陕西西安方新村项目市场调研报告（60页）.doc

方新村项目市场调研报告陕西同创置业企划有限公司2009-4-11写在前面考虑本项目建成后将在区域中起到举足轻重的地位，又是融大型商业、酒店、投资型公寓、住宅为一体的大型城市综合体项目，在区域中影响力非同一般。为此，我公司针对本项目成立了专项调研小组。小组工作成员抱着严谨、负责的工作态度，收集和购买了大量的详实资料、数据。从宏观背景、政策导向、08年西安市场以及区域经济及人口、区域规划发展、区域市场、市场受欢迎产品类型、市场走势预测等等多方面进行了细致而全面的分析，以期为本项目提供具有价值的参考资料。本次报告中所涉及的数据均由实际踩盘调研、走访及购买专业机构信息得来，报告中的分析内容为我司多方讨论权衡所得结果，以期能为贵司的项目规划发展提供帮助。目 录 第一章、背景篇 一、经济环境分析 二、政策环境分析 第二章、土地篇 一、土地市场动态 二、土地市场概述 三、土地供应分析 四、土地成交分析 五、重点地块点评 第三章、市场篇 一、商品房市场概述 二、住宅市场盘点 第四章、产品篇 一、产品综述 二、新盘分析 第五章、区域篇 一、区域经济发展分析 二、区域市场分析三、区域供应楼盘特点四、区域供应产品分析五、区域客群分析第六章、项目开发思路（见ppt演示稿）一、项目发展契机 二、项目物态研判 三、项目定位 四、规划布局建议第一章、背景篇一、经济环境分析 经济运行环境是房地产平稳健康发展的基石，近年来房地产行业蓬勃发展的局面是与宏观经济背景密切相关的。2008 年，中国整体经济发展环境面临着十分复杂的环境，上半年，我国经历了冰雪灾害、地震等重重困境，下半年，美国金融危机全球蔓延，我国经济也面临着极大的风险。在这种背景之下，西安在 08 年的最后阶段，也开始逐渐感受到了经济下滑的凉意。整体来看，2008 年西安经济依然保持了稳定增长的局面，但是，2009 年西安经济也面临着极大的不确定性。 1、国内生产总值分析 从西安市经济增长的绝对量上来看，西安市经济增长呈现了快速增长的局面，2001-2008 年间，西安 gdp 从 734 亿元，增长到了接近 2060 亿元，增长了将近 2.8 倍；从经济增长方面来看，自 2001 年以来，西安 gdp 增长速度一直保持高速增长，并且总体要快于全国增长平均水平。这说明西部大开发以来，西安市经济获得了持久有力的发展。 2008 年，在一系列的困难面前，西安市 gdp 增长情况仍然呈现了良好的局面，经济增长较 2007年有所回调，但是从 08年最后阶段的来看，2009 年西安经济增长面临一定的风险。虽然数据依然显示强劲的增长，但是经济运行的风险正在加大。 图1：2001-2008年西安经济增长走势2、居民消费价格分析 2008 年上半年，在连续的银根紧缩的政策影响下，08 年上半年全国及西安的 cpi 指数呈现出逐渐走低的趋势，但依然处于较高的水平。随着政策的逐渐深入，我国 cpi 指数呈现快速回落的趋势，这显然有利于居民购买力的提升。但是物价的快速回落显示我国经济正面临一个潜在的风险，宏观经济有可能由通胀转入通缩。事实上，2008 年 9 月以来，中央政府已经逐渐放松对“防通胀”的关注，进而采取更有力的措施加强经济“保增长”的任务。图2：2008年1-11月西安居民消费价格指数分析3、居民收入分析 从下图的走势来看，在绝对值增长方面，2001-2008 年西安城镇人均可支配收入呈现出逐年快速增长的局面，从居民收入增长率上看，西安城镇人均可支配收入的增长水平也呈现逐渐攀升的状态，说明人们收入增长速度正在加快。2008 年西安城镇人均可支配收入达到 15200 元，比07年增长了 2538 元/。 图3：2001-2008年西安城镇人均可支配收入分析4、全社会固定资产投资 自 2001 年以来，西安市固定资产投资情况呈现逐年递增的态势，2008 年 1-11月份，西安全社会固定资产投资为 1593 亿元，同比依然呈现较快的增长，达到 33.1%，但同比增速回落 7.2 个百分点。但是从最后几个月的表现来看，固定资产投资的增幅有所回落，这一方面是受到国家宏观调控影响，更重要的是经济危机也逐渐影响到西安市的投资情况。从2008 年最后阶段企业经营的情况来看，部分企业减缓了投资计划的实施，这与全球金融危机的影响密不可分，经济已经显现了下行的信号，但是数据反应依然相对滞后。 图4：2001-2008年西安固定资产投资走势分析5、社会消费品零售总额 西安市社会消费品市场持续表现活跃，2002-2008 年消费品零售总额持续呈现高速增长的态势，年增长率也逐渐增长。 2008 年 1-11 月份，社会消费品零售总额为 1041.28 亿元，同比增长 25.5%，但从最后几个月的表现来看，零售额的增速有所减慢，这表明经济形势的转变逐渐开始影响到市民的消费情况。图5：2002-2008年西安社会消费品零售总额分析6、房地产投资状况 从年度房地产开发投资来看，除了 2005 年房地产开发投资额有所下滑外，其他年份房地产投资都呈现了逐年增长的状态。2008 年 1-10 月，西安房地产开发投资完成 434.33 亿元，同比增长 43.7%。这表明西安房地产开发投资依然保持了较高的增长，开发企业依然看好西安房地产市场的发展，但是随着经济形势的转变，开发商投资的热情将会有所减少，房地产开发投资额也将会有所回落。图6：2002-2008年西安房地产投资分析二、政策环境分析 1、土地管理法进行二次修订 土地管理法的第二次修订已经在国土资源部内形成了正式修改方案，其中对第二章“土地的所有权和使用权”做出重要修改。在保持现行国家和集体土地所有制度不变的前提下， “集体建设用地使用权经批准后可以转让、出租和抵押” 。 本轮土地管理法的修订将重点围绕“土地所有权和使用权”展开。首次提出“农民集体依法通过有偿取得的集体建设用地使用权，经批准后可以转让、出租、抵押” ，“农民集体成员通过无偿分配取得的集体建设用地使用权，经批准后可以转让、出租和抵押” 。 同创分析：土地类政策视角聚焦土地管理法的二次修订，国土资源部内部形成了正式的修改方案。如果集体土地改革实现突破，目前的征地制度将会被打破，对我国的房地产、城镇化等方面带来巨大的影响。土地改革主要是涉及到农业用地的问题，包括土地承包经营权和集体建设用地等用地资源。这将会加快我国城市化的进程，有利于缓解我国日益拉大的城乡差距、破除城乡二元结构。长远来看，对我国房地产行业的发展也是比较有利的。 2、金融政策 2.1 央行急剧下调金融机构人民币存款准备金及存贷款基准利率 从 2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各 1.08 个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。 从 2008年12月5 日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率 1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率 2 个百分点。 2.2 央行百日内第五次降息 中国央行今天宣布年内第五次降息：从 2008 年12 月 23 日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各 0.27 个百分点，此次降息距九月中旬首次降息不足百日时间，央行如此频繁动用降息工具， 全力保增长之心可见一斑。 其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现利率。从 12 月 25 日起，下调金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。 同创分析： 央行大幅降息并适度降低了存款准备金率，表面中央政府扩张性货币政策和财政政策刺激经济发展逐步落实。本次的大幅降息政策对于经济的刺激力度甚至超过了 4 万亿的财政刺激方案。但是其总体效果有待观察，在经济下滑之时，财政政策往往比货币政策更能有效阻止经济下滑。3、行业政策 3.1 央行、财政部颁布楼市新政策 从 2008 年 11 月 1 日起，对个人首次购买 90 平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到 1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的 0.7 倍，最低首付款比例调整为 20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调 0.27 个百分点。 同创分析： 新政出台缓和了市场成交低迷状况，从08年12月至09年3月成交量逐步攀升，可见新政刺激消费效果已初步显现。随着货币、财政以应对经济增长大幅放缓的扩张性政策实行，房地产金融的走势也会逐渐放松。 3.2 未来三年内中央将斥资 9000 亿用于保障性住房建设 住房和城乡建设部有关负责人表示，按照“出手要快、出拳要重、措施要准、工作要实”的精神， 高达 9000 亿的住房保障投资计划快速启动。 今后三年内要新增加 200 万套廉租房、400 万套经济适用房，并完成 100 多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，总投资将达到 9000 亿元，平均每年 3000 亿元。其中，对廉租房投资 2150 亿；棚户区改造投资 1015亿元；经济适用房投资 6000 亿元，合计约 9000亿元。 同创分析： 由于保障性住房和商品住房的需求层次不同，因此，保障房短期难以撼动商品住宅为主的市场趋势；保障性住房的大量推出将会分流部分商品住宅的刚性需求，由于保障住房进入房地产市场，并成为该市场的主要力量之一，商品住宅市场将会有所“萎缩” 。 3.3 国务院常务会议部署促进房地产市场健康发展措施 国务院总理温家宝 17 日主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。会议指出，近期国家采取扩大内需、促进经济平稳较快增长的政策措施，已对房地产市场产生积极影响，不少城市商品住房成交量有所回升。当前，要坚持住房市场化基本方向，坚持对低收入住房困难群众实行住房保障制度的原则，加大政策力度，加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。 同创分析： 本次会议部署了保障房建设、鼓励居民购房等一系列措施，其中最大利好政策当属中央政府对房地产交易相关税费的减少，另一方面，此次会议为二套房政策的放开留足了空间，给银行一定的权限提供二套房贷。 这是国家为保持经济稳定而动用房地产工具的重头戏，并且房地产行业的利好政策有望进一步出台。 小结：1、国家经济发展在全球金融危机影响下，增长速度有所下滑，为了应对经济危机的深度影响，国家出台多项宏观政策主要目的在于刺激消费，拉动内需，使经济仍保持平稳发展。2、西安从2001年至2008年经济一直保持高速发展状态，做为二线城市，经济正处于上升期，且西安经济增长点以第三产业为主，相比一线城市受金融危机影响幅度较少，预计未来两年经济发展依旧保持高于国家平均值的增长速度。3、土地改革加快了城市化进程，缓解了日益拉大的城乡差距、破除城乡二元结构，使得房地产长远发展更为有利。4、未来三年中央投资9000亿用于保障型住房建设，保障性住房的大量推出将会分流部分商品住宅的刚性需求，由于保障住房进入房地产市场，并成为该市场的主要力量之一，商品住宅市场将会有所“萎缩” 。5、政策对房地产影响方面发生较大转变，由08年上半年以控制地产投资行为防止泡沫过度，转向为08年下半年采取扩大内需、促进经济平稳较快增长的政策措施，适度刺激房地产消费，保障房地产市场健康发展。6、房地产市场经过08年一年低迷，随着国家一系列促进房地产健康发展的相关政策出台，刚性需求的实效释放，09年房地产市场步入相对稳定的发展状态。第二章、土地篇一、土地市场概述 供应市场 2008 年的土地供应量比 2007 年增加了 5.41%； 2008 年商业类用地供应量下跌幅为 31.29%； 2008 年科研教育类用地供应量大幅增长。 成交市场 2008 年规划建筑面积比 2007 年下降了 4.4%； 2008 年成交土地以住宅用地为主，其成交面积占总成交的 51.44.%； 2008 年成交单价与楼面地价同比 2007 年均出现了下跌。结论 未来1-2年西安市商品房用地价格回落幅度不会很大； 西安市保障性住房的供应将会逐步增加； 09年西安市住房成交土地将会以中小地块为主。 二、土地供应分析 1、2008 年的土地供应量比2007 年增加了5.41% 08 年的土地供应量高涨，同比 07 年增加了 5.41%。其中住宅类用地供应量与整个土地的供应量保持一致，上涨幅度为 7.69%；住宅/商业类上涨幅度为 20.42%；工业类用地供应量下跌幅度为 6.43%；综合类用地由于所占份额较少，2008 年比 2007年供应量减少了 240434；商业类用地供应量下跌幅度 31.29%，另外科研教育类用地供应出现了较大幅度的增长。 图7：2008年西安土地市场供应情况2、土地供应特征分析 2.1 区域分布 在 2008 年全年内，高新区供应土地共 39 宗；其次是城南区和城东区，各供应土地 17 宗；位居第三位的是城北区，共 8宗。其他区域 1 宗土地出让。图8：2008年西安土地区域分布图2.2 地块面积 2008年西安市出让的土地从面积上看，1-5万的地块面积占到出让总面积的6%；5-10之间的地块面积占到了土地放量的40%。5-10 万的地块占到了土地放量的21%，10万以上的地块面积占到了总放量的33%。可见 1-5万地块在本年度土地放量中所占比例最大。图9：2008年西安土地出让地块面积比例图2.3 地块性质 本年度挂牌土地中，其中纯住宅用地面积占到了土地放量的 57%，依然是占据土地供应的绝对多数。位居第二位的综合类用地，占到了土地放量的 13%；工业用地占到了土地放量的12%，紧随其后位居第三位。图10：2008年西安土地出让地块性质图2.4 容积率 容积率在 2.4-3.5 之间的地块面积占到了土地放量的 35%，可见小高层和高层的建筑形态是 09 以后新入市项目的趋势；其次是容积率在 3.5-4.0 之间的地块，总面积占到了土地放量的 25%；容积率在 1.6 以下的地块占到了 16%，主要是受到了工业和科研等用地的影响较大，低密度商品房地块在整个放量中所占比例较小。图11：2008年西安土地容积率分布图三、土地成交分析 1、土地成交特征分析 1.1 规划建筑面积比 2007 年下降了4.4% 2008年的房地产市场遭遇了寒流侵袭，西安房地产市场也不例外，2008年的成交土地仅有64 宗，比 2007 年减少了16 宗。 规划建筑面积减少了370836 ， 下跌幅度为4.4%。 图12：2008年西安土地成交情况1.2 规划容积率比 2007 年大幅降低 除去金地集团在曲江的项目以外，今年以来成交地块的容积率大于去年成交地块的容积率，主要是因为西安地区逐步提高容积率是大势所趋。另外一方面是今年成交土地的都是一些城区的中小地块，规划容积率比一些城郊的容积率高一些。以上两个原因促使规划容积率的提高，另外提高容积率在一定程度上能够抑制房价。1.3 成交土地以住宅用地为主，其成交面积占到了总成交的51.44%2008 年成交土地中，住宅类用地、商业类用地、工业用地、综合用地、办公用地和其他类用地所占的比重分别为 51.44%、5.73%、10.34%、22.61%、0.38%和 9.51%。其中纯住宅类用地依然是成交的主力。 图13：2008年各用地成交比例1.4 2008年成交单价与楼面地价同比 2007 年均出现了下跌 2007 年以前房地产一路高涨，土地市场也出现了良好的发展形式，2007 年土地的成交单价和楼面地价分别为156万元/亩和828元/，达到了近几年土地市场最高值。2008 年土地的成交单价和楼面地价为154万元/亩和731元/，同比下跌幅度为1.28%和11.71%。 图14：2008年成交土地成交单价和楼面地价分析1.5 住宅类用地的楼面地价降低幅度为 31.24% 2008 年成交土地的楼面地价出现了下跌，其中住宅类用地的楼面地价出现了 31.24%的下跌；综合类用地楼面地价出现了 73.99%的下跌；商业类用地的楼面地价出现了增长；工业类用地的楼面地价出现了 33.33%的下跌，办公类用地受到了个案的影响较大，波动也就越大。本章总结：1、08年的土地出让价格相较07年有所回落，但跌幅并不大，这主要是因为西安属于2级城市，受金融危机的影响较小，且西安本身的楼市价格泡沫不大，虽然价格经过07年一年的大幅度上涨，但并未涨幅的较一线城市那样过于离谱，可预见的09年，西安土地出让交易价格依旧会回落，而开发成本亦会回落，楼市价格会进一步下调，以适应市场的需求。2、根据前述对 2008 年西安市房地产供应与成交数据的有关分析，商品房的价格在未来 12 年将会继续下跌一定的幅度，土地市场在短期内的成交价格必然会受到影响，但是这种影响也不足以让政府对稀缺的土地资源进行“甩卖”，位置优越的地块成交价格也不会下跌。 3、2009年西安市保障性住房的供应将会逐步增加。根据西安市 2009 年的住房建设计划，西安在 2009 年以后的近 3 年内， 将会在很大程度上加大保障性住房的供应。 4、2008 年以来，土地市场受到了房地产销售市场的影响，开发商开始谨慎拿地，本年度成交地块主要以中小地块为主，这类地块的一般特点是规模小，配套齐全，居住氛围较为浓厚，价格适中，开发风险较小。在房地产市场的持续影响下，土地市场也将会持续低迷，成交地块在 2009 年仍然将会是以中小地块为主，大大减少了开发投入资金，在一定程度上规避了风险。第三章、市场篇 一、商品房市场概述 1、市场情况2008 年西安房地产市场注定是一个调整年，市场整体趋冷，成交量和成交价出现波动。政府、银行、开发商以及购房者之间形成了一种微妙的僵局。这种僵局表现在政策趋紧，成交低迷，多方观望。形成这种局面的因素主要来自政策调控的累积效应凸显，舆论唱衰房地产行业，以及宏观经济指标变化和股市波动性增强等对未来市场预期的影响。 2008 年西安市场住宅的成交量为600.96万，占到商品房成交总量的 90.39%，是商品房成交的绝对主力。经历了 2006 年和 2007 年两年的快速发展，2008 年西安房地产市场呈现了放缓的趋势，主要的市场表现有以下几点： 市场呈现供大于求的状态 2008 年西安住宅市场呈现了明显的供大于求的状态，在政策的调控下，2008 年西安住宅市场成交量持续走低，与此同时，住宅供应却持续保持高速增长的态势。此消彼长，西安住宅市场目前已经显现出明显的供过于求的状态，供求比已经失衡。 住宅销售价格呈现波动状态 整体来看，2008年西安住宅成交价格依然表现出上涨势头，较2007年价格上涨幅度依然很大，但是从月度的价格走势分析，住宅销售价格呈现了较大的波动性，并且在第四季度出现明显的下跌趋势。 降价促销成为市场常态 从住宅市场的走势来看，西安住宅的打折促销从5 月开始，其幅度有越来越大的势头，并且逐步呈现了价格直接下降的态势。2008 年西安住宅市场营销的主旋律就是打折促销活动。 购房者心理出现变化 由于市场持续表现低迷，2008 年西安多数购房者持币观望，并且房地产价格也呈现了下滑的势头。由此，西安购房者逐渐将房地产价格只升不降的概念置之脑后，并且多数购房者选择持续的观望，以便获取性价比更高的商品房。 2、成交分析 2002-2007 年，西安商品房市场成交总体呈现出走高的趋势，市场容量被不断放大，成交年度增长率一直比较高。进入 2008 年，西安商品房市场成交远远低于2007 年的水平，2008 年商品房成交量为6648513 ，环比去年下降 30.33%。图15：2002-2008年西安商品房年度成交走势 2008 年的月度成交数据走势来看，2008 年各个月份成交情况表现持续低迷，但各月成交比较平衡，没有出现大起大落的状态。3、4 月份和 9、10 月份等往年市场成交火热的现象没有在 2008 年复制重演，这说明购房者的行为更加理性。区域住宅消化以刚性需求为主，推动市场火热的改善型需求和投资型需求表现平淡。图16：2008年西安商品房月度成交走势分析 从月度分物业的成交走势来看，2008 年西安商品房市场总体仍然是以住宅成交为主，4 月份商业成交量较大，而 11 月份办公成交量较多，波动性较大，这也说明了西安商业和办公在售项目较少。总体来看住宅成交表现比较稳定。图17：2008年西安商品房分物业成交走势分析西安商品房市场仍然是住宅占据绝对比例，2008 年西安商品房成交中住宅占据了 90%的份额，商业和办公分别占商品房的成交的 6%和 4% 。图18：2008年西安商品房分物业比例3、成交价格分析 从商品房成交的价格走势来看，除了 2002 年和 2006 年两个年份成交价格表现为微幅的下跌以外，其他年份商品房成交均价都表现了强劲上涨的趋势。2008 年在商品房成交量持续陷入低迷之时，商品房成交价格仍然表现了强劲的上涨态势，2008 年西安商品房成交均价达到了 4734 元/，环比去年同期价格上涨 17.99%。图19：2002-2008年西安商品房年度成交均价走势分析2008 年西安商品房月度成交价格走势分为两个阶段，2008 年 9 月份以前，西安商品房销售价格表现为波动中上涨的态势，价格较 2007 年同期环比上涨幅度都较大；2008年 9 月份以后，商品房月度成交价格呈现出了下跌趋势，整体销售价格与 2007 年底的价格差距逐渐的拉近，而且商品房价格走低或将会依然持续。图20：2008西安商品房月度成交均价走势分析二、住宅市场分析 1、供求分析图21 2007-2008 年西安住宅供应需求分析从西安住宅市场的供应情况来看，2007 年西安房地产市场呈现出供需两旺的态势，供求比为 1.24，总体供应量略大于总体需求，2008 年，西安住宅市场供应量达到 1281 万，但是住宅成交量大大下滑，供求比达到 2.19，市场表现为供大于求的状态。 2、供应分析 2.1 存量市场分析 2007 年-2008 年西安住宅存量市场表现为稳定的逐渐增加的局面，从存量市场的走势来看，2007 年年全年西安住宅存量市场的增量比较缓慢，2008 年住宅市场则表现为快速上涨的局面。2007 年 1 季度，西安住宅存量只有 1100 万左右，到 2008 年 4 季度，西安住宅存量市场达到了将近 2000 万。在市场低迷的状况下，销售周期显著增长。图22：2007-2008年西安住宅市场存量分析2.2 住宅市场新增供应分析 总体来看，2007 年和 2008 年西安住宅市场的新增供应绝对量都很大，但是 2008 年的新增供应量总体要大于 2007 年的供应。这主要是因为房地产市场供应具有明显的滞后性，在 07 年供求两旺的刺激下，西安房地产开发企业都增加了 2008 年的供应量，因此，即使住宅需求市场表现低迷，但是供应仍然表现为快速增长局面。2008 年 4 季度，住宅新增供应情况有所缓解。图23：2007-2008年西安住宅市场新增供应情况分析2.3 住宅市场区域市场供应分析 从供应的区域来看，城南区的新增供应量依然是全市最大，其供应量占到全市总供应量的将近 30%；其次是城北区域，作为城市发展重心北移的龙头区域，该区域住宅新增供应呈现越来越大的局面；位于第三位的是城东区域，该区域新增供应量占到总供应量的 22%，本区域的供应特征是，区域供应以浐灞生态区为主，虽然区域内在售项目较少，但每个项目的规模都比较大；高新区新增供应量持续下滑，只占到全市住宅新增供应的 12%，由于高新区发展逐渐成熟，区域内可以利用的土地资源也逐渐减少，高新区新增供应主要以高新新区为主。城西和城内两个区域的房地产市场持续萎缩，对全市的影响也逐渐减小。图24：2008年西安住宅区域市场供应分析2.4 住宅市场区域市场供应分析 2008 年西安住宅市场已经开始执行 70/90 政策，新增供应中 90 平米以下的产品占据新增供应量的 72%，90-140 平米之间的产品占据总供应的 18%，140 平米以上的产品占据总供应的 10%。图25：2008年西安住宅市场面积段供应分析3、成交量分析 3.1 住宅市场成交年度走势分析 2007 年以前，西安住宅市场一直表现为比较明显的逐年增长的态势，2001-2004 年西安住宅市场增长速度比较缓慢，2005-2007 年西安住宅销售量呈现每年大幅增长的态势，西安住宅成交量在 2007 年达到最高，年度住宅成交达到 887.92 万，2008 年住宅成交量较2007 年呈现大幅下降趋势，全年住宅成交 6009674 ，与 2006 年的成交量相差不大。 图26：2001-2008年西安住宅市场成交走势分析3.2 2008年西安住宅市场月度成交量走势分析 从 2008 年全年西安住宅成交量走势图来看，2008 年全年西安住宅市场成交量表现不温不火，持续呈现比较低迷的状态，全年成交量只有 600.97 万。2008 年上半年市场表现呈现了一定程度的波动状态，7月份，在个别项目集中成交的带动下，住宅成交达到一个顶点，之后各月住宅成交稳定在 46-48 万，市场表现低迷状态尽显无疑，并且，往年成交火热“金九银十”阶段，整个市场也是显得波澜不惊，市场疲态尽显。 图27：2008年西安住宅市场月度成交量走势分析3.3 2008年西安住宅市场单价区间成交对比 从成交单价区间来看，4001-4500 元/是成交量最大的单价区间段，占据住宅总成交的 18%，其次是 4501-5000 元/和 3000 元/以下两个单价区间，分别占据总成交量的16%，3501-4000 元/也占据了比较大的比重，占总成交的 15%，其他单价区间占总成交的比重相对较小。总体来看，高价位的产品成交量较 2007年呈现了比较大的增长态势。 图28 2008年1-11月西安住宅市场单价区间成交分析3.4 2008年西安住宅市场面积段成交对比分析 从 2008 年西安住宅成交的面积段来看，80-100 是全市住宅成交最主力的面积段，占到住宅总成交量的 30%，其次是 120-140 面积区间，其占到住宅总成交的 16%，占据第三位的是 100-120 面积区间，占据总成交比重的 11%。80-140 占据所有成交的 57%。从成交的面积区间上来看，中大户型依然是成交比较活跃的产品。图29：2008年1-11月西安住宅市场面积段成交分析3.5 2008年西安住宅区域成交价格分析 从 2008 年住宅各个区域的成交价格来看，2008 年城内区住宅成交均价最高，达到了6220元/，其次是城南区，年度成交均价为5239元/。成交均价比较低的两个区域是城北区和城东区，2008 年城北区住宅成交均价为 3768 元/，为全市最低，是唯一一个住宅成交均价没有超过 4000元/的区域，城东区住宅成交均价为 4005 元/。从年度住宅价格的上涨幅度来看，与2007 年相比，城内区住宅价格上涨幅度最大，环比去年上涨了45.12%，其次是城南区，环比上涨了25.31%，位于第三位的是城西区，环比去年上涨 22.40%。高新区价格上涨幅度最小，比去年销售价格仅上涨12.88%。图30：2008年西安住宅区域成交价格分析三、办公市场分析 1、市场盘点 1.1 办公市场综述 西安市由于地处内陆，受到经济发展和城市规划的制约，其办公物业发展缓慢。与北京、上海的国内办公类物业较为发达的地区相比较，无论是已经进入的外埠企业或是本地知名企业，其消化办公物业的速度和体量均极其有限。从 2008 年办公物业的发展来看，较 07 年有所改进，但整体环境仍然不乐观。2008 年西安市办公物业市场的运营形式和客群构成较为单一。多数开发企业在办公楼的设计和装修上无法达到相应的办公水准，使得众多要求“入住即能办公”的企业知难而退。同时，出租的运营模式显然无法满足企业对资金回笼的要求，因此，选择出售办公物业成为绝大多数开发企业的首选方式。从购买的客群看，地方国企和银行所占的比重较高，通常选择整层租赁或者整栋购买；其次，地方民营企业占有一定的比例，其购买动机多于对办公保值和投资价值的预期。此外，以工程抵款形式出售的办公是一些项目的典型特征。 西安办公市场的区域集中程度非常高，整个高新区办公的成交占到全市总量的绝对多数。此外，纯办公项目数量也很少，其成交也存在很大的不稳定性，并受个案的影响比较大。整个 2008 年，西安市办公的新入市项目也比较少，成为西安房地产市场发展中最薄弱的环节。此外，西安的本土企业由于资金实力相对较弱，处于成本因素的考虑，更愿意选择商住项目或者住商办的综合项目，租金水平较低，也影响了西安办公市场的发展。 1.2 办公市场供应分析 2008 年办公类物业供应呈以下特征： 全市高端办公物业供应少，供应产品多为普通办公用房，其服务水平较低； 办公项目入市后多选择出售的形式，以出租来获取长期收益的项目较少； 区域供应差异化十分显著，高新区一枝独秀，其他各区域供应量长期低迷。 1.3 办公市场需求分析 1.3.1 办公月（季）度成交走势分析 2008 年西安办公物业的成交遭受房地产市场下滑的影响较小，从全年成交量上来看，与 2007 年相比，不降反升，然而各月度之间还是有一定的起伏，走势没有明显规律可循，全年成交低谷在 10 月份全市成交量仅有 4606 。成交量最大的是 11 月份的 60074 ，这一点与 2007 年相同。办公全年成交 257200 ，环比有所增长。 从各个季度的办公成交来看，每个季度的成交都有波动，主要还是成交楼盘数量较少的影响，容易出现阶段性的放量成交，之后就有调整性回落。四个季度的办公成交依次呈现出高低有序的走势，而在第四季度办公成交量猛增，也使得全年办公的成交量达到 20 万以上。图31：2008年办公成交量四、商业市场 1、市场盘点 1.1 商业市场综述 2008 年 1-12 月西安商业成交量为381636 ，环比07年下降 68001 。西安商业市场发展逐渐趋于饱和，纯商业的项目开发相对较少，住宅项目所附带的底商及商业街部分成为主要的商业开发形式。08 年全市商业典型特征为旧商圈改造，新商圈营造，长乐路商圈的羊毛衫城改造完成，西北商贸建成运营为老商圈进一步增大容量，提升区域商业活力，城内区西大街改造局部投入使用，使城内商业环境有所改善。其他新兴的商圈规模较小，并且以底商为主，难以形成对区域市场有决定性影响的标杆项目，这也反映出西安商业市场的局限性，住宅项目所附带的商业部分作为内部配套，基本以满足本项目居民的商业消费需求为主，辐射范围有限。从全市商业发展趋势来看，商业氛围的提升仍依赖于新兴区域人气的升温。1.2 商业市场供应分析 2008 年西安市商业供应呈以下特征： 老项目焕发新活力，一些较旧的商圈局部进行改造，有效地改善了局部的商业环境； 区域供应冷暖不均，如城内区受到市政规划的限制，新增供应项目减少。但预计东大街和解放路及民乐园区域改造完成后，这一局面会有所改善； 得益于城市骨架外阔和新城区人口导入，新兴区域的配套商业供应增长较快，主要表现在城南和高新区。 1.3 商业市场需求分析 1.3.1 商业月（季）度成交走势分析 从 2008 年西安商业市场的成交走势来看，由于受部分个案阶段性放量成交的影响，月度的成交起伏非常大，全年除了 4月份大唐西市放量成交外，全年均维持较低的成交水平，二季度之后，全市商业有企稳的态势，全年度另外一个成交节点较为重要，西大街唐人街项目放量成交，带动成交逐步回稳。 2008 年二季度成交量明显高于其他时间段，成交量合计达到 161823 ，三季度成交98738 是第二个高峰期。而一、四季度成交低迷与节日及气候影响有关。图32：2008年商业成交量 1.4 商业区域成交分析 2008 年传统商业区域在全市成交中所占的比例有所减少，城东环比减少七个百分点，城内减少了八个百分点；主要是由于传统商圈内容量逐渐饱和，全市居民消费习惯在短期内难以改变，新的商业项目短期内难以聚集人气。相比较传统区域的成交低迷，高新区、城南区的成交比较 08年均出现大幅上升，这两个区域内新增住宅项目而导入的旺盛人气对商业气氛提升具有较大的影响力。图33：2008年各区域商业成交比重1.5 商业市场的价格分析 1.5.1 商业月（季）度成交均价走势分析 2008 年西安商业成交均价为8839元/，环比上涨 659元/，远高于住宅和办公的成交均价。2008 年西安商业的成交均价除了在个别月度有较大幅度的起伏外，有缓慢但逐渐走低的趋势，主要是因为随着城内区高价位的商业成交逐渐下降，直接拉低了全市商业的成交价位，尽管在个别月份城内区商业成交放量，使得商业成交均价猛涨，但相应的成交价格也较低。2008 年西安商业成交价位的峰值和底值都分别出现在第一季度的3月份和1月份。图34：2008年商业成交均价2008 年第一季度出现出和 2007 年同期迥异的走势，一季度商业成交均价起伏非常大，特别是 3 月份的价位达到阶段性高点，使得一季度成为全年商业成交价位最高的区域。从二季度开始，全市商业的成交价位逐渐走低，也是由于各个区域（除了城内区外）商业的成交在全市总量中的比例增加，其相对（城内区）较低的平均价位，逐渐拉低了季度的成交价。 1.5.2 商业区域成交均价分析 2008 年商业成交的区域价格水平示意图并不能充分揭示出对全市商业成交价产生影响的区域，本年度城西和城东的均价领先全市平均水平主要因个别项目以较高的价格成交，而这两个区域商业成交量又较小，受到个案波动因素所致。城内区各案以超低价大面积成交使其失去了领跑全市商业价格的地位。全市六个区域中，城东、城内和高新区价格高于全市成交均价，而城南、城北和高新价格则较低。成交价格最高的城西区和成交价格最低的城北区价差达到 5141 元/。 图35：2008年各区域商业成交均价五、结论1、西安商品房市场住宅成交量依旧是市场主力军，占商品房成交市场90%份额。2、08年住宅成交价格4734元/，同比07年依旧处于上涨周期，但下半年呈现下跌，逐步与07年价格接近，未来一、两年价格仍有下行空间。3、市场供应逐年攀升，08年供求比已达2.19，供应量达1281万，市场存货量达2000万，供求明显失衡，市场消化周期显著增长。4、城南、城北两大区域为住宅市场供应量的主力，分别占到30%、28%，可见此两区域未来一、两年市场竞争更为激烈。5、西安市场90以下占72%，占供应面积绝对主力，但市场成交量最大的在80-100面积区间，可见80-100是目前市场主流需求、开发风险最低类产品。6、城北区域成交价格依旧在低位徘徊，08年成交均价仅3768元/，远远低于其他区域，但随区域发展加快，生活、市政、环境配套不断完善，价格将会有较大幅度攀升。7、办公市场整体环境不容乐观，市场成交依旧低迷。8、目前传统商业市场发展趋于饱和，纯商业项目开发少，住宅项目附带底商及商业街部分为主要商业开发形式。9、随着西安城市骨架不断拉大，老城区的城市外围的居住集中区域逐渐成熟，对商业的需求也越来越大，特别是城南区、城北区和高新区，住宅市场的进一步发展成熟，客观上产生了对商业等生活配套的不断增长的市场需求，将会在很大程度上推动商业市场的快速发展。第四章、产品篇 一、产品综述 1 、随着保障类住房和中小户型的增多，住宅产品的供应结构变化。 2008年，随着90/70政策执行的深化，中小户型的市场供应比例逐渐增加，其在全市成交中所占的比例也有所增加，达到30%。市场供应产品90/70比例限制加上保障型住房的大力投入，将影响西安的住宅产品的供应结构，供应主要针对刚性需求客户，产品档次逐渐走向两极分化，高端产品和低端产品都发展迅猛。 2、地震的影响使得购房者对房屋抗震性能的关注程度大大提高。 5.12 地震，西安震感很明显，给西安购房者带来了新思考，首先低密度受到了关注，其次是疏散地也开始受到人们的关注。再次就是抗震烈度及建筑质量受到关注。3、精装修逐渐增多。西安市场上的精装修项目相对还处于发展的初期，项目数量较少，在市场中所占的比例非常小，2006-2007 年只有不到 10 个的精装修项目，其中一些项目还只是部分房源是精装修，这期间的代表项目是富力城。进入 2008 年，随着 90/70 政策的执行，中小户型面临激烈的同质化竞争，加上户型创新的空间有限，因此西安市场上有更多的项目以精装修来吸引购房者，使得精装修住宅的市场供应量有逐渐增多的趋势。08年10 月份万科新地城以其“高端的精装修”风格亮相古城，给西安的精装修市场树立了新的标杆。 4、带有唐文化的中式建筑风格受宠。 随着国民经济不断增长，民族自信心也逐步得到恢复，对自有文化的认同越来越高，也越来越强调本土文化，特别是知识文化阶层更认同本土文化。房地产项目开发也随着前几年的欧美风、异域风转向中式传统文化。现代的中式人居已突破传统建筑的表现手法，主要从传统中国人居的特点中汲取部分精华元素，与现代建筑相结合，既考虑居住的私密性和独立性，也注重室内居住空间的现代因素，以适应现代人居住的便利性。从建筑外观上看，以现代建筑设计和材料为主，保留坡屋顶和飞檐等装饰性的传统人居基调；在规划设计上，以项目内的组团及各建筑之间的布局来诠释传统的院落文化；在景观设计上，以中国式园林为基调，进一步强调生态自然和建筑之间的和谐。新中式人居风格较多的体现在以多层和小高层为主的项目中，通过建筑外观的中式符号和中式居住理念的宣传来打造新中式人居的典范，但表现中式人居文化的范围有限。市场中也有少数的别墅项目，以新中式人居作为项目的定位。5、节能建筑 对西安市场来讲，节能建筑还处于概念阶段，也并未没有已建成的相关建筑，但随着油价带来的生活成本的不断提高，节能建筑也将会逐渐成为一种趋势。目前节能建筑项目最有代表性的是紫薇希望城。图36：各类型代表项目二、新盘分析 1、新盘规模分析 图37：2008年新盘项目规模分析08年度新盘项目（包括二期开盘）中，规模在5万方以下的楼盘共33个，总面积占到了 7.27%；5-10 万方有28个楼盘，总面积占到了15.97%；10-30万方的楼盘共有38个，总面积占到了 25.42%，10-30 万方的项目仅有7个，但是面积占到了全年新盘项目的51.34%。主要是因为 30万方以上的项目规模较大，仅西安新鸿基一期就有 118 万。2、建筑形态分析图38：2008年新盘项目建筑形态分析08年度新盘项目（包括二期开盘项目）中，其中高层项目数量为 46 个，面积占到了30.19%；复合型项目数量为 40个， 面积占到54.54%； 小高层共 16 个，面积占到了12.94%；纯别墅项目为 2 个，面积占到了2.16%；多层项目仅为 2 个，面积占到了 0.27%。可见复合型产品项目多为大盘项目，并且分布在近郊。主要代表项目有处于西咸板块的阳光上林苑，高新新区板块的鸿基新城，曲江板块的大花公园世家等大盘项目。3、区域分析 08年度新盘项目（包括二期开盘项目）中，其中城南区和城北区的新盘数量分别为 25个，面积所占比重为 26.62%和20.78%；城东区新盘项目为20个，面积占到了21.37%；城西区的新盘数量为10个，所占比重为 8.76%；高新区的新盘项目共13个。所占比重为17.63%；城内区和长安区的新盘数量分别为 5个、8个，所占比重分别为 0.19%和 3.92%。图39：2008年新盘区域分布分析4、房型分析 根据对新盘的推售进行统计分析， 可以看出08年新盘的主力户型均为二室和三室户型，三室户型的面积跨度较大，90-170 的三室户型，囊括了各种各样的设计，二室面积集中在 70-120 。5、价格分析图40：2008年新盘项目价格分析 价格在3000元以下的项目共有8个，面积占到了7%；3000-3500 元之间的项目共有10个，面积占到了14%；3500-4000元之间的项目共有20个，面积占到了12%；4000-4500元之间的项目共有24个，面积占到了16%；4500-5000 元之间的项目共有19个，面积占到了16%；5000元以上的项目共有25个，面积占到了26%。其中5000元以上的项目主要位于城南区和城内区以及城东区和城北区的个别高端项目，3000 元以下的项目主要是经济适用房。结论：1、创新型、节能型产品越来越受到市场欢迎。2、2008年新供应