四川泸州香颂半岛地产项目楼书文案新.ppt

香颂半岛(封面) CHANSON PENINSULA,香颂半岛(扉页) CHANSON PENINSULA,第一章 颂景,这棵树， 是棵桂圆树， 不是一棵普通的树， 可能有上百年岁， 它有米高， 树冠的半径有米左右， 有人说这样的树要值好几万， 也有人说要值好几十万， 可对于你来说， 它是无价的。 因为从现在起， 它将伴在你的屋檐下， 伴随你的终生， 一棵桂圆就是一个院子， 一个院子就是一辈子， 伴你一世， 荫庇你一世。 ,这桂圆古树， 不只是棵， 而是来棵， 每一棵树都撑起一把大伞， 它们分布在这片沱江湾流， 要么排成林， 要么聚成森， 浓荫如盖 在桂圆成林地带是院子， 一棵树子就是一个院子， 房子藏在院子里面， 春天开窗可以闻花香， 夏天开窗可以闻叶香， 秋天开窗可以闻果香， 在桂圆成森地带是花园， 一棵桂圆就是一个花园， 里有下沉广场， 可以在树下谈天说地， 有绿径草坪， 可以在树下散步闲心。 ,在泸州， 两地方桂圆树最多， 一个是蜚声海外的张坝桂圆林， 但张坝不在城中， 只有周末节假去去。 而另一个地方就在城中， 在百子图广场沱江对岸， 那些桂圆就在城中， 说来并不远， 就在你的家里面。 别人的房子只在城里， 你的房也在城里， 但更在桂圆森林里。 多少人会看着你的房子， 羡慕不已。 ,在桂圆林旁边， 种有日本樱花林， 还有香港紫荆林， 更有银杏树阵， 之间点缀着 紫薇、 皂角、 桂花、 黄棵兰等。 它们的价值加起来， 比那来棵桂圆树还贵， 有些单棵的紫薇就价值好几万， 另外在泳池边那棵黄桷兰， 比楼都还要高， 一年四季， 花开满径，芬芳四溢。 这些树， 都是名贵的大树， 一步成荫， 一步成景。,桂圆古树虽好， 但总得占地方， 我们为此损失了不只的土地， 每一棵古树都要保存起来， 都得保护起来。 所以建筑红外后退米， 留作市政绿地， 虽然是市场绿地， 但我们却主动出资修建。 虽然只有米宽， 但却有多米长， 我们给你修一个景观长廊， 所以我们在里面 又种了很多名贵的大树， 还设置了很多广场。 将来那多平米的景廊， 都属于你。,除了多平米的景廊， 我们还造出多平米的前庭。 说是前庭， 是因为一半是入口， 一半是景廊。 或许前庭的称谓还不够， 因为有平米的邻里中心， 有平米的游泳池， 有平米的桂圆树大院， 有平米的流动水景， 还有平米的花池树阵。 这平米， 你是欣赏不完的， 它还是别人欣赏的， 因为它是你的面子， 更因为它是一幅画， 你呢， 就是画中的主角， 别人只是观众而已。,因这个项目在江边， 你得到的景观还在加码。 政府原打造好了滨江绿化带， 但我们要推了重做。 重做绿化带的标准， 跟景廊一样， 也是名贵的花木， 也是花园连广场。 在绿化带与景廊之间， 还有一条慢车道， 我们也升级打造， 路沿用的是细腻的方条大理石， 而不是水泥块了； 行道树全改作大香樟， 而不是小黄桷了 每当你驱车出入， 就是在风景中旅游， 车在景中旅， 人在画中游。,你的家在江边， 不是浩浩汤汤的长江， 而是宛转秀美的沱江 沱江在这时一转身， 形成一个天然的湾流， 湾流之中形中一个半岛， 半岛之上就是你的家 沱江活水生香，是水香； 植圆硕果飘香，是果香； 紫荆紫薇花开，是花香； 沿路的香樟树，是树香； 如此多香，真值得歌颂。 于是，你的家 美其名曰：香颂半岛。,第二章 颂筑,香颂， 本身是法国的乡村音乐， 那里面也有香， 有薰衣草的香， 有玫瑰花的香， 有葡萄酒的香， 还有塞纳河边的咖啡香。 谁说香颂不是天堂的圣音呢？ 它的柔情似水， 爱语呢哝； 它的浪漫情愫， 朦胧慵懒。 永远都是悠悠慢慢， 缠缠绵绵， 扯着时光的衣裙， 点上丝丝意蕴。 听着，唱着， 在似梦似幻中舞乱了脚步身影。 香颂这个项目的内涵， 将会让你的家香醉弥漫。,这里江山朝庭， 一江一山朝着你家庭院。 百子广场是一个很好的观景台， 香颂半岛是景观中的主角， 所以房子都盖上了红屋顶。 那些屋顶也许是泸州最后的一抹红， 也许是泸州最靓的一抹红， 那些红是浅的， 也是稳的， 在桂圆林中， 却是万绿丛中一点红。 那些红， 红得象装葡萄酒， 也红得象姑娘喝醉了的脸庞。 红色的坡屋面， 不是单面的， 也不是双面的， 而是四面的， 跟别墅是一个标准。 为了这个标准， 每个平米屋顶的造价， 将多出多元， 但一切都是值得的,泸州人从百子图广场向下望， 看见了你家的红屋顶。 你在红屋顶下安家， 家前第一重景：桂树大院； 家前第二重景：邻里中心； 家前第三重景：桂圆景廊； 家前第四重景：滨江绿带； 家前第五重景：沱江湾流； 家前第六重景：绿色江崖； 家前第七重景：百子图景； 家前第八重景：南城天际； 家前第九重景：蓝天白云。 为了你能看这九重景， 建筑都是步步退升的， 前面是矮的， 后面是高的。 为了你能看这九重景， 房子都是层层退台的， 层层都设有露台， 露台是超大的， 是你的观景包厢， 你在里面可看尽风景， 也可秀尽风情。,香颂半岛的露台，还有阳台， 都是特别设置过的。 第一是栏杆， 别人的可能是砖做的， 好点的可能是铁杆的， 香颂半岛的露台却是铁艺加玻璃的， 铁艺的是框架， 线条硬廊而流畅， 玻璃被铁框四面衔住， 稳稳当当的， 还清透有力， 不但美化了你的家， 还美化了你。 第二是空间， 阳台超越了一步阳台， 有的宽至米开外， 露台超越了空中花园， 有的大至个平米开外。 当你买房子时，露台是不算钱的 阳台也只算半面积。 我们做得越大，你得到的越多， 你付出却不变， 可谓加大不加价。,小时候住的房子， 砖是红色的， 裸露在外面， 被风雨般驳了岁月， 记忆是美好的， 香颂半岛还你记忆中的生活。 你的家也是红墙的， 那些砖是氧化还原的陶土， 有一种精致的粗糙， 砖的颜色深浅不一， 有的黑红， 有的洋红， 有的橙红， 在不经意中拼在起， 便有了层次感。 砖之间的缝， 都是特别处理过的， 看得见缝， 却看不见隙， 填得一些不苟 红墙的家， 你的家， 开始记忆中的生活。,香颂半岛， 设置二层都能用的半地下花园。 从你的二楼， 向下走去， 阳光照过梯步， 跟随你， 直到地下花园。 那里是你的秘密花园， 是你的健身房， 是你的视听室， 是你的内心世界。 有天有地， 四面透景的墙， 将你包围在里面。 半地花园之下， 还有你的停车之位， 空间迷幻得超出你的想象， 精彩如影随形。,红屋顶， 红砖墙， 大露台， 这样的房子， 应有一个好听的名字。 既然是香颂半岛， 香颂是法国的， 而正好我们的投资者， 有一个是鼎鼎大名的法派（西服）， 你的房子就是 法派欧洲洋房。 层层退台的花园洋房， 面面观景的多层洋房， 一切按造法派洋房标准建造。 没有小高层，没有高层， 完全纯多层社区， 为此， 我们将容积率， 从2.2降为.6， 差不多别墅的标准。,第三章 颂园,在整个社区的规划中， 为了保护桂圆古树， 大概牺牲了的土地， 为了保证纯的低多层， 大概牺牲了0.6的容积率， 为了造就两条景观中轴， 中庭楼间距都在米之外， 为了造各个组团内的花园， 内庭楼间距都在米左右。 可以想象， 你家楼下会有多少景观， 会有多少花园， 我们将你养在景中， 你将过上被别人景仰的生活。,法国最著名的是巴黎， 巴黎最著名的是香榭丽舍大道。 在香颂半岛里面， 也有一条香榭丽舍大道， 它是园区的南北中轴， 从大门进去， 跨过桂圆廊桥， 转过香颂湖， 路过景观泳池， 经过叠水喷泉， 会有一个广场， 再有一个流溪， 更有一个月湖， 最后你便完成了 香榭丽舍大道之旅。 沿途的景观， 美不胜收， 你将穿过这道美丽的风景， 回家。,香榭丽舍大道， 很美，很壮丽， 总长米左右， 是香颂半岛纵向景观大道。 横向的景观大道的长度， 却超过了米， 甚至接近米， 而且宽度也超过了米， 虽不壮丽却十分壮阔， 它的名字是香水湾大道。 香水湾的两端是次入口， 都设置成入口广场， 两边都是水景起势， 水系向中间宛转延伸， 最终双水合流， 形成香颂半岛最大的水景。 流水无声， 却可倾听你的脚步， 待你细丈量。,两条景观大道， 一纵一横， 纵横交界点是超大的中庭， 大水景的处理方法 中庭水景， 采用叠水的方式， 高处的喷泉， 跌入环形水池， 再跌入下一级水池， 最后四面流向景观大道。 既是叠水， 便是活水， 流水不腐，活水生香， 这超大景中庭便叫香蜜湖 香蜜湖， 你的香蜜湖， 环岛中庭超大水景， 名花雅木环绕， 可谓水木清华， 暗香袭人,一棵树子一个院子， 但园区有一处， 却有来棵桂圆古树， 你的家，还有他的家， 都在那里， 那里的名字便叫香桂大院。 在香桂大院， 有好大的桂圆， 有好多的桂圆， 大家一起在大院里， 摆摆龙门阵， 拉拉家常， 也可泡杯咖啡， 给大家薰陶下浪漫 香桂大院， 如果你的家就在那里， 就是上上房。,园区里面， 还有玫瑰园， 紫薇园， 桂花园， 紫荆园等， 不一一细述了。 处处有水香， 时时有花园， 你的生活就是香颂生活。 这里面有 优雅、 浪漫、 闲适、 高贵、 从容、 满足、 经过这些后， 你就会明白 法国人常说的： Cest la vie(这才是生活)。,第四章 颂品,在你的家边， 我们设立了一处邻里中心， 就在园区入口， 象会所一般的标准， 如沙龙一样的调性， 我们相信这里的居者， 都是同质而居的， 你有找到同你一样的人， 同样的出发点， 同样的归宿地， 同样的品位， 同样的地位。 一个邻里中心， 一群邻居， 你是大家， 他是大家， 大家是大家。,香颂半岛的泳池， 首先是一处水景， 巨大的黄桷兰栽进水里， 泳池的水又溢出来， 流进水溪里。 邻里中心还向泳池， 伸出亲水栈道， 沿栈道拂脚花丛。 其次再是游泳池本身， 流线造型， 三个区度深浅， 男女老少， 都可在这里秀一秀。 景观泳池自有观景者， 有风景处自有风情人。,香颂半岛是你的家， 也是你爱车的家。 这个城市的车， 有的停在街边， 有的停在地下， 你的却停在风景之中。 香颂半岛， 设立大面积的景观停车位， 让车停在景中， 车是别人眼中的风景， 车是你心中的名片 同时设有透景地下停车位， 虽在地下，却有景观， 也有阳光。 爱车就是爱自己， 我们爱你的车， 就是爱你。 这是一种技术， 先进近人； 这是一种理念， 服务敬人。,第五章 颂人,香颂半岛，你的家， 无数的人， 在为之创造， 在为之打造， 在为之制造。 你了解他们后， 就会发自内心的感谢， 因为他们是品牌， 因为他们是品质。 有了他们， 你的家就是最好的， 就是可以一生居住的， 就是可以一世相传的。 这个家是最好的， 他们便用了最好的心思， 只为最好的你。 你， 在这个城市， 是绝不简单的人。,感谢投资商， 宏凌 （泸州盛龙） 在成都南充等大城市， 宏凌创造了： 流星花园（城市） 锦江国际（成都第一楼） 锦绣北湖（南充点睛作品） 滨江名城（南充顶级社区） 格兰春天（新生活样本） 天地山水（新城市涵养生活） 盛华堂大厦（南充第一商业） 南充三桥（南充第一桥） 没有更多，只有更好， 香颂半岛就是目前的最好。,感谢建筑设计方， 新加坡三鼎 三位国际设计大师， 担纲香颂半岛， 从国际到国内， 从首都到成都， 他们的作品无数。 从赖特的草原风格， 到经典的欧式洋房， 从古典到新古典， 从现代到后现代， 大师们为香颂半岛， 赋予了人类建筑的精髓。 泸州的建筑， 就从香颂半岛开始吧。,感谢景观设计方， 海明一川 这个深圳花样年开发公司的 御用景观设计公司， 被重金请来了， 他们设计了 临江的景观长廊， 设计出园区的水景， 社区的花园， 还点缀了诸多小品雕塑。 经过他们之手， 景观既有人文， 又有人性。 有此景， 便有此情， 美景为你创造,感谢物管顾问， 戴德梁行 全国排名第一， 服务无可挑剔， 万科开发的楼盘， 中海开发的社区， 等等，都在其辖内 保安， 保洁， 管理， 安防， 服务， 人对人的， 一等一的 居住模式， 生活方式， 将由此改变,香颂半岛， 这个区域， 都有诸多楼盘在开发。 楼盘一多， 客户的选择更多， 但我们不担心。 一是区域显得成熟了， 一是熟优熟劣， 购房者一眼就看得出。 还有一个好消息， 要告诉大家， 在香颂半岛的西面， 政府修建一个亩的滨江广场， 地块已经空出来了， 方案正在设计， 即将呈现。 待到你入住香颂半岛时， 享受的东西， 又多了一个大广场。,香颂热线： 半岛地址：泸州市龙马潭区滨江路（百子图广场江对岸）,如何成就一段文雅与居住的良缘?,文庭雅苑项目提案 名钻传播机构 2007年5月,在房地产营销中，前期策划分析甚为重要，对于一个楼盘开发成功与否具有决定性意义。,所以，名钻传播机构将首先从前期策划分析入手，以一个完整而严密的科学体系，为项目做好准确的整体分析，为本案提供定位依据，打好后期营销策划基础。,它决定了项目“在什么样的地方，盖什么样的房子，卖给什么样的人”。在明确研究这些问题后，方能在后期的营销策划阶段把“怎样卖房子”的工作做得更加睿智与成功，从而实现楼盘开发利润的最大化。,前 言,第一部分 扫荡一个区域的勘查清单 市场如是说,用地分析,市场分析,政策分析,区域分析,一、用地分析,宏观分析城市尺度 中观分析区域尺度 微观分析地块尺度,宏观分析城市尺度,本部分主要分析用地所在区域的城市功能，即在城市结构中的地位。,区域 的 功能特征,区域 的 认可度,区域 的 发展趋势,城市尺度,(一)、区域的功能特征,1、区域经济 2006年长春高新区全年经济总量实现1002.5亿元，2007年力争全年工业总产值实现1197亿元，社会固定资产投资完成160亿元，成为拉动长春市乃至吉林省经济快速发展的重要力量。,2、区域人文 开发区内设有18所全日制高等学校、 39个国家、省直属科研机构和11个国家重点开放实验室及其他教育机构，其他文化、体育、卫生、计划生育、环境保护等各项事业发展迅猛。,3、区域产业 开发区致力于发展生物医药、光电技术、先进制造技术、信息技术和新材料五大主导产业 ，形成光电信息、生物医药、新材料和媒体传送四大产业集群，并打造成全国一流的自主创新基地其中高新技术项目和高附加值项目占全区工业总产值的90%以上。,(二)、区域的认可度,1、区域档次 一个功能齐全、结构合理、设施配套、管理先进、环境优美、综合优势明显、能与国际经济接轨的现代化新区。,2、区域形象 长春高新区是1991年3月经国务院正式批准成立的首批27个国家级高新技术产业开发区之一。根据国家科技部火炬中心对全国53家高新区2000年度的经济指标统计，长春高新区技工贸总收入和工业总产值均列第11位，工业增加值列第8位，利润和税金列第5位。 被誉为“东北硅谷”。,3、区域特性 长春高新区以“发展高科技，实现产业化”为宗旨，以改革的精神不断创新，来到以开放的思维谋划发展，创造了超常规的建设和发展速度。近几年综合经济指标评价始终位居全国53个国家级高新区前列 。,(三)、区域的发展趋势,1、综合性产业园区 园区作为产业经营的最大载体，通过核心园区把人才、技术、项目、资金等创新要素高度集中，构筑了龙头企业带动、一区多园的产业化发展格局。其中，长春软件园、光电技术产业园等先后被批准为“国家火炬计划光电信息技术产业化基地”、“国家留学人员创业示范基地”、“国家级大学科学园”和国内第一个由科技部批准的中俄及独联体国家科技合作基地。将成为富有生机活力的综合产业区。,2、现代化的新城区 努力把高新区建设成为功能齐全、结构合理、设施配套、管理科学、环境优美、综合优势明显的现代化的新城区。创新、交流、发展、活力，是长春高新技术产业开发区的理念,3、特色化城市风貌 依托规划景观特色，使高新区建筑规划与景观规划有机融合，使城区真正反映出开放、进取、现代、繁荣的气息。,中观分析区域尺度,本部分主要分析本案区域的整体环境，即所在区域的价值。,区域 的 交通条件,区域 的 环境条件,区域 的 配套条件,区域尺度,(一)、区域的交通条件,1、可达性 本案区域临近前进西路与繁荣路，周边轻轨、 153、129等多条公交线路，交通条件便利，可达至长春市内各区域。,2、性本案区域位于高新东北部，距离长春超达磐谷国际商务港与朝阳区较近，车行10分钟即可到达长春市中心。,3、标志性 超达磐谷国际商务港成为本区域一座具有时代特征的标志性建筑，是集商贸、会议、科技、信息、旅游、餐饮、娱乐为一体的多功能活动中心。,(二)、区域的环境条件,1、周边地块功能 本案周边地块以居民用地为住，兼以商业、办公、娱乐的综合用地。,2、周边环境体系 区域配套较完善，人口密度低，环境污染指数低。,(三)、区域的配套条件,1、教育配套 125中、南岭小学、光机小学、师大附小、朝阳小学、 电台小学、 69中、师大附中、市实验中学、省实验中学、育文中学 。,2、生活配套 超达磐谷、欧亚卖场、沃尔玛、东方家园、三亚大酒店。,3、交通配套 193 路、 52路、 9路、 20路、 153路、 129路、轻轨。,微观分析地块尺度,本部分主要分析本案的地块规划条件，即项目的规划设计。,1、建设地点：繁荣路南，前进西街西。,2、用地性质：公建、居住用地。,3、用地面积： 300000 公顷。,4、建筑面积： 300000平方米。,5、容 积 率：,二、市场分析,宏观市场宏观经济条件 中观分析整体市场分析 微观分析竞争项目对比分析,宏观分析宏观经济条件,本部分主要分析城市整体经济条件，切实的了解项目的宏观投资环境。,GDP及 各产业 运行态势,物价变动 及消 费品零售,固定资产 投资及 主动力,宏观经济条件,居民可支 配收入 及支出,(一)、 GDP及各产业运行态势,1、长春市各年GDP情况 过去六年，长春市经济保持了良好的发展势头，GDP由2001年的1003亿元增加到2006年的2000亿元，六年接近翻一番，年均增长125。,2、区域市场各产业运行态势 2005年长春市三次产业占GDP的比重是l07：468：425，与2001年的143：432：425相比，主要变化来自于第一、第二产业。,(二)、物价变动及消费品零售,2006年长春市社会消费品零售总额为552.2亿元，同比增长10.8%。其中市内实现519亿元，同比增长10.9%；外（市）县实现33.2亿元；批零贸易业实现490亿元；餐饮业实现62亿元。,(三)、固定资产投资及主动力,2006年，长春市市完成固定资产投资950.1亿元，同比增长48.7%，其中，房地产投资占24.27%以上。可见，长春市房地产项目产业集聚效应已经产生，已开发项目和已引进项目带动作用已全面显现。,(四)、居民可支配收入及支出,2006年长春市经济增长幅度上升明显。仅一季度长春市城市居民人均可支配收入就已达到2814元，增长10.3%。城市居民人均消费支出2196元，增长5.3%。城市居民消费价格总水平上涨2%。,中观分析整体市场条件,本部分主要分析城市整体市场条件，发现其地产发展状况的变化，了解其发展趋势。,投资额度,市场需求,整体市场条件,价格涨幅,(一)、投资额度,1、行业发展前景乐观 整体房地产开发投资保持20%以上的增长速度，这表明至少在未来几年里，房地产业依然是朝阳行业，发展前景十分乐观。,2、行业间竞争激烈 从上表中的数据我们看到房地产开发投资逐年递增，这在一定程度上也说明众多企业均看好地产行业，纷纷开发投资，这必然加速行业间的竞争加剧。,(二)、市场需求,长春市房地产市场需求旺盛，商品住宅成交持续增长。销售面积和销售金额呈现稳步快速增长的局面，市场需求不断增加。,(三)、价格涨幅,受消费者旺盛的购房需求拉动，长春市房地产市场稳步升温，商品住宅价格稳步上升。,微观分析竞争项目对比分析,本部分主要分析项目周边竞争对手，通过比较以达到充分了解区域市场状况。,产品 档次 对比,竞争项目对比分析,地理 位置 对比,建筑 面积 对比,产品 类型 对比,销售 价格 对比,销售 率 对比,区域 配套 对比,地图,(一)、地理位置对比,1 、长春市高新技术产业开发区地理位置得天独厚，随着市政府南迁，轻轨二期的开通和公交线路的进一步完善，使此地段的经济走向成熟，成为了连接汽车产业开发区的经济纽带。,2、 该区域东部、东南部前进大街，西部、西南部的飞跃街，南部的硅谷大街周边以中高档楼盘居多；北部和南部光谷大街周遍则成为中低档楼盘的聚集地。,3 、该区域受地势、地形及固定不可改变的公共设施等因素影响，可以看出，此地不宜建高档楼盘。,本项目所属区域由于长春高新区的快速发展，近些年来一直是长春市民理想的居住地，所以集聚了高中档楼盘，居民消费能力偏高。,(二)、产品档次对比,(三)、建筑面积对比,截止到2007年上旬，长春市西南片区开发规模较历年有了大幅度增大，新开发项目不断上马，总体市场供应量不断增加，这将在一定程度加剧地产市场竞争。,(四)、产品类型对比,不断的开发建设，西南部片区土地资源已非常稀少。随着土地价格的上涨等多方面原因，多层与高层产品成为今后开发的主力建筑形态，消费者选择产品的倾向也会随之转变 。,(五)、销售价格对比,1、目前西南普通住宅房价大致平衡在在25005000元/之间；开发上市量有所放大，价格上涨的速度受到一定的影响，有逐步放缓的趋势；尤其对于相对规模较小，品牌号召力不强的项目，价格上涨空间得不到有力的支撑。,2、硅谷大街区间内的房价也在向南的号角声中有所上涨，与此形成鲜明对照的是购房者在城南区间的购房需求不但没有因房价上涨而放慢脚步，反而有强势上升的趋势。,(六)、销售率对比,目前本区域各家楼盘销售情况较火爆，主要由于居民需求水平和房地产开发商对自身品牌、产品品质的不断提升，同时也反映出该区域中高档住宅供不应求。,(七)、区域配套对比,1、项目区域完善的城市配套，不但改变和提高了人们的生活质量，而且成为整个区域的竞争优势。,2、在现今住宅市场，购房者越来越看重居住质量的提升，而各大楼盘也纷纷强化自身配套以完善消费者生活所需，可以看出，完善配套已经成为消费者购买产品的重要指标之一。,结论：,根据市场调研数据统计分析，我们不难看出由于市政府的南迁、轻轨二期延长线的开通，西南版快已经崛起后；有呈加速度走向房地产市场成熟期的趋势. 目前该板块房地产市场高档别墅及类别墅产品鲜而易见，中高档住宅供不应求，只要率先抓住机遇并把握市场动向，厘定准确的市场定位与推广思路，就可以抢占市场，获取巨大的投资效益。,三、政策分析,本部分主要分析国家出台的调控政策趋势以及对房地产市场的影响。,土地 政策,金融 政策,住房 政策,政策趋势,税收 政策,(一)、土地政策,趋势之一：将土地用途多用于保障类住房供给也是未来的土地政策趋势之一，别墅类用地已经全部叫停，而经济适用房和廉租房的建设将成为未来各城市房地产开发的重头戏。,趋势之二：房地产开发竞争模式由“土地竞争”向“产品、品牌竞争”的转变，赢利模式也由“土地升值”向“成本控制，内部管理、产品设计、品牌附加值”转变。,(二)、金融政策,趋势之一：银根的变化对贷款投放规模较大、融资要求较高的房地产业来说，商业银行的贷款总量紧缩，必然压缩房地产行业贷款，一些开发商的资金链条将更为紧张。,趋势之二：“限外令”出台，外资企业都在观望调整，谋求后动，从政策趋势来看，待政策稳定后，大型的、以长期投资回报为目的的外资将重新入市。,(三)、住房政策,趋势之一：加强住房保障体系的建设，关注多数人的同时更加关注少数人和特困群体。,趋势之二：可能进一步的完善和研究发展节能省地型住宅，节约资源的住宅。,趋势之三：在发展和完善一级市场，将更加注重发展二级市场和租赁市场，特别是强调宜买则买，宜租则租。,(四)、税收政策,趋 势：2006年税收政策由于刚刚提出，并没有明确的界 定，所以对房地产企业影响不大，未来几年里将会进一步明确税收政策。,第二部分 用第六种洞察力为建筑把脉 项目解读篇,一、项目自身研判,二、本项目分析,优势 潜在客户资源丰富，临近西南别墅群和新的中央商务区； 与学府为临，书香气息浓厚； 前景乐观，市政规划配套设施齐备。与市内各区的楼盘相比，这里 的中高档楼盘最大的优势就是价格，其2500-5000元/平方米，放到整个高新区沧桑巨变的大背景下，其背后的升值潜力不言而喻。,弱势 目前交通略有不便； 目前阶段，周边配套并不完善； 本项目目前市场现状导致产品形象难以提升。,机会 超达磐谷国际商务港的建立及特色餐饮娱乐一条街等为投资者增添信 心 西南富人区的打造对二次出租投资的客户提供心理保障 区域地产市场加速度走向成熟;为本案产品提升品质带来机会,威胁 周边楼盘的大体量开发使本案难以与之抗衡； 随着高新产业的发展，大批的高知人群正在涌向这里，这里将充满着青春和朝气层高在.米以内的时尚复式比较符合他们这些时尚的宠儿他们一向尊宠“我的空间我做主 我要我的滋味！”具调查此户型在此区域尚未展开，避免了区域户型的重复 .精装户型,对手面前，重围林立，我们如何定位才能够突出重围？,1、定位解锁,找到文雅之间最美的一段距离定位理论,找到目标客群最为关注的情感原点言之有效,三、市场定位,定位目标,1、 创造突出于区域性竞争的产品 (透过详细的市场数据收集与产品比较，研究出契合实际的 平面基调),2、 创造物超所值的产品，以切入客户群 (在建筑上用心、在管理上用心，最理想的方式增加竞力。),3、创造品牌与利润双赢的产品 (在工程品质、物业管理及广告效益上加大力度，以逐渐建立品牌效益。),定位的途径,1、从规划主题入手,2、从产品品质入手,3、从区域环境入手,切入市场 吸引客户 塑造品质,2、定位由来购房者最关心什么？,1、年轻结婚群体 PK 积极的养生者 2、区域内工作的高知人士 AND一汽人 3、长线投资 VS 短线投资的兼顾主义者,交通、生活便捷、纯净、怡然的自然环境,纯净、醇厚的人文氛围,等待升值,自然环境 人文价值,出租给区域内的学生、工作人员,文雅原乡 知性建筑,3、项 目 定 位,文雅原乡有什么？,原乡，最为纯净的自然发祥地，未经人工雕琢的天地灵秀。,原乡，赋予心灵归属感的精神家园，用亘古不变的博大 慰藉居者。,原乡，质朴的奢华、自在的优雅在浪漫中被自然界真实演 绎。,原乡，对于过客是家的温暖、对于常住于此的人们是生活的 回归。,摒弃华丽、繁杂的修辞方式，才能够描述文雅的厚重磅礴，于是“原乡”的魅力凸现而出。,知性建筑关键词？,高等学府、高知人群、区域升值潜力、 醇厚的人文气质、更具保障的租赁客群、品质感,知性，是一种美。 基于浓厚学识积淀之上的气质自然流露，不动生色，自高人一等。,知性，是一种熏染。 源于区域林立的学府自然散发的人文气质，居于此地的人与人之间相互影响，形成一群人的共同特质。气度优雅，品味高雅。,知性，是一种价值。 在人文氛围醇厚的区域，板块的凝聚力汇成强大的升值潜力，同时为投资者提供了相对单纯而具有品质的租客资源。,涵养，一座城邦的文雅主张。,4、推广口号,文苑 文明流淌的溯源地,一座城邦，我们如此定性建筑。 关于城邦，我们联想到古希腊的理性与文化。 定性一个区域，崇尚自然、艺术与科学的人文板块。 超达磐谷，是一座城；文庭雅苑，是一座城。 将属于文化的部分消解之后，每一座城都只是一座城而已。 而成邦，在长久的历史中，只有在一个时代的少数几个区域存在过，而在这里文雅的恢宏之间，在学府区醇厚的气质熏陶之下的高知人士聚集地，城邦的内涵与文明，自然的共同作用下被盎然复兴。,涵养人文积淀的气质展现,涵养，我们这样描述一群人。 知识不是虚无的、科学不是乏味的、精神追求也不是一种空谈。 当一群儒雅、风度而学识广博的彼此为邻的时候，涵养，是他们之间最显而易见的交集。 对于生活品质的追求，更多的体现于自身修养的塑造； 一种常常不为人理解的执著，却亦是令众人赞叹的卓越品格； 传道授业或者只是一种工作方式的选择， 清雅、豁达的生活状态，更是与众不同的心境与气度。 有涵养，我们常常用这样的词语形容他们，并乐于与之交往，或者也是被人文的风度所折服。,文雅主张让生活怡然豁达,临学府而居，文雅是生活的底色。 在生活的词典里，浪漫与豁达、悠然与澎湃、幽静深邃与激昂活力相应成趣。 雅，是自然造化的浑然一体，写意泼墨，非凡手笔。 文雅主张，来自人文的精神锤炼，精心描摹，历久弥新。 一座城邦的文雅主张，是基于儒雅之上，人文历练的依然胸怀。 心随文雅而动，在文庭雅苑，我们用这样的方式涵盖儒雅、以及儒雅之间一群人的生活。 涵养。一座城邦的文雅主张。,闲坐文庭，悠居雅苑，与尔同享百年乐；西南福地，世外桃源，,5、备选广告语：,良人择良地而居 /生活需文庭雅苑 西南富地/文庭雅苑 智慧与诗意的完美结合地 生活需要诗意！生活需要雅致！,福地桃源 /文庭雅苑,儒出文庭 /风尚雅苑,文苑 文明流淌的溯源地,涵养，一座城邦的文雅主张/,四、客群分析, 一汽人 结婚购房者 教师 企业团购 投资客 政府官员,购买特征及应对措施：,一汽人群： 他们已经摆脱了日常开支的经济压力，对改善居住条件和生活环境有较高要求，更强调生活的格调和舒适性。对户型面积要求较大，一般在100130左右。他们注重精神享受，追求社会的尊重与认可成为其在此购买居所的重要动力之一。 故对于这部分客户建议应把生活方式和意识形态、彰显身份、成熟完善的社区功能和配套、景观等作为主要述求点。,结婚房者： 这部分购房者更看重社区周边配套设施是否齐善和生活的便利性。对于年轻人来说，休闲娱乐、交通配套尤其重要。其面积需求通常不太大。 故对于这部分客户建议应把生活配套、休闲娱乐、交通气候宜人等为主要述求点。,教师： 这部分购房者由于工作在附近，在此购房是作为第一居所，因此他们比较注重日常生活的便利性以及将来子女教育等相关问题。他们的面积需求通常在百平左右。 故对于这部分客户建议应把生活、教育配套等作为主要述求点。,投资客： 他们有眼光，有投资意识，对购房投资认识深刻.一般为二次置业甚至多次置业，购房经验丰富，理性，不易冲动.他们有较强的前瞻性,更看中项目的升值潜力和出租的便利.所以对于这部分客户应把项目的升值潜力、区位及交通优势作为主要的述求点.,五、价格建议,注1：预售期可以拿30%的物业进行市场探询，根据市场反馈的情况再做相关的价格调整,注：在合理的销控下强销期的价格在开盘期的价格上上调5%10%。,第三部分 掌 控 全 局 的 制 胜 之 路 营销推广,推广总原则,1、推广初期任务主要为唤醒人气，形成关注，明确项目定位。 2、在建立品牌形象的基础上，结合区域未来利好消息，营造物超所值概念。 3、年度推广以开盘为突破点，尽快形成市场关注，积累人气。 4、做好销控的同时（市场接受度高的位置有计划的推出），保证适度的选择余地。 5、多举办公关活动（提高项目品味与价值）配合媒体传播，创造良好的社会口碑。,营销战术突破口闪击特攻队,战术突破口1：地块抗性 分遣特攻队1：重新定义地块价值 战术突破口2：季节性强 分遣特攻队2：强调与文化气息适度距离 的感染性 战术突破口3：入市时机 分遣特攻队3：内外兼修、广泛捕捉客群 战术突破口4：配套问题 分遣特攻队4：依托地块强调发展潜力 战术突破口6：品牌弱势 分遣特攻队6：深度发掘产品特质，形成 独树一 帜的项目形象,5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月,样板间设计施工 园林景观示范区施工,预热期,蓄势期,滞销户型 优惠政策,强销期,过渡点,10.1黄金推广点,本地与外部联合相结合的营销策略,样板间体验式营销,促 销 期,年末公关 活动的举办,集中能量，强势入市,2007年度推广脉络,2007年,推介酒会,预热期,执行时间：2007年5月末-6月24日 执行目的：完成公开销售前的各项准备工作；进行项目正式入市前的形象展示及概念宣传。 广告重点：树立项目感性形象认知，形成一定市场影响力。 公共传播：户外为主；关于项目的相关区域软性报道与项目整体信息的渗透。 印刷媒体：楼盘名称及LOGO的设计确认；名片、制服等CI系统的设计制作；宣传单页、海报的设计制作。 户外媒体：销售中心设计方案确认、发包、施工；沙盘、单体户型模型的设计制作；项目沿线广告牌选址、设计、制作； 工地围挡、道旗设计制作；公交车辆广告（车内广告或者车体广告）设计制作。 公关活动：开盘现场庆典仪式、 年末推介酒会的举办。,蓄势期,执行时间：6月末-8月初 主要任务: 总结前期各宣传渠道效果，从蛰伏状态中过渡到新一轮的蓄势中；联合各大媒体针项目公益活动资源进行联动营销；在广告推广的基础之上，逐步完善客户关系的营销。 公共传播：外区推广的逐渐渗透，充分利用季节优势，与汽车店联动展现项目特色； 印刷媒体：相关物料准备 业务配合：针对性的人员推广，利用已成交客户口碑制造耳语传播，为下一步销 售蓄势。集中力量，充分利用春交会树立项目完整形象，为年度营销打下良 好基础。,强销期,执行时间：8月初10月初 广告重点：立体广告攻势，塑造整体形象气势，将宣传转化为实际卖点推广。 公共传播：修正前期媒体宣传卖点，从概念转为实际卖点； 借势旅游旺季的人流热潮，充分营造又一轮热销态势；围绕推广节点发布平面报广，充分利用季节优势开展营销活动。 印刷媒体：印刷品广泛传播，印刷媒体的修正补充，追加印刷；各DM类杂志为主要传播载体第二波邮寄或者派发的宣传品设计制作；各种房交会物料准备工作。 户外媒体：广告主题的修正，及时更改并制作； 公关活动：业主联谊活动夏季三角龙湾体验之旅等季节性营销活动,淡季促销期,执行时间：十一月初-年末 广告重点：人际营销，深度发掘潜在客户群，针对滞销房源的针对性推广策略 广告目的：为后期蓄积品牌知名度及人气资源 公共传播： 客户答谢活动，在长春地产相对的淡季充分潜在客群 印刷媒体： 设计制作赠于意向客户的台历、感谢卡等小礼品。 户外媒体： 根据营销结点更换户外，相关优惠信息的发布 公关活动： 年末庆典活动,媒体排布概括,媒体发布排期,营销策略总括 本案的目标消费群分为本区，一汽和长春市两个层面，因此在推广活动和方案上以 这三个层面的目标消费群展开。针对各区市场逐个细分、有效制胜。,推广思路定向销售、积淀人气