协成经纪房地产市场月报2012年8月.ppt

专业创造中国地产推动力,协成经纪房地产市场月报(2012年8月),编辑：营销策划中心,目 录 CONTENTS,PART1. 全国市场 PART2. 北京市场,目 录 CONTENTS,PART1. 全国市场,本月市场政策解读 市场供需情况 业内看点 市场总结,中央政治局会议“稳增长”剔除房地产 坚定不移地执行房地产调控,2012年7月31日，中共中央政治局召开会议，分析研究上半年经济形势和下半年经济工作。在此次会议中，胡锦涛主席和温家宝总理均强调，下半年要“把稳增长放在更加重要位置”。值得注意的是，这次会议在中央层面强调“稳增长”的重要位置，无疑将有助于稳增长的政策措施得到落实和执行。,关键词： “稳增长”政策加强房地产调控,本月市场政策解读,NO.1,对于业界普遍关心的房地产政策调控是否会有所放松的问题，会议强调，要“坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹”，对此，中信证券分析师认为，这意味着已经出台的房地产政策短期不会放松，但进一步出台调控政策的可能性还是不大，依然是对已经出台政策的贯彻执行。,央行：8月后CPI可能回升 继续执行差别化房贷政策,关键词： 差别化房贷政策继续执行,本月市场政策解读,NO.2,2012年8月3日中国人民银行发布的2012年第二季度中国货币政策执行报告认为，受到基数降低等影响，8月份后同比CPI有可能出现一定回升，目前看回升力度不会太大。 报告在披露下一阶段主要政策思路时指出，要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，支持保障性住房、中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费，坚决抑制投机投资性购房需求。,国务院促地方政府购商业用房,2012年8月7日备受关注的国务院关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见全文，在中国政府网正式发布。政策支持覆盖面颇广，最重要的突破是，重新定位了流通产业的地位，首次将流通产业定位为国民经济的基础性和先导性产业。还提出建立由商务部牵头的全国流通工作部际协调机制，将流通产业提到前所未有的高度。,关键词：流通产业新地位,本月市场政策解读,NO.3,以往商业用房建好后，所入驻的商业业态未必满足社区需求。而且，刚建好的小区入住率不高，商家经营难度大也影响经营积极性，政府想要调节社区商业问题却缺乏有效手段。地方政府购买一部分商业用房这一支持政策出台后，让政府引导市场有了实实在在的抓手，可以很快解决消费不便之类的民生问题。,国税总局：企业合并后存续土地可免征契税,2012年8月6日，国家税务总局纳税服务司在就税收热点问题进行解答时表示，如果企业合并改建为一个企业，如果符合条件，合并后的新设方承受原企业土地、房屋权属时可以免征契税。,关键词： 存续土地、免征契税,本月市场政策解读,NO.4,按照我国契税征收规定，除特殊规定，转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照规定缴纳契税。,住建部：坚持保障房建设房屋质量第一,2012年8月8日住房和城乡建设部召开全国保障性安居工程质量和建筑安全生产工作电视电话会议。住房和城乡建设部部长姜伟新强调，保障性安居工程建设要坚持质量第一，工期服从质量，要把加强质量管理贯穿于保障性安居工程建设的全过程，严把勘察设计、建材采购与核验、施工和竣工验收关；要全面落实质量责任、严格责任追究、严格执行永久性标牌制度；要加强安全生产监管，有效防范和遏制各类事故发生。,关键词： 保障房质量第一,本月市场政策解读,NO.5,房地产“十二五“规划初稿明确提出要开征房产税,关键词： 房产税试点，步伐加速,本月市场政策解读,NO.6,2012年8月23日全国房地产业发展“十二五”规划的编制正在加快推进。 据悉，就在国务院督查地方楼市调控的同时，住建部发布了关于做好“十二五”住房发展规划编制工作的通知(以下简称通知)，紧锣密鼓地推进住房顶层设计。与此同时，有关房产税试点的改革步伐也在加快推进。,“中房协参与撰写的房地产十二五规划初稿，已上报至机关(住建部)。”8月23日，曾参与制订房地产“十二五”规划初稿的原建设部体改司官员、中房协副会长朱中一告诉记者，该初稿正在等待各方的意见反馈。据悉，该稿已抄送发改委、国土部、财政部等相关部委，这些部门也要参与制定各自相关的部分内容。,央行:长期限购损害经济 应用房产税来取代限购,2012年8月24日央行调查统计司发布报告分析德国经济再度崛起的原因及对我国经济发展的启示。央行称，当前顺差、房价和转型升级是困扰我国经济发展的三大问题，而德国在这方面的成功经验，无疑能够给我们很好的启示，值得我们借鉴和学习。央行称，长期实施住房限购政策可能损害经济，应用房产税来取代限购。,本月市场政策解读,NO.7,关键词： 提出房产税代替限购,本月市场政策解读,发改委：下半年防房价反弹 稳定调控政策,2012年8月29日国家发改委主任张平向全国人大常委会作国务院关于今年以来国民经济和社会发展计划执行情况的报告时说，近期房地产市场房价反弹压力增加。今年下半年，将稳定房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，防止房价反弹。,关键词： 稳定调控，防房价反弹,NO.8,本月市场政策解读,温家宝强调：已建成保障房要尽快入市巩固调控,2012年8月31日下午共中央政治局常委、国务院总理温家宝在天津考察保障房的建设时强调，衡量安居工程进展好坏、水平高低，不能只看开工数，也不能只看竣工数，而要看是否及时投入市场，解决群众的迫切需求，质量和服务群众是否满意。,关键词： 加快保障房入市,NO.9,温家宝来到天津市北辰区双青新家园的建设工地。温家宝走进正在施工的楼房内，察看了房屋结构和建设情况。温家宝对施工队伍说，保障性安居工程涉及千家万户，关系广大群众尤其是低收入群众的切身利益。希望你们把质量和安全摆在首位，从设计、施工、管理、监理到验收，每一个环节都要一丝不苟，精益求精，让人民满意，让党和政府放心。,本月市场政策解读,住建部：强化楼市调控政策正研究,2012年8月23日，从这次对全国16个省(市)开展的督查情况看，个别地方出现了为强调稳增长，通过放松住房限购条件、发放购房补贴等方式，刺激住房消费的苗头。对此，国务院督查组已向有关地方政府提出明确的整改意见，要求出现放松调控政策的地区立即予以纠正，并强调不得以任何理由变相放松调控。住建部按照国务院要求，正在密切监测房地产市场的变化，会同和配合有关部门，研究进一步强化市场调控的政策措施。,关键词： 调控措施，正研究,NO.10,目 录 CONTENTS,PART1. 全国市场,本月市场政策解读 市场供需情况 业内看点 市场总结,土地市场供应,8月全国300个城市共推住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）971宗，推出土地面积4035万平方米，环比减少7%，同比增加38%。,8月全国300个城市土地供应量小幅下降,数据来源：中国土地挂牌网,（万平方米),土地市场成交,8月全国300个城市共成交住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）603宗，成交面积2630万平方米，环比增加5.3%，同比增加30%。,土地市场成交量同比环比持续上涨,数据来源：中国土地挂牌网,（万平方米),土地市场成交价格,8月全国300个城市住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为1261元/平方米，环比下跌12.4%，同比下跌22%。,住宅土地市场价格8月环比下降,数据来源：中国土地挂牌网,（元/平方米),8月百城住宅价格环比上涨0.24%，连续3个月上涨，但涨幅比上月略降,根据中国房地产指数系统数据显示 总体来看，在成交量平稳运行的促进下，8月100个城市的住宅平均价格自6月止跌后连续第3个月环比上涨，同比跌幅连续继续缩小; 十大城市均价环比涨幅接近全国平均水平的2倍，同比连续第8个月下跌，跌幅缩小0.8个百分点。国务院在7月底派出督察组对全国16个省市房地产市场进行督促检查，发改委也表示严防房价反弹，在政策的督促和约束下，8月百城住宅均价环比涨幅收窄，表明绝大多数开发企业定价理性，全国价格总体较为平稳。需要注意的是，本月十大城市主城区二手住宅价格涨幅有所扩大，表明小业主对未来信心较高，再加上主城区新建项目较少，因而二手房价格较为坚挺。未来一段时间，不同城市、不同城区和不同物业的价格走势可能继续分化。,商品房市场,商品房供应量,8月40个监测城市中，半数城市库存有所减少，本月除上海、广州、南京、苏州、和青岛库存量增加，其余城市库存量均有不同程度减少，北京本月去库存加快，商品住宅可售面积下降22万平方米。北京、福州、惠州和南京库存降幅都超过10万平方米。,成交量上涨，库存量持续下降,数据来源：CREIS中指数据,商品房成交量,8月40个监测城市中，超过半数城市成交量环比下降，其中哈尔滨降幅最大，达到56.58%，10个重点城市成交涨跌各半，北京，天津，重庆，深圳，广州，成都，成交环比上涨，环比下降的城市中仅武汉降幅未超过20%，这主要是由于近两月成交上涨过快，本月正常回落。,多数城市成交量持续上涨,数据来源：CREIS中指数据,根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2012年8月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为8738元/平方米，环比7月上涨0.24%，连续第3个月环比上涨，其中63个城市环比上涨，37个城市环比下跌。 与7月相比，8月环比下跌的城市个数增加7个，跌幅在1%以上的有5个城市，涨幅在1%以上的有10个，较上月减少12个。 同比来看，全国100个城市住宅均价连续第5个月下跌，跌幅为1.6%，比上月缩小0.17个百分点。北京、上海等十大城市住宅均价为15539元/平方米，环比上月上涨0.45%，与去年同期相比下跌1.49%，连续第8个月同比下跌，跌幅持续缩小。 另外，按100个城市住宅价格的中位数计算，全国住宅价格中位数为5775元/平方米，环比下跌0.43%。,百城价格指数,2012年8月百城住宅均价持续上涨,数据来源：CREIS中指数据,根据中国房地产指数系统对全国100个城市样本调查数据，2012年8月，百城住宅价格同比2011年8月下跌1.60%，跌幅较上月缩小0.17个百分点。有33个城市住宅价格同比上涨，上涨城市个数比上月增加3个，其中，太原涨幅最大，为5.33%，厦门、西宁等19个城市涨幅在为1%-4%之间（含1%）；石家庄、扬州等13个城市涨幅在1%以内。 2012年8月，有67个城市住宅价格同比下跌，下跌城市个数比上月减少2个，其中，廊坊、无锡、金华等9个城市跌幅介于5%-10%之间，为10.58%；常熟、天津、张家港等58个城市跌幅在5%以内。,数据来源：CREIS中指数据,百城价格指数,2012年8月百城住宅均价同比下跌，跌幅逐渐收窄,根据百城价格指数对北京等十大城市的全样本调查数据显示，2012年8月十大城市新建住宅均价为15539元/ 平方米，环比上月上涨0.45%。具体来看，武汉涨幅居首，为1.64%，环比上涨1.57%，北京、重庆（主城区）、深圳、上海、广州、天津、南京、杭州涨幅在0.2%-0.8%之间，深圳、武汉、北京、上海涨幅在0.1%以内。 同比来看，十大城市新建住宅平均价格下跌 1.49%，是连续第8个月同比下跌。本月，8个城市同比下跌，下 跌城市个数较上月减少1个。其中，天津、成都、杭州、南京、上海、重庆（主城区）跌幅介于1%-5%之间； 广州、武汉跌幅在1%以内；深圳、北京同比上涨0.11%，0.75%。,10大城市住宅均价连续8个月同比下跌,重点城市价格指数,数据来源：CREIS中指数据,（2012 年8月十大城市住宅价格指数）,目 录 CONTENTS,PART1. 全国市场,本月市场政策解读 市场供需情况 业内看点 市场总结,万科“拿地只是经济行为 不能解读成看好后市”,2012年8月7日万科表示，公司目前资金比较充裕，土地市场如果出现机会，可以灵活把握。不过万科董秘谭华杰表示，万科拿地是一种正常的经济行为，并不能解读对后市看好，整体上公司对于房地产市场依然持比较谨慎的态度。 自4月开始出手土地市场以来，万科今年至今已新增项目共18个，但总地价仅约112亿元，而这些项目中，单价最高的为：8月1日，万科旗下上海沪彤置业有限公司以底价20.32亿元竞得上海虹桥商务区核心区北片区11号商住办公地块，折合楼面价11395元/平米。早前有统计，2012年1-6月，万科合计新增权益土地储备214.4万平方米。,业内看点,A,国务院发展研究中心余斌：“房价反弹不容小觑”,2012年8月9日，国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌日前在2012年度广东省企业百强、优秀自主品牌发布会暨企业发展高峰论坛上表示，在未来全国房地产投资继续呈现回落的状态下，如果不增加供应，房价反弹将不容小觑。 余斌表示，今年上半年商品房销售面积、商品房销售额和房地产开发企业土地购置面积都是负增长，房地产投资的增幅也在下降。,B,业内看点,任志强： 土地配置有问题 房价还会高涨,现阶段的房价必然是不正常的。有一种办法可以抑制高增长，就是不准买卖，取消市场。否则的话，在供求关系恶化的情况下，必然导致房价一定是涨的。我们已经有了前一轮、第二轮两次土地低增长情况下的报复，能排除第三次土地低增长之后再出现报复吗？ 所以，任志强认为房地产“被抛弃”的结果一定是土地的低增长，进而形成房价的高增长。如果土地供给有了这样一个巨大的波动，那经济能不出现波动吗？能用房地产去填平它吗？这是根本不可能的。当土地低增长时，第二年形不成供应量。那么，只要你想用房地产来拉平中国的经济，就一定是失败的。,业内看点,C,潘石屹欲当“包租公” 称五年后每年收租40亿,2012年8月16日，一直因散售模式深受诟病的SOHO中国（0410，HK）宣布将告别以往的散售模式，从“开发-销售”转向“开发-自持”。如此转型，意味着SOHO中国将成为北京、上海优质商业物业的最大拥有者，同时还将成为上海外滩上最大的业主。 在SOHO中国8月15日香港-内地的电话发布会上表示，未来SOHO中国将在北京和上海持有办公楼和商业物业150万平方米，预计5年后现有物业的年租金收入将超过40亿元。,D,业内看点,目 录 CONTENTS,PART1. 全国市场,本月市场政策解读 市场供需情况 业内看点 市场总结,市场总结,2012年8月，中央明确强调要稳定房地产限购政策，继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，支持保障性住房、中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费，坚决抑制投机投资性购房需求。,NO.1,NO.2,2012年8月，全国半数城市继续延续回暖趋势，成交量呈上升趋势，城住宅价格环比上涨0.24%，连续3个月上涨。,目 录 CONTENTS,PART2. 北京市场,本月市场政策解读 土地市场 商品房市场 市场总结,2012年8月8日，石景山区率先公布了非京籍人员申请公租房的细则，西城区住建委表示，目前正研究公租房向非京籍人员开放政策。通州区表示，方案已经制订修改完成，待区政府会议通过后尽快公布实施。 西城区住建委相关人士表示，具体的限制条件，肯定与石景山区不同，目前该政策正在紧张研究制订当中，预计年底前出台。据了解，因人口疏解及外来人员数量等不同，西城区将依据区内特点制订非京籍人员的公租房政策。丰台、顺义两区表示，相关方案正在制订当中，工作已经接近尾声。,本月市场政策解读,NO.1,北京西城区公租房年内向非京籍人员开放,关键词： 公租房向非京籍人员开放,本月市场政策解读,北京养老设施用地将纳入国有建设用地供应计划,2012年8月29日市国土局表示: 养老院的用地保证，将通过未来每年的国有建设用地供应计划来保证。目前，市国土局已经启动了北京市2013年度国有建设用地供应计划编制工作，从明年起，养老设施用地纳入本市年度国有建设用地供应计划。 按照此前市规划委发布的北京市养老设施专项规划，到2020年，北京市机构养老床位将达到16万张以上，新增近11万张，每个社区都将配置托老所。相关负责人表示，到2020年，本市将有336万至384万老人居住在家里，依靠家庭和社区养老设施安享晚年。,关键词： 养老用地加入供应计划,NO.2,本月市场政策解读,北京拟定欠物业费不得卖房 政策细节研究中,2012年8月14日，针对近期频频被曝光的北京部分小区业主因对物业服务不满，拒绝缴纳物业费，物业采取断水断电等抵抗，市住建委相关负责人回应此事件时强调，物业擅自断水断电的做法是绝对不允许的。这位负责人同时透露，北京市正在研究办法，不交物业费就不能担任业委会成员、限制房屋转让等。,关键词： 物业费管理出细则,NO.3,北京房屋中介无故拖延退押金将被严查,2012年8月9日市工商局表示，近期将联合有关部门，对房产中介进行整治，其中合同期满后无正当理由拖延支付押金、隐瞒重要事项等情况，将是整治的重点。 市工商局表示，下一阶段将会同房屋行政管理等相关部门，加大整治力度，房地产经纪机构隐瞒重要事项、合同期满后无正当理由拖延支付客户押金、使用未取得房地产经纪资格证书的人员从事房屋租赁、利用合同格式条款侵害消费者合法权益，以及伪造、变造合同示范文本等违法行为，将是整治的重点。对存在多次违法等严重侵害消费者权益行为的房地产经纪机构，将公开曝光。市工商局将推行各类房地产经纪合同示范文本，引导房地产经纪机构使用合同示范文本规范签约。,关键词： 整治房屋中介,本月市场政策解读,NO.4,目 录 CONTENTS,PART2. 北京市场,本月市场政策解读 土地市场 商品房市场 市场总结,土地市场供应,数据来源：北京市土地整理储备中心,土地供应市场主要以商业金融用地为主,北京市土地整理储备中心数据显示，2012年8月，北京新增经营性用地1宗，新增工业用地0宗，位于北京经济技术开发区。,土地市场成交,数据来源：北京市土地整理储备中心,商业金融用地1宗，位于北京经济技术开发区河西区，新增建筑面积61102.5平米。,土地市场成交主要以工业用地为主,土地市场成交,数据来源：北京市土地整理储备中心,土地市场成交主要以工业用地为主,工业用地6宗，位于北京经济技术开发区，通州区，新增建筑面积1699800.7平米。,土地市场成交,2012年8月，北京市共有7宗土地成交，其中北京经济技术开发区6宗，通州区1宗，共增加建筑面积1760903.2平米；商业金融用地1宗，位于北京经济技术开发区河西区，新增建筑面积61102.5平米。工业用地6宗，位于北京经济技术开发区，通州区，新增建筑面积1699800.7平米。,数据来源：北京市土地整理储备中心,土地成交量较上月减少,目 录 CONTENTS,PART2. 北京市场,本月市场政策解读 土地市场 商品房市场 市场总结,商品房市场存量,8月商品住宅库存量环比大幅下降,至 2012 年 8月 31 日北京市商品住宅可售房屋套数共计78402套，环比下降4.43%。其中，可售期房套数为52069套，环比大幅下降 10.56%，未签约现房套数为26333 套，上涨10.55%。,数据来源：中国不动产研究中心,2011-2012北京新建商品住宅可售套数走势图,（套）,（套）,商品房市场存量,数据来源：中国不动产研究中心,截止至 2012 年 8月 31 日，北京市可售房屋面积共计 961.33万平方米，环比下降 2.24%。其中，可售期房面积为 627.42万平方米，可售现房面积为 333.91万平方米。,8月商品住宅可售面积持续下降,2011-2012北京商品住宅期房现房可售面积走势图,（万平方米）,（万平方