深圳(关内)小户型市场研究.ppt

深圳(关内)小户型市场研究,附件：,1-1 深圳小户型渊源：“二、三产业发展的必然产物”,随着城市快速发展，外来人口的不断进入深圳从北到南，从西到东，从关内到关外无不充斥着小户型物业的身影，小户型是这个时代/这个城市发展的必然产物。,楼盘供应 区域分布版图（规模分析） 星彦典型案例分析 典型案例分析 区域特征,1-2 罗湖小户型市场研究,2004-2005罗湖小户型在售项目列表,1-5万平米（9个）,5-10万平米（10个）,10-15万平米（2个）,15万平米以上（1个）,罗湖区的小户型楼盘主要集中在口岸和东门片区，而且规模相对其他片区较大，小规模的小户型项目零星分布在其他片区。,罗湖小户型规模分析：“以5-10万平、5万平以下为主”,星彦代理罗湖小户型楼盘,芳邻 阳光天地 锦上花 嘉年华名苑 雍翠华府 东方都会 东方华都,星彦看罗湖小户发展趋势,星彦典型案例： “城市假日酒店公寓” 东方华都,星彦典型案例： “城市假日酒店公寓” 东方华都,星彦典型案例： “城市假日酒店公寓” 东方华都,产 品：建面54550平方米，总户数864户，8000平方米商业 单房（31）20%， 一房（38-45 ）60%， 两房（60-69）20% 价 格： 9200元/平方米（精1000元装修） 客 户：投资客60%；外销10%，罗湖60%，其他区域30% 概念推广：纯粹城市假日酒店公寓 附 加 值：酒店式服务、高档次、高品质精装修、教育资源等,评价：10米层高的入户大堂及酒店式的装修风格体现高档次感，客户以区 域内的投资客为主，客户决定购买的因素是投资回报率、产品的高品质、高档 次感及物管服务；首推1栋约430户已销售95%，其中畅销的户型为一房。,星彦典型案例： “城市假日酒店公寓” 东方华都,产权式酒店-汇展阁、丹枫白露 星级酒店公寓-置地逸轩 高端商务公寓-城市天地广场 顶级总统复式总统宫寓-世金汉宫,罗湖小户型其他典型案例分析,典型案例：汇展阁,产 品：40左右的单房 价 格：15000-16000元/平方米（精装修） 客 户：多为香港投资客 概念推广：酒店式公寓 附 加 值：投资回报、大中华会,评价：以豪华酒店式公寓概念为主要诉求及在当时市场火爆的情况下，加以 以大中华会的会员制形式、高投资回报，吸引大批香港投资者。,典型案例：汇展阁,典型案例：丹枫白露,产 品：全套间的商务酒店，共294间典雅宽敞的套房，面积由69平方米至 205平方米 价 格：10000-11000元/平方米（精装修） 客 户：以投资客户、商务客户为主、港人居多 概念推广：城东酒店1号（产权式酒店） 附 加 值：具备由名家设计、豪华、现代的硬件设施，独具特色的“私人管家” 酒店服务模式，倡导的“至尊、便捷、温暖、细致”服务理念,评价：丹枫白露以美式公寓时尚潮流及首创产权式豪华酒店公寓概念吸引 不少投资客，户型以跃式双套房(两房两厅两卫)、主客卧房均配有洗手间、衣帽 间，开放式厨房突破传统中国煮食习惯，体现了独立、时尚、个性化生活模式,典型案例：丹枫白露,典型案例：置地逸轩,产 品：建筑面积约75000平方米，共1276户，单房（24-30）22.7%，一房 （37-46）56.8%，两房（51-60）20.5% 价 格：9800元/平方米（带1000元/平方米精装修） 客 户：投资客70%；外销50%，罗湖40%，其他区域10%，香港客户以自住为主 ，罗湖客户以口岸片区的生意人为主，购买用途主要为投资 概念推广：罗湖口岸 国际服务公寓 附 加 值：六星级服务、 地段、投资价值、精装修等,评价：客户以投资客为主，决定购买的因素是投资回报率、产品的高品质感 及代租代售服务；首推2栋约840套单位已销售完毕，最后1栋现正认筹，预计4月初 解筹；客户对配套设施及商业的档次及业态较关注，对产品要求不高。繁华地段及 商务区域酒店式公寓销售速度快、价格高；高质素的服务及高档次的配套支 撑更高价格的附加值,典型案例：置地逸轩,典型案例：城市天地广场,产 品：建筑面积约平方米，共2066户，其中一栋为写字楼、5栋公寓；一房 （42-59），两房（56-70） 价 格： 9800元/平方米（带1000元/平方米精装修） 客 户：以投资客户、商务客户为主、部分高级白领 概念推广：深圳 金融中心 顶级公寓 附 加 值：投资价值、精装修、地段等,评价：入户大堂装修较有档次感，特设了接待室；产品设计采光、通风较差， 部分户型布局不合理，装修的档次感不强；客户以投资客为主，决定购买的因素是 投资回报率、地段；一房畅销原因：户型较实用且总价相对两房低，两房滞销的原 因：户型设计餐厅为暗厅且布局不合理，总价相对较高；04年6月份开始销售，保 留一栋写字楼单位未推出，推出的五栋公寓的销售率约70%。设计不合理、档次感 不强、展示条件不足销售相对困难,典型案例：城市天地广场,典型案例：世金汉宫,产 品： 建筑面积约30000平方米，共718户，全复式公寓（43-55） 价 格： 18000元/平方米（带2000元/平方米精装修） 客 户：投资客80%，其余为区域内的商务客；区域客20%，外销70%，其他 区域10%，外籍人士购买以投资为主，香港及区域客户除投资外还 有部分商务客户居多 概念推广：顶级全复式总统宫寓 附 加 值：酒店式服务、 投资价值、高档次配置、智能化等,评价：销售大堂层高4.8米，空间宽敞、包装风格高贵，客户以投资客为主， 决定购买的因素是投资回报率、高档次感及尊贵感；首推1栋约300套单位现正认 筹，认筹金3万，约已认200个筹，预计4月初解筹。高档次配置、尊贵的装修 吸引高端客户，支撑高价格；高档配套设施及酒店式服务满足高端商务客的 需求、支撑高价格的附加值。锁定客户市场细分,典型案例：世金汉宫,罗湖小户型特征：小户商务、酒店化特征,罗湖小户型特征：小户商务、酒店化特征,罗湖小户型发展趋势：成熟市场，小户创新空间有限。,地域格局趋宽：受旧城改造和土地稀缺影响，罗湖未来小户将散落 在旧村改造区域，地域性趋宽。 价格出现瓶颈：市场价格非常平稳，持续在8000-9000之间。受产业 关联客户的影响，造成罗湖出现价格瓶颈（1万元）。 客户出现外延：由传统港人市场逐渐向深圳本地过渡，同时福田商务区的 形成带来高端商务客源补充，进而产生罗湖客户外延。尤 其是蛇口发展前景将改变罗湖客户构成。 小户豪宅增值有限：小户豪宅多以内部品质提升楼盘价值，欠缺舒适 产品 及环境支撑，一定程度上制约了小户豪宅的价值空间。,1-3 福田小户型市场研究,楼盘供应 区域分布版图（规模分析） 星彦典型案例分析 区域典型案例分析 区域特征及走势,2004-2005福田小户型在售项目列表,2004-2005福田小户型在售项目列表,滨河大道,深南大道,福田小户型区域分布版图 “以5-10万平、以5万平以下为主”,1-5万平米（8个）,5-10万平米（6个）,10-15万平米（0个）,15万平米以上（2个）,星彦代理福田小户型,漾福居 金色假日 阳光城市 青莲公寓 花好园 趣园,星彦看福田小户发展趋势,星彦典型案例： “全城唯一全景观私人酒店” 趣园,均价13000元/平(含1000元/平米豪华个性化装修套餐),户型设计： 52平米1房1厅(70%) 59平米1房1厅(10%) 65平米1房1厅(10%) 74平米1房1厅(10%),客户情况： 年龄在30-40岁，来源于福田，购买用途为商务接待兼投资/休闲小住 购买原因：项目区位价值/景观/私人酒店会所定位； 认知途径：朋友介绍/中信广场/航空杂志； 为车公庙周边私企业主或金领，拥有良好的个人修养品味 销售情况：2004年4月正式开盘，2004年11月底销售80%,星彦典型案例： “全城唯一全景观私人酒店” 趣园,星彦典型案例：繁花院落-小户大家花好园,位置：滨海大道-红树林-泰然金谷-下沙 占地面积：13163平方米 总建筑面积：89471平方米 容积率：6.34 商业面积：8500平方米 栋数：5栋29-32层 户数：1466户 主力户型：1房 车位：300个,星彦典型案例：繁花院落-小户大家花好园,星彦典型案例：繁花院落-小户大家花好园,设计亮点： 60米超宽楼间距，减弱对视影响。 1房1厅带入户花园 内凹式入户门设计，保证出入私迷性。 户型方正实用，双阳台设计。 赠送双层高露台、落地凸窗,1房,星彦典型案例：繁花院落-小户大家花好园,中心西区的商务氛围及人流 中心西区已逐渐形成成熟的商务氛围，未来3年内将有180万商务楼宇开发， 将吸引近百万商务人流，孕育小户型租赁市场巨大能量。,中心西区稀缺小户社区，租金一路飚升， 投资前景无限。 花好园，中心西区唯一超大规模小户型花 园社区，并融入中心西区的浓郁商务气息 和红树湾高尚住宅区的人文气息。 虽临近下沙村，但同时也为项目提供大量 潜在的买家和租客。,星彦典型案例：繁花院落-小户大家花好园,赠送超大面积及全屋精装修（600元/平米标准），省钱又省力。,便利的生活环境，赋予花好园巨大升值潜力。 交通：地铁车公庙站、滨海大道、公交总站 生活：岁宝进驻、泰然、下沙 下沙公园,星彦典型案例：繁花院落-小户大家花好园,星彦典型案例：繁花院落-小户大家花好园,楼体条幅及灯光字,楼体条幅及灯光字,销售中心三页翻,形象外墙包装,星彦典型案例： 70年代生人的专属社区花好园,销售中心,销售中心,销售中心三页翻,销售中心内部,星彦典型案例： 70年代生人的专属社区花好园,黑板报式的宣传 形式，诉说70年 代生人的爱好、 乐趣、特性，增 强项目所能给予 的归属感。,星彦典型案例： 70年代生人的专属社区花好园,特色包装楼梯,交楼标准厨房,交楼标准阳台,样板房,星彦典型案例： 70年代生人的专属社区花好园,样板房,样板房,星彦典型案例： 70年代生人的专属社区花好园,星彦典型案例： 70年代生人的专属社区花好园, 04年8月20日接受认筹 至10月1日解筹前共认得2000多个 10月1日解筹，售出583套，完成销售额1.8亿元。 11月27日开盘暨封顶，业主大抽奖，抽取polo车。 岁宝百货签约进驻。 入市均价6900元/平米，至05年2月销售率超60%， 均价已拉升至7500元/平米，销售形势喜人。 以70年代生人为主题的情感式诉求、投资概念 客户以70年代的年轻人、投资客、村民等为主,星彦典型案例： 70年代生人的专属社区花好园,04年8月29日，“花样年花好园中国原创音乐直通车” 正式启动。朴树、老狼、叶蓓、汪峰等知名原创歌手 莅临花好园销售中心举行现场签名会。部分准业主更 可得音乐晚会的入场券。,04年9月11日上午，花好园售楼处迎来了在雅典奥运会勇夺金牌的胡佳等十余名 冠军运动员。奥运冠军为到场的准业主签名留念，并与他们进行了面对面的交流。,星彦典型案例： 70年代生人的专属社区花好园,04年11月中旬，花样年-花好园赞助“刀郎暨台湾群星演唱会”。,05年1月29日，于花好园销售中心举办“信息网网友2005年新年时尚晚会”。,星彦典型案例： 70年代生人的专属社区花好园,典型案例：酒店式公寓金色假日,产 品： 建筑面积20000平方米，共346户，4084 价 格：7200元/平方米（毛坯价） 客 户：认可景田片区并在附近上班的白领及投资客户两大类 概念推广：福田中心西区首家酒店式公寓 附 加 值：豪华舒适的酒店式住户大堂，首创小户型观光电梯，增加 “假日 闲庭”平台花园 。,评价：项目紧紧依托景田片区成熟生活配套优势，塑造出精品小户,吸引片区 自用的白领工薪阶层,客户决定购买的因素是片区成熟生活配套、产品的户型定位, 高品质酒店大堂、物管服务；畅销的户型为单房、一房,滞销户型为(毛坯)三房。,典型案例：酒店式公寓金色假日,概念小户： solo社区-金茂礼都 cando社区-丽阳天下 品牌+概念小户：城市主场 豪宅+社区小户：御景华城,福田小户型其他典型案例分析,典型案例：solo社区金茂礼都,产 品：建筑面积33000平方米，共780户，2437单房占65 价 格： 8500-8800元/平方米（带装修） 客 户：现认购的客户大多为投资客、周边生意人、soho一族和周边生活 的高级白领人士 概念推广：深圳首个以国际高标准小户型模式“solo”为理念开发的投资 型服务式住宅社区 附 加 值：物业管理、独创的“solo”理念真正实现了五星 级酒店公寓的内 涵。精装修、360度的商务秘书服务、酒店式大堂 和电梯厅、第 一个数字电视社区、智能化小户等设施,评价：本项目能够结合华强北商业厂房内小型办公盛行的实际情况灵活运用 “solo”概念,强调其居家与办公和谐统一的定位,使其成功锁定片区投资客。客户 决定购买的因素是华强北地段,产品提供的复合多功能属性,宜租宜住宜办公,而高 品质住户大堂及物管服务则最大限度挖掘了项目的附加值.,典型案例：solo社区金茂礼都,典型案例：cando社区丽阳天下,裙楼商业配套： condo酒吧 24小时便利店； 小区食堂； 银行/atm柜员机 快速冲印店 书店； 寄卖中心。 药店 ,物业管理服务 租务中心（商务中心）； 提供钟点工服务； 保安、保洁员以物业经理、物业助理的形象出现,大堂设施： 留言板； 室内大树、喷泉； 休闲座椅； tv； 自动售货机； 书吧； 鲜花店； e城便利通； 饮水机； 背景音乐； 点唱机。 .,架空层： 自助洗衣房/干衣房 乒乓球台； 大众体育设施； 跑步机；自行车机；举重机等健身设施 街舞表演场 缓跑径 .,前广场及绿化带： 3人篮球场； 街灯、休闲座椅 ； 滑道板（极限运动设施） 宠物恋爱区。 ,condo 社区,产 品：总占地6731.6平方米，规划建筑面积64472平方米。2栋31层小户型 住塔楼加3层商业裙楼；为31.68-72.59平方米的单房、一房、二房 价 格： 6700元/平方米（单、1房带简单精装修） 客 户：客户多为投资客、周边生意人、周边的白领 概念推广：通过社区居住理念和文化营造项目形象差异： 中心区小户型第四代.condo 附 加 值：精装修、个性化形象,评价：该项目抓住年轻时尚一族自立自主的心理特质,结合作为小户型产品定 位,利用漫画的包装推广,将福田区域内的小资白领锁定为主力客户,客户决定购买 的因素是便利的交通条件,成熟的生活配套、产品的精巧实用；畅销的户型为一房, 小两房。,典型案例：cando社区丽阳天下,典型案例： 品牌小户城市主场,上步路和八卦二路交汇处，罗湖与福田交汇，成熟丰富的文体休闲 八卦岭（体育馆东区）正从工业区转型为城市综合服务区 体育馆东区=都市物流中心+新概念都市旅游业+配套设施成熟居住区,将八卦岭改造成为都市物流中心、 规划培育it型文化产品类的批发市 场、研究开发中心区新概念的都市 旅游业。全市最大的新亚洲it现代 电子配套市场总投资将达到8.5亿。,典型案例： 品牌小户城市主场,招商地产+tcl=信心保证，两大企业良好的信誉及形象为业主在楼盘质量及投资 风险上提供了最强的信心保证。 招商地产走出南山开发的第一个项目，同时也是他的第一个小户型项目，倾注了 很多心血于城市主场。 在蛇口半山搭建业界独创的1：1的实体模型，检测主力户型真实的空间感和实用性。 细节是否完美决定成败，从设计、施工到装潢，“以人为本”的招商精神得以淋漓尽致。 引入招商地产资源，提升小户型社区的增值服务享受 城市主场会所设施、招商图书馆、招商及华侨城各会所设施及服务、500大品 牌商家、青年动力营等。 为小户型贴上品牌标签，添加高尚社区所享受的增值服务， 让小户型成为招商地产文化的另一载体。,开发商：tcl投资有限公司,投资商：招商地产,+,典型案例： 品牌小户城市主场,香港启胜管理+招商物业管理=精英管家,香港启胜和招商物业联手，旨在为城市主场业主打造一个国际标 准的运营平台及居住环境，创造一个国际化、高投资回报的物业。,以“total resident experience”(全面居住体验) 为核心的服务模式。在借鉴酒店式公寓和商务公寓的服 务内容和形式的基础上，精细化服务过程、贴近个人需 要的空间服务和个性服务，塑造住区文化，给客户一种 全新的居住体验。,tre体验体系,酒店式体验服务,贴身管家体验,完全健康体验服务,卓越文化体验服务,典型案例： 品牌小户城市主场,城市主场总占地面积8502.9平方米，建筑 面积64500平方米由两栋33层高层建筑组成。 共1328套，1房及2房，32平方米到66平方 米，主力是44-48平方米的1房。 在布局方面采用两体量加连接体的穿插组 合方式、斜向开放式布局，实现无自身遮 挡的开阔视野。 后现代时尚建筑语言，象征理性与智慧的 灰白外立面，充满雕塑感、国际感的整体 形象，凸显城市主场年轻、时尚、大气。 首层、架空层、空中庭园三重园林；集运 动与休闲的泛会所，艺术主场、运动主场、 自然主场，体现了城市主场的高质品位。 全玻璃结构大堂，仿五星级的装修标准； 配送高档豪华装修标准，彰显城市精英的 身份和品位。,典型案例： 品牌小户城市主场,城市主场采用“freebox（盒式建筑）”建筑模式， 用国际时尚前沿的建筑元素“box”打造产品， 打破常规小户型模式斜向开放式的布局，融居住、 商务、酒店式服务、小型工作室于一体的多功能 弹性空间。既实现了无自身遮挡的开阔视野，又 有益于城市大环境的和谐。 赠送1.5米宽、2.2米高（可打掉）的超长落地凸 窗，空间增值达到15-20%，使实用率高达92-102% 使空间的多功能和弹性得以实现。 小厨房、大卫生间设计充分考虑年轻人生活习惯； 卧室和客厅自由组合，满足不同个性生活。,freebox建筑模式-户型创新,提升小户型弹性功能，更好解决开开敞空间少、空间局促、采光差等问题。,典型案例： 品牌小户城市主场,典型案例： 品牌小户城市主场,施工外墙包装,外围包装-特色商业街,典型案例： 品牌小户城市主场,多种装修风格的样板房,多种装修风格的样板房,典型案例： 品牌小户城市主场,小厨房交楼标准,小厨房效果,厨房及餐厅使用示范,艺术装饰展示空间效果,艺术装饰展示空间效果,艺术装饰展示空间效果,典型案例： 品牌小户城市主场,10月30日接受认筹，至11月底解筹共认筹1600多个。 均价8000元，含800元标准的精装修，为片区的最高价格。 目前销售形势乐观，销售率达60%。 小户型正式进入品牌时代 可能是深圳目前物业管理最好的小户型,这里不是我们的故乡 却有我们的主场,从主场开始，赢得这个城市的尊重,典型案例： 品牌小户城市主场,典型案例： 品牌小户城市主场,典型案例：豪宅小户御景华城,产 品：建筑面积210000平方米，共3576户 价 格：8800元/平方米（精装修） 客 户：投资客、华强北白领人士、香港人为主 概念推广：深圳小户型豪宅 华强圈21拿波里酒店式社区 附 加 值：皇家酒店式服务，豪华酒店大堂，超大规模超豪华酒店社区。首创 拿波里异域风情三层立体亲水园林，首创双泳池和三大主题会所,评价：将紧邻华强北商业区的投资升值空间结合超大规模豪华酒店式公寓社区 定位无限放大,客户以区域内的投资客为主，客户决定购买的因素是地段投资升值潜力 豪华酒店式大堂,三层立体亲水园林,双泳池等产品的高品质、高档感及物管服务。,典型案例：豪宅小户御景华城,福田小户型特征：商务中心启动市场，风靡情感小户,福田小户型走势：向高品、商务使用及接待功能发展,衍生商务、酒店功能：受cbd规划影响，随着中心商务区的成熟，高端商务客增加，衍生商务和酒店功能需求。 向品质提升方向发展：客户层次的提升增强对小户品质的需求，尤其是档次及软件服务方面。 投资空间增长：未来商务和会展的启动和成熟将极大带来投资价值空间，同时该区域成为城市发展主轴线，小户价值有待激发。,1-4 南山小户型市场研究,楼盘供应 区域分布版图（规模分析） 星彦典型案例分析 区域典型案例分析 区域特征及走势,产品创新-新一代公寓、钰龙园 情感诉求-米兰寓所、第五公社 商务公寓-光彩新天地,区域小户型典型案例,典型案例：新一代公寓,产 品：占地面积6531.6，总建筑面积61675.65，总共1066户 价 格： 5800元/平米（带600元精装修） 客 户：南油投资客、文化中心年轻白领 概念推广：南山首席公寓生活创新版 附 加 值：产品创新、高档次、高品质精装修等,评价：新一代公寓当时产品上在南山大胆创新，推出错开式阳台设计和2.2* 2.8米落地凸窗设计，人性化的增加了户内净使用面积，所有户型采光通风良好，户 内空间可随意组合自由间隔，不受限制。 且特设会所泳池，三大空中平台花园改善 了传统公寓单调少园林的不足之处。,典型案例：新一代公寓,典型案例：钰龙园,产 品：占地面积4852 ，总建筑面积121526.53 ，总共1313户 ，41 和51的1房489户，51-70的2房554户 价 格： 5200元/平方米 客 户：投资客、科技园、南山白领 概念推广：极品居住青春版 附 加 值：产品创新、面积赠送等,评价：钰龙园作为“小户豪宅”而诞生，它关注追求居家品质的青年精英， “极品居住青春版”、“小户豪宅”、“青春不止奋斗，还有享受”成为人们耳熟能详 的广告语；其极具青春气息的“柠檬印象”户外广告更让人耳目一新，且其产品： 不计建筑面积的大露台户型，每户赠送阔绰的落地大凸窗以及所倡导的“极品居 住，小户享受主义”的革命性生活理念，掀起南山市场销售高潮。,典型案例：钰龙园,典型案例：米兰寓所,分布格局 南山尚未形成典型的商务中心，小户型分布主要以城市干道为轴。从2002年开始崛起，主要分布在南油、南山、深南大道沿线，目前已经形成围绕南头桃园商业和南油海雅商圈的小户型中心。 产品功能 小户型始发于商务功能，如2001年的好