成本管理与设计管理.pptx

房地产企业成本管理体系与设计阶段的成本控制要点,2016,一、成本管理体系的建立 ： 1、成本管理的规律 2、成本管理的价值 3、成本管理体系的核心 4、与标杆企业的管理对标 二、设计阶段成本管理的要点 1、从概念到方案设计,影响成本的核心要素有哪些?(知识点+案例) 2、限额设计如何实现？（三步曲+指标建议） 3、如何破解品质与成本的矛盾 （关键点+指引+案例）,课堂记名作业： 1、你来定义什么是“成本管理” 2、你的岗位与成本管理有什么关系？,课后作业： 公司搭建成本管理体系中你的责任和价值如何体现（个人）,房地产项目成本形成与管理规律,100%,95%,75%,35%,10%,1/4,1/2,3/4,决策和初步设计,技术设计,施 工 图设计,施工阶段,项目进展时间,对投资的影响程度,各阶段对投资影响程度分析图,Kelly（1982）的研究发现一个项目80% 的造价在方案设计阶段就已经确定，所以后续的控制只能影响到其余的20% 投资。,Wootoon（1982）认为项目总造价中能受现场直接控制的部分在6%-20%之间。,D级：过程管理,C级：闭环管理,B级：目标管理,A级：价值管理,点,线,面,体,房地产行业成本管理发展规律,财务/成本如何接轨 财务如何监管成本,成本管理如何落实到运营中？ 运营体系如何监控成本？,成本如何支撑企业发展 如何衡量成本管理结果,如何建立合理有效 的成本管控体系,成本管理如何ERP,成本如何过程考核 业务考核与成本考核接轨,成本管理,白银时代怎么办？,成本管理体系建设的总体实现目标,预控,预测,全价值链 成本管理,预知,设定成本控制目标 联动设计成本限额,预知动态成本信息 预知成本发生额、结算额,建立专业成本数据库 联动产品标准化体系,成本管控的四条线-管什么？如何管？,哪些启发？,项目拓展,项目策划,方案设计,招标采购,销售,交付,项目成本,项目周期,70%-80%,20-30%,扩初及施工图设计,工程施工,目标成本曲线（预设）,维护,目标成本线,成本形成线,成本发生曲线（预知）,成本控制线,成本发生线,（+/-3%）,成本形成曲线（预控）,目标成本控制线 （预设）,动态成本控制线（预判）,项目的成本管理干什么?,项目 策划,设计 管理,采购 管理,工程 管理,销售 管理,客服 管理,物业 管理,项目 论证,项目 拓展,成本体现!,决策!,目标的建立,目标的动态实现,贯穿价值链全过程的”价值-成本”管理 项目全生命周期的”盈利-成本”监控,目标成本管理体系的体现 ：,目 标 成 本 可 研 版,目 标 成 本 策 划 版,目 标 成 本 方 案 版,目 标 成 本 扩 初 版,目 标 成 本 施 工 图 版,成本规划,优化、实现规划,先与同行对对标,标杆企业如何管理成本：万科版,公司制定了包括公司房地产开发企业成本核算指导、公司目标成本管理实施细则等在内的成本管理制度; 使用成本管理软件，对项目运作全过程成本信息进行计划管理和动态跟踪记录。 项目确定后，子公司按总部统一要求编制项目目标成本（成本计划），经公司管理层和区域成本管理部门审批确认后执行，同时录入成本管理系统。 项目开发过程中，已发生成本由专人负责及时录入成本软件，同时成本管理部门定期对待发生成本做出预测，并在必要时进行调整，从而对项目成本形成动态跟踪管理。 子公司财务管理部门负责项目动态成本中的非合同费用录入。此外，通过定期的成本清查工作，保障子公司动态成本数据准确性，总部与区域通过开展成本检查等工作对子公司成本信息反映的及时性和准确性进行监督。,万科项目目标成本分析,标杆企业如何管理成本：万科版,产品成本弹性适配,刚性/弹性分析 品质适配 灵活应对市场变化,产品/部品/工艺标准化,部品清单 技术标准统一 工厂化：工艺标准化,集中/战略采购,材料部品集中性采购 战略合作伙伴 采购与供应商管理,万科成本管理几个突出优势,标杆企业如何管理成本：万科版,Step 1,土地投资论证阶段,项目启动阶段,项目方案设计阶段,项目初步设计阶段,Step 2,Step 3,Step 4,龙湖模式：目标形成,目标成本土地版,目标成本启动版,目标成本方案版,目标成本执行版,标杆企业如何管理成本：龙湖版,Step 1,工程实施阶段,工程实施阶段,项目竣工阶段,项目结算阶段,Step 2,Step 3,Step 4,龙湖模式：目标实现,目标分解与合约规划,动态成本回顾,项目竣工成本,项目成本后评估,标杆企业如何管理成本：龙湖版,龙湖模式的优势： 1、明确目标测算的节点和深度， 目标约束性强 2、显性的、明确的合约规划 带来项目实施过程控制、 回顾可控度高,项目合约规划分析,标杆企业如何管理成本：万科版,动态成本管理 变更签证控制,如何建立目标 如何下达目标,目标建立在,二,三,审批流 考核,万达模式：,商业地产开发标准化,标杆企业如何管理成本：万达版,标杆企业如何管理成本：绿地版,地标!超高!多样化!规模化!产业化!速度!,管理需要系统化,管理需要适配化,管理需要常态化,标杆企业的管理真的有秘诀吗？,我们怎么办？。,房地产企业成本管理要点,策划与设计阶段,采购与实施阶段,动态盈利监控,25,为什么要分摊？,话题01,目标成本如何靠谱,关于成本的分摊,谁来做？谁能帮助我们？,系统内置分摊原则,系统自动归集 所有需分摊成本,系统自动试算 成本分摊结果,项目成本分摊-期内分摊/跨期分摊,目标成本如何靠谱,关于成本的分摊,如何实现自动分摊？,话题01,项目含有多少独立单体？ 公共配套及大类公摊,是否公摊？ 非公摊为可售单体，需分摊成本,单体的规划指标多少？ 后期成本分摊与工程量测试依据,项目整体规划信息,01,目标成本如何靠谱,关于成本的分摊,如何实现自动分摊？,二、设计阶段成本管理的要点 1、从概念到方案设计,影响成本的核心要素有哪些 2、限额设计如何实现？ 3、如何破解品质与成本的矛盾,二、设计阶段成本管理的要点 1、从概念到方案设计,影响成本的核心要素有哪些 2、限额设计如何实现？ 3、如何破解品质与成本的矛盾,设计与商业的互动模式：,设计:3号线地铁 连接。招商：3号 线地铁要6年后开 通。因此设计将 其视为地铁口设 计，而招商可能 按照无地铁连接 口落位招商。,设计阶段考虑产品的成本核算与分摊规则，规划最优的盈利模式 （重庆案例）,二、设计阶段成本管理的要点 1、从概念到方案设计,影响成本的核心要素有哪些 2、限额设计如何实现？ 3、如何破解品质与成本的矛盾,方案设计控制要点,在容积率指标控制面积，结合市场需求对不同业态建筑面积的合理配置，建多少高层、建多少多层、建多少商业、建多少别墅、建多少花园洋房；配置那些基础设施和配套设施，获得最大销售额和高额利润。,对业态和户型的多方案设计，通过比较确定单体平面和户型；通过对建筑面积、套内面积、公摊面积的比例测算，确定最合理户型和户型搭配从而获得最大得房率和销售面积 。,对各方案合理搭配主要建筑和配套设施、车库、景观绿化面积，景观绿化面积、区内配套道路管网等，并进行土地成本、配置标准和建造成本的造价比较，对各方案的建设工期、销售速度、销售价格和资金成本的比较，编制投资估算。,高层加叠拼,高层加洋房,高层加叠拼加洋房,成本如何介入：产品策划与设计方案的评价与选择,二、设计阶段成本管理的要点 1、从概念到方案设计,影响成本的核心要素有哪些 2、限额设计如何实现？ 3、如何破解品质与成本的矛盾,初步设计（扩初设计）阶段控制要点,限额设计 限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，对设计规模、设计标准、工程数量和预算指标等各方面的控制,控制单体建筑的特徵指数，包括：外墙周长、面积系数，门窗面积系数窗墙比、窗地比指标、体型系数等对节能保温、消防、抗震设计标准的影响。,保证安全和品质的前提下，减低含钢量；,关于结构含钢量,本限额表结构含钢量技术指标的计算规则为计算范围内的相应结构钢材(含结构墙、梁、板、柱等，不含建筑预埋件、砌体拉结筋、阳台栏板、空调板、窗台板、装饰构件等非结构钢筋，亦不含一楼为防潮而设置的架空预制板)的用量除以计算范围内的结构面积 (本表结构面积等于建筑面积及因层高过大或过小而不需计入建筑面积但仍为结构楼板或屋面板遮盖部分的面积之和)。,景观造价限额,控制总价偏差率 分项动态平衡 投入有侧重，保品质,限额设计的三部曲：,二、设计阶段成本管理的要点 1、从概念到方案设计,影响成本的核心要素有哪些 2、限额设计如何实现？ 3、如何破解品质与成本的矛盾,二、设计阶段成本管理的要点 1、从概念到方案设计,影响成本的核心要素有哪些 2、限额设计如何实现？ 3、如何破解品质与成本的矛盾,1、部品的含义：,我们可通过不同功能模块的组合满足大多数客户的价值，也可以通过对单 项部品的价值提升完成产品升级。 垂直交通 交通模块 主体结构 室内部品 外维护结构 立面部品, 部品的定样多与施工图设计同步进行且力求同步结束 部品的研究成果必须以施工图的形式体现 用现场样板区验证部品的安装方式,施工图.部品工作,幕墙样板区,机电样板区,厦门项目案例,空调室外机 100雨水管 50冷凝水管,3 月 20 日,样品制作,4 月 2 日,部品图纸深度要求,4 1.5厚镀锌铁片 月 5#自攻螺钉 10 日 3030角铝,射钉,空调百叶 5#不锈钢螺栓,确定空调位平面尺寸 安装方式研究,以1：50建筑平面放大图为例,在图上标注梁的位置与梁底标高,清晰标注空调机位及各类预留孔洞,较传统施工图的优化,保证所有门窗洞口施工尺寸,避免因此带来的各种收口困难和栏杆高度问题,结构尺寸与建筑面层厚度的真实体现,较传统施工图的优化,详图的深化以阳、露台大样图为例,较传统施工图的优化,面砖铺贴反映了实际施工和实际采购的真实情况,在施工图设计阶段已考虑了踢脚线的做法,明确标注了出水口的准确位置及做法,避免部品安装与土建施工交叉作业，保证成品保护及最终品质,部品预埋件图,楼梯栏杆、扶手预埋件图,阳、露台栏杆、扶手预埋件图,雨棚安装预埋件图,楼梯间铺贴图,装修铺贴图,外墙铺贴图,装修铺贴图,立面分色施工图,泥黄色系的运用,体块分色的原则,对街道的，行走的视觉效果的色彩分布,色 系,原 则,分 布,采用浅米色，泥黄色，深灰绿色，砖色等自然色。,严格遵循体块分色的原则，避免出现平接，阳角接的情况，强化了建筑体形穿插关系。,对建筑体量贡献的分色处理,处 理,线条，凸窗，以及阳台采用同大面的色彩，这种处理方式弱化了构件复杂对建筑体形的破坏。,不是以“一个单元”或“一栋楼”为单位进行色彩分布的基础，而是以组团，以街道，以参观者的行走流线作为色彩分布研究的基础。,材料部品 城市化、高品质与沿海国际匹配的材料部品。,软景、硬景比1：2，单方成本估算640元/M2，内容见清单简表。,话题02,目标成本如何靠谱,关于成本的适配,54,外立面级配执行较彻底，多数控制在级配范围内。个别低于