泰州医药城东部新城概念规划.pdf

泰州医药城东部新城概念规划泰州医药城东部新城概念规划 2007年11月2007年11月 前期研究前期研究 1.cmc东部新城宏观发展背景 2.医疗健康服务产业发展前景 3.国内外成功案例借鉴 4.cmc东部新城主题发展定位 5.cmc东部新城板块规模测算 ? 泰州位于长江下游地区，是江苏省沿江 开发重点发展区，区位优越，交通便 捷，腹地市场广阔 ? 进入新世纪以来，在江苏省新的一轮沿 江开发战略中，泰州处于重要的位置， 沿江开发正是泰州实现跨越式发展的突 破口，是最现实、最富含金量、最具有 全局意义和战略意义的重大机遇 1. 泰州医药城的宏观发展背景泰州医药城的宏观发展背景 1.1 泰州占据长三角地区重要的区位优势，面临巨大的发展机遇泰州占据长三角地区重要的区位优势，面临巨大的发展机遇 ? 在 “十一五”期间，泰州将全力打造医药、机电、 化工、船舶等四大优势产业基地，其中名列榜 首的医药产业是发展速度最快、效益最优、最 具活力的朝阳产业，近年来受到当地政府的大 力扶持 ? 泰州不仅拥有全国医药企业翘楚扬子江药业， 还是全国最大的中成药、麻醉药和维生素药生 产基地。江苏医药产业的主要经济指标连续四 年位居全国首位，泰州占三分之一，泰州医药 产业已连续4年，效益连续8年居全省第一位 ? 根据规划，到2015年，要把泰州努力建成全国 最大的医药加工制造基地、长三角地区医药物 流信息中心、医药研发中心、全国重要的医药 成果转化基地和出口基地 1. 泰州医药城的宏观发展背景泰州医药城的宏观发展背景 1.2 医药产业在泰州有着雄厚基础及重要地位医药产业在泰州有着雄厚基础及重要地位 1. 泰州医药城的宏观发展背景泰州医药城的宏观发展背景 1.3 泰州医药城的规划宏大，发展前景广阔泰州医药城的规划宏大，发展前景广阔 中国第一医药城的气魄：中国第一医药城的气魄： ? 以医药产业作为战略产业，以医药产业作 为城市名片，泰州正倾力打造“中国第一 医药城” ? 2005年10月，一个坐落在海陵区与高港 区之间、跨越市区主动脉泰高路两侧，规 划面积20平方公里的泰州医药高新技术产 业园破土动工 cmc东部国际康健区：东部国际康健区： ? 中国医药城北区由科研开发区、生产 制造区和会展交易区三部分组成 ? 本案泰州医药城东部新城泰州医药城东部新城即是依托会 展交易区并向东北延伸，从医药会展 交易、旅游医疗、休假医疗、休闲医 疗、健康管理、医学教育、康健居住 等功能入手，结合周山河公园、新体 育中心和周山河街区规划，全面规划 建设的新概念医学城区域 1. 泰州医药城的宏观发展背景泰州医药城的宏观发展背景 1.4 东部新城将重点发展医疗健康服务业东部新城将重点发展医疗健康服务业 医疗产业医疗产业： ?国内医疗需求呈现较快增 长势头 ?近年来我国医疗服务的供 给能力稳定缓慢增长 ?我国卫生费用未来提升的 空间很大 ?人口增长，特别是城镇人 口和老年人口的增长，将 是刺激医疗消费需求增长 的重要因素 ?亚健康人口迅速增加，慢 性病年轻化，正成为严重 的公共卫生问题，将吸引 医疗资源的大量投入 东部国 际康健 区 东部国 际康健 区 健康管理服务产业健康管理服务产业： ?我国健康管理服务市场 需求潜力巨大 ?但市场尚处于初期阶 段，供给不足，缺乏权 威的示范性项目 ?东部国际康健区项目有 机会建成为适合中国国 情的示范性项目 ?健康管理服务业的发展 将大大带动周边行业的 发展 2. 医疗健康服务产业发展前景医疗健康服务产业发展前景 2.2.1 国内市场小结：医疗和健康管理服务业将有较大空间国内市场小结：医疗和健康管理服务业将有较大空间 价格策略 医疗旅游导向 保健旅游导向 价格策略 医疗旅游导向 保健旅游导向 奧地利 新加坡 印度 泰国 韩国 菲律宾 奧地利 新加坡 印度 泰国 韩国 菲律宾 cmc跨国医疗跨国医疗 cmc保健旅游保健旅游 品质策略品质策略 资料来源：工研院iek，atkins分析 2. 医疗健康服务产业发展前景医疗健康服务产业发展前景 2.2.2 跨国医疗小结：跨国医疗小结：cmc跨国医疗服务应走以跨国医疗服务应走以“品质取胜品质取胜”的差异化发展 之路 的差异化发展 之路 ?确保本国国民和海湾国家及 周边地区民众可以获得高质 量的卫生服务 ?在医疗教育领域建立领导者 地位 ?发展一个能支持生命科学和 卫生领域研发的体系 ?创造一个能支持优质卫生服 务的供给和家庭健康状况改 善的环境 ?在公共部门和私营部门全面 合作的基础上建立一个经济 上可行且可持续发展的综合 性健康社区 3. 成功案例借鉴成功案例借鉴 3.3 迪拜卫生城（迪拜卫生城（dhcc）：定位为）：定位为“建成国际知名的集医疗、康健和医学 教育 建成国际知名的集医疗、康健和医学 教育/研究为一体的综合性卫生服务中心研究为一体的综合性卫生服务中心” ?位于迪拜的自由区（free zone） ?占地500英亩（202公顷）： ?一期工程：38公顷 学术医疗中心 医疗组团 ?二期工程：139公顷 康健组团 ?基础设施投资18亿美金 学术医疗中心学术医疗中心： 研究生医学院 教学医院 生命科学研究中心 医疗组团医疗组团： 日间诊所 私营医院和诊所 诊断中心 康复中心 医药和医疗器械企业 康健组团康健组团： 康健中心 营养中心 体检设施 体育医学 度假村/spa 宾馆/公寓/平房 迪拜英特网城 迪拜媒体城 卫生服务提供商 远距离医学和卫 生服务提供商 3. 成功案例借鉴成功案例借鉴 3.3 迪拜卫生城：计划分两期开发迪拜卫生城：计划分两期开发 ?hmi与dhcc联合建立了hmsdc（哈 佛医学院迪拜中心），这是hms在美国 本土之外的第一个分支机构 ?mayo clinic将在dhcc建立其中东地区 代表处，开展心脏学科的医疗、研究和 顾问服务 ?hmc将在dhcc建立一个多科性的医疗 中心，提供至少120名医生，日接待能 力达到800个病人 ?astrazeneca将把其海湾地区业务办公 室从英国迁入dhcc ?j&j将与dhcc联合开展医学教育和研 发 ?aacsh将在dhcc建立一所整容外科 医院 ?novo nordisk（糖尿病学领域的领导者） 将在dhcc建立其海湾地区区域总部 3. 成功案例借鉴成功案例借鉴 3.3 迪拜卫生城：与世界级医疗迪拜卫生城：与世界级医疗/教育机构及企业建立广泛的战略合作关系教育机构及企业建立广泛的战略合作关系 ? 在激烈的竞争环境下，对于想成为区域领导者的医疗机构来说，医疗质量已成 为最重要的差异化因素 ? 建立一套基础框架和管理流程来支持医疗质量文化，对于提高医护水平，保证 病患和其家人及医护人员获得满意的医院经历，是至关重要的 ? 对于顶尖的医院，建立一个有效的质量管理系统是旨在全面提高机构内各环节 服务质量的长期策略的一部分 ? dhcc从建立之初就将质量管理作为经营策略的基础，针对卫生城的特定经营 环境制定了质量管理的基础框架和流程 ? dhcc要求进驻单位达到国际建造和质量标准，包括在建立后的36个月内获得 认证，并将通过鉴定，如未能在规定时间获得认证，其营业执照将被吊销 一期建筑效果图 3. 成功案例借鉴成功案例借鉴 3.3 迪拜卫生城：保证医疗卫生服务质量是迪拜卫生城：保证医疗卫生服务质量是dhcc经营策略的基石经营策略的基石 3. 成功案例借鉴成功案例借鉴 3.3 迪拜卫生城：诸多政策及商务举措是迪拜卫生城：诸多政策及商务举措是dhcc成功的重要推动成功的重要推动 优惠政策优惠政策 100免税、对外资持股 比例没有限制、零所得 税、零消费税等 营商环境营商环境 较少的官僚主义、一站 式的政府服务、便利的 交通体系等 公用辅助设施公用辅助设施 会议中心、电子医疗设 施、居住社区、休闲娱 乐设施等 商务便利商务便利 较低的运营成本、定制 物业、丰富的当地医疗 人才等 医疗社区医疗社区 全球性的客户资源、品 牌优势、全医疗产业链 服务等 3. 成功案例借鉴成功案例借鉴 3.4 案例小结：医疗健康中心的发展驱动因素（案例小结：医疗健康中心的发展驱动因素（key drivers） 优惠政策 人力资源 配套设施 国内外合 作关系 政府引导 优惠政策 人力资源 配套设施 国内外合 作关系 政府引导 ? 提供充足的住房、安 家、就学、休闲、商 务酒店、商业设施等 ? 组建人才库，推荐优 质招聘网站、猎头公 司，与周边高校及专 业培训机构主动取得 人才资源 ? 优惠的税收、投资政 策，是吸引企业入住 的关键要素 ? 新城的发展需要政府 的强势引导与高效运 作，包括规划、招商、 基建、审批等方面 ? 广泛建立与健康医疗 行业内权威机构、组 织 的 战 略 性 合 作 关 系，引入关键驻商 以医疗和健康管理服务 两大产业群为主要支撑 以教育研发、居住和信 息平台为配套功能 产业定位产业定位 市场定位市场定位发展特色发展特色 以泰州市及周边地区的 居民为基本市场，改善 当地医疗和健康服务水 平 面向长三角，辐射全国 的高端客群 积极拓展国际医疗旅游 市场 以人为本以人为本：全面人性化的 环境、设施和服务 以创新为魂以创新为魂：创新的产业 和城市发展模式 以医药为主以医药为主：医药产业的 核心优势 以国际化为特色以国际化为特色：区域内 国际化发展的载体 以市场为源以市场为源：政府引导， 市场化运作 4. 泰州医药城东部新城的主题定位泰州医药城东部新城的主题定位 4.3 主题定位：主题定位：中国最大、亚太领先的国际医疗健康服务中心中国最大、亚太领先的国际医疗健康服务中心 泰州医疗城东部国际康健区泰州医疗城东部国际康健区 5. cmc东部新城开发规模测算东部新城开发规模测算 5.1 开发规模：总体建议开发规模：总体建议 250 35 8 21 公寓, 4.5 152 22 26 50 国际医疗区国际康健区 国际医学区老年公寓 3.4 0.3 0.3 0.5 国际医疗区国际康健区 国际医学区国际商务区 14 2 2 3 国际医疗区国际康健区 国际医学区老年公寓 单位：万平方米 根据初步测算，未来东部新城总体居住及商业面积约根据初步测算，未来东部新城总体居住及商业面积约320万平米万平米 5. cmc东部新城开发规模测算东部新城开发规模测算 5.2 居住功能：开发规模逻辑框架居住功能：开发规模逻辑框架 医院 病人 医院 病人 医院 病人 医院 病人 医院 员工 医院 员工 医院 员工 医院 员工 住宅 需求 住宅 需求 住宅 需求 住宅 需求 居住功能 开发规模建议 居住功能 开发规模建议 居住功能 开发规模建议 居住功能 开发规模建议 服务 公寓 需求 服务 公寓 需求 服务 公寓 需求 服务 公寓 需求 酒店 需求 酒店 需求 酒店 需求 酒店 需求 康健 客人 康健 客人 康健 客人 康健 客人 康健 员工 康健 员工 康健 员工 康健 员工 医学 区教 职工 医学 区教 职工 医学 区教 职工 医学 区教 职工 老年 公寓 老年 公寓 老年 公寓 老年 公寓 商务 客源 商务 客源 商务 客源 商务 客源 主要客源主要客源 主要客源主要客源 5. cmc东部新城开发规模测算东部新城开发规模测算 5.2 居住功能：国际医疗区带来居住功能需求居住功能：国际医疗区带来居住功能需求 单位说明 国际医疗区总建筑面积平方米 每个床位分摊的总建筑面积平方米参考国内外案例，考虑高档医院因素适当放大 病床量中间值床 病人入住率 中间值人 探视人员与入住病人比例 中间值人 服务型公寓占居住比例考虑以海外客户、外地客户为主，适当放大 总建筑面积平方米按人均建筑面积60平米计算 酒店占居住比例考虑以海外客户、外地客户为主，适当放大 星级标准五星级三星级 20%60% 客房数房间123368按每个客房住1.5个人计算 医院员工与床位比例 参考国内外案例，考虑门诊量较少对医生需要量适当 缩小，考虑高档医院对员工数量适当放大 中间值人 其中 专家及高级管 理人员一般 参考国内外案例，考虑高档医院对专家和护士数量适 当放大 比例10%60% 人数人2,19213,149 住宅占居住比例85%97% 平均家庭建筑面积平方米20090 建筑面积平方米335,3081,033,144 考虑按10%计算重复率，主要考虑夫妻都在片区工作 带来的重复计算 总建筑面积平方米 服务型公寓占居住比例5%1%考虑引进专家带来的中短期居住，适当放大 人均建筑面积平方米10030 总建筑面积平方米 酒店占居住比例10%2%考虑引进专家带来的中短期居住，适当放大 入住人数人219263 星级标准五星级三星级 每个客房入住人数人11.8 客房数房间219146 项目 460 四星级 1.5 307 3% 60 26,737 7% 90% 150 798,823 2,167,276 21,916 医师及一般管 理人员 30% 6,575 0.2 123 下限1.5上限2.5 10% 7,890 70% 四星级 数值 1,350,000 下限110上限140 10,958 下限70%上限90% 下限10%上限20% 8,766 1,315 5. cmc东部新城开发规模测算东部新城开发规模测算 5.2 居住功能：国际康健区带来居住功能需求居住功能：国际康健区带来居住功能需求 单位说明 国际康健区建筑面积平方米容积率far按照04-06计算 中间值平方米 客人人均建筑面积平方米参考国内外疗养区设置 人数中间值人 探视人员与入住客人比例 中间值人 酒店星级标准五星级三星级探视时间一般较短，按照全部使用酒店计算 20%60% 客房数房间2266按每个客房住1.5个人计算 康健疗养员工与客人比例 参考国内外疗养区设置，考虑高档疗养设施员工人数 适当放大 人数中间值人 其中 专家及高级管 理人员一般 比例5%70%参考国内外疗养区设置 人数人1652,310 住宅占居住比例85%97% 平均家庭建筑面积平方米20090 建筑面积平方米25,245181,497 考虑按10%计算重复率，主要考虑夫妻都在片区工作 带来的重复计算 总建筑面积平方米 服务型公寓占居住比例5%1%考虑引进专家带来的中短期居住，适当放大 人均建筑面积平方米10030 总建筑面积平方米 酒店占居住比例10%2%考虑引进专家带来的中短期居住，适当放大 入住人数人1746 星级标准五星级三星级 每个客房入住人数人11.8 客房数房间1726 项目 58 四星级 1.5 39 3% 60 3,003 7% 90% 150 100,238 306,979 3,300 健康师 25% 825 四星级 20% 22 下限1上限2 下限100上限150 2,200 165 下限5%上限10% 数值 下限220,000上限330,000 275,000 5. cmc东部新城开发规模测算东部新城开发规模测算 5.2 居住功能：国际医学区带来居住功能需求居住功能：国际医学区带来居住功能需求 单位说明 大学教职工总数人 参考松江大学城等国内外案例,并且除去与医院部分 人员重合 人数中间值人 其中 教授及高级科 研和管理人员其他参考国内外大学情况 比例30%20% 人数人900600 住宅占居住比例85%97% 平均家庭建筑面积平方米20090 建筑面积平方米137,70047,142 考虑按10%计算重复率，主要考虑夫妻都在片区工作 带来的重复计算 总建筑面积平方米 服务型公寓占居住比例5%1%考虑引进专家带来的中短期居住，适当放大 人均建筑面积平方米10030 总建筑面积平方米 酒店占居住比例10%2%考虑引进专家带来的中短期居住，适当放大 入住人数人9012 星级标准五星级三星级 每个客房入住人数人11.8 客房数房间907 1.5 70 7,380 7% 105 四星级 182,250 367,092 3% 60 50% 1,500 90% 150 下限2000下限4000 3,000 一般教师 项目数值 开发规模建议开发规模建议 5. cmc东部新城开发规模测算东部新城开发规模测算 5.2 居住功能：需求汇总和开发规模建议居住功能：需求汇总和开发规模建议 项目客群来源单位说明 住宅国际医疗区平方米 国际康健区平方米 国际医学区平方米 总建筑面积平方米 服务型公寓国际医疗区平方米 国际康健区平方米 国际医学区平方米 总建筑面积平方米 酒店星级标准五星级三星级 客房数国际医疗区房间342514 国际康健区房间3992 国际医学区房间907 客房数总计房间470613 每个房间分摊的总建筑面积平方米14080按照国际星级酒店的一般标准 建筑面积平方米65,85449,010 总建筑面积平方米 测算数值 2,167,276 306,979 367,092 2,841,347 34,627 3,003 3,003 40,633 四星级 430 61 70 560 110 61,605 176,468 项目单位说明 住宅平方米 按照70%居住新城区计算，考虑商业设施带来的居 住，以及老年公寓500,000平方米 服务型公寓平方米考虑商务区和会展中心的商务需求，适当放大 酒店五星级三星级 客房数房间600750考虑商务区和会展中心的商务需求，适当放大 建筑面积平方米84,00060,000 酒店数量座23按照国际星级酒店的一般标准 酒店平均建筑面积平方米42,00020,000 总建筑面积平方米 开发规模建议 2,500,000 45,000 四星级 600 66,000 2 33,000 210,000 5. cmc东部新城开发规模测算东部新城开发规模测算 5.3 商业开发：规模逻辑框架商业开发：规模逻辑框架 核心 区常 住人 口 核心 区常 住人 口 核心 区常 住人 口 核心 区常 住人 口 泰州政府 商业规划 泰州政府 商业规划 泰州政府 商业规划 泰州政府 商业规划 国内外商业 开发经验 国内外商业 开发经验 国内外商业 开发经验 国内外商业 开发经验 社区商业 开发规模建议 社区商业 开发规模建议 社区商业 开发规模建议 社区商业 开发规模建议 核心 区非 常住 人口 核心 区非 常住 人口 核心 区非 常住 人口 核心 区非 常住 人口 城市中心商业 开发规模建议 城市中心商业 开发规模建议 城市中心商业 开发规模建议 城市中心商业 开发规模建议 新城 区 新城 区常 住人 口 常 住人 口 新城 区 新城 区常 住人 口 常 住人 口 新城 区非 常住 人口 新城 区非 常住 人口 新城 区非 常住 人口 新城 区非 常住 人口 说明 按照每人50平方米的居住面积，由住宅建筑面积250万平方米计算得出。 参照松江大学城等国内外案例计算。 关于印发泰州市加快社区商业发展实施意见的通知（泰政办发2007139号）（2007年7月4日）， 规定新建社区人均社区商业配套建筑面积不小于1平方米。 按照泰州市商业网点发展规划的总体目标，到2020年人均营业面积1平方米。参考国内外经验，按照社区商 业和城市中心商业营业面积1:1计算。目前，泰州人均营业面积 0.63平方米，包括社区商业和城市中心商业。 考虑因素包括 1.在本地块工作但不在此居住的的人员，对社区商业适当放大。 2.在校生消费能力较弱，对社区和城市中心商业适当缩小。 3.海外医疗保健游客带来的旅游消费，对城市中心商业适当放大。 4.参观会展人员来，对社区和城市中心商业适当放大。 5. cmc东部新城开发规模测算东部新城开发规模测算 5.3 商业开发：规模测算商业开发：规模测算 项目单位社区商业城市中心商业 人77,446327,446 常住居民人50,000 300,000 病人及探视人员人10,08110,081 在校生人15,000 15,000 保健理疗游客人2,3652,365 平方米0.50.5 平方米38,723163,723 22 平方米1 1 平方米77,446327,446 平方米80,000350,000 辐射人口 商业建筑总面积 综合其他因素，商业开发建议建筑面积 人均商业营业面积 商业营业总面积 建筑面积与营业面积比例 人均商业建筑面积 规划设计目标：规划设计目标： 环境景观 多元丰富环境景观 多元丰富 2 2 空间结构 特征显著空间结构 特征显著 4 4 功能布局 科学合理功能布局 科学合理 1 1 3 3 重要建筑 特色鲜明重要建筑 特色鲜明 5 5 道路交通 便捷流畅道路交通 便捷流畅 发展轴线引导发展轴线引导 根据现有资源及功能分布，主 要分为横向产业功能轴及纵向 城市发展轴。 1. 产业轴依托现有医药产业规 划建设，通过会展医疗等功能 自西向东发展； 2. 城市轴从北部现有居住出 发，向南分布有医学教育，医 疗，康健等城市功能； 3. 两条轴线保持向东向南的未 来发展可能性； 功能分区功能分区 康健居住区、医学教育区、医疗区、康健区及会展交易区分 块布置，各分区界限明晰，功能明确，中心商业区于各分区 展现不同的商业功能，在功能及空间上有机连接各分区。 综合方案综合方案 规划结构规划结构 生命之河：以“生命之河”为 景观轴，串连滨水空间节点； 为发展轴，带动功能衍生拓展。 板块组织：国际医疗区、国 际医学区、国际康健区、国际 康居区、国际会展区五个主要 功能区。五个区域通过功能、 交通、景观联系，成为完善的 肌体。 核心区域：国际医疗区和会 展区均为核心功能聚合体，凸 现其重要地位和独特空间的形 态，并以此为引擎，联合带动 其它板块功能的生长。 商业商务功能带：商业商 务功能带，贯穿连接五大功能 片区，功能融