沈阳城镇化进程中房地产业存在的主要问题及对策

题 目：沈阳城镇化进程中房地产业存在的主要问题及对策 学 院: 商学院 专 业：工程管理 姓 名：刘英俊 指导教师：张舒 完成日期：2014年5月 毕业论文任务书毕业论文题目：沈阳城镇化进程中房地产业存在的主要问题及对策选题意义、创新性、科学性和可行性论证：随着沈阳城镇化进程的不断加快，房地产业也发生日新月异的变化，本文通过对城镇化与房地产业的关系分析，结合沈阳城镇化进程中房地产业的发展状况，进行可行性研究。主要内容： 一、城镇化与房地产业发展的关系分析二、沈阳市城镇化进程中房地产业发展状况三、沈阳城镇化进程中房地产业发展存在的主要问题及其原因四、沈阳市城镇化进程中房地产业发展的对策与建议五、总结目的要求： 希望通过本文对以后沈阳城镇化进程中房地产业的健康发展提供参考计 划 进 度 ：确定课题题目时间： 2013年12月6 日确定课题大纲时间： 2013年12月26日确定写作时间： 2013年 1月12日确定定稿时间： 2014年 5 月3 日指 导 教 师 签 字： 主管院长（系主任）签字： 年 月 日辽 宁 大 学本科毕业论文（设计）指导记录表论文题目沈阳城镇化进程中房地产业发展存在的主要问题及对策学生姓名刘英俊学 号100707212年级、专业2010级工程管理指导教师姓名张舒指导教师职称教授所在院系商学院工程管理第一次指导（对确定题目、毕业论文（设计）任务书的指导意见）：1 题目可以自拟或参照学校提供的可选课题题目，要求题目言简意赅，紧扣中心。2 对大纲提出要求，要求以一个城市的城镇化的进程来阐述该城市房地产业的发展状况，要求论文大纲至少写至二级标题。指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2013年12月6日第二次指导（对论文提纲的指导意见）：1 城镇化、房地产、房地产业的定义较为浅显，予以去除。2 对第三章“沈阳城镇化进程中房地产业发展存在的问题及其原因”修改为“沈阳城镇化进程中房地产业发展存在的主要问题及其原因”。指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2013年 12 月26日第三次指导（对初稿的指导意见）：1 第二章“沈阳城镇化进程中房地产业发展状况”阐述不尽详细，不能突出特点应予修改。2 第三章第一节对沈阳城镇化进程中房地产业发展提出的主要问题不够新颖，应予修改。 指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2014年1月20日第四次指导（对修改稿的指导意见）：1 第二章“沈阳市城镇化进程中房地产业发展状况”内容冗长，应予删减。2 第四章“沈阳市城镇化进程中房地产业发展的对策与建议”提出的部分建议不具有可操作性，应予修改。指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2014年3月10日第五次指导（对是否定稿、进入答辩及其它指导意见）：1 论文格式部分不满足要求，应予修改。2 论文大体符合要求，准许答辩。指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2014年5月3日主管院长（主任）签名 院系盖章 年 月 日注：指导意见如不够填写可加附页指导教师评语学 生： 刘英俊 专 业：工程管理 论文题目：沈阳城镇化进程中房地产业发展存在的主要问题及对策 论文共14页，设计图纸0张。 指导教师评语：全文结构基本合理科学，逻辑思路清晰，语言表达准确，全文内容紧扣沈阳城镇化进程中房地产业发展的要求来写，论文内容较为丰富，参考的相关资料比较充分，层次结构较合理，主要观点突出，但论证深度还不够。指导教师评分： 指导教师签字： 辽宁大学毕业论文（设计）成绩评定单评阅人评语：评阅人评分：评阅人签字：年 月 日答辩委员会评语：院（系）毕业论文答辩委员会（小组）于 年 月 日审查了 届 专业学生 的毕业论文。答辩委员会评语：答辩成绩：答辩委员会成员：答辩委员会（小组）组长签字： 年 月 日 毕业论文（设计）成绩：评阅人评分：指导教师评分 ：答辩成绩：总成绩：院长（系主任）签字： 年 月 日注：评阅人评分满分为100分，指导教师评分满分为100分，答辩成绩满分为100分；总成绩为三者的算术平均值（四舍五入）。摘 要城镇化不仅是人口、生产要素向城市聚集的过程，而且是城市在空间数量上的增多、区域规模上的扩大、职能和设施上的完善以及城市的经济、社会、科技、文化等在城市等级体系中的扩散。房地产业是指，以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。随着沈阳城镇化断发的不展，沈阳房地产业也随之发生着日新月异的变化，本文通过对城镇化与房地产的发展关系的分析，即城镇化水平的提高促进房地产业的发展；房地产业的发展为城镇化进程提供物质保障；房地产业与城镇化发展具有利益冲突关系。以及沈阳市城镇化进程中房地产业的发展状况，包括房地产开发规模不断扩大；二手房成交量稳中有升；保障性住房建设力度不断加大；房价较稳定；商业用地需求面临低潮；土地市场交易比较活跃；房地产市场比较稳健。探求出沈阳市城镇化进程中房地产业存在宏观调控政策对房地产市场影响逐渐显现、投资过快风险大、市场体制不健全、税收制度不完善，欠税现象严重等主要问题，分析出导致问题产生的原因，即政府政策、财政税收制度、市场预期因素、土地供给制度，并提出完善相关制度、提高土地供应率、加强房地产企业税收征管措施、合理引导市场预期、重视基础设施建设五点对策与建议。并总结出沈阳市房地产业仍然保持继续发展的良好的态势。关键词：城镇化；房地产业；国五条；土地供给；市场预期AbstractUrbanizationis not only thepopulation oftheurban agglomerationoffactors of productionprocesses, but also an increasein theamount of spacethe city, expanding the size ofthearea, improve the functions andfacilitiesas well asonthe cityseconomic,social, technological, and cultural levelin the citydiffusionsystem.Real estatereferstolandand buildingsfor businessobjects, engaged in real estatedevelopment, construction, operation, management andcollectionmaintenance,decor andserviceofa variety of economicactivitiesasan integratedindustry, is a pilot, basic, drivenand riskindustry.WithurbanizationShenyanghairdoes not showoff, Shenyang real estatealso will beundergoing rapidchange, this paperon the development ofthe relationship betweenurbanization andreal estateanalysis, is to enhance the level of urbanizationto promote the developmentof real estate; real estateprovidefor thedevelopment ofurbanizationmaterial security; real estatedevelopmentandurbanizationhasa conflict of interestrelationships.AndurbanizationShenyanginreal estatedevelopment,real estate development, including expanding; hand housing turnoversteadily; affordable housing constructionhas intensified; pricesstable; commercial landneedsfacinglow ebb;more active land market transactions; estate market is relatively healthy. Explore the process of urbanization in Shenyang City real estate market, the presence of macro-control policies affect real estate on gradually, excessive investment risk, the market system is not perfect, imperfect tax system, taxes, etc. The main problem is serious, analyze cause problems the reason that the government policy, fiscal and taxation system, the market is expected factors, land supply system, and propose to improve relevant systems, improving land supply rate, tax collection measures to strengthen the real estate business, a reasonable guide market expectations, attention to infrastructure and five countermeasures recommendations. And summed Shenyang real estate remains the continued development of good posture.Keywords: urbanization; real estate; country five; land supply; market expectationsII目 录序言1一、城镇化与房地产业的发展关系分析21. 城镇化水平的提高促进房地产业的发展22. 房地产业的发展为城镇化进程提供物质保障23.房地产业与城镇化发展具有利益冲突关系3二、沈阳市城镇化进程中房地产业发展状况31. 房地产开发规模不断扩大32. 二手房成交量稳中有升43. 保障性住房建设力度不断加大54.房价较稳定55.商业用地需求面临低潮56.土地市场交易比较活跃67.房地产市场比较稳健6三、沈阳城镇化进程中房地产业发展存在的主要问题及其原因61. 沈阳市城镇化进程中房地产业发展存在的主要问题62. 沈阳市城镇化进程中房地产业发展存在主要问题的原因8四、沈阳市城镇化进程中房地产业发展的对策与建议101.相关制度的完善102.提高土地供应率103. 加强房地产企业税收征管措施124.合理引导市场预期125.重视基础设施建设，提高城镇化质量13五、总结13参考文献14序言随着沈阳城镇化的不断发展，沈阳房地产业也随之发生着日新月异的变化，本文通过对城镇化与房地产的发展关系的分析，和沈阳市城镇化进程中房地产业的发展状况，探求出沈阳市城镇化进程中房地产业存在的宏观调控政策对房地产市场影响、投资过快风险大、市场体制不健全、缺乏合理规划等主要问题，分析出导致问题产生的原因，即政府政策、财政税收制度、市场预期因素、土地供给制度，并提出完善相关制度、提高土地供应率、加强税收征管措施、合理引导市场预期、重视基础设施建设五点对策与建议，希望对以后沈阳城镇化进程中房地产业的健康发展提供参考。一、城镇化与房地产业的发展关系分析李克强总理在2012年初明确指出，城镇化的核心是人的城镇化，不能人为“造城”。城镇化进程中，不仅表现在城镇人口及其所占比重的增加上，而且还表现为城市固定资产的大规模形成和基础设施的大规模建设上，城镇化不等于房地产化，但是不能没有房地产化，城镇化不等于造城，但是不能没有城市开发和建设，所以说：房地产业是城镇化的载体，城镇化进程的加速，迫切需要发展房地产业，房地产业在城镇化进程中的地位是无可替代的，同时，城镇化的飞速发展，需要房地产业的健康发展，也必将给中国房地产业带来深远的影响。1城镇化水平的提高促进房地产业的发展（1）城镇居住需求增加随着城镇化进程的演进，必然导致大量农业人口向非农业人口的转换，大批农村人口成为城镇人口，根据联合国城镇的繁荣2012/2013中预测，到2030年，保守估计将新增2.5亿城镇人口，新增的城镇人口必将带来巨量的住房需求。（2）房地产企业产品发展机会增加在城镇建设过程中，具有农村与城市双重特征的“城中村”将增加很多房地产企业产品的发展机会，例如旅游地产、度假住宅、养老住宅、农场休闲商业、医疗建筑等，其次在城中村改造的过程中，原地居民将不得不重新选取居住地点，因此动迁安置房需求将增加。（3）其他行业对房屋需求增加随着城镇化进程的不断向前推进，土地利用非农化，城镇的基础设施和公共设施将不断的完善，生态环境和城市景观也将得到完善，从而，交通、运输、餐饮、休闲娱乐、文化、卫生等行业将不断壮大，因此对房屋的需求也将增加，同时也带动了房地产业的发展。2房地产业的发展为城镇化进程提供物质保障（1）带动经济发展，提供就业机会房地产业是我国国民经济的基础产业，它是社会生产以及人民生活必不可少的生产生活资料，房地产在生产、流通和消费过程中需要大量的资金流和物资流。向前能够带动建材、冶金、机械、金融业，向后又能带动装修、家电、仪表、园林、旅游及金融、保险业的发展，与几十个行业息息相关，具有较强的乘数作用，2013年在国际上通用的房地产业的带动系数为1.34。其次，住宅需求作为市民必不可少的生活需求，必然会成为拉动居民消费和经济增长的第一动力，对区域经济的带动作用不可忽视，在拉动经济增长的同时，会增加就业岗位，从而提供更多的就业机会。（2）房地产开发有利于推动城镇化进程的步伐房地产业通过城市功能结构的演化，对城市人口与市场结构的进一步扩大，改善居民居住环境以及促进城市发展有着至关重要的作用，在提供住宅和城市生活配套设施的同时，也带来了更大的经济效益和社会效益，为不断增长的人口提供物质保障，为城镇化进程的实施打下坚实的基础。3房地产业与城镇化发展具有利益冲突关系城镇化发展速率的不断提升，拉动了房产需求，使房地产业发展过热，房地产投资和投机日趋增多，与此同时也带来了各种各样的风险，造成了外来人口的买房难的问题；农民工没有城市户籍，无法享受城市的教育、医疗、社保等公共服务，形成与城镇居民两极化的就业和生存的问题。这就对城镇化的进程造成了严重阻碍，对房地产业的发展有一定的反作用。二、沈阳市城镇化进程中房地产业发展状况沈阳是东北地区最大的中心城市，地处东北亚经济圈和环渤海经济圈中心，具有重要的战略地位。其城镇化水平较高，基础设施完善，自然资源丰富，产业基础雄厚，科教优势明显，具备了加快调整改造和促进城镇化的基础。2013年沈阳市常住人口为822.8万人，比上一年增长0.95%，城镇人口为659.1万人，城镇化率为80.1%。高于辽宁省65.7%的城镇化率，同时也高于全国平均城镇化率54.2%。随着沈阳城镇化步伐的加快，越来越多的农民从农村转向城市发展，从而促进了第二产业、第三产业的发展，根据沈阳统计局沈阳公报得知，2012年全年地区生产总值（GDP）6606.8亿元，按可比价计算，比上年增长10%。其中，第二、三产业增加值分别为3389.1亿元、2902.5亿元，同比增长11.4%、8.9%。其产业逐渐向城镇聚集，在城市建设项目中，全年城建投资506亿元，比上年增长5.4%。随着城镇化的进程，沈阳房地产业也发生着较大变化。1房地产开发规模不断扩大近几年，沈阳市房地产业快速发展，房地产开发投资规模不断扩大，占固定资产投资的比重稳步提高。其房地产市场一直保持平稳发展态势，在沈阳的开发企业对沈阳楼市的发展前景特别看好，开发建设力度也在加强，房地产市场保持蓬勃发展的势头，中国指数研究院发布的全国2012年1-9月份的数据显示，沈阳市土地成交面积在全国主要城市中位居第四，仅低于天津、武汉和上海。商品住宅地成交面积位居全国首位。2012年沈阳第三产业投资3615.6亿元，其中完成房地产开发投资1943亿元，比上年增长15.3%，其中住宅建设投资1331.4亿元，增长5.6%。房屋施工面积11002.6万平方米，增长7.9%，房屋竣工面积2066.4万平方米，增长4.2%，其中住宅1644.8万平方米，增长2.4%。商品房销售面积2469.7万平方米，增长14.1%，其中商品住宅销售面积2201.5万平方米，增长13.0%；商品房销售额1561.1亿元，增长22.5%，其中商品住宅销售额1318.6亿元，增长20.6%。2013年沈阳市固定资产投资完成6383.9 亿元，同比增长 13.5%，其中房地产开发投资2184.01亿元，首次突破2000亿元，同比增长12.4%，其中商品住宅完成投资1574.58亿元，同比增长18.3%。商品住宅投资占全部房地产投资的72.1%。2二手房成交量稳中有升在二手房成交方面，2013年沈阳二手房无论从成交量还是成交价格均稳步增长 。2013年年初，二手房成交均价为7200元/m2左右，到年底成交均价为7500元/m2左右，同比增长4.16%，二手房成交量总体稳中有升，维持在一个相对合理的阶段内。2013年3月1日，国务院发布关于继续做好房地产市场调控工作通知，调控政策涉及二手房市场，对出售自有住房严格按转让所得20%征收个人所得税。这一政策出台后，不少市民为了避税，沈阳的二手房市场掀起了空前高涨的交易热潮，供应量和成交量猛增。2013年4月1日新“国五条”细则在沈阳出台，国务院出台“二手房转让20%差额征税”许多房主将二手房“由售转租”，二手房市场供求均减少，成交量也不容乐观。2013年5月份开始，沈阳二手房市场的成交量开始呈现下降趋势，购房者的消费观念也更加理性，市场的迅速降温，使一些规模较小或经营不善的房产中介公司受到冲击而退出市场，据统计2013年5月，沈阳市二手房转让8224套，同比减少3.88%，转让面积61.26万平方米，同比减少0.08%。其中，二手房住宅转让7693套，同比减少7.87%，转让面积52.15万平方米，同比减少8.86%。2013年11月25日，沈阳政府网发布沈阳市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的通知，对进一步完善房地产市场调控提出八点要求，简称为“沈八条”从限购、限贷、供求关系三方面对沈阳房地产市场的调控进一步细化，规定主要包括二套首付提高为65%、非本地购房者必须提供两年以上的纳税证明。此前有专家认为“沈八条”可能对沈阳二手房市场造成一定冲击，但是从目前数据统计来看，“沈八条”对二手房交易的影响并没有预期大。3保障性住房建设力度不断加大沈阳计划在“十二五”期间进一步推进保障房建设，包括实施各类危旧房、棚户区住房改造，使住房保障总户数达到48.9万户，解决中等偏下收入家庭的住房问题，住房保障比例达到全市城镇家庭总户数的25%。2013年沈阳省政府下达给沈阳市的保障性住房建设任务是49355套，沈阳市计划超额完成，建设政策性保障性住房为50400套，改造棚户区3595户，共计53995套，并启动了为期3年的老旧小区及平房区综合改造工程。4房价较稳定目前沈阳市房屋供应量充足，与消化量基本维持对等关系。从供应结构看，供应方与需求方均以中小户型为主，房价也占到了一个相对较高的水准上，如果房价过高，会逐渐偏离沈阳以自住、包括改善型需求为主的刚性购买力，而商品如果脱离了实际消费能力，势必失去市场。从投资需求来看，目前国家出台的一系列政策，使未来投机需求有所减少，但这并不排除个别性价比高的物业仍然受到投资者的追捧，但即便个别楼盘会有上升的趋势，整体楼市的上升幅度也不会很大。5商业用地需求面临低潮从图一地块出让情况来看，沈阳已经脱离了单纯的发展商品住宅阶段，以商业综合体商业为中心的社区升级，以大型社区为核心的微型卫星城，均开始成为潮流，商业地产在房地产行业中的比重也越来越大。但经过近几年的飞速扩张以及大型地块的日渐缺乏，商业用地需求也开始面临低潮。图一6土地市场交易比较活跃2013年，沈阳土地市场共出让土地606宗，出让土地总面积2984.84公顷，同比增长20.72%，据中国指数研究院发布的数据显示，2013年沈阳土地成交面积在全国主要城市中位居第四，低于天津、重庆和武汉，其中住宅用地成交面积在全国主要城市中位居第二，仅低于重庆，2013年沈阳土地出让成交楼面位列全国30歌大中城市地18位。7房地产市场比较稳健振兴东北老工业基地的政策的逐步落地，沈阳经济区上升为国家战略地区，此外由于十二运全运的成功筹备和举办，使得整个沈阳特别是浑南区域的基础建设水平得到较大发展，房地产开发商也得到了购房者的认可以及知名度的提高。其次是地铁工程和城际交通的不断完善，也极大改善了沈阳的城市形象、提升了城市价值，使得土地资源的稀缺性、价值的外溢性得到有效释放，还有沈阳房价相对合理，刚性需求旺盛等原因，沈阳市在认真贯彻国家宏观调控政策的同时，房地产市场保持着平稳、健康的发展态势。三、沈阳城镇化进程中房地产业发展存在的主要问题及其原因1沈阳市城镇化进程中房地产业发展存在的问题（1）宏观调控政策对房地产市场影响逐渐显现2012年，沈阳在调控政策的影响下，土地市场的供需量出现明显萎缩。土地供应方面，2012年度沈阳供应土地690宗，同比去年同期大幅度下降31.41%，供应面积同比去年同期下降30.87%，土地成交方面，2012年共成交507宗土地，同比去年同期大幅度下降35.66%，成交面积方面同比去年同期下降32.72%。政策对于住宅市场的直接打击导致土地市场遇冷。2013年3月，沈阳政府出台“新国五条”细则，第一，限购政策对沈阳二环外项目尤其是以改善型需求为主的中高端项目影响较大，市场整体成交受较大影响，据沈阳市统计局发布的“2013年沈阳市房地产市场运行情况综述”中表示，受国家宏观调控政策的影响，2013年，沈阳市商品房销售面积为2262.3万平方米，同比下降8.4%。第二，首付比例及贷款利率的调整，由于沈阳近几年房价一直处于平稳上涨的态势，二套房首付比例及贷款利率的提高，对于刚需客户的影响不大，但对于城市豪宅和别墅等产品，多以二次及以上置业为主，此政策在一定程度上影响城市豪宅和别墅成交，高端客户呈现观望状态。第三，新政落实后，二手房交易税费又回到强制执行按转让所得20%征税，二手房成交量下降，据统计2013年5月，沈阳市二手房转让8224套，同比减少3.88%，转让面积61.26万平方米，同比减少0.08%。其中，二手房住宅转让7693套，同比减少7.87%，转让面积52.15万平方米，同比减少8.86%。虽然此政策促进新房成交，但是也助长新房价格上涨。（2）房地产投资过快，潜在风险大图二由上图二可知：2005-2011年房地产投资呈上升趋势，房地产投资过快，潜在金融风险和经济风险巨大，由于房地产信贷占房地产开发投资的比重逐年上升，房地产贷款占金融机构贷款余额的比例也逐年提高，信贷收紧困难，存在巨大的潜在金融风险。同时，房地产导致其他商品消费率下降，房地产消费对其他消费产生巨大替效应，存在潜在经济风险。 （3）市场体制不健全由于城镇房地产利益的拉动，房地产市场开发火热，从而房地产大规模的开发，盲目的进行投资，虽然为城镇发展积累了一定基础，但是也占用了大量宝贵的建设公共设施和相关产业的资源，影响了市场资源配置的能力，据统计，沈阳市有1685公顷用地实际利用率为零，占批准建设用地的7.1%，使城镇失去了发展其他产业的机会，造成了产业结构的不合理，导致了第一产业内部的农、林、牧、渔及服务业的资源配置效率低下，以及造成第二产业资金利用率低，劳动力的吸纳能力低。近几年沈阳房地产市场处于供过于求的态势，出现大量的闲置房，造成资源严重浪费，其次二手房市场和房屋租赁市场较萎缩，沈阳房地产库存总量达244.8万平方米，房地产市场主要依靠一级市场，这客观的导致了房地产市场的单极化，房地产业市场体系不健全，妨碍了房地产业的健康发展，也影响了城镇化的进程。（4）税收制度不完善，欠税现象严重房地产税收是国家以调控房地产市场，促进土地资源优化配置和有效利用的重要经济手段，但是沈阳市随着经济形势的深入变化，房地产税收制度显露出诸多与经济发展不协调的问题，尤其是实行国有土地使用权有偿出让、转让制度以后，不同的单位特别是个人对土地使用权和房产所有权的拥有比例产生新的变化，2013年10月，沈阳市地方税务局发布欠税公告，99家欠税企业单位上“黑榜单”，欠缴地方税款合计7.6亿元，其中99家欠税企业中半数以上为房地产企业。2沈阳市城镇化进程中房地产业发展存在问题的原因（1）政府政策第一、沈阳限购政策“限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。”限购政策有效的抑制了房地产投资投机需求，也使市场成交量降低。第二、按揭贷款提高首付比例，此政策对城市豪宅和别墅成交影响较大，会导致大部分高端客户呈现观望状态。第三、保障性建设力度逐年加大，将导致低收入人群减少对商品房市场的刚性需求，使商品住房市场被动萎缩。（2）财政税收制度相关税收法规制度不完善目前在土地使用权的出让和房地产开发、转让、保有诸环节涉及到的税种有十多种，税种的设置方面，出现了很多的不合理分配，不仅仅影响了企业的纳税，还对财政税收的顺利开展带来了很多阻碍，导致了税收的调节作用没有充分发挥出来。房地产企业纳税意识不强一方面有些房地产开发企业是在取得土地开发权后，注册等级的，企业股东对税收法规了解不多，加上工程开发前期投入较大，资金周转紧张，造成企业欠税情况较为普遍。另一方面房地产开发企业为获取更多的经济利益，利用其自身影响力和拥有的社会资源，干扰和影响着房地产企业税收的征管。房地产经营项目难以管理房地产企业对房屋的开发，要涉及到规划、国土、建设、房管等部门，但是各部门相互之间的合作处于相互约定和协商的状态，遇到问题不能及时解决，必须召开部门间的协调会议才可以解决，缺乏相应的激励制约手段，未能实现信息共享，难以实现房地产行业税源的源泉控制，使得一些房地产企业有机可乘，造成税款的大量流失。税务征管能力不强其一是稽查人员配备不足，业务水平有待提高，稽查工作效率低，查处力度不强，违法违规行为等不到及时纠正，在一定程度上助长了违规者的侥幸心理，其次是税务部门出于扶植企业发展的考虑，征管力度较弱，对于发现违法违规行为，处罚较弱，往往流于形式，其三行业征管手段滞后，不能适应科学化、精细化管理的要求，信息共享难、操作处理慢。（3）市场预期因素理性预期是在有效地利用一切信息的前提下，对经济变量作出的在长期中平均说来最为准确的，而又与所使用的经济理论、模型相一致的预期。而适应性预期是指经济活动参与者将根据自己过去在作出预期时所犯错误的程度来修正他们在以后每一时期的预期。适应性预期对市场的影响主要体现在投资需求上，如果过去一段时间房地产需求趋热，价格升高，那么对需求的预期就增大，促使房地产价格看涨。反之，需求疲软，市场价格看跌，购买者会持观望态度。适应性预期在房地产供给方面也有较大影响，当房地产需求旺盛时，投资者对房地产供给的适应性预期，将促使房地产投资进行新项目开发，但是由于房地产开发建设存在时间上的滞后性，因此，对房地产供给的适应性预期，会容易造成房地产供给和需求短期内的严重失衡。所以说房地产市场的主体预期将在一定程度上影响政府宏观调控政策的实际效果，不可理、非理性的预期将消减政府政策的效果。（4）土地供给制度土地资源是城市发展的重要依托，随着房地产业迅猛发展和城镇化进程的加快，城市对土地的需求也急剧加大，现阶段，城市土地以有偿出让方式和划拨用地方式并存的双轨制的土地供给方式为特征，在城市土地的供给使用过程中，存在土地供给方式不合理现象，其原因既有制度安排本身存在的不合理性，又有制度实施机制的设计不合理性。其中土地招拍挂成为了沈阳主流的土地供应政策，这一政策对沈阳造成了诸多不利影响：土地招拍挂令政府依赖土地财政现象日益严重；土地招拍挂易滋生政府官员腐败现象；土地招拍挂在一定程度上助长了沈阳经济出现虚假繁荣的发展势头；土地招拍挂不利于房地产市场健康发展；土地批后，检查力度不够，不能及时将问题以及用地情况告知政府，造成大量土地闲置，浪费土地资源。四、沈阳市城镇化进程中房地产业发展的对策建议1相关制度的完善（1）调整住房供应结构，要以满足大众消费为主体，处理好住房供给与消费层次的关系，加大对经济适用住房、廉租住房、中小户型、中低价普通商品房的土地供应，控制大户型、低密度高档住房的土地供应，按照住房发展规划和年度计划，将经济适用住房、廉租房、普通商品住房等建设分解落实到项目上，落实到土地供给、规划指标上，并合理配置市政配套设施。在项目审批上，要优先审查用于经济适用房、廉租房、普通商品房住房和城市基础设施建设中的拆迁安置用房建设项目，并在项目选址上予以保证。严格控制商品房住房套型比例和标准。（2）严格按照土地使用规划的要求管理房地产开发活动，打击投机性土地囤积行为，进一步完善市场监管，加强对企业的资质管理和项目的审批管理，监控项目资本金和商品房预收款的流向，建立和完善企业信用档案系统，严查房地产开发、交易、中介服务和物业管理中的违法违规行为，维护各方的合法利益。（3）充分利用现代信息技术手段，加强房地产市场的检测和信息采集、准确、及时地反映房地产业发展的动态信息。完善房地产信息平台和信息披露制度，杜绝个别房地产商和媒体发布不实信息，合理引导企业理性投资和消费者理性购房，鼓励发展各类房地产中介业务和服务品种，支持信誉良好、品牌优势明显的中介企业加快发展。（4）合理构建城镇房地产市场，城镇化进程下的房地产法律法规不健全，导致了房地产业无序化发展，所以要建立健全城镇房地产开发法律法规，突破户籍制度，处理好常住人口房地产市场和流动人口房地产市场的关联，通过市场机制的调控作用，形成合理的人口流动速率，加大经济适用房的建设，扩大廉租房的覆盖范围来为低收入的群体提供保障性住房，实现公平公正的房地产开发环境，确保人人有住房，形成房地产开发层次结构，确保城镇房地产市场的健康发展。2提高土地供应率城市土地供给是为了达到能够使城市土地资源合理配置，优化土地利用结构和提高土地效率，实现城市快速、健康、可持续发展的目的。沈阳市政府由规划和国土两个职能部门组建了市规划国土局，土地储备中心、土地交易中心分别作为其下属二级单位，土地储备中心负责全市土地融资、收购储备工作，土地交易中心负责全市土地出让工作。（1）土地收购储备工作土地收购储备制度，是由政府依照法定程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市总体规划，通过收购、回购、置换和征用等方式取得土地，进行前期开发利用和存储后，以公开招标、拍卖出让方式供应土地，控制各类建设用地需求的制度。在土地收购储备工作中，政府应当加大财政支持，待储备土地出让后，在将土地前期成本返还给土地储备中心，做到土地储备资金循环使用。其次坚持规范运作，确保政府土地出让收益的前提下进行土地的收购储备。（2）批后工地工作一是加大执法监察和督查力度，把建设用地的批后监管列入工作重点，加强责任意识，依法行政。二是建立相关部门相互协同配合的监管机制，对建设用地的批后监督做到齐抓共管的局面。三是加强建设用地批后监管的制度建设，避免由于不合理的规定，造成土地长置闲置，或致使私下违规流转土地。（3）提高土地利用率大力开发利用低效地、未利用地和废弃地，这“三类用地”。运用市场机制配置土地资源，建立土地利用动态巡查制度，加大违法用地查处整改力度，坚决遏制违法行为，促进已供土地按时开发利用，防止出现土地闲置等情况，提高建设用地中，土地实际利用率。3加强房地产企业税收征管措施（1）建立完善的税收制度科学合理的税收制度能保证政府财政税收工作的正常运行，将偷税漏税现象惊醒有效的避免，将政府经济利益予以最大程度的维护，在企业的营业税和所得税的调整上，应尽可能的减少重复纳税的现象，为企业的健康发展提供保证，同时也应该根据市场经济的发展，对税收政策的科学合理进行调整，将企业纳税负担予以最大程度的减少，推动企业健康长远的发展。（2）提高纳税意识一是税务机关应当通过良好的宣传向纳税企业提供持之以恒、公正、礼貌和快捷的服务。提高纳税人尊章守法的意识，减少对税收的误解。二是加强税务的信息化建设，实现信息化管理对于税收征管的各个环节，都有促进作用。（3）加大房地产企业税收稽查力度一是安排专业人员对企业的纳税进行管理和