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物业设施设备管理指南 第八部分房屋修缮管理,王利敏 2014.10.15,大家好！下午我们学习：,下午2点上课,物业设施设备管理指南 我们学习第八部分-房屋管理,距上课时间还有5分钟,第八部分 房屋的接管、维护与装修管理 P569604,第八部分的内容,第32章 房屋接管、维护的概述 第33章 房屋的接管验收 第34章 房屋的运行养护及维修 第35章 房屋的装修管理,第32章 房屋接管、维护 的概述 P569569,内容,32.1 概述 32.2 房屋建筑管理的简述,第一讲 房屋（建筑物）的概述 P569574,房屋（建筑物）分类,一、按建筑物的使用功能分类 二、按主要承重结构材料分类 三、按建筑的结构形式分类 四、按建筑层数分类 五、按抗震设防分类,地基是房屋建筑构造的组成部分吗,思考,一、按建筑物的使用功能分类,这座建筑坐落于意大利米兰，它的设计师在其内部种植900棵树，5000株灌木以及10000多棵花草类植物。,二、按主要承重结构材料分类,混凝土的耐久年限可达多少年,1问,混凝土结构的概述,钢与混凝土组合结构 1. 压型钢板与混凝土组合楼板 2. 钢与混凝土组合梁 3. 型钢混凝土结构 4. 钢管混凝土结构 5. 外包钢混凝土结构,建筑结构 项目主塔楼为超高层建筑，采用巨型钢管混凝土斜交网格外筒+钢筋混凝土内筒的筒中筒体系和巨型钢管混凝土斜交网格外筒+剪力墙结构体系，外形如通透水晶，可抵御八度罕遇地震，创新了国际超高层建筑结构标准,四个优势 筒中筒结构体系 斜交网格支撑体系 结构健康监测 安全,占地面积：3.7万 总建筑面积：45.7万 玻璃幕墙：13.26万 建筑高度：440.75m （高度含停机坪） 地上层数：103层 地下层数：4层 停车位数：约1700个 电梯数量：132台 项目总投资：80多亿元 物业管理费：33元/,三、按建筑的结构形式分类,高层建筑（国内）普遍采用哪一类结构形式,2问,四、按建筑层数分类 （一）住宅建筑按层数分类,（二）除住宅建筑外的民用建筑按高度分类,屋顶上的水箱间、电梯机房和楼梯出口小间等是否计入建筑高度和层数内,3问,建筑高度系指建筑物室外地面到其檐口或屋面面层的高度，而屋顶上的瞭望塔、水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度和层数内。,3答,五、按建筑抗震分类 根据其使用功能及重要性，建筑抗震设防分类和设防标准分为4个抗震类别。,房屋（建筑物）分等,一、按建筑的耐火程度分等 二、按建筑物性质及耐久年限分等 三、按破坏产生的后果分等,一、按建筑的耐火极限分等（h）,二、按建筑物性质及耐久年限分等 建筑物的耐久一般包括抗冻、抗热、抗蛀、抗腐等等。,民用建筑的设计使用年限应符合下表的规定 民用建筑设计通则GB50352-2005,三、按结构破坏产生的后果分等 按结构破坏可能产生的后果（危机人的生命、造成经济损失、产生社会影响）严重性分为三级。 建筑结构的安全等级,建筑房屋的内容,一、房屋的基本组成 二、地基和基础 三、墙体 四、楼板与地面 五、阳台及雨蓬 六、楼梯、台阶与坡道 七、门和窗 八、屋顶,房屋建筑的“构造”组成主要有哪些部分,4问,一、房屋建筑的构造组成 P569,虽然房屋用途、形式、使用材料和构造各 不相同，但其构成主要是由： 基础 墙或柱 楼地面（梁板与地面） 楼梯 屋顶 门窗等 6个部分组成,图1 建筑构造组成部分,建筑的构造组成除前述六大主要部分外，建筑还有一些附属部分，如阳台、雨蓬、台阶等。,二、地基及基础思考题答案,地基是基础下面的土层，承受由基础传下的荷载，但地基不是建筑物的组成部分，它仅仅是承受建筑物荷载的土层或岩层。 地基可分为天然地基和人工地基两大类。 基础是指将结构所承受的各种作用传递到地基上的结构组成部分。 按基础的构造形式分类： 条形基础；独立基础；筏形基础； 井格（交叉梁）式基础；箱形基础； 桩基础；岩石锚杆基础。,图2 地基与基础的构成,当建筑物地基由多层土组成时，直接与基础底面接触的土层称为持力层，持力层以下的其他土层称为下卧层。 对持力层的要求高于下卧层。,图3 墙下条形基础,条形基础往往是砖石墙下基础的基本形式,当建筑物上部结构采用砖墙或石墙承重时，基础沿墙身设置。,图4 独立基础,独立基础是柱下基础的基本形式,当建筑物上部结构采用框架结构或排架结构时，其常采用方形和矩形的 单独基础。,图5 井格式基础,当框架结构处在地基条件较差的情况时，为增强建筑物的整体性能，以减少 各柱子之间产生的不均匀沉降，常将各柱下基础沿纵、横方向连接成一体。,图6 筏形基础,当建筑物上部荷载较大，而所在地的地基又较弱，常将墙或柱下基 础连成一片，使整个建筑物的荷载承受在一块整板上。,哪一种基础具有整体刚度大，对抵抗地基的不均匀沉降有利，抗震性能好,5问,图7 箱形基础,可用于承受特大荷载且需设地下室的建筑,是由钢筋混凝土的底板、顶板和若干纵横墙组成的，形成空心部分可以用作 地下室。它的整体刚度大，对抵抗地基的不均匀沉降有利，抗震性能好等。,图8 桩基础,桩基础可分为高承台桩（桥梁、码头）和低承台桩基础（房屋建筑）,当建筑场地浅层地基土比较软弱，不能满足建筑物对地基承载力和变形的 要求，又不适宜采取地基处理措施时。,地下室,设置地下室可增加一些使用面积，也可以满足人防和地下设备层的使用需要，对高层建筑，尚可提高建筑整体抗倾覆能力。,按使用性质分类,按埋入地下深度分类,普通 地下室,人防 地下室,全地 下室,半地 下室,地下室：室内地面低于室外地平面的高度超过室内净高的1/2的空间。半地下室：室内地面低于室外地平面的高度超过室内净高的1/3，且不超过1/2的空间。,图9 地下室,采光井由 侧板、底板、遮雨设施或铁篦子组成。 一般情况，采光井底板顶面应比窗台低25cm30cm。底板还应有1%3%的坡度。 采光井侧墙顶面应比室外地坪高25cm30cm,地下室,卧室、起居室（厅）、厨房不应布置在地下室；当布置在半地下室时，必须对采光、通风、日照、防潮、排水及安全防护采取措施，并不得降低各项指标要求（本条为强制性条文）。 地下室的防水等级及技术要求除应符合现行国家标准地下工程防水技术规范GB50108的规定外，尚应符合下列规定： 1. 地下室应在一处或若干处地面较低点设集水坑，并预留排水泵电源和排水管道； 2. 地下管道、地下管沟、地下坑井、地漏、窗井等处应有防止涌水、倒灌的措施。 地上住宅楼、电梯间宜与地下车库连通，并宜采取安全防盗措施。,在满足哪些条件下，地下室只需采用防潮处理,6问,地下室的防潮 1.当设计最高地下水位低于地下室底板300mm以上；2.且地基范围内的土壤及回填土无形成上层滞水可能时，地下室只需采用防潮处理。,混凝土结构,因其本身具有防潮作用，不必再做防潮处理,砖砌体结构,应做防潮处理,图10 地下室防潮,三、墙体,按构成 材料分,砖墙,石墙,砌块墙,混凝土墙,钢筋混凝土墙,按施工方法,块材墙,板筑墙,板材墙,砖墙的厚度 砖墙的厚度尺寸,图11 墙体名称,三、墙体续隔墙构造,隔墙的作用,是分隔建筑物内部空间的非承重內墙，,其自重由楼板或梁来承担，,所以隔墙应尽量满足轻薄、隔声、防火、防潮和易于拆卸、安装以及经济方面等要求。,常用隔墙有块材隔墙、轻骨架隔墙和板材隔墙3种。,规范对墙体的设计有何要求,7问,对墙体的设计要求： 具有足够的强度和稳定性； 满足热工要求，主要是考虑墙体的保温与隔热； 满足隔声要求。 声音的传递有两种形式：空气传声和固体传声。 墙体隔声主要隔绝空气传声。空气声在墙体中 的传播途径：一是通过墙体的缝隙和微孔传播；二是在声波的作用下，墙体受到震动，声音通 过墙体而传播。 通常采取增加墙体密实性和厚度、加强墙体的 密缝处理，采用有空气间层或多孔的墙体材料 来提高墙体的隔声性能。,知识链接,住宅设计规范对隔声、降噪的规定,卧室、起居室（厅）内噪声级，应符合下列规定：,1. 昼间卧室内的等效连续A声级不应大于45dB,上述规定的室内允许噪声级标准是在关窗条件下的指标，包括了对起居室（厅）的等效连续A声级的在昼间和夜间的要求,2. 夜间卧室内的等效连续A声级不应大于37dB,3. 起居室（厅）的等效连续A声级不应大于45dB,图12 墙身防潮层位置,墙身防潮,图13 水平防潮层的构造做法,图14 半砖隔墙,隔墙与承重墙拉结是为了增强隔墙的的稳定性，做法在隔墙两端应沿墙高每500mm设26钢筋与承重墙拉结。 为了保证砖隔墙不承重，在砖墙砌到楼板底或楼底时将砖斜砌一皮，或将空隙塞木楔打紧，然后用砂浆添缝。,图15 板条抹灰隔墙,考虑防 潮防水及保证踢脚线的质量，在板条墙的下部砌35皮砖。 这种隔 墙耗费材料多，施工复杂，湿作用多，不宜大量采用。,图16 轻钢龙骨石膏板隔墙,立筋面板隔墙是在木质骨架或金属骨架上镶钉人造胶合板、石膏板、纤维板等其他轻质薄板的隔墙。 这种隔墙为干作业，自重轻，可直接支撑在楼板上，施工方便，灵活多变，应用广泛，但隔声效果较差。,图17 碳化石膏板隔墙,板材隔墙是一种由条板直接装配而成的隔墙。常见的有加气混凝土板、多空石膏板、碳化石灰空心板等隔墙。 碳化石膏板隔墙，制作简单、造价较低、重量轻、干作业施工、有可加工性（可刨、锯、钉），有一定的防火、隔音的功能。,墙体构造组成中勒脚是起何作用的,8问,图18 勒脚的构造,勒脚的高度不低于500mm,图19 混凝土散水构造做法,散水的坡度为3% 5%，散水宽度一般为600 1000mm，同时应比建 筑物的挑檐宽度大150 200mm，且外缘较周围地坪高出20 50mm，防 止水回渗。,图20 明沟构造做法,设置明沟时必须保证沟的最小集水深度不小于150mm，以免溢水。,图21 窗台构造,外墙面的饰面材料为贴面砖时，为了使墙面被雨水冲刷干净，窗洞口部位 可设不悬挑窗台。,图22 砖墙平拱过梁,由普通砖侧砌而成，砖应为单数并对称于中心向两边倾斜，平拱高度不 小于240mm；砖砌平拱过梁两端下部应深入墙内2030mm。,该过梁适用于洞口跨度为1.2m以内，无较大振动荷载等的房屋,图23 钢筋砖过梁,钢筋砖过梁适用于洞口跨度为1.5m以内的建筑,图24 钢筋混凝土过梁,钢筋混凝土与砖的传热系数那个大,9问,冷（热）桥由于结构上的需要，外墙中常嵌有 钢筋混凝土柱、梁、垫块、圈梁、过梁等构件，钢筋混凝土的传热系数大于砖的传热系数，热量很容易从这些部位传出去，因此它们的内表面温度比主体部分的温度低，这些保温性能低的部位通常称为冷桥（或热桥）。 为防止冷桥部分外表面结露，应采用局部保温措施：在寒冷地区，外墙中的钢筋混凝土过梁可做成L形，并在外侧加保温材料； 对于框架柱，当柱子位于外墙内侧时，可不必另作保温层处理；当柱子外表面与外墙平齐时，应作保温处理。,知识链接,我们常说的伸缩缝等于变形缝吗,10问,图25 构造柱的构造,构造柱一般设在砖砌体房屋外墙四角、错层部位横墙与外纵墙交接处、较大洞口两侧、大房间内外墙交接处、楼梯及电梯间四角。,图26 圈梁的墙位置,必要时层层设圈梁，高层建筑、重要建筑和地震设防地区的多层建 筑物及软弱土或不均匀地基处设置,砖混结构中的圈梁和构造柱不属于建筑的承重部分结构，而是加固设施,现浇钢筋混凝土圈梁设置,变形缝的构造,图27 变形缝装置,图28 砖墙伸缩缝形式,图29 砖墙伸缩缝构造,图30 楼地面伸缩缝构造,图31 屋顶伸缩缝构造,图32 墙体沉降缝构造,图33 墙体防震缝构造,幕墙不是承重墙，但它要承受何种荷载,11问,玻璃幕墙以装饰效果好，质量轻、安装速 度快而成为幕墙的主要形式。,幕墙构造,幕墙是悬挂于主体结构上的轻质外围护墙。幕墙不承重，,但要承受风荷载，并通过连接件将自重和风荷载传给主体结构。常见的幕面材料:,玻璃,金属,轻质混凝土挂板,天然花岗石板等幕墙,有框玻璃幕墙可现场组装，也可以预制装配，无框玻璃幕墙只能现场组装。,玻璃幕墙,有框,无框,类型一 （按构造方式）,类型二 （按施工方式）,分件式 现场组装,单元式 预制装配,图34 玻璃幕墙,请问楼层地面的基本构造层宜为,12问,四、楼地面（国标）,楼层地面的基本构造层宜为面层和楼板，当底层地面或楼面的基本构造不能满足使用或构造要求时，可增设结合层、隔离层、填充层、找平层和保温层等其他构造层。 采暖房间的楼地面，可不采取保温措施，但遇下列情况之一应采取局部保温措施。 1. 架空或悬挑部分楼层地面，直接对室外或临非采暖房间的； 2. 严寒地区建筑物周边无采暖管沟时，底层地面在外墙内侧0.501.00m范围内宜采取保温措施，其传热阻不应小于外墙的传热阻。,楼地面（楼地层）,厕浴间、厨房等受水或非腐蚀性液体经常浸湿的楼地面应采用防水、防滑类面层，且应低于相邻楼地面，并设排水坡坡向地漏；厕浴间和有防水要求的建筑地面必须设置防水隔离层；楼板四周除门洞外，应做混凝土翻边，其高度不应小于120mm。 经常有水流淌的楼地面应低于相邻楼地面或设门槛等挡水设施，且应有排水措施，其楼地面应采用不吸水、易冲洗、防滑的面层材料，并应设置防水隔离层。,图35 井式楼板立体图,井式楼板的的建筑效果较好，故适用于方形或接近方形的中小礼堂、餐厅、展览厅、会议室及公共建筑的门厅和大厅。,图36 无梁楼板,无梁楼板具有净空高度大，顶棚平整，采光通风及卫生条件均较好，施工简便等优点，适用于活荷载较大的商店、书库、仓库等建筑。,图37 压型钢板组合楼板,压型钢板组合楼板主要由楼面层、组合板和钢梁3部分组所构成。 这种楼板在国外高层建筑中得到了广泛的应用。,五、楼梯,楼梯的组成 楼梯一般由楼梯段、平台、栏杆与扶手三部分组成。 楼梯的类型 1.按所在位置，可分为室外楼梯和室内楼梯两种； 2.按使用性质，可分为主要楼梯、铺助楼梯、疏散楼梯、消防楼梯等几种； 3.按所用材料，可分为木楼梯、钢楼梯、钢筋混凝土楼梯等几种； 4.按形式，可分为直跑式、双跑式、双分式、双合式、三跑式、四跑式、曲尺式、螺旋式、圆弧式、桥式、交叉式等数种。,楼梯每个梯段的踏步不应超 过多少级，亦不应小于多少 级,13问,图38 楼梯的组成,每个梯段的踏步不应超过18级，亦不应小于3级,图39 楼梯的形式,六、阳台及出入口,阳台、外廊、室内回廊、内天井、上人屋面及室外楼梯等临空处应设置防护栏杆。 顶层阳台应设雨罩（住宅），阳台和雨罩均应采取有组织排水措施，雨罩及开敞阳台应采取防水措施。 当阳台设有洗衣设备时应符合下列规定： 1. 应设置专用给、排水管线及专用地漏，阳台楼、地面均 应做防水； 2. 严寒和寒冷地区应封闭阳台，并应采取保温措施。 位于阳台、外廊及开敞楼梯平台下部的公共出入口，应采取防止物体坠落伤人的安全措施。 公共出入口处应有标识，十层及十层以上住宅的公共出入口应设门厅。,图40 阳台排水构造,为避免落入阳台的雨水泛入室内，阳台地面应低于室内地面多少mm,14问,图41 阳台与外墙的位置关系分类,为避免落入阳台的雨水泛入室内，阳台地面应低于室内地面3050mm,七、屋顶（屋面）,屋顶的类型可分为平屋顶、坡屋顶、曲面屋顶等多种形式。,图42 屋顶的形式,闷顶应设通风口和通向闷顶的检修人孔；闷顶内应有防火分隔,保温屋顶构造层次倒铺法施工是先做保温层，还是防水层,15问,图44 保温屋顶构造层次,图45 复合保温层,图46 设置空气间层的保温屋面,图47 架空通风隔热屋顶,图48 吊顶通风隔热构造,图49 蓄水屋面,图50 种植屋面构造,J,八、门和窗,窗外没有阳台或平台的外窗，窗台距楼面、地面的净高低 于0.90m时应设置防护设施。严寒和寒冷地区不宜设置凸窗。,图51 门的开启方式,图52 窗的开启方式,九、装饰构造类别,哪一类墙体饰面装修具有耐久性好、施工方便、装饰性强、质量高、易于保洁等优点,16问,结构中荷载的传递关系 P569,传递关系水平承重结构将作用在楼板、屋顶承重结构荷载传递给竖向承重结构的墙或柱，竖向承重结构将自身承受的荷载以及水平承重结构传来的荷载传递给基础和地基。 房屋承重的基本原理： 地基基础墙或柱梁板（框架结构）,J,课间休息 10分钟,下一节回来， 我们学习承接查验,第二讲 房屋（共用部位等）的承接查验 第9章 P196,房屋共用部位与共用设施 现场查验的依据,有关国家验收规范 其他（含地方）建设工程质量、政策、标准和规范等 物业承接查验办法建房165号发 布与施行时间： 于2010年10月14日发布 自2011年01月01日起施行,物业承接查验应具备哪七个条件,1问,新建物业承接查验应具备的条件：,条 件 一,建设工程竣工验收合格取得,出具的许可或者准许使用文件,规划,消防,环保,等主管部门,最后还须经建设主管部门备案 P3或P5,条 件 二,供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具,市政公用设施设备,供水,排水,供电,供气,供热,通信,公共 照明,有线 电视,等,须按规划设计要求建成,条 件 三,已按规划设计要求建成,教育,邮政,医疗卫生,文化体育,环卫,社区服务,等公共服务设施,条 件 四,按规划设计要求建成，并满足使用功能要求,道路,绿地,物业服务用房等公共配套设施,条 件 五,取得使用合格证,条 件 六,物业服务企业应对房屋具备接管验收进行核定。核定完后填写房屋具备接管验收条 件审核单,物业使用、维护和管理的相 关技术资料完整齐全,条 件 七,法律、法规规定的其他条件,物业承接查验的依据：,3.物业买卖合同,1.物业管理条例,2.物业承接查验办法,4.临时管理规约,5.前期物业服务合同,6.物业规划设计方案,7.建设单位移交的图纸资料,8. 建设工程质量法规、政策、标准和规范,物业承接查验的程序：,1. 确定物业承接查验方案,2. 移交有关图纸资料,3. 查验物业共用部位、共用设施设备,4. 解决查验发现的问题,5. 确认现场查验结果,6. 签订物业承接查验协议,7. 办理物业交接手续,承接查验实施的程序要点,的合格证明文件。,1.核查资料,出厂,安装,试验,检验,要重点核查共用设施设备,的现场查验计划进行验收。,2.查验实施,按房屋共用部位,及房屋共用设施,外观质量、使用功能和检测试验数据。,3.查验方法和重点,现场查验应综合运用,核对,观察,使用,检测,试验等,重点查验物业共用部位、 共用设施设备的配置标准、,查验结论应由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。,4.查验记录,现场查验应按要求形成书面记录,查验时间,项目名称,查验范围,存在问题,修复情况,查验结论等内容,查验方法,查验记录应包括：,建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。,5.问题处理,承接查验小组应将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形,书面通知建设单位,违约责任等事项作出明确约定。物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。,6.签订协议,建设单位与物业服务企业签订物业承接查验协议,承接查验基本情况,存在问题,解决方法及时限,双方权利义务,协议应当对物业,房屋（建筑物）共用部位与共用设施现场查验的准备,1. 查验项目 2. 组织准备 3. 资料准备 4. 编写现场查验计划与进度安排,查验项目,1.房屋共用部位的查验项目： 包括房屋建筑的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶； 房屋建筑的外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间（房）等。,2.共用设施（室外工程）的查验项目 包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、垃圾转运设施、污水处理设施； 机动车（非机动车）停车设施、休 闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施及物业服务用房。,准备,由物业服务企业成立房屋共用部位及共用设施承接查验小组。小组成员由有资格的专业工程师、项目主管或领班等组成，会同建设单位专业技术人员，由物业服务企业专业主管担任组长，并进行人员分工，指定专门记录人员，实施现场查验。,资料准备 1.图纸及资料,（1）竣工图、竣工报告。 1）竣工总平面图； 2）单体建筑、结构、设备竣工图； 3）配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；,4）竣工验收资料： 房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表； 建设工程竣工验收报告； 勘察、设计单位的质量检查报告，监理单位的质量评 估报告，施工单位的工程竣工报告； 规划、公安消防、环保、城建档案等部门对单位工程 出具的认可文件或验收意见书； 施工单位签署的工程质量保修书； 备案机关认为需要提供的有关文件。,1.图纸及资料续,（2）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；,（3）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；,（4）物业质量保修文件和物业使用说明文件；,未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。,（5）承接查验所必需的其他资料。,2.建设用地规划许可证,是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。,拟承接的竣工物业项目只 办理了建设用地规划许可证，该项目是否不属于违章建筑,2问,3.建设工程规划许可证 是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程是违章建筑，不能领取房地产权属证件。,项目物业资料查验移交表,续表,编写现场查验计划与进度安排,（1）房屋共用部位及共用设施现场查验范围的分项划分 1）房屋共用部位查验范围的分项划分 2）房屋共用设施查验范围的分项划分 （2）编制房屋共用部位及共用设施现场查验计划 1）房屋共用部位现场查验计划 2）房屋共用设施现场查验计划,编制房屋共用部位及共用设施现场查验计划,编制： 审核: 日期：,1.房屋共用部位或共用设施现场查验计划 物业项目: NO： 建设单位: 参加人员： 物业服务企业： 参加人员：,承接查验的流程,成立接管验收小组,制定方案，专业分项分工,接管前的人员培训、检验工具准备,现场查验按查验的范围、内容进行，对存在问题和查验结论形成书面记录,汇总问题书面通知建设单位,问题整改,签订物业承接查验协议，10日内办理物业交接手续，物业服务企业接收物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施等,不合格,遗留问题甩项,合格,遗留问题整改流程,整改问题的汇总,书面提交建设单位,问题整改实施,现场复验,不合格项,完善查验记录，办理交接并补充建档,提示：物业承接查验办法第三十五条规定，物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。 物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务企业合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。,合格项,房屋结构现场查验的方法和要求,对房屋结构的查验要点和内容,1.外观质量：无倾斜，变形，剥落，开裂，非收缩性裂纹，无筋外露，无湿渍等。,2. 房屋防水现场查验内容和要求:,对房屋屋面的查验要求和方法,用观察查验的方法，检查屋面有无渗水、积水和排水系统是否畅通方法：在雨后或持续淋水2h后进行，有可能作蓄水检验的屋面，其蓄水时间应在24h以上后观察 。,卷材防水屋面的查验：卷材铺贴方法和搭接顺序应符 合设计要求，搭接宽度正确，接缝严密，不得有皱折，鼓泡 和翘边现象。,涂膜防水屋面的查验：涂膜防水层的厚度应符合设计要求，涂层无裂缝、皱折、流淌、鼓泡和露胎体现象。,对房屋屋面的查验要强和方法,刚性防水屋面的查验：刚性防水层表面应平整、压光，不起砂，不起皮，无开裂；分隔缝应平直，位置正确,瓦屋面的查验：平瓦屋面的基层应平整、牢固，瓦片排 列整齐、平直，搭接合理，接缝严密，不得有残缺瓦片,隔热屋面的查验：架空屋面查隔热制品的质量无断裂和露筋等缺陷/蓄水屋面蓄水至规定高度查有无渗漏现象/种植屋面挡墙泄水孔的留设须符合设计要求，并不得有堵塞及渗漏现象,屋面防水层合理使用年限最长为多少年,3问,屋面防水等级和设防要求,地下防水工程质量验收,地下工程防水等级标准,3.建筑变形观测查验 P200,（1）查看建设单位移交的有关委托测量单位的项目委托书、合同书及技术设计书以及测量单位提供的经检查验收合格的阶段性成果或建筑变形测量全部完成后所提供的验收合格的综合成果；,（2）当查验期（或在使用期）发现建筑本身、周边建筑及地表出现异常如裂缝、塌陷和滑坡等情况，必须立即报告建设单位。,建筑变形测量的内容，分为哪三类,4问,建筑变形测量,对建筑的地基、基础、上部结构及其场地受各种作用力而产生的形状或位置变化进行观测，并对观测结果进行处理和分析的工作。,建筑变形测量分为： 沉降、位移和特殊变形测量三类。 1.沉降测量包括建筑场地 沉降、基坑回弹、地基土分层沉降、建筑沉降等观测； 2.位移测量包括建筑主体 倾斜、建筑水平位移、基坑壁侧向位移、场地滑坡及挠度等观测； 3.特殊变形测量包括日照 变形、风振、裂缝及其他动态变形测量等。,建筑变形测量规范规定 JGJ8-2007,下列建筑在施工和使用期间应进行变形测量（为强制性条文，必须严格执行）： 1.地基基础设计等级为甲级的建筑； 2.复合地基或软弱地基上的设计等级为乙级的建筑； 3.加层、扩建建筑； 4.受邻近深基坑开挖施工影响或受场地地下水等环境因素变化影响的建筑； 5.需要积累经验或进行设计反分析的建筑。,建筑地基基础设计等级,对架空层、避难层的查验要点 和内容,通向避难层的防烟楼梯是否在避难层分隔、同层错位或上下层断开，人员须经避难层方能上下；,查验消防电梯出口；（建筑高度超过100m的建筑，应设避难层，且避难层应设消防电梯出口）,兼作设备层的，设备管道是否集中布置；（封闭式避难层有否设独立的防烟设施）,有人员正常活动的避难层和架高层查净高（规范规定净高不应低于2 m）。,门窗、墙体、屋顶及地面完好，无渗漏、积水现象，照明正常，无杂物，管线安装牢固，设备标识清晰等。,楼梯平台上部及下部 过道处的净高不应小于多 少m,5问,1. 高度要求续 住宅设计规范GB 50096-2011,规范对汽车库室内最小净高的规定,微型车、小型车最小净高为2.20m,轻型车（2.6m）最小净高为2.80m,中、大型、绞接客车最小净高为3.40m,中、大型、绞接货车最小净高为4.20m,设置防护栏杆临空高度在 24 m以下时，栏杆高度不应低于多少m,6问,1. 高度要求续 民用建筑设计通则GB 50352-2005,双车道路宽度不应小于多少 m,7问,2. 规范规定有关主要项的宽度要求,房屋装饰装修的现场查验内容、方法,墙面、天花抹灰的查验,门与窗 的查验,吊顶 的查验,轻质隔墙 的查验,饰面板（砖） 的查验,幕墙 的查验,涂饰 的查验,裱糊、软包 细部的查验,地面铺装 的查验,1. 墙面、天花抹灰的查验要点,2. 门与窗的查验要点,2. 查验要点续,3. 吊顶的查验要点,吊顶的构造应符合下列要求,4. 轻质隔墙的查验要点,采用湿作业法施工的饰面板工程，石材应进行何种处理,9问,饰面板的查验内容、标准和方法 承P205,答：采用湿作业法施工的饰面板工程，石材应进行防碱背涂处理。 饰面板与基体之间的灌注材料应饱满、密实。查验方法：用小锤轻击检查；检查施工记录。,5. 涂料涂饰的查验要点,6. 裱糊的查验要点,7. 软包的查验要点,1. 细部（包括护栏和扶手；窗帘盒、窗台板、散热器罩等）的查验。 2. 护栏和扶手的查验： 护栏高度、栏杆间距、安装位置必须符合设计要求。护栏安装必须牢固。查验方法：观察；尺量检查；手扳检查。 护栏玻璃应使用公称厚度不小于12mm的钢化玻璃或钢化夹层玻璃。当护栏一侧距楼地面高度为5m及以上时，应使用钢化夹层玻璃。查验方法：观察；尺量检查；检查产品合格证书和进场验收记录。,细部的查验内容、标准和方法 P207,1. 地面镶贴石材、地面砖的表观质量查验： 查验板块面层在外观质量缺陷以目测高度为1.5m 左右俯视地坪；查验镶贴面砖空鼓情况，查空鼓检查 按梅花形布点，用小锤轻击，检查数量为板块一半， 阳角处全数检查；用坡度尺、泼水查验地砖镶贴的地 面有排水要求的，高差应不小于10mm；地漏位于最 低点，地漏完成面标高比周边装饰完成面低510mm 等。,地面铺装的查验内容和方法,2. 木制地板的表观质量查验： 查隐蔽验收记录检查木搁栅、毛地板及地板的含 水率及木搁栅的固定；基层板（毛地板）的铺设质 量，用行走、耳听及查隐蔽验收记录的方法全检；木 地板的铺设质量，用行走、观察、耳听及查隐蔽验收 记录的方法全检；用观察检查木地板及漆板表观现象 等。,3. 地毯的表观质量查验： 用观察及查隐蔽验收记录查地毯的下衬垫铺贴及地毯 拼缝质量/观察、手摸查表观现象/用观察方法查地毯 同其他面层连接处、收口处和墙边、柱子周围的质量,设备房的现场查验内容、标准与方 法,高低压配电房的查验,发电机房 的查验,电梯机房 的查验,职能化系统机房的查验,水泵等设备房的查验,变配电房的查验要点,变配电房的查验要点续,发电机房的查验要点,发电机房的查验要点续,智能化系统机房的查验要点,规范对电缆井、管道井等的规定 建筑设计防火规范GB50016-2006 2006.12.01实施，以下条款为强制性条文,电缆井、管道井、排烟道、垃圾道等竖向管道井，应分别独立设置；其井壁应为耐火极限不低于1.00h的不燃烧体；井壁上的检查门应采用丙级防火门,建筑内的电缆井、管道井应在每层楼板处采用不低于楼板耐火极限的不燃烧体或防火封堵材料封堵,建筑内的电缆井、管道井与房间、走道等相连通的孔洞应采用防火封堵材料封堵,智能化系统机房的查验要点续,电梯机房的查验要点,电梯机房的查验要点续,水泵等设备房的查验要点,水泵等设备房的查验要点续,房屋共用设施的现场查验,1.室外建筑环境 附属建筑/室外环境,道路,人造景观,绿地,围墙、大门,排水沟、渠,水池,化粪池,污水井,垃圾 收集站,停车棚,人防设施,保安亭,1. 道路的现场查验,2. 人造景观的现场查验,3. 绿地的现场查验,新规范：园林绿化工程施工及验收规范CJJ82-2012,绿化栽植或播种前应对该地区的土壤理化性质进行化验分析，采取相应 的 土壤改良、施肥和置换客土等措施，绿化栽 植土 壤有效土层厚度应 符合下表规定：,栽植基础严禁使用含有害成分的土壤，除有设施空间绿化等特殊隔离地带，绿化栽植土壤有效土层下不得有不透水层,乔木的胸径是主干高度在多少米处的树干直径,10问,园林绿化名词解释,绿化工程植物栽植质量验收,单位（子单位）工程观感质量检查记录,续表 单位（子单位）工程观感质量检查记录,注：质量评价为差的项目，应进行返修。,单位（子单位）工程植物成活覆盖率统计记录,续表：单位（子单位）工程植物成活覆盖率统计记录,注：树木花卉按株统计；草坪按覆盖率统计。抽查项目由验收组协商确定。,4. 围墙、大门的现场查验,5. 水池、污水井和化粪池的现场查验,房屋共用设施的现场查验,停车 设施,垃圾 容器,物业 管理 用房,2.室外安装,信报箱、 宣传栏,路灯,污水处理 设施,休闲娱乐设施,消 防 设 施,安防监控设施,路灯等设施的现场查验,现场查验记录汇总与问题解决,1.遗留问题的登记确认 对资料验收遗留问题的记录； 对房屋共用部位及共用设施设备遗留问题的记录。 2.对建设单位未能按相关规定全部移交所应移交的资料部分，物业服务企业应当向建设单位索要未移交资料的详细清单和书面承诺补交的具体时限。 3.对现场查验发现的工程遗留存在问题的解决方法及时限，写入与建设单位签订的物业承接查验协议中，按协议执行。,未移交资料清单表,J,课间休息 10分钟,下一节回来， 我们学习房屋管理,物业设施设备管理指南 第34章 房屋的运行养护及维修 P574586,接着我们学习,内容,34.1 房屋运行养护及维修的部位 P574 34.2 房屋运行养护及维修的标准 P574575 34.3 岗位的设置及职责 P575 34.4 房屋的维修及养护 P575582 34.5 公共设施的大中修 P582586 34.6 房屋的环保及节能 P586,地基基础和主体结构工程有最低保修期限吗 注：国务院令，建设工程实行质量保修制度,1问,房屋建筑工程的最低保修期限 管P570, 房屋建筑的地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房 间和外墙面的防渗漏，为5年； 供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。 其他项目的保修期限由建设单位与施工单位约定。 建设工程的保修期，自竣工合格之日起计算。,房屋完损等级的分类 P582, 完好房 基本完好房 一般损坏房 严重损坏房 危险房 房屋的完损等级分为五类,房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，个别构件已处于危险状态，屋面严重渗漏，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏，需要进行大修或翻修、改建的房屋。问这一描述属于哪一类等级房屋,2问, 完好房,完好房。指房屋的结构构件完好，安全可靠，屋面和板缝不漏水，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常或虽个别分项有轻微损坏，但不影响居住安全和正常使用，一般经过小修就能修复好的房屋。, 基本完好房,基本完好房。指房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状 基本良好，能正常使用，经过一般性 的维修即可恢复使用功能的房屋。, 一般损坏房,一般损坏房。指房屋结构一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面 局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备管道不够通畅，水卫、电照 管线、器具和零件有部分老化、损坏 或残缺，需要进行中修或局部大修更 换部件的房屋。, 严重损坏房,严重损坏房。指房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，个别构件已处于危 险状态，屋面严重渗漏，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器 具和零件残缺及严重损坏，需要进行大 修或翻修、改建的房屋。, 危险房,危险房。指房屋承重构件已属危险 构件，结构丧失稳定和承载能力，随 时有倒塌可能，不能确保住用安全的 房屋。,建筑物如超过合理使用年限后需要继续使用的如何办,3问,建设工程质量管理条例国第279号令,第四十二条规定： 建设工程在超过合理使用年限后需要继续使用的，产权所有人应当委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定，并根据鉴定结果采取加固、维修等措施，重新界定使用期。,房屋的环保及节能 国家标准：住宅室内空气污染物的活度和浓度应符合下表规定。 住宅室内空气污染物限值,第35章 房屋的装修管理 P586604,内容,35.1 装修管理概述 35.2 业主或使用人入住验收 35.3 装修管理 35.4 装修规则和注意事项,一、房屋装修管理概述,房屋装修管理的目的 是通过对物业装饰装修过程的管理、服 务和控制； 规范业主、物业使用人的装饰装修行为； 协助政府行政主管部门对装饰装修过程 中的违规行为进行处理和纠正； 从而确保物业的正常运行使用，维护全 体业主的合法权益。,房屋装修管理面对的装修人与风险,所面对的装修人 因缺乏物业装饰装修建筑专业知识和对装饰装 修管理相关法律法规的了解； 在装饰装修中更多的是考虑物业的实用、美观 和舒适，而较少顾及建筑安全和公共权益。 将面对的风险 一方面有可能危害物业安全，影响物业的正常 使用，或对物业构成潜在的危险，导致物业风 险的发生； 也可能激发物业服务双方的矛盾和冲突，影响 物业管理和社区的和谐局面等。,二、房屋装修管理,（一） 装修管理的依据 物业管理条例国务院第504号令 第四十六条规定：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。 有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止和依法处理。,物业管理服务企业发现装修人或装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理办法规定的禁止行为不及时向有关部门报告的，由谁来处罚,4问,有关部门的工作人员接到物业管理单位对装修人或者装饰装修企业违法行为的报告后，未及时处理，玩忽职守的，依法给予行政处分。,住宅室内装饰装修管理办法,第四十四条规定： 不及时向有关部门报告的，,由房地产行政主管部门给予警告，,可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2至3倍的罚款。,装修管理依据续,物业管理条例 第五十三条规定：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。 住宅室内装修管理办法 建设部（2002）第110号 第十六条规定：物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。,有可以不申请办理施工许可证 的非住宅装饰装修活动，参照执行住宅室内装饰装修管理办法的吗,5问,装修管理依据续,住宅室内装修管理办法 第四十四条规定：工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下，可以不申请办理施工许可证的非住宅装饰装修活动可参照本办法执行。 第四十五条规定：住宅竣工验收合格前的装饰装修工程管理，按照建设工程质量管理条例执行。,（二）房屋装饰装修管理流程,备齐申报资料,房屋装饰装修申报,房屋装饰装修登记,签订装饰装修管理服务协议,装饰装修施工,竣工验收,建档或存档, 申报登记应当提交的资料,房屋所有权证（或者证明其合法权益的有效凭证）,申请人身份证件,装饰装修方案,变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案,涉及原有建筑、暖气和燃气等改动设计行为的，需提交有管部门的批准文件和原设计单位的设计方案,委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件,非业主的住宅使用人，还需提供业主同意装饰装修的书面证明,需告知装饰装修工程禁止行为和注意事项,住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为,1.未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构,2.将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间,3.扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体,4.损坏房屋原有节能设施、降低节能效果,5.其他影响建筑结构和使用安全的行为,装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：,1.未经城市规划行政主管部门批准， 搭建建筑物、 构筑物,2.未经城市规划行政主管部门批准，改变住宅 外立面，在非承重外墙上开门、窗,3.未经供暖管理单位批准，拆改供暖管道和设施,4.未经燃气管理单位批准，拆改燃气管道和设施,装修未经批准，拆改各系统设施设备等 P586,住宅室内装饰装修超过设计标 准或者规范而增加楼面荷载的，应当经城市规划行政主管部门批准吗,6问,住宅室内装饰装修超过设计标 准或者规范而增加楼面荷载的，应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。,6答,还有规定：,A.改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准制订施工方案，并做闭水试验,B.装修人经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案变动建筑主体和承重结构的，或者装修活动涉及前述“禁止行为”、未经批准的行为等内容的，必须委托具有相应资质的装饰装修企业承担,装饰装修管理服务协议应当包括内容, 装饰装修工程的实施内容； 装饰装修工程的实施期限； 允许施工的时间； 废弃物的清运与处置； 住宅外立面设施及防盗窗的安装要求； 禁止行为和注意事项； 管理服务费用； 违约责任； 其他需要约定的事项。, 竣工验收, 住宅室内装饰装修工程竣工后。 装修人应当按照工程设计、合同约定和相应的质量标准进行验收。 验收合格后，装饰装修企业应当出具住宅室内装饰装修质量保修书。 物业服务企业应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的，应当要求装修人和装饰装修企业纠正，并将检查记录存档。, 住宅室内装饰装修工程竣工后，装饰装修企业负责采购装饰装修材料及设备的，应当向业主提交说明书、保修单和环保说明书。 在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。 保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。,温馨提示注意事项, 提醒装修人与装饰装修企业签订好装饰装修书面合同，明确双方权利和义务。 装修人应做到和要求装饰装修企业做到从事装饰装修活动，不得侵占公共空间，不得损坏公共部位和设施。 装修人要监督装饰装修企业，遵守施工安全操作规程，按照规定采取必要的安全防护和消防措施，不得擅自动用明火和进行焊接作业，保证作业人员和周围房间及财产的安全。,温馨提示注意事项续, 监督装饰装修企业从事室内装饰装修活动： 应当严格遵守规定的装饰装修施工时间，降低施工噪音，减少环境污染； 所形成的各种固体、可燃液体等废物，应当按照规定的位置、方式和时间堆放和清运。严禁违反规定将“废物”堆放于垃圾道、楼道等公共区域等。 提醒装修人对装修后室内空气质量委托有资格的检测单位进行检测。,房屋渗漏修缮,房屋渗漏修缮施工前，应进行现场查勘，并应编制