上市房地产企业会计信息质量研究

题 目： 上市房地产企业会计信息质量研究 学 院： 商学院 专 业： 会计系（注册会计师专门化方向） 姓 名： 崔星 指导教师： 张胜强 完成日期： 2014.05.03 毕业论文任务书毕业论文题目： 上市房地产企业会计信息质量研究选题意义、创新性、科学性和可行性论证：房地产行业作为我国国民经济的的一项支柱产业，近几年来涨势颇猛，为我国GDP的增长做出了突出贡献，同时，房地产行业能否持续健康的发展成为人们最为关注的问题，本文将基于专业的角度，即从会计学的角度来对房地产行业的健康程度进行诊断，而其中必不可少的要参考上市房地产企业披露的会计信息，所以，本文进一步精确研究范围，希望从会计信息质量的角度来探究上市房地产企业的“身体健康状况”，并针对病症提出一些建议。本文的创新点在于倡导突出会计信息的行业特性。在会计信息失真原因分析中，本文认为最根本的原因是相关会计制度的缺失。我国企业会计准则作为各行各业的通用会计准则，规定的都是一些基础和常规事项，几乎很难涉及到各行业的特殊会计事项，这就给房地产企业预留了较大的盈余管理空间，大大降低了企业财务报告的可信度，值得注意的是，在企业会计准则同一规范下，房地产行业的会计信息几乎丧失了其行业特性，变成了“千篇一律”的“标准报表”，本文认为这是会计信息的“第一重失真”，然后在运用一系列的财务指标对这些会计信息进行处理时，得出的一系列的财务指标则被称为“第二重失真”，本文认为上市房地产企业的会计信息处于“双重失真”的境况，会计信息使用者在这种情况下足以被蒙蔽双眼，所以本文建议能够建立一套针对行业特性的会计体系，这样，房地产企业会计既会有基本准则上的指导，又有具体会计操作上的规范，这样会大大降低企业的盈余管理空间，突出会计信息的行业特性。主要内容：在房地产行业迅速发展的大背景下，投资者对该行业的会计信息的质量要求越发的高，会计信息质量的好坏直接关系到信息使用者的经济决策，基于此，本文将主要对上市房地产企业的会计信息质量展开研究，通过对上市房地产企业会计信息质量的现存问题的剖析，进一步挖掘现存问题出现的制度原因和人为原因，最后针对以上的问题及原因分析提出改善的建议。目的要求：鉴于房地产行业在我国国民经济中的重要地位，本文将基于会计专业的角度，探究上市房地产企业会计信息中的现存问题及产生原因，并对此提出一些建议，目的是希望能够促进房地产企业会计工作的规范化，提高房地产企业会计信息质量，推进房地产企业会计工作的健康发展。在此要求作者本着科学严谨的态度，及时与导师联系沟通，积极的查阅各项资料，负责任地做好这篇论文。计 划 进 度 ：1、2013年11月中下旬2013年2月中旬，学生选题、分导师、论文写作。2、2013年11月1日15日布置毕业论文和毕业实习、发选题参考3、2013年11月15日申报选题4、2013年11月18日-22日分配导师5、2013年11月23日-27日师生见面会6、2013年11月28日-12月20日设计论文题纲、调查提纲、初步收集资料、确定论文任务书7、2013年12月24日-2014年1月20日实习调查8、2014年3月17日-3月21日撰写论文9、2014年4月3日-4月20日修改论文10、2014年4月23日-5月3日论文定稿指 导 教 师 签 字： 主管院长（系主任）签字： 年 月 日辽 宁 大 学本科毕业论文（设计）指导记录表论文题目上市房地产企业会计信息质量研究学生姓名崔星学 号100607101年级、专业10级会计系（注册会计师专门化方向）指导教师姓名张胜强指导教师职称副教授所在院系商学院第一次指导（对确定题目、毕业论文（设计）任务书的指导意见）：关于会计信息质量的研究应该选用公开信息，要限制类型，不应泛泛而论，选题视角要具体化。要首先阅读5-10片相关论文期刊，有总体的了解，可以选择具体行业或是典型企业进行研究，比如创业板上市公司，研究的对象要具体些，这样写出来的论文就不会空洞无味。指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 年 月 日第二次指导（对论文提纲的指导意见）：问题分析这一部分要有逻辑性，写了收入接下来应该写成本；税收问题属于会计衍生问题，不应该重点研究，放最后；原因分析不用分内外因，要把握好重点。指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 年 月 日第三次指导（对初稿的指导意见）：要强调房地产企业是上市企业，要不然企业的会计信息是不可获得的；还有要避免“行业”一词，行业范围过大，不好研究，最好具体到企业；措施中要注重会计准则在企业的执行力这一方面，企业的社会责任可以写一写，但最好放在最后；论文的摘要要包括目的、方法、结论，序言要包括背景、意义和主要内容。指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 年 月 日第四次指导（对修改稿的指导意见）：注意“现状”与“问题”的用词，最好把现状的介绍单独列出来，如果已经在分析问题的时候介绍过了就只写问题，格式还需要改，目录只用体现到二级标题就可以，大体上没有太大问题了。指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 年 月 日第五次指导（对是否定稿、进入答辩及其它指导意见）：注意错别字和标点符号，还有格式要规范，基本上没有太大问题了。指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 年 月 日主管院长（主任）签名 院系盖章 年 月 日注：指导意见如不够填写可加附页指导教师评语学 生：崔星 专 业：会计系（注册会计师专门化方向） 论文题目：上市房地产企业会计信息质量研究 论文共 页，设计图纸 张。 指导教师评语：本文以上市房地产企业的会计信息质量研究为题，适时结合了当前的社会热点话题。全文首先剖析了上市房地产企业会计信息质量中的现存问题，然后分析这些问题产生的的原因，在此基础上又提出了具体的建议。全文思路清晰，结构合理，符合专业要求。指导教师评分： 指导教师签字： 年 月 日辽宁大学毕业论文（设计）成绩评定单评阅人评语：评阅人评分：评阅人签字： 年 月 日答辩委员会评语：院（系）毕业论文答辩委员会（小组）于 年 月 日审查了 届 专业学生 的毕业论文。答辩委员会评语：答辩成绩：答辩委员会成员：答辩委员会（小组）组长签字： 年 月 日 毕业论文（设计）成绩：评阅人评分：指导教师评分 ：答辩成绩：总成绩：院长（系主任）签字： 年 月 日注：评阅人评分满分为100分，指导教师评分满分为100分，答辩成绩满分为100分；总成绩为三者的算术平均值（四舍五入）。摘要房地产行业是我国的国民经济的一项支柱性产业，为我国经济的飞速发展做出了突出贡献。因为房地产企业会计有其特殊性，而会计准则很难做到“面面俱到”，所以导致一些事项的会计处理“无据可依”，这严重影响了该行业会计核算工作的规范性，导致会计信息的失真，而作为民生行业的房地产企业，与其会计信息相关的决策价值就显得尤为重要。本文主要从问题、原因、措施三方面对上市的房地产企业的会计信息的质量进行了研究分析，当前的企业会计准则缺乏对房地产企业的会计业务处理的具体的规范和指引，导致该行业的某些特殊业务在会计处理方法上不统一，并且具有很大的自主选择空间，很多房地产企业可以根据自身的利益需求选用有益于自身的会计处理方法，这种做法很容易导致会计信息的失真，会计信息无法体现该行业的特殊性。为了改善房地产行业会计现状，很多业内人士提出建立会计分支机构、完善会计配套指引、增加特殊业务披露等措施，但至今都没有得到良好的回应和实施，而随着房地产企业的飞速发展和逐渐膨胀，之前初露端倪的问题无法继续掩盖，开始引发一系列的连锁反应，甚至影响房地产企业的健康发展，所以本文选择这一论题，首先着手发现上市的房地产企业的会计信息的质量的问题，主要包括收入确认，成本核算，现金流，信息披露以及一些会计衍生问题等，对这些问题进行了详细了解后，追根溯源，分析其产生的原因，发现会计准则在指引上出现了问题，当然也不可遗漏某些人为因素，在此基础上，针对问题以及原因提出了一些建议，重点是完善相关会计准则和规范，对收入确认、成本核算等问题提出了具体的建议，以增强会计信息的行业特性。房地产企业承载着巨大经济利益的同时还担负着更多的社会责任，其行业会计处理的规范性、科学性、合规性关系着千万人的利益，所以保障上市的房地产企业的会计信息的质量是非常重要的。关键字：房地产；会计信息；质量IAbstractThe real-estate sector,which have made outstanding contributions in the economic development,is the pillar industry in Chinese national economy.Because of the peculiarities of the industry,enterprises accounting standards hardly detail these peculiarities.As a result,the real-estate enterprises have more chance to implement the earnings management ,which inevitably breaks the rules of accounting work and affects the quality of accounting informations.As the decision-making basis of the users,accounting informations are very important.This paper details the problems,the causes as well as the measures about the accounting information quality of real-estate industry.In this industry,a certain lack of detailed accounting standards ,leads the lack of the standardization in treating many special businesses.In this case,the accounting information tends to lose truth and can not reflect its industry characteristics.So,in order to improve this situation,many insiders put forward that we should set up accounting branches,improve accounting standards and financial disclosure.But these suggestions have not yet been adopted.The existing problems gradually hamper the healthy development of the real estate industry.So,the paper choice this topic to study.First of all,the paper analyses the existing problems in the accounting information of real-estate industry.These problems are about revenue recognition,cos accounting,cash flow, information disclosure and so on.Then,the paper analyses the causes of these problems.The lack of the relevant accounting standards is the root cause.Of course,some human elements can not ignore.At last,the paper raises some measures in connection with these problems and causes and focuses on improving the accounting system and outstanding industry characteristics of accounting informations.With huge economic interests,the real-estate industry should undertake more social responsibility.the normative dan science of the Accounting treatment are about many peoples interests.Improving the quality of the accounting information therefore is very important.Key words: real estate; accounting information; qualityII目 录序 言1一、上市房地产企业会计信息质量现存问题31. 销售收入确认不够规范32. 成本费用核算混乱43. 现金流量核算不够全面64. 风险信息披露不够完善65. 企业税收确认不够合理。7二、上市房地产企业会计信息失真的原因分析81. 会计规范体系不够完善82. 监督体系不完善93. 企业内部控制薄弱 会计政策的执行力度较低104. 房地产市场发展尚不成熟115. 利益驱动11三、提高上市房地产企业会计信息质量建议121. 完善相关会计准则及制度122. 建立完善的监督机制133. 加强房地产企业内部的会计准则的执行力144. 增强企业社会责任14参考文献15致 谢17序 言近年来，房地产行业发展迅速，成为行业中当之无愧的“吸金王”，为我国GDP的增长立下了汗马功劳，可谓是功勋卓著，同时，房地产企业的会计信息作为反映企业经营管理状况的载体，为投资者和决策者提供决策依据的职能更加重要。本文将研究对象锁定在房地产企业，主要是看中房地产行业近几年惊人的增长速度，牵涉的利益群体十分广大，会计信息使用者数量之多，在经济发展中有着不容忽视的增长力，这一切都表明着房地产企业的重要的地位，而在承载着如此巨大的经济利益的同时，该行业会计的规范发展以及行业会计的信息质量能否得到有效地保障，也成为人们最为关心的事。房地产企业中存在大量特殊事项，而这些特殊事项的会计处理缺乏具体规范的会计指引，使得房地产企业拥有较大的操作空间，这严重威胁着该行业的会计信息的质量的可靠性和可比性，本文主要是详细介绍了该行业的会计信息的质量中存在的问题以及这些问题产生的原因，并针对这些现存的问题提出了一些建议。本文首先对上市的房地产企业的会计信息的质量中现存的问题进行了详细解剖，主要从销售收入确认问题、成本费用核算问题、现金流量核算问题、风险披露问题以及税收问题五方面展开论述。首先，本文在销售收入的确认这一部分下主要介绍了房地产企业的销售收入确认的一般的准则规定，同时比较了多家上市的房地产企业的销售收入的确认时点，还介绍了我国目前使用的销售收入确认方法即完成合同法，并简要分析了其部分弊端。其次，是对成本费用核算问题的分析，首先简要介绍了房地产企业的成本构成，然后对房地产企业的成本核算对象、成本费用的归集与分配以及成本结转的及时性等问题进行了分析。再次，本文介绍了房地产企业的现金流的核算问题，该部分内容主要包括房地产企业现金流量的特点和现金流的核算问题，而现金流量的核算问题主要从编制主体和现金流的稳定性两方面进行分析。最后，本文简要介绍了房地产企业风险信息披露问题以及会计的衍生内容即税收问题。接下来本文对以上出现的会计信息质量问题进行了原因分析，主要归总出五个原因：会计规范体系不够完善、监督体系不完善、企业内部控制薄弱 会计政策的执行力度较低、房地产市场发展尚不成熟以及利益驱动。本文首先简要分析了会计规范体系不完善对房地产企业的会计信息的质量的影响；其次，从各监督部门的角度分析了当前的监督漏洞和监督不力的问题；再次，从企业内控角度分析了内控不力导致各种问题，最终影响房地产企业对会计政策的执行力；最后，本文对我国房地产发展阶段进行了客观的分析，房地产行业发展虽迅猛，但还不够成熟，并对房地产行业中的“暴利”问题进行了多角度阐释。最后，本文就提升上市的房地产企业的会计信息的质量的提出了一些建议：完善相关会计准则及制度、建立并完善相关的会计监督机制、提高行业的会计准则的执行力以及增强企业社会责任。本文在完善会计准则这一部分进行了详细的建议，主要包括统一房地产企业销售收入确认时点和标准，增加完工进度披露，以弥补完成合同法的缺陷；明确成本核算对象，对成本费用进行准确地归集与分配；加强房地产企业特殊事项的信息披露；加快国内的会计准则的国际化步伐。上市房地产企业会计信息质量研究一、上市房地产企业会计信息质量现存问题随着房地产企业的迅速发展，房地产企业已经成为我国GDP的中坚力量。伴随着行业突飞猛进的发展，房地产行业的特殊性对其会计处理的影响越来越大，企业会计准则的规定对于房地产企业来说过于准则化，给予其较大的盈余管理空间，这对房地产企业的会计信息质量有着重要的影响，接下来将对房地产企业会计信息质量现存的问题进行详细分析。1. 销售收入确认不够规范房地产企业销售收入确认条件规范据企业会计准则，商品销售收入确认必须同时满足一下五个条件：企业已将商品所有权的主要风险和报酬转移给购货方。企业没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制。收入的金额能够可靠计量。与交易相关的经济利益很可能流入企业。相关的、已发生的或将发生的成本能够可靠计量。作为原则导向性会计准则，我国的企业会计准则收入一以作为主要的确认标准。但房地产企业的销售流程远比一般商品复杂，所以怎样确认与商品所有权相关的主要风险和报酬发生了转移成为备受争议问题。而在会计实务中，会计人员更多的是依靠其职业判断，但很保证会计人员不受利益驱动及经验水平的限制，所以这就导致了同一类型的会计业务拥有不同的会计处理结果，主观随意性很大。同时，根据多家房地产上市公司的审计报告，发现企业对何时确认销售收入的做法多种多样。万科、金地只要满足前三个条件就可以确认收入；招商地产则认为符合前四个条件才能确认收入；而保利、金融街在同时满足五个条件的前提下才确认实现收入。确认条件的不统一导致各房地产企业不同的会计核算结果，这对会计信息质量产生了很大的影响：首先，影响着会计信息的可比性，导致不同企业相同跨级期间的可比性大大降低，使得企业的业绩评价信息失真。其次，影响了会计信息质量的谨慎性，以较少条件确认销售收入的做法显然违背了谨慎性原则，势必影响会计信息质量。最后，这种现状给盈余管理提供了发挥空间，房地产企业的销售收入的确认缺乏统一的会计规范，导致其确认的会计处理主观随意性较大，企业往往可以提前或推迟确认收入，从而操纵利润。房地产企业的销售收入的确认方法的争议问题完成合同法是指在房地产开发竣工并交付购房者使用时才确认收入的方法。而完工百分比法是指在签订合同至工程完工的期间内，按累计发生的成本占预估发生成本总额的比例来确认收入的一种方法。显然，完成合同法中的销售收入是在“交付使用”阶段确认的，而完工百分比法中销售收入是按工程项目的完工比例确认的，所以理论上似乎完成合同法更能体现企业会计准则精神，所以根据我国企业会计准则的规定和房地产的行业惯例，所有房地产企业均使用完成合同法。在房地产企业，完成合同法几乎是“大一统”的局面，但是，这一确认方法仍旧存在很多能够直接影响会计信息质量的问题，例如，收入费用不配比，致使利润率波动较大。在房地产企业，完成合同法要求企业在项目工程完工并交付使用后才能确认收入，但在工程建设期间，相关费用已经确认，这是企业处于亏损阶段，然而在交付使用后，整个项目的收入确认，导致利润激增，显然这不符合配比原则，所以，使用通用的业绩的评价的指标并不能够真实客观地反映出房地产企业的经营状况，甚至不能给信息使用者提供可靠地决策依据；收入与现金流不配比。在房地产企业中，现金流是在预收阶段流入企业，而收入要等到交付使用时才确认，这其中的时间差往往占据大部分的会计期间，甚至更长。资产负债率较高。资产负债率反映着企业的资本结构，体现着企业的偿债能力，过高的资产负债率会给企业带来较高的财务风险，然而，从各房地产披露的财务报告来看，其资产负债率普遍较高，当然这受由房地产企业的特性的影响，但预售款在其中发挥着不可估量的作用，在完成合同法下预售阶段的大笔预售款是不能确认为销售收入的，只能作为预收账款入账，这显然大大增加了企业的负债总额，导致企业的资产负债率较高，这显然会给会计信息使用者造成误导。2. 成本费用核算混乱近年来，我国房地产行业飞速发展，房地产企业之间的竞争愈演愈烈，成本核算和成本管理作为企业实现财务目标的重要手段地位日益突出，与传统行业相比，房地产企业的项目开发周期都较长，这加大了成本核算的难度，同时成本费用的归集和分配的常规方法在房地产行业中的运用也出现明显的问题。房地产企业会计成本的构成土地费用、前期的工程费用以及建筑安装的工程费用，这三种费用属于房地产项目在开发前期的投入成本，约占总成本的80%左右。其中最重要的是土地费用，它包括土地的征用费、出让地价的款项、土地的转让费、土地的租用费、耕地占用税以及安置居民拆迁费等；前期的工程费用主要包括规划设计费、地质勘探的费用、测绘费等；建筑安装的工程费用包括施工过程中人工的费用、材料的费用以及各项措施的发生费等。相关的配套费用以及其他的费用，这部分的费用一般可占到总投资的10%-15%，主要包括基础设施的建设费与公共的配套设施费用。筹资成本和管理费用，这部分费用包括利息支出、房屋折旧费以及修理费等。房地产企业成本核算中的常见问题成本的核算对象难以准确划分，成本的核算对象作为会计的核算工作的前提，是非常重要的，但在房地产企业中，成本的核算对象很复杂，这加大了会计实践中划分工作的难度，尤其是针对大型住宅小区，更难以确定成本核算的对象。如果划分对象过细，则会认为增加核算的工作量，反之，则无法确定开发项目的实际成本，不利于成本控制；成本费用归集和分配方法不合理，基础设施建设费和公共设施建设费等作为间接成本应当先进行归集然后在分配到各产品中，但企业会计准则在这方面并没有给出明确的界定，导致成本费用的归集和分配出现了较大的随意性，而企业往往出于某种意图会选择有利于自身的归集和分配方法，影响了会计信息的可比性。成本结转的及时性受质疑，房地产的项目开发周期一般较长，而会计期间往往按年进行处理，理论上如果企业能及时的确认和结转成本收入项目，在项目开发阶段的会计年度会产生大量的成本费用，而在项目结束并交付使用时，确认收入，则会导致该会计年度的收入激增，其收入费用的配比原则体现的并不明显，甚至有些“背道而驰”，而通过几家上市房地产公司的近几年的利润率来看，并无较大起伏，显然没有展示其行业的特性，这让人有理由怀疑企业可能存在跨年度遵照收入成本匹配原则进行成本结转，导致其利润表无法正确反映当期真实的收入及成本费用，当然也不排除一些实力雄厚的企业凭借其出色的项目规划和管理能力，使得其每年都能确认前两三年开发的房地产项目的销售收入，但这也使得多年的经营成果在一年的报表反映，使得会计信息不能真实的反映当期的经营状况。3. 现金流量核算不够全面房地产企业现金流有以下特征资金的需求比较大，由房地产企业本身的特点所决定，房地产企业资金的需求量比较大，仅靠企业自有的资金很难维持正常的经营运转，加之，房地产企业在项目开发初期往往会有大量的资金支出，使得企业必须拥有较大规模的建设用资金，所以除了依靠大量的预付款外，房地产企业还要依赖银行获取资金。资金的周转周期通常情况下都很长，房地产企业的开发项目的周期都很长，少则两三年，多则四五年，而在房地产项目的开发和建设阶段必须有源源不断的现金流流入才能保证项目工程的正常进程，而且这一阶段时间较长所以导致了企业的资金周转期加长。资金占用风险大，在房地产企业的项目开发中，一旦投入资金，就不太可能撤资，资金的用途已经固定难以进行调整，所以投入资金的风险性很大。房地产企业中现金流的核算问题编制主体不统一。按规定，现金流量表应该是以企业为编制主体，但，由房地产的行业特征所决定，企业投资和筹资的现金流以企业为基本单位编制，而经营活动的现金流的编制主体却是开发项目。项目开发过程中现金流不稳定。由于房地产项目的开发周期较长，往往超过一个会计期间，单个企业的经营性现金流量，在开发阶段有大量的成本费用投入，而收入却无法确认，所以导致现金流出量远远大于现金流入量，在项目开发完成后，大量销售收入得以确认，而成本费用项目处于收尾阶段，确认量较小，所以，在这一时点上现金的流入量往往会远远大于现金的流出量，再加上项目有可能是跨期建设，所以理论上房地产企业的经营性现金净流量的变动是比较大的，这会在一定程度上影响会计信息的可比性。4. 风险信息披露不够完善房地产企业的高收益是各行各业有目共睹的，而高收益必然伴随着高风险，所以房地产行业的风险就比其他行业大很多，而且，除了一般风险，它还面临着政策风险、土地风险以及工程质量风险等，所以这就要求房地产企业要充分披露其风险信息。中国证监会颁布的公开发行证券公司信息披露编报规则（第11号）从事房地产开发业务的公司报表附注特别规定中第五条规定“发行人在预收款项目注释中，除按账龄列示余额外，对预售房款收款，应按下列各式分项目披露”，第八条规定，“发行人为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保的，应披露稍微结清的担保金额，并说明风险程度”，由此可以看出，我国在逐步规范房地产企业的风险披露问题，但从现实状况来看，许多风险信息还有待披露，例如，如果不充分披露质量保证金这一会计信息，就很可能影响企业自身的风险管理，同时还可能会妨碍会计信息使用者的经济决策。5. 企业税收确认不够合理。房地产企业的税收制度问题税费混杂，纳税不均。虽然近几年我国一直着力推进税费改革，但在房地产企业，轻税重费的现象仍旧存在。目前我国很多城市都存在乱收费的现象，由于收取的费用终将没入地方政府的“口袋”，且收费名目混杂，没有统一的标准和立法规定，所以，乱收费现象屡禁不止。就房地产企业来说，乱收费现象不仅影响了政府的税收来源，加大了企业建设成本，还加重了购房者的经济负担。在房地产企业，主要有三个纳税环节：房屋开发环节，这一环节主要征收耕地占用税、印花税、契税；在房屋交易环节中主要包括营业税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加、契税等税种；房屋保有环节涉及城镇土地使用税和房产税。由以上可以看出，交易环节税负最重，然而调控作用却很微小，而对开发阶段征收的各项税费，往往会转嫁到消费者身上，造成政府间接的“取利于民”，不利于房地产企业的健康发展。税负不公，重复征税。目前在我国，外资的企业只需缴纳城市房地产税，而内资的企业除了需要缴纳城镇土地使用税外还要上缴房产税，这造成了税负的不公平，虽然现阶段的税法已经统一了征税规定，但地方政府为了招商引资，仍旧沿用惯例，导致内资企业的税负明显高于外资企业。我国房地产企业所涉及的税种繁多，不可避免的会造成重复征税的现象，例如在房屋出租业务中，既要对租金全额征收10%-30%的房产税，又要对营业额课征3%的营业税，这样的税制设计直接给出租人造成过重的税负，但却间接增加了租房居民的负担；营业税在开发阶段计征后，还要在销售环节征收，重复征税问题显而易见；我国对个人转移房地产的经济行为就足足征收了五个税种，不仅要征收营业税、印花税以及契税，还征收了土地增值税与个人所得税，这样的重复征税无疑加重了纳税人的负担。税收征管制度混乱。目前，我国房地产企业中缺乏一套完整的税收征管体制，所以各地的税负征管难以统一，而且税收征管力度也难以评估，征管人员素质还有待提高。房地产企业税收征缴中的人为因素税收部门征税问题：房地产企业的纳税规模巨大，从预售活动开始，就会上缴大量税款，而税务部门为了调节税收的入库进度，人为地滞留税款。同时，某些地方政府为了招商引资，与房地产商达成某种灰色协议，擅自少征甚至不征税款，造成大量税款流失，破坏了财政收入的来源。房地产企业在纳税中存在的问题：首先，一些企业会将自家的房源以大大低于市场价格卖给自己的员工，省去了一些必要证件的办理和相关税费的缴纳；其次，一些房地产商认为的将项目决算期限往后拖延，造成报表亏损的假象，这实质上是无常占用国家税款以充实企业经营所需资金的一种手段；最后，由于房地产企业所涉环节较多，结算复杂，企业往往人为操纵成本项目，虚增成本，造成收入费用极度不匹配，以达到抽逃企业所得税的目的。二、上市房地产企业会计信息失真的原因分析1. 会计规范体系不够完善我国新企业会计准则主要规定了企业的常规会计事项的处理，原则性很强，但是具体到房地产企业，其行业适用性就大大降低，房地产企业中的成本结算、费用核算及收入确认有着很强的行业特殊性，依据企业会计准则进行处理则不够全面和规范。就配套设施开发成本核算来说，之前的房地产开发企业会计制度增对其的预提和会计处理做过比较明确的规定，但现行的企业会计准则对这方面的指导就比较模糊，致使不同的房地产企业可以根据各自需求采用不同的成本核算方法，一些房地产企业滥用由会计准则所导致的剩余控制权进行不规范处理，造成了企业财务数据不真实，成本核算与实际不符以及资产账目不清楚等现象。如果房地产企业中的这些特殊的会计事项一直得不到规范化处理，势必会在很大程度上影响企业的财务状况和经营业绩的信息可比性和有用性。2. 监督体系不完善部门混杂，信息不通，责任不清目前，我国房地产开发的监管涉及到规划委员会、国土局、建设委员会、房管局等诸多执法部门，房地产企业的开发信息分散在这些部门，不能共享，难以对房地产企业进行有效管理，所以一些房地产开发企业就有可能利用这一点向有关部门提供虚假的会计信息已达到自己的商业目的，而且，责任部门之间有可能会相互推诿和敷衍，这就大大降低工作效率。我国房地产企业的监管部门的重点往往放在经营活动的合理性、合法性上，所以对房地产企业的财务会计信息的真实性还不够重视。贷款环节的监管薄弱房地产企业的项目运营资金很大一部分是来自贷款，而商业贷款首当其冲，在企业贷款环节，商业银行本应做好贷款资格审查工作，但由于商业利益等原因，使得这一监督环节“徒有其表”，国内商业银行完全承担了房地产企业的投资风险和融资风险，这无疑加大了个各商业银行的经营风险，也是我国面临着潜在的金融危机，商业银行与房地产企业的“命运交缠”推高了我国房地产企业的虚假繁荣，繁荣之下到底掩盖着多少泡沫，我们不得而知，商业银行的监管作用基本失效，同时还在失真的经营信息和会计信息上也出了一份力，国内银行体系也就成为了房地产企业的金融支持。预售制度中存在监管缺陷由于缺乏监管和法律约束，一些房地产企业在没有取得商品房预收许可证的情况下就从事商品房的预收活动，收取预售款；对预收合同缺乏监管，开发商交付的房屋质量差甚至是无法按期交付；我国房地产管理法第四十四条第三款规定“商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设”这一条文对商品房预售款的用途进行了笼统的规定，但缺乏对监管预售款项的主体和权限等问题的具体规定；有相关政府部门承担预售制度的监管显然不够合理，政府部门缺乏相关的专业知识，而且政府揽权过剩会产生权钱交易，滋生腐败，使监管流于形式，并且当监督不力时，对政府部门不易进行责任问责。3. 企业内部控制薄弱 会计政策的执行力度较低企业内控意识淡薄，毫无疑问一套完善的内部控制系统对企业来说是非常有利的，但由于这种利处并不能马上显露出来，而且还需要投入大量的人力物力来制定一系列的规章制度，所以企业往往忽略内部控制的建设，而将重心放在房地产项目的开发和销售上。同时，相对于内部控制风险，企业似乎更倾向于考虑市场竞争等外部风险，再加上一些企业的管理层认为内部控制可能会束缚企业的发展，激化内部矛盾，所以内控控制自然就被打入了冷宫。内控制度的执行力度不够，有的企业虽然建立了比较完整的内部控制系统，但由于执行人员素质不高，责任心不强，往往导致内控失效；还有的企业内部控制制度不健全，比如建立了施工、采购和销售环节的内部控制，但缺乏相应的审计监督，即使设立了监督机构，也往往也为不受公司高层重视而成为摆设；甚至很多企业都没有内部控制机构，而是由各职能部门分散负责，这很显然大大削弱了内部控制的力度和效用。公司治理结构不够合理，主要体现股权结构不合理，股权过于集中，证监会就曾在2011年指出恒力地产股权高度集中，两名股东包括公司主席在内，所持有的股份占已发行股份的比例竟高达77.56%，过高的股权集中容易造成大股东控制董事会的现象，损害小股东利益。同时，在很多房地产中，各部门之间的职责划分不够明确，导致项目与财务管理相互制约，导致内控流于形式，作用得不到发挥。房地产企业普遍对企业会计工作重视不够，连带着会计人员的专业素养也不受重视，企业会计人员的准入门槛很低，有的企业任人唯亲，甚至还雇佣没有相应会计资质的人员，这势必会影响会计工作的开展，导致会计信息的失真；而且企业没有对就职的会计人员进行后续的培训和引导，这也使得会计人员的专业能力不足；由于企业与会计员工之间存在雇佣关系，所以很难发挥会计的监督职能，绝大多数的会计人员为了个人发展前途会听从上级安排甚至还会刻意迎合管理层的需求，这严重影响了会计信息的质量。4. 房地产市场发展尚不成熟自1998年住房市场化改革以来，房地产市场充分开放，并得到了飞速发展，现阶段的房地产企业正处于繁荣阶段，但同时行业内的一些制度缺陷和漏洞也逐渐显现，问题随之产生，尤其会计规范方面，缺乏全面系统的指引，给予了房地产企业较大的财务操作空间，导致行业内会计信息的质量的不到保障。以预售制度为例，美国的预售定金只占到房价的2%到10%，购房者与开发商签订的是临时契约而不是正式的购房合同，同时购房者能得到一本具有法律效力的销售计划书，以保证房屋信息的畅通，受此约束，房地产企业一般是在购房者入住半年或两三个月时才开始预售，同时收取定金，所以美国的预售制度基本上没有什么可以操作的空间，这很好的保护了购房者的权益；而在中国房地产市场，2004年全国房地产开发筹措资金中“定金和预收款”高达43.1%，以后几年里，随着国家调控力度的加大，比例有所下降，但其占比仍高达30%左右，从房地产企业的运作流程可以看出开发商除了向银行贷款外，其实还通过预售期房来获得运作资金，只要房地产企业拿到预售许可证，就可以无偿占用购房者的大量预售款，而且还将项目风险转嫁到购房者和银行身上，尤其是购房者作为弱势群体在利益受到侵害是更加难以维权。5. 利益驱动房地产的企业暴利吸引着无数人挤破头的往这一行业发展，行业内的一些知名人士也承认暴利的存在，有些观点认为行业暴利之所以存在是因为行业的开放，王国锋在首席财务官中发表的一篇文章论述了行业开放与行业暴利的关系，并提出要想化解这种行业暴利，只能让行业继续开放；既然行业暴利存在，那企业暴利是否也存在呢？池子里蓄入了大量的水，水会先流向何处，得看“地势”的高低了，房地产企业惊醒委托贷款的方式主要有“过桥贷款”“参股回购”“注资参股”三类，而这些途径基本上不需要企业拥有多少自由资金，而其能贷到的资金额度很大程度上取决于开发商银行和政府关系资源的丰富程度，开发商利用资金杠杆效应以小博大，将高风险转嫁给商业银行的同时获取高额收益；从个人层面来看，房地产商是胡润富人排行榜上久居不下的一类人，从2003年起，排行榜中房地产业就以黑马姿态远超其他行业，自胡润榜开创以来，地产业一直稳居第一，直到2012年才首次被制造业超越。所以有此可以看出，只要跟房地产沾亲，就总是被光环环绕，这巨大的利益驱动，使得一些房地产企业绞尽脑汁的利用制度漏洞进行敛财，例如企业经常通过推迟缴纳预收账款这一部分的营业税，无常占用国家税收；人为调整收入的确认时点，操作成本费用，企图少缴企业所得税等。2014年3月5日，全国政协常委、恒大集团董事局主席许家印指出，各级政府的收费在房价中能占到有11%，而各级政府的税收还能占房价的15%，税费合计在房价中所占比例不可低估，再加上高昂地价，最终导致房价居高不下，同时他还表示，房地产项目的行政审批程序复杂、耗时也是导致房价上升的重要因素。而国土部在2009年公布了房地产企业的项目用地的地价专项调查的调查结果显示，地价能占到房价比例为23.2%，税费则只占10%，业界一直对公布的数据颇有微词，所以哪个更接近实施，笔者无从得知，但就保守取值来看，依据2009年国土部公布的数据来看，国家对房地产企业征收的税费和土地转让金合计占到房价的三成，这说明了一定的问题，同时土地财政一直广受诟病，如果不能正确发挥土地财政的再分配作用，那地价将会永远是房价心中的痛。三、提高上市房地产企业会计信息质量建议1. 完善相关会计准则及制度应该进一步完善相关会计准则及会计制度，考虑制定房地产行业自己的企业会计准则，突出房地产行业会计信息的行业特性。针对房地产企业销售收入的确认问题针对这一问题，主要应解决确认时点和确认方法的问题。首先，鉴于收入确认的标准的不统一，会计准则中应该给出专门针对房地产行业的企业相对合理和科学的确认时点，房地产企业的项目开发销售过程一般包括预收环节、竣工验收环节、交付使用环节和产权过户环节。在预收环节，签订了商品房销售合同，相关经济利益很可能流入企业，且收入能够可靠计量，但房屋的成本还无法可靠计量，所以显然不具备收入确认条件；在竣工验收环节，与房屋所有权相关的报酬已经发生了转移，但购买者还可能会退房，其主要风险还未发生转移，所以也不能确认销售收入；在交付使用环节，购房者接受房屋，合同履行完毕，此时才满足了收入确认的所有条件，所以企业可在这一时点确认销售收入；在产权过户环节，房屋所有权真正发生转移，但商品房相关的风险与报酬早已发生转移，所以此时再确认收入会出现确认滞后的问题，所以综上分析，房地产企业最好在房屋交付使用环节确认销售收入。其次，我国会计准则要求房地产企业在通常情况下要使用完成合同法来确认收入，但是完成合同法尤其弊端，会导致销售收入囤积，不能及时的确认，因此，建议披露房地产项目的完工比例，使得报表使用者对房地产企业所有项目当前阶段的状态有一个比较直观的概念。关于成本费用问题关于成本费用的问题，主要是明确成本的核算对象，对成本费用进行准确地归集和分配。通常情况下，成本的核算对象的确定往往要考虑到房地产企业现有开发项目的周期、地点、结构、规模以及层高等，成本的核算对象与产品的单位成本必须是一对一的关系，据以进行成本的结转。对于单独开发的项目，成本核算对象应是项目整体，待项目完工后再根据一定标准对成本进行分配；而对于规模较大、工程期较长的项目，可采用经济责任制的原则，按区域划分成本的核算对象；当建筑方式不同时，成本核算必须单独进行，以免造成成本收益不匹配的问题。房地产企业的成本核算过程比较复杂，应该选择适当的成本分配的方法，杜绝随意分摊，应该做到具体问题具体分析，例如应按因果关系对基础设施费用进行分配，这是就应该关注当时发生该项费用的原因。关于信息披露问题由于房地产企业的会计核算尤其特殊性，导致企业对其业务的会计处