天府新区写字楼现状.ppt

2015年成都写字楼状况,成都写字楼 市场现场,目录,ACT.1,ACT.2,城市宏观情况,写字楼市场,ACT.1,城市宏观情况,第一部分、总体规划 第二部分、交通体系 第三部分、区域状况,成都市总体规划,一心多极多轴众星捧月,根据规划成都市建设用地以中心城为核心，沿放射道路走廊式轴向发展，重点向南、北、东三个方向发展,一心：指主城区,多极：规划外的4市4县,多轴：指主城区沿着放射道路形成的发展轴，重点发展南北轴和东轴,“一心多极多轴”形成众星拱月之势，形成由一个特大城市，4个中等城市，4个小城市，30个重点小城镇，200个一般乡镇构成的城乡一体。,总体规划,天府新城总体规划,总体规划,总体规划,天府新城,空港高技术产能区,创新研发产能区,南部农业功能区,龙泉高端制造区,两湖一山国际旅游功能区,成眉战略新兴区,总体规划,一代两翼，一城六区,交通体系,通过城市规划及近几年的发展，目前天府新城交通四通八达。公交地铁都非常方便，尤其地铁一号线由原来的世纪城延伸至广都站。且地铁6号线正在加紧建设中。,2016年底天府新区将实现公交路线50条、总里程达600公里，公交出行方便 2017年建成中心城区至华阳片区的有轨电车。益州大道有轨电车长9.7公里，设16站,区域状况,写字楼集中区,写字楼集中区,软件园区域,写字楼集中区,中和镇发展中区域,环球中心,天府新区写字楼主要集中于4个区域，交通、商业成熟,代表项目： 鲁明顿广场 中海国际中心 高新孵化园 中航国际交流中心等,代表项目： 中航城市广场 理想中心 茂业中心 高新国际广场等,代表项目： 希顿广场 两江国际 蜀都中心 新希望国际等,天府新城为成都写字楼市场主力，销量占整体5成以上,天府大道以西，剑南大道以东，属于南延线发展成熟区域，该区域配套成熟，住宅、商业、写字楼多集中于该地区,写字楼集中区,区域状况,成熟的配套、地理位置的优势，成为各行业办公地首选,代表项目： 希顿广场、两江国际、环球时代中心 香年广场、中国水电大厦、航天城上城 蜀都中心、天祥广场、世龙广场 新希望国际、复城国际、通威中心等,软件园区域,中和镇发展中区域,天府软件园为政府打造区域，由于宣传上的大力造势以及政策上的优势，且靠近地铁线，目前运营良好,中和镇区域目前主要以居住为主，各类配套未成形，无大型商业与办公，需要进一步发展，值得关注的是新川创新科技园位于该区域且建成后的科技园约为软件园5倍,中和区域交通不便、商业配套少、办公市场较差。但该区域处于政府发展规划，市场机会较大,区域状况,ACT.2,写字楼市场,第一部分、整体市场 第二部分、区域市场,销售市场高存低销，去化周期达4年以上；持续低价入市 项目影响下租赁端表现低迷,*Chapter 1 写字楼整体市场 销售端：市场表现疲软，成交持续下滑，但受今年2季度供应井喷影响，存量升至历史高位，同时整体均价略有下滑 租赁端：新项目持续低价入市空置率有所上涨，同时拉低租金至历史低位 *Chapter 2 写字楼区域市场 销售端：天府新城仍为市场主力，销量占整体5成以上，本季度武侯国际新区表现抢眼 租赁端：非核心片区凭借低租金优势，整体租赁情况持续优于核心片区 未售存量市场：写字楼主力市场天府新城存量占总量8成以上，其余片区均呈低存量态势 投资回报率：甲级写字楼中，除市中心受高价影响，其余片区投资回报率增均在10%左右；非 核心商务区投资回报率明显高于核心商务区 * Chapter3 各区域写字楼具体情况 市中心：地段优势使得市中心销售价格居高丌下，而受写字楼折旧影响，租金有所下降 东大街：整体租售情况稳定，供需相对平衡 人民南路：销售市场存量丌足，租赁市场正常去化 天府新城：甲级写字楼仍为市场主力；持续新招租项目入市，导致空置率高企 其他片区：武侯国际新区为本季度非核心片区畅销区域,整体市场,销售市场,市场表现疲软，成交持续下滑，但受今年2季度供应井喷影响，存量升至历史高位，同时整体均价略有下滑,新增及销量表现疲软：继今年2季度供应井喷后，本季度新增量环比大幅下降至历史低位， 同时销量仅3.02万平米，为2013年以来的最低水平 存量高企：受2015年2季度新增量较大影响，同时销售情况丌乐观，拉升本季度存量至101.3万平米，不2013年3季度的历史最高值基本持平； 整体均价降至历史低位：整体销量低迷，仅低价项目汇点保持热销，成交均价略有下滑,Q：季度,整体市场,销售市场,Q：季度,单项目月均销量创历史新低，整体市场表现疲软，同时成交均价略有下滑,写字楼整体销售市场表现疲软，单项目月均销量仅297平米，创2013年以来的历史新低； 销量低迷影响下，成交均价略有下滑。,整体市场,销售市场,存销比：销量低迷影响下，存量去化周期上升至4.58年,存销比：在销量持续低迷，同时存量高企的背景下，存销比上升至55，去化周期达 4.58年，较去年同期水平翻了两番，为历史最高水平，后期去化压力较大。,整体市场,租赁市场,新招租项目均位于天府新城 高竞争状态下，新项目低租金入市 吸引客户 自降低租金导致行业竞争加剧，部分写字楼都以此方式吸引客户拉，低租金至3年以来最低,整体市场,租赁市场,新项目持续低价入市空置率有所上涨，同时拉低租金至历史低位,受新招租项目持续入市的影响，2015年起，空置量呈现缓慢上升的态势，本季度整体空置率约为24%，处于历史最低水平 在租赁及销售市场保持低位的背景下，整体租金持续缓慢下降至90元/平方米月，处于历史最低位。,Q：季度,2013-2015整体租赁市场,区域市场,销售市场,写字楼主力市场天府新城存量占总量8 成以上，其余片区均呈低存量态势,受近期新入市项目影响，天府新城片区未售存量达81万平米，且 区域内项目多、竞争大,区域市场,销售市场,Q：季度,天府新城仍为市场主力，销量占整体5成以上,主力存销片区仍为天府新城，本季度销售1.54万平米，占总量的51%,非核心片区凭借低租金优势，整体租赁情况持 续优于核心片区,天府新城由于可租赁体量较大，且持续有新项目入市，整体空置率保持高位,区域市场,租赁市场,Q：季度,区域市场,租赁市场,Q：季度,14万方新增写字楼均属天府新城片区，该区域整体空置量高达90万方,区域市场,持续新招租项目入市，导致 空置率高,销售方面：甲级写字楼为主要存销区域 乙级写字楼价格高于甲级写字楼 导致原因：1.受创新时代精装项目影响 2.天府新区LOFT较多 3.地理位置、配套、交通等,租赁方面：2015年持续有新项目招租入市，使得空置率居高不下，乙级写字楼可租赁量大于甲级写