2007年12月泰州市龙腾湾项目一期认购总体营销执行方案.doc

中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 龙腾湾项目一期认购总体营销执行方案2007年12月一、认购目的1、在项目正式开盘前确定意向购房客户，并锁定忠诚度较高的客户，防止已登记客户的流失； 2、在正式发售前取得良好的预定业绩,利用认购客户的口碑传播为正式开盘签约奠定基础； 3、通过前几期形象广告，兴化民众对龙腾湾项目有一定认知，先到先得的观念势必产生一定的市场轰动,制造市场危机感。二、认购条件 证件齐全(缺：工程施工许可证、销售许可证) 购房合同（装饰、装修交付标准、交付时间等） 购房认购书的制作 智能化的确认 物业公司（物业合同、业主临时公约等） 面积测绘（预售合同面积） 确定办理按揭银行及签定公积金协议 答客问内容 物价审批三、认购时间2007年12月28日（暂定）四、认购地点售楼处现场五、认购房源首批认购：一期1、2、3、5号楼共288套房源，保留88套，拿出200套。然后根据客户选房情况再做销控。具体销控方法待选房情况再定。一期共推出住宅房源288套。平层126套数58套跃层220套数6套一号楼数据（共64套）：平层126套数60套跃层220套数6套二号楼数据（共66套）：三号楼数据（共80套）：平层106141套数18套56套跃层170240套数2套4套五号楼数据（共78套）：平层106141套数24套48套跃层170240套数2套4套六、认购优惠政策说明：认购当天，认购成功客户在30天以内交纳总房额的百分比，并在规定时间内到售楼现场交清剩余房款。有以下几种缴款方式：1、交纳诚意金（总房额的5%的房款），则为其保留房号2、交纳首付款（总房额的30%的房款），则为其保留房号并享受总房价2个点的优惠3、交纳一次性款项（总房额的100%的房款），则为其保留房号并享受总房价4个点的优惠注：以上优惠不予累积七、内部认购流程1）客户筛选通过前期的媒体宣传项目已经积累了一部分意向客户，这部分客户对项目的价格不甚了解，基于种种原因，这些客户未必是我们真正的目标客户，所以我们有必要对已经登记的客户进行一次筛选，再次进行项目介绍，确保真正有诚意的客户在正式预定当日来售楼处缴付诚意金。2）执行流程 12/20-22 通知（电话）客户告知已登记客户12/28号要正式认购，28号之前可以来售楼处参观、咨询准备事项：户型图、海报、电话通知 12/23-27 集团内部及关系客户的先期领号告知内部客户来售楼处认购，并可在28号之前来售楼处参观、咨询准备事项：户型图、海报 12/23-27 售楼处接待客户、咨询相关问题对来访客户进行正常接待，告知28日内部认购消息准备事项：接待处的现场布置包括展板、效果图、认购告知等销售道具的准备 12/28-31正式认购和选房客户在售楼处外集中排队，依次进入售楼处现场选房，并缴付诚意金准备事项：价目表公开、面积表公开、认购协议、诚意金收据的制作、财务人员的安排、若当日下雨，准备户外雨棚、保安力量加强，控制进场签约人数，保证现场次序和足够的人气度八、开盘当日活动组织（一） 活动流程采用排队选房的形式：客户在售楼处外排队领取号牌，按照号牌顺序分批次进入售楼处选房。n 通知当日来售楼处现场正式预定的客户于8：00在售楼处外候场。（如客户排队太早，可提供早餐）。n 8:30分认购正式开始n 销控人员叫号客户进场选购，每批5组客户。（10分钟一批）整个接待时间严格控制。n 销售员将已有明确意向的客户引领到诚意金收款处，客户缴款。 n 专人负责已预定房号的确认并及时通知其他销售人员，不再向客户推荐。n 客户凭认购书到礼品处领取纪念品（台历）。n 如已领取筹号的客户在当场次未正式下诚意金的客户，作自动放弃。售楼处外排队按照筹号依次进入进入售楼处指定区域选房销控台开具收款通知单到相应财务室交款开具收据填写认购书（凭收据）到礼品处领取纪念品离场（二）各区域工作细化销售策划保安财务 1、售楼处大厅二号财务室一号财务室vip室二号选房区一号选房区卫生间沙盘沙盘前台销控表注意事项l 前台播报房源信息，调节场内气氛；2、财务室内财务财务交款交款认购书认购书 一号财务室 二号财务室 注意事项l 保安维持财务室门口秩序（二）人员及分工类型数量工作职责备注销售全体客户接待、销售促进、认购确认垠坤方负责内勤1人协助填写收款通知单、认购书传号1人协助销售，确认已选房源贴花、报号1人确认已选房源，通知销售员场外控制2人现场测评、协助现场相关事宜场内控制2人协调现场相关事宜内外拍照1人拍摄现场火爆照片财务4人收诚意金2万元，出具收据华隆方负责保安10人维持秩序保洁2人清洁卫生媒体2组现场报道九、现场包装（一）售楼处内部包装售楼处认购当天简单装饰，体现当场火热气氛，所需费用约2000元。项目数量备注彩旗数量视实际情况定售楼处天花板气球数量视实际情况定售楼处各角落（二） 售楼处外部包装如图：充气拱门1座，红地毯（三） 工地现场包装 充气拱门：内容为“龙腾湾全城接受内部认购！贵宾热线：025383245555” 空飘：售楼处外悬挂“龙腾湾全城接受内部认购！贵宾热线：025383245555”项目数量备注充气拱门1工地现场大门空飘4工地现场一周十、媒体宣传（一）前期宣传l dm媒体 今日兴化12月26日（星期三）：硬广，主题方向为“隐于湾 腾于世，龙腾湾项目内部认购即将隆重举行” 时代商情12月27日（星期四）：硬广，主题方向为“12月28日，隐于湾 腾于世，龙腾湾项目内部认购隆重举行” 泰州城色12月28日（星期五）：硬广，主题方向为“隐于湾 腾于世，龙腾湾项目内部认购隆重举行”l 短信 12月22日（星期六）：主题方向为“12月28日，隐于湾 腾于世，龙腾湾项目内部认购隆重举行” 12月25日（星期二）：主题方向为“12月28日，隐于湾 腾于世，龙腾湾项目内部认购隆重举行” 12月27日（星期四）：主题方向为“12月28日，隐于湾 腾于世，龙腾湾项目内部认购隆重举行”l 电视台（8天滚动字幕） 12月20日（星期四）：主题方向为“隐于湾 腾于世，龙腾湾项目内部认购即将隆重举行”l 电话通知 由销售人员通知登记意向客户，于12月28日参加内部认购。l 兴化信息 12月25日（星期二）：主题方向为“隐于湾 腾于世，龙腾湾项目内部认购即将隆重举行” 12月27日（星期四）：主题方向为“隐于湾 腾于世，龙腾湾项目内部认购即将隆重举行” 12月28日（星期五）：主题方向为“隐于湾 腾于世，龙腾湾项目内部认购即将隆重举行”宣传渠道完成时间费 用主 要 内 容dm媒体12月26日、27、28日9000元内部认购信息短信发布12月22、25、27日9000元来访客户短信通知区域短信投放滚动字幕12月20日900元内部认购信息兴化信息12月25、27、28日6000元内部认购信息（二）认购后宣l dm媒体 2008年1月3日（星期四）：硬广，主题方向为“隐于湾 腾于世，龙腾湾项目内部认购成功举行！现场火爆”l 电视广告 12月28日（星期五）：主题方向为“隐于湾 腾于世，龙腾湾项目内部认购成功举行！现场火爆”l 龙腾湾项目定点宣传 2008年1月1日1月3日：主题方向为增加宣传力度，增加客户来访量 地点：金三角大市场、时代超市广场、佰富华附近宣传渠道完成时间费 用主 要 内 容电视广告12月28日-1月3日35000元一个台15秒3段/晚，持续一周，认购火爆dm广告1月3日3000元认购火爆定点宣传1月1日-1月3日7000元增加宣传力度，增加客户来访量十一、物料准备事项开始时间完成时间数量责任方工程施工许可证12月7日12月27日华隆方认购批文12月7日12月27日面积测绘表12月7日12月24日答客问内容12月7日12月27日意向认购书12月7日12月27日智能化管理方案12月7日12月27日关系客户数量统计12月7日12月23日认购流程图12月7日12月23日话筒12月15日12月27日3个1米线12月15日12月27日10米印花12月15日12月27日200个下款通知单12月15日12月27日20本台历12月15日12月27日500份户型图12月15日12月27日500份垠坤方海报12月15日12月27日500份计算器12月15日12月27日10个感谢您的使用 “小萍，晚上10点以后你为什么老关机？”陈飞很直接的发过来一条这样的疑问。有些按捺不住心头的怒火得力萍想起白天母亲那无休止的唠叨，在看看陈飞所发过来的令人气愤的短信，。平日有着高雅素养的她也很难一下子控制住心头怒火中烧的情绪，“我忙忙碌碌一整天，下班以后我只想回家安安静静好好的睡一觉，沉沉香甜的睡梦中，我不想被外界的因素所打扰，这就是我下班以后回家立刻关机的原因。陈飞你问这话到底是什么意思？”气愤填膺的李萍立刻回复着陈飞。“我知道你白天为了饭店的生意劳碌不堪的，但是白天再累晚上下班以后也不至于回家就倒头大睡呀，你难道没有别的娱乐爱好吗？”陈飞这个令李萍还在踌躇考验的男人竟然还在不知深浅的试探着。“什么娱乐项目？你难道说的是找一群人在一起花天酒地的吃喝？还是闲得无聊漫无目的的在大街上瞎溜达？还是醉醺醺的在酒醉迷离中鬼哭狼嚎？陈飞，我告诉你，我没有那多闲心和空闲的时间去干那些令人觉得无聊的事情”。看到陈飞竟然说出如此之话李萍彻底的被激怒了。“小萍。我不是那个意思，你真的误会我的意思了。我就是觉得你平日认识的朋友也是很多的，并且你也是非常的热情好客的。既然你的交友圈子广泛，晚上不至于就这样按部就班的在家蒙头大睡吧？”当一个男人表露内心所想的时候，小肚鸡肠或者说有点自私的男人本色也就显露无疑。“那晚上我不睡觉我能去干嘛？陈飞，你到底想对我说些什么，如果你真的想知道什么你就直接对我说，你又何必拐弯抹角的用话语来伤人那？ ”“小萍，我说的真的不是那个意思，我就是随便的问一句。你千万别生气，我真的没有别的意思。”李萍的回复出乎陈飞意料，他觉得他的话令对方生气了。“陈飞，我没有生气，我为什么要生气？我可以拍着胸脯对天发誓，我没干什么见不得人的事情。陈飞，我再告诉你一遍，以后不管白天你怎么发短信我都会全天开机，可是到了晚上我十点钟准时关机，所以晚上10点以后你就别打我电话了。还有你觉得咱们有相处下去的必要，我就当什么都没发生过，照常的和你交往下去。但如果你觉得咱们俩个性格不和，存在着实质上的差异，兴趣不相投的话那我也只能对你说对不起了。”怒火之下李萍发过去看上去还算比较理智的话。但是过了好大一会陈飞才回复道，“我知道你得意思了。小萍，我今天所说的话真的没有别的意思，我看你是误会了。