沈阳推进住宅产业化的障碍与对策研究

题 目： 沈阳推进住宅产业化的障碍与对策研究 学 院： 商学院 专 业： 工程管理 姓 名： 张馨月 指导教师： 陈勇 完成日期： 摘要目前我国大多数的建筑生产方式还停留在传统的手工业的生产模式上，这远远不能满足我国对于房地产市场的巨大的需求量，大力推行住宅产业化便成为了迫在眉睫的事情。因此，住宅产业化是我国住宅产业快速发展的捷径，其在我国的发展前景也是十分广阔的。住宅产业化实际上就是改变传统的住宅建设方式，它是在构配件预制厂生产部品再到现场进行组装，以此来提高部品的质量，提高住宅的质量，提高工作效率，缩短工期，降低资源的消耗和损耗，最终实现建筑业对环保的要求，实现住宅建设领域的可持续发展。沈阳作为全国的老工业基地，在发展住宅产业化方面有着雄厚且坚实的工业基础。虽然在近年来，我市的老工业已处于滑落阶段，但是国家已经发现并调整了其发展战略，并且，我市在振兴工业的同时，也在迅速发展其房地产业，目前其住宅产业化发展速度已居全国前列。本文围绕着沈阳市住宅产业化发展过程中所遇到的阻碍展开研究，在深刻分析各种阻碍产生的原因和现状后，提出相应的对策使住宅产业化可以在沈阳市得到更好更快地发展。本文的主要内容如下：第一部分首先介绍了住宅产业化的概念、发展历史及我国发展住宅产业化的必要性，突出介绍沈阳市住宅产业化的发展现状。第二部分分析沈阳市在推进住宅产业化的过程中所遇到的种种阻碍因素，主要从技术、经济、企业、环境等五个层面进行分析介绍。第三部分主要针对沈阳市推进住宅产业化进程中遇到的阻碍因素提出相应的解决方法，以促进沈阳市住宅产业化的发展。第四部分是对全文的总结以及对于沈阳市推进住宅产业化的建议。关键词：住宅产业化；阻碍；策略沈阳推进住宅产业化的障碍与对策研究一、住宅产业化简介1. 住宅产业化概念在1968年，日本通产省的一个官员提出了住宅产业化的概念。当时使用住宅产业化的目的是为了提高住宅的建设效率和质量，以降低工程的总成本并缩短工期，而其实现途径就是用社会化、工业化的方式来生产住宅。具体来说，住宅产业化其实就是以住宅市场的需求为导向，以工厂化生产各种住宅构配件、成品、半成品，然后以现场装配为基础，以建材、轻工等行业为依托，以人才科技为手段；通过将住宅生产全过程的设计、构配件生产、施工建造、销售和售后服务等诸多环节联结为一个完整的产业系统，从而实现住宅产、供、销一体化的生产经营组织形式。住宅产业化一般体现在五个方面：一是住宅体系的标准化，标准化是住宅产业化发展的前提；二是住宅部品化，部品化是住宅产业化发展的关键；三是住宅生产工业化，工业化是住宅产业化发展的核心；四是住宅协作服务社会化，社会化是实现住宅现代化不可或缺的条件；五是住宅生产经营一体化,这是住宅产业化发展的终极目标。2. 我国住宅产业化的发展历史住宅产业化的概念正式被我国官方使用实在1994年，但是在94年以前，我国就已经出现了两次可以影响今天推动住宅产业化的高潮。第一次推动建筑工业化的高潮是在20世纪的50年代初，这是我国建筑产业发展的初期。当时我国正处于建国初期，正是百废待兴的时期，我国政府看到了建筑业推进工业化的远大前景。因此，我国向苏联学习他们的建筑模式，改变以往的简单砖木结构的建筑类型，在全国范围内推行机械化和工业化的生产方式，大力推行砖混结构的建筑，并投资建设预制构配件工厂，使我国的构配件工厂化、砌块建筑及预制装配式工业厂房等都发展到了一定的程度。第二次是20年代的60到70年代，我国在国际形势逐渐明朗的条件下，再次推进了建筑工业化的发展。我国政府在广泛借鉴别国经验的基础上，结合我国的基本国情，在施工工艺、建筑能力和建筑速度方面，都发展出了一条具有中国特色的建筑工业化之路。这两次工业化的成绩是值得肯定的，但由于我国还处在计划经济时期，所以一直没有提出“产业化”的概念。直到1995年以后，我国政府陆续下发了一系列的政策、法规文件来推进住宅产业化的进程。住宅产业现代化试点工作大纲、关于推进住宅产业现代化，提高住宅质量的若干意见、关于在住宅建设中淘汰落后产品的通知、商品住宅性能认定管理办法、住宅性能评价方法与指标体系等文件。3. 我国推进住宅产业化的必要性（1）我国社会可持续发展的需要可持续发展的战略即当代人的发展以不影响下一代人的生存为前提条件，可持续发展问题已经是一个全球化的研究课题。我国是一个人口大国，在“十二五”计划中，社会可持续的健康发展也越来越被重视。长期以来，粗放分散型的开发建设模式，使得住宅产业建设过程中的材料、能源和人工高消耗产生大量的废弃物、污染物等，既造成了资金的浪费又破坏生态环境平衡，关键是已经影响到了社会的可持续发展。要想快速发展住宅产业化，就必须优先发展新型的住宅结构体系，加快研究并应用新型的绿色材料和构件制品，把传统的粗放型住宅建设方式变为以产业化形式生产住宅。加快新兴科学技术在住宅建设过程中的应用等等，只有这样才能实现新世纪可持续发展的目标。住宅产业化的推进能够带动相关产业的共同发展，从某种意义上说也间接实现了可持续发展的要求。住宅产业并不是一个单一产业，在其建设、装修乃至使用的过程中，可以延伸并辐射到若干个与其相关的行业，它的带动能力和关联度都对我国的经济发展起着重要的影响作用。根据美国、日本等国家的调查数据显示，住宅相关产业每增加一个单位的生产值，其中至少有一半的生产值都是由住宅产业所引起的。而在我国，这个诱发系数介于1.7到2.2之间。也就是说，住宅建设每投入1万元，城市化水平就将达到50%至55%。高度的城市化水平，会给城市带来巨大的压力。而我国人口基数大，若城市人口在短时间内迅猛增长，无疑会将这种压力扩大数倍。因此，缓解压力的有效途径就是实施和推进住宅产业化。到2015年我国城镇人口比例可能上升到50%，城市化的快速发展，人口的数量的激增，普通传统的住宅建设模式已经不能满足需求人群的增加速度，那么传统建筑模式会走进历史的垃圾桶，而新兴的产业化生产方式将占据绝大多数舞台。只有走住宅产业化的道路,才能够满足各个方面的需要。（3）提升房屋质量的需要人们对于住宅质量的理解已经随着我国的经济发展发生了根本性的变化。最初，我国普通老百姓在确认住宅质量时，只关注房屋的砖缝是否抹平，门窗的安装有没有缝隙，室内地面是否水平等施工质量。而现在，人们在确认住宅质量时，已从最初的施工质量转移到了房屋的面积比、空间布置、客厅及房屋的开间、整体小区的容积率等有关住宅的设计类型问题，以及小区的居住环境、交通是否方便快捷等小区位置的广义质量上。用传统的建筑模式来生产住宅，已经很难满足住户对住宅广义质量的追求，因而全面而快速的发展住宅产业化就成为了最便捷的实现途径。全面提高住宅的科技含量，推广绿色建筑，提升房屋的使用性能，才能满足住户越来越高的质量要求。（4）住宅建设方式转变的需要我国的住宅建设的技术和手段在过去的几十年中相较于其他国家都是比较落后的，且住宅也没有正式地以商品的形式进行交易。但是为了适应经济发展和全球竞争的需要，就必须要彻底改变这种传统的生产模式。传统的生产模式是在现场绑扎钢筋、架设模板及进行临时支撑等工序后再浇筑混凝土，而产业化方式生产住宅是在工厂中制造部品后再到现场组装，这样不仅可以减轻现场施工工人的劳动强度，还可以提高劳动生产率，降低成本、保证质量、缩短工期，等等。这些都是未来住宅生产方式相比传统住宅建设方式的优点，也是未来住宅生产方式的发展趋势。4. 沈阳市住宅产业化的发展现状（1）政府大力推进住宅产业化在“十二五”规划中，我市政府要求房地产业需达到“优化房地产开发结构，加快建设成品住宅，推进住宅产业化，提升住宅小区的绿色生态、健康宜居、优美环境建设水平。保持投资和供求总量的基本平衡，促进房地产业持续、平稳、健康发展”的要求，并且为达到目标出台了许多相关政策，例如一环内要求全部采用产业化方式建造住宅，二环内要求至少20%的产业化住宅，等等。（2）住宅产业化相关企业发展基础我市是东北老工业基地的核心，因此有一批重要的建材企业在计划经济时期就已经在我市落户。沈阳原有的玻璃厂、陶瓷厂、耐火材料厂等材料生产企业，都是全国的知名企业。我市不仅有优秀的建材企业，还为全国各大城市输送了一批又一批优秀的建材方面的专业人才。除了建材方面，我市在机械装备等领域也有例如建筑机械厂、重型机器厂、水泥机械厂、矿山机械厂等诸多的知名企业，这些企业无一不为我国建筑行业的发展做出了重要的贡献。因而我市在快速发展住宅产业化的过程中，具有很强的优势力量。所以，我市在发展产业化住宅建设及其相关产业时，其发展的速度相对较快。（3）住宅产业化相关企业现状我市不仅陶瓷厂、玻璃厂、建筑机械厂、水泥机械厂等企业为我市乃至全国的建筑业发展提供了坚实的基础，我市的辽沈铝业集团铝合金建筑型材是全国铝加工十强的企业，每年的生产能力可以达到10万吨。而我市的博林特电梯公司已经进入了国际电梯企业的先进行列，我市的东芝电梯已成为东芝集团研制高品质电梯的重要基地，诸多企业都成为我市快速发展住宅产业化的坚实后盾。在我市的北方重工、北方交通以及三洋重工等企业也在建材装备等领域具有很强的国际竞争力，这些企业都为沈阳的住宅产业化发展提供了有力的支撑，而在住宅产业化发展迅猛的同时，也为这些相关企业的进一步发展提供了空间。（4）住宅产业化相关企业发展趋势“2008年，铁西现代建筑产业园现代墙体、建筑工程机械与建材装备的销售额分别占我市的67%和73%，园区规模以上企业72家，销售收入超亿元企业14家，拥有沈阳远大、北方重工、北方交通等优势企业。法库陶瓷产业园、苏家屯钢管产业集群和水泥制品基地、东北木材环保产业园、建筑玻璃产业基地、于洪五金产业集群、东北家具集散中心、沈阳板材工业园、东陵铝塑材产业基地等各具特色的产业聚集区发展迅速。”1这说明，我市的各项产业呈集聚的发展趋势。（5）产业化住宅规模在2008年，我市的现代建筑产业已经实现工业总产值1031亿元、工业增加值255亿元，企业已有887家，从业人员有107万人，总资产达到5051亿元。工业增加值分别占全市工业的14.8%和全市地区生产总值的66.1%，仅次于机械装备企业和农副产品加工业，成为了全市第三大优势产业，在我市的经济发展中占有举足轻重的地位。到2009年，我市的现代建筑产业已实现了工业总产值1280亿元、工业增加值301亿元。到2013年，我市已成为全国推进住宅产业化力度最大、规模最大的城市之一。（数据来自沈阳市现代建筑产业发展规划）通过上文可以看出，目前沈阳市的住宅产业化发展基础雄厚，发展形势乐观，完成规模可观，未来发展空间大。但是，在推进住宅产业化的过程中，仍然存在一些亟待解决的问题。二、沈阳住宅产业化的推进阻碍1.技术层面（1）熟练技术工人缺失用产业化方式生产住宅需要大量的技术工人，它不同于传统的住宅建设模式仅需要简单的培训就可以掌握技术并开始施工。万科的合作伙伴日本东京建屋和大成建设都拥有相当数量的熟练技术工人。各个工程节点都有相应的技术工人，已经达到了与汽车生产模式相同的建筑模式。而我国现有的建筑工人至少需要接受两年以上的培训和实践后，才能熟练运用这种新技术，成为和日本公司的工人技术相当的人员。熟练技术工人的缺失，将会对产业化方式生产出来的住宅的建设质量产生巨大影响，而成为推进产业化进程的瓶颈。（2） 配套产业链不健全只有有了完整的配套产业链的支撑，住宅产业化才能稳步进行。如部品生产企业、运输企业、运输企业、房地产企业及政府监管部门等等。因此，产业化住宅建设仅仅依靠房地产企业是远远不够的，还需要部品制造业和房地产业的深度结盟，形成坚实可靠的完整产业链。住宅产业化在我国的发展速度缓慢，与产业链整合配套不齐全是密切相关的。配套产业链不健全的主要表现为：部品的标准化程度较低，普及性差，上下游产业之间的连接度不够，且其配套产品的种类较少，如此多的因素，导致了节能建筑的开发成本偏高，因而难以形成其应有的规模经济。由于配套产业链不健全且部品的数量和质量的选择性较低，产业化住宅在建设中就无法进行资源整合，即没有成熟产业链的支持，因而没有办法保证产业化住宅的质量。但是产业链的形成与巩固仅仅依靠企业是无法实现的，还需要政府的引导与扶持。（3）技术集成缺失我国的住宅产业化并没有得到完全的发展，在住宅的性能方面仍然需要借助大量的科技成果来转化应用。我国生产的绿色建筑，既没有完整的技能技术体系，也没有完整的节能产品体系，更没有产业内部应有的分工协作体系。目前我市采用产业化方式生产的住宅，其成本在每平米约增加500元左右，因而对于普通的住户，其不追求绿色环保等外在的质量，这一增量成本还是偏高的。而如果每项技术能够有效的集成一体，即将保温、隔热等各项技术在部品出厂前就应用于部品上，将会有效降低费用。但是，目前我市在这方面还很欠缺，大多数部品生产企业只能在厂内预制梁板柱等部品，只有极个别企业能做到整体卫浴、整体厨房等的生产。技术不能完全整合集成就必然会导致总体成本的增加，且这部分增量成本就只会通过提高住宅的销售价格来补贴。但是在消费者缺乏对绿色建筑的需求时，高价格的产业化节能建筑与低价格的普通住宅节能建筑相比，在市场竞争中并不能站稳脚，因此，难以成为开发商的自觉行为。2. 企业层面（1）企业能力有限在沈阳，万科等大型企业可以积极响应政府号召，采用产业化方式生产住宅，因其在财力、物力及人力方面拥有较大优势并能将优势转化为实现住宅产业化的可能。但是大多数的中小型房地产开发商并没有如此能力，多数地产公司没有专业的住宅产业化的技术人员，并对实施住宅产业化没有足够的准备。尤其是在现阶段，房屋部品的预制企业没有大型生产，且部品的装配工程不是很娴熟的情况下，更多的企业会选择原有生产方式而放弃产业化的住宅建设方式。（2）个性化需求不同开发企业对其所生产的住宅有不同的需求，从房屋结构到内部的空间布局，再到房屋外部的装饰工程，每一个企业都有自己的理念和设计。而住宅产业化一旦大规模实行，必然会在一定程度上影响企业的个性化的发展，制约企业特色的形成。用产业化方式生产的住宅产品，会由于部品标准化的要求而在一定程度上失去房屋应有的个性化的成分，因而不能满足消费者对于房屋的个性化的需求。同时，越是个性化强的企业，就越难用产业化的方式来进行建筑生产。在国外，产业化程度越高的住宅价格就会越低一些，而个性化程度很高的住宅产品都不是完全通过住宅产业化的生产方式进行施工的，但是其中会有一部分构件（例如基础、楼板等）是可以通过产业化形式实现的。因此，开发商会为了追求其个性化发展而放弃产业化的住宅建设方式。（3）材料价格与传统的住宅生产方式相比，产业化住宅在每平方米将高出500元左右的费用。因此，对于一些追求超额利润的开发商和经销商来说，他们不愿意降低利润，就会抵触甚至拒绝采用产业化的方式建设住宅。使用预制材料的开发商越少，预制材料的销售量就会越少，制作预制材料的工厂为了提高利润就会将预制材料的价格提高，如此恶性循环，部品的价格就会成为使更多开发商对住宅产业化望而却步的首要因素。（4）建设前期准备费用从部品生产企业看，前期的准备费用是巨大的。部品生产企业在生产部品前，需要有厂房及其用地的投入、生产机器的购置、生产人员的培训等等，这些都需要大量的经济投入。从开发企业的角度讲，需要购置土地并对土地进行规划与设计，这不仅需要经济投入，还需要大量的人才投资。从施工企业来说，要对进行生产的技术工人进行培训，并要在其前期施工时进行指导。因此，相对高额的前期费用会对企业选择产业化方式生产住宅产生一定的影响。3. 环境层面房地产开发商、部品供应商以及消费者不仅是住宅产业化的参与者，更是推动住宅产业化发展的不可或缺的力量。在对我市的35家房地产企业的调查结果显示，几乎所有企业都了解住宅产业化和全装修，但是目前能够采用产业化方式生产住宅的却仅有两家，且持节能环保观念的企业仅占提高住宅品质的企业的一半。同时，针对我市上千份消费者的问卷调查的结果显示，有超过60%的住户是知道全装修住宅的，但是却只有很少的人能够完全了解住宅产业化。在调查过程中，针对推进产业化住宅的障碍性因素研究发现，全装修住宅不能满足消费者的个性化需求、售后服务增加分列企业障碍性因素前两位；而担心住宅价格上涨、对开发商选择的材料质量和价格的不放心高居阻碍消费者消费的前两位。由此可见，产业化住宅（全装修住宅）作为一种新型的建造模式与经营方式已经走进了我们的生活。但是由于其存在这种或那种的缺陷，要想获得社会的广泛认同，就需要住宅商品的参与各方的共同努力，尽快消除阻碍住宅产业化快速发展的影响因素，以营造出适合我市住宅产业化及房地产业升级转型的的良好环境。4. 其它层面目前在沈阳市，各个为住宅产业化服务的企业还没有形成系统的组织，预制构配件生产厂商与运输单位、安装单位等均没有构成一个有机的系统，使得产业化住宅生产过程中可能会出现材料供应不上、运输不到位等种种问题，住宅建设进程有可能受到影响，甚至耽误施工期限。针对以上我市推进住宅产业化的阻碍因素的分析，有如下对策。三、沈阳住宅产业化的推进策略1. 技术方面住宅产业技术培育主要指通过政府投入来研究完善住宅产业现代化技术框架的体系。目前我国住宅产业化的技术研究还不够充分、技术标准也不够健全，建议政府制定相关的政策和法规，将原本的以单项应用为主的住宅技术进行有效的集成和整合，从而形成完整的住宅建筑体系；还要完善住宅产品的节能、节地、节水、节材和环保标准体系，出台适合我市发展的“四节一环保”的标准，力求体系完善、内容配套、要求明确。如以节能技术培育为例，按照中国最新的建筑能耗标准，沈阳市的新建住宅能耗降低 50%。但是在能耗降低一半后，我市每平方米的能耗负荷仍然为90瓦。而按照欧洲的低能耗标准，每平方米负荷应该仅是25瓦，只相当于我国新标准的三分之一，说明我国未来仍然有相当大的节能减排空间。在“十二五”计划中，推进产业化住宅的节能效率，使住宅建筑节能进入65%的节能率已成为重要发展目标。这不仅需要建筑节能技术的研发，更需要节能建筑的设计、建造，节能部品的开发和生产，空调等供热系统的设计、建造与改造，以及可再生能源的开发利用以及节能服务等。除了要提高我市的绿色建筑材料的开发与研究外，还应注重产业化住宅的“软技术”的培育，软技术即是产业化住宅的建造和经营人才的培养、消费者理性消费的引导。产业化住宅市场生产和消费环境的培育，以促进原本的住宅生产方式和消费模式的转变,推广中小户型普通住宅的建造消费，抑制高档豪华商品住宅的市场供应和消费。2. 经济方面产业化方式生产住宅时，每平方米的价格会比普通住宅生产方式高出500元左右。但是，如果采用产业化方式，将会节省人工费（如绑扎钢筋、混凝土浇筑、砌块的结合等人工）和机械费（如汽车泵等）。例如，构配件在工厂预制好再运输到工地现场，则施工单位只需要支付构配件的整体配用和安装时的费用，这不仅有利于对费用支出的管理和记录，更可以免去钢筋绑扎、模板支撑等的人工费和材料费。当建立了完整的产业链时，还可以免去许多中间的费用了时间，缩短了工期即是变相的减少了人工费的支出。因而建议政府部门抓紧落实住宅产业化的相关产业链的紧密结合，这不仅有助于降低产业化住宅的生产费用，还可以落实技术集成，促进更多的企业采用产业化的住宅生产方式。3. 政府方面在推进住宅产业化的过程中，我市政府起着无法替代的重要作用。住宅产品与普通的商品不同，它不仅具有一般商品的特性，还具有保障性。房地产市场是一个不完全竞争市场，因而政府的支持就显得尤为重要。因此，笔者认为我市要快速推进住宅产业化，以达到促进房地产业转型升级的最终目的，与政府出台相关鼓励性、扶持性和惩罚性政策息息相关。在2013年我市下发的市建委关于推动沈阳市现代建筑产业化工程建设的通知中明确写道：“凡是在我市二环区域内，建筑面积5万平方米以上的新开发建设的项目，必须采用装配式建筑技术开发建设，项目装配化率需达到20%以上。二环区域外的重点区域（商业聚集区等）、建筑面积5万平方米以上的新开发建设项目，优先采用装配式建筑技术建设，项目装配化率需达到10%以上。凡在我市行政区二环