业； 安庆城市综合力位居安徽第六位，列于合肥、芜湖、马鞍山、铜陵、蚌埠之后；经济规模竞争力排在安徽省居于第8位。列于合肥、马鞍山、芜湖、铜陵、淮北、淮南、蚌埠之后；综合增长竞争力排在安徽省第12位。列于合肥、马鞍山、铜陵、芜湖、淮南、巢湖、池州、黄山、六安、蚌埠、亳州之后。 2010年全市户籍人口615.62万人；,宏观环境行政区域,安庆辖三区七县一县级市，三区分别为宜秀区、大观区、迎江区；七县为怀宁、枞阳、潜山、太湖、宿松、望江、岳西；县级桐城市。,1949年设安庆专区，属皖北行署区。安庆专署驻安庆市，辖安庆市及怀宁（驻高河镇）、望江、宿松、太湖（驻晋熙镇）、岳西（驻衙前镇）、潜山（驻梅城镇）、桐城、桐庐（由桐城县析置，驻汤家沟）等8县。,1970年安庆专区改称安庆地区，地区驻安庆市。辖安庆市及桐城、枞阳、怀宁（驻石牌镇）、望江、宿松、太湖、岳西、潜山（驻梅城镇）等8县。,1996年8月20日，民政部批复（民行批199659号）撤销桐城县，设立桐城市。由安庆市代管。,2005年5月13日，国务院（国函200538号）批准调整安庆市部分行政区划：安庆市郊区更名为安庆市宜秀区，将五横乡、大龙山镇和桐城市的罗岭镇划归宜秀区管辖。,宏观环境城市交通,安庆区位优势明显，地处皖鄂赣三省交界处，是沟通三省并连接上海、武汉两大经济区的纽带，是3000吨级海轮入江的终点港口。,沪渝高速（G50）、济广高速（G35）、合安高速（G4212）、京台高速（G3）等高速公路干线、105、206、318三条国道和合九铁路在市境交汇，已建成通车的安庆长江公路大桥和建设中的安庆长江铁路大桥，跨江与建设中的宁安城际铁路、沿江高速公路、安庆景德镇高速公路连接。,城市规划城市发展方向,城市发展方向：“东进北扩，环山绕湖发展走向；,中心城区的城市用地布局采取“北进东扩、环山发展”的发展策略，在上版总规的基础上向北（白泽湖方向）和环山（杨桥、五横罗岭）发展，形成沿江、环山环湖的城市空间布局。,城市规划次市域划分,根据安庆各种因素，将安庆市域划分为四个次区域，大都市中心区、 、桐潜重点发展区、西北生态发展区、西南沿江发展区。,桐潜重点 发展区,大都市中心区,西南沿江 发展区,西北生态 发展区,大都市中心区：安庆、怀宁、枞阳； 桐潜重点发展区：桐城、潜山；西南沿江发展区：宿松、太湖、望江；西北生态发展区：岳西,城市规划城市空间布局,构建：“一圈二带三轴”空间布局和形成一个城市中心、一个次级中心、一个次域中心等多个镇。,一圈：安庆都市中心圈；二带：沿江城镇发展带、山前城镇发展带；三轴：桐枞发展轴、安怀潜岳发展轴、太望发展轴。 一个安庆中心区，三个次中心区，包括桐城、潜山县和宿松县； 五个县级城市中心和多个中心镇；,桐城,潜山,宿松,望江,太湖,岳西,怀宁,枞阳,城市规划城市用地,规划建设城市中心区180km2建设用地，其中将用地划分为三类用地。,一类用地,三类用地,二类用地,6km2,22km2,6km2,145km2,重点规划北部组团和中心组团的建设用地； 一类规划建设用地是城市最好的区域；,居住用地面积约45.6平方公里，形成2个市级商业中心、7个组团级商业中心、多个居住商业和特色商业街。,城市规划居住用地/商业用地,城市级商业中心,城市级商业中心,城市级商品集散市场,区级商业中心,区级商业中心,区级商业中心,区级商业中心,区级商业中心,区级商业中心,安庆市规划居住用地面积约45.6平方公里，人均居住用地约为25.3平方米。综合考虑自然地理、组团划分、重要交通线等因素，中心城区居住用地划分为25个居住片区。,老城片区,白泽湖,东部片区,五横片区,杨桥片区,北部片区,开发区,规划安庆市中心城区的商业设施按市级、组团级和居住区级三个级别进行配置，至规划期末形成2个市级商业中心、7个组团级商业中心、多个居住区级商业中心和若干个特色商业街。,产业转移皖江城市带发展,安庆自身可依托的重要产业和规划发展带来的机遇,构建安庆“一核、两带、两轴、六组团”产业空间布局，坚持各产业配套承接、资源合作开发承接。,依托石化产业基础，促进化工产业集聚，构建循环产业链，进一步增强支柱产业实力。建设安庆沿江石化产业基地； 重点承接发展轻纺、汽车零部件及船用设备加工、文化旅游等产业，促进产业多元化，重点建设纺织服装基地和安庆桐城羽绒制品产业集群等； 向西开放，推进与武汉城市圈、环鄱阳湖城市群的交流与合作，建设现代化历史文化名城，打造带动皖西南、辐射皖赣鄂交界地区的区域中心城市。城市定位基本明确,重点放在长三角重点产业承接上，因势利导，所承接产业必须与安庆现有产业发展战略契合，异或承接产业能够填补安庆紧缺产业的空白； 产业转移工作机制由市场主体自发式转移向政府之间、园区之间合作式转变； 产业转移符合安庆“一核、两带、两轴、六组团”的产业空间布局，真正做到产业的成功落地。,经济发展城市GDP/人均生产总值,近年来经济发展速度保持12%左右增长，房地产市场处在高速发展时期，人均GDP逐年增加，住房需求处在改善需求当中。,经济发展固定资产投资/房地产开发投资,固定资产投资迅速增长，房地产开发投资强劲，房地产业在安庆扮演的角色越发重要,2010年安庆实现固定资产投资809.4亿元，同比增长34.6%； 2010年安庆房地产开发投资92.2亿元，同比增长41.2%；,经济发展三大产业关系,第二产业依然是安庆主导产业，并且呈现上升；第一产业和第三产业呈现缩小，三大产业结构进一步优化；,2010年安庆工业对经济贡献进一步呈现，工业的主导地位得到进一步巩固，三大产业关系进一步优化，其中第一产业对经济贡献率66.1%，第三产业对经济贡献率28.4%；,经济发展人均可支配收入/人均可支配支出,2010年安庆人均可支配收入14469.7元，同比增长12.6%，人均可支配支出11026元，同比增长14.1%，人均消费能力较强；,房地产市场分析,房地产市场土地市场,2010年土地成交77宗土地，成交面积254.7万方，同比去年土地成交量有明显下降；,商住土地成交20宗，成交面积1328685平方米，总价281353万元， 每平方土地达到2117.53元； 2010年不得不提的是上半年上海绿地集团在安庆拿地面积达447266，成为上半年拿地榜首； 2010年安庆市场出了”地王“，地块位于湖心中路与市府路交叉口西北角的安庆市委市政府原址而且对竞买人要求严格，竞买人报名时须提供入驻商业企业的合作协议，必须按照“城市综合体”要求设计建设，必须在大型商业中心配建不小于15000的大型超市，引进属于世界500强的零售业企业或国内零售十强企业入住经营。招拍的起始均价为4470元/，成交均价高达11163.71元/。由安徽华力建设集团有限公司、安徽明珠房地产开发有限公司以41528万元的成交价格拍得。,房地产市场成交量,住宅商品房同比去年成交量下降13.2%，成交面积同比去年下降20.2%；,2009年安庆住宅商品房上半年成交量低落，6月份成交量达到1487套，下半年成交量均高于500套，成交量上升； 2010年整年市场成交表现良好，除了5-6月份成交量短暂的低落外，年底最后一个月成交量又开始下降；,2009年平均每月销售套数596套； 2010年平均每月销售套数517套；,房地产市场房价走势,09-10年安庆房价上涨幅度变化很大，10年住宅均价同比去年上涨948元/,涨幅达到27.5%;,2009年安庆住宅商品房成交均价3415元/。从整年月度价格走势来看，价格呈现平缓上升趋势；,2010年安庆住宅商品房成交均价4363元/,但是7月份单月价格就达到了5331元/,整年成交均价受到宜秀区（郊区）价格的拉低，迎江区成交均价已经突破5000元以上；,房地产市场近期市场表现,1月份成交均价跌入低谷，成交量有所上涨，之后成交均价一路回扬，成交量逐渐走入低谷；,6月份成交均价达到5127.6元/，环比上涨2.3%；成交套数373套，环比下降87套，从近期来看，市场情况都呈现不好走势，房价依然保持上涨，但是成交量呈现跌落；,板块房地产市场板块划分,安庆已经形成开发区板块、大观区和迎江区三大主力板块，另外北部新城和城东板块是政府力图打造新型的板块初具规模；,北部新城宜秀区未来的、经济、文化中心，集行政办公、新型工业、科学教育、商贸物流、生态居住为一体；,开发区板块工业集聚区，多为专业的市场，区域面积大，价格低；,大观区板块石化公司所在地，污染严重，老城区，商业配套齐全；,新城名都,凤凰城,迎江区板块市中心区域，居住、商业氛围浓厚，配套设施齐全，发展成熟；,城东板块城东新区是政府力图打造新的居住区，集商业和办公、居住的区域；,城市广场,国际花园,上海公馆,宜城水岸,御景国际,春江花月,阳光花园,榕锦苑,江畔尚城,皖江春晓,香水百合,世纪城,宜景城,林语堂,中央新城,书香一品,916公馆,逸泉湾,板块房地产市场开发区板块,开发区楼盘开发殆尽，目前即将上市楼盘在推广上主打学区；,开发区标志性楼盘，以简约欧式风格为主； 整个小区建筑布局从南到北依次为多层、小高层阶梯式、错落有致； 户型设计上电梯厅、楼梯间全明设计，所有户型均有宽敞的、明亮的客厅，且朝向主景观面，每户均有居室向南；,区域楼盘营销推广上有较大突破，主要以学区为推广方向；,板块房地产市场大观区板块,一直受到石化污染严重的区域，区域供应量少，房价较低，楼盘去化速度缓慢；,整体楼盘品质感都一般，售楼部和营销推广上较为落后； 区域2R户型以中小户型，3R户型普遍偏大； 区域目前均价5000-5200元/; 供应量少，客户三县和改善性客户；,板块房地产市场迎江区板块,属于老城区板块，临江+完善商业配套设施，房价最高区域；,御景国际城市中心 顶级生活标杆,春江花月传世府邸 江景上层,1#,2#,3#,4#,6#,5#,7#,板块房地产市场城东板块,大盘云集，供应量巨大，区域竞争激烈，特别是恒大入住，加快区域开发进程，楼盘机会点较多；,板块房地产市场北部新城板块,北部新城未来行政中心，政府“东进北扩”的战略规划和安庆“双百”城市远景筹建，地段优势越趋明显。,物业类型：小高层、高层； 户型面积：85-151； 客户构成：市区客户、事业单位客户，很多事改善性客户； 楼盘档次：主要以中高档楼盘；,通过前述对全市以及各板块住宅市场的分析，我们可以得到以下结论，这些结论将为项目住宅产品定位和建议提供支撑。,房地产市场房地产市场总结,市场发展：行业市场处于快速发展期，安庆房地产市场已经进入高速发展期； 市场空间：市场空间容量巨大，特别是刚性需求和8县客户需求量； 板块竞争：板块市场竞争分明，城东新区未来发展最强势，购房者最为向往的区域； 未来热点：中心区土地越发稀缺，城东新区发展高于北部新城的发展速度； 产品特点：以小高层、高层为主，户型面积85-140平方，其中3R舒适性户型在市场占据主导，产品线较为丰富，项目已经进入大盘时代和中高端楼盘； 客群特征：市区客户（石化事业单位、企业）8县客户，大多是改善性客户需求；,物业产品及发展建议,整体规划规划布局,充分利用江景资源的同时，内部营造双轴线水系景观，结合组团节点式小中心的排布，体现出产品的均好性。,以江景资源为卖点的资源型豪宅，结合项目内部主景观水系、绿轴和组团节点、通道入口，打造双景观概念；,产品建议建筑风格,建 筑 风 格,源于法国、上世纪20年代兴于美国，Artdeco适应变化，易于应用，潜在的巨大象征能力，高耸的造型，使纽约成为了世界Artdeco艺术的中心。,1、回纹饰曲线线条、金字塔造型等埃及元素；表达了当时高端阶层所追求的高贵感； 2、而摩登的形体又赋予古老的、贵族的气质，代表的是一种复兴的城市精神。,1、回纹饰曲线线条、金字塔造型等埃及元素； 2、摩登的形体 3、主张机械化的美，所以大量使用直线、对称和几何图形的构成； 4、大量使用了当时的新材料，如钢筋混凝土和合成树脂玻璃。,1、横向和竖向三段式立面构图，建筑左右对称，轮廓整齐，庄重雄伟； 2、立面采用形式重复的竖向线条，同时适当运用横向窗带、窗间墙丰富立面效果； 3、重视建筑顶部的打造； 4、善于运用多层次的几何线型及图案； 5、在建筑立面上附加风格化、强昭示性的个性化标识。,第一代 ARTDECO,第二代 ARTDECO,第三代 ARTDECO,第三代ARTDECO风格非常注重细节的打造，外部更庄重雄伟，更具昭示性。,产品建议建筑风格,第三代ARTDECO风格非常注重细节的打造，外部更庄重雄伟，更具昭示性。,横向和竖向三段式立面构图，建筑对称，轮廓整齐，庄重雄伟 立面采用形式重复的竖向线条体现形成规整的序列，同时适当运用横向窗带、窗间墙丰富立面效果； 建筑顶部的打造，标志性的顶部凸凹体现建筑的韵律感和非凡的气势； 局部石才干挂外立面，增强感观认识，强化客户豪宅的认知； 架空、阔绰大堂、入口设计，进一步体现出豪宅元素；,简洁、庄重、雄伟、挺拔,产品建议建筑立面,Art Deco建筑风格的不同凡响在于它强调应用现代的先进技术 与材料。沉稳大气的色彩，明快简洁的线条，结合楼宇的退台、凸 凹进退的外立面、金字塔式的结构图，构成美丽的城市天际线，形成强烈的视觉感受和独特的韵律感。这种独特的建筑风格无疑冲破了建筑同质化的倾向，它以一种“不动声色的优雅” 成为城市的经典风景。,产品建议景观建议,欧式古典园林之法式风情,社区景观建议景观主题之一,产品建议景观建议,社区景观建议景观主题之二,欧式古典园林之英伦风情,社区景观建议景观主题之三,欧式古典园林之巴厘风情,产品建议景观建议,产品建议景观建议,社区景观建议特色景观一,通过起坡、堆砌等手法打造，让古朴的山、水、亭、台交相辉映，形成特色的原石景观。,产品建议景观建议,社区景观建议特色景观二,充分利用架空层、入户门厅等半开放空间的，通过植被、设施、小品的点缀装饰，形成半开放式的特色景观。,产品建议景观建议,社区景观建议特色景观三,充分运用浅水、泳池中的水元素，通过层栽叠指植的手法，结合水生植物、水岸铺装、喷泉、叠水形成特色的水景观。,产品建议景观建议,社区景观建议景观植被,植被的选择除了要满足不同层次、色彩、叶形、生长周期的要求，还可引入健康概念，选用对健康有益的防癌植物，如粗榧、银杏、卫矛、紫荆、七叶树、中华结缕草等，另外在水生植物上也要做到丰富，如侧柏、丝棉木、鸢尾、石菖蒲、元宝枫等。,产品建议户型建议,户型配比原则