泛海拉菲二期项目竞争对手圈定及分析.ppt

本项目竞争对手圈定,竞争对手区域广泛,注：白色表一手房竞争 黄色表二手房竞争,竞争项目：以 “销售周期”作为首要因素筛选，再根据产品线、规模、价值诉求圈定本案竞争对手，研究本案竞争支点！,中 泰 艺 术 名 庭,竞争点：与本案在价值诉求点（区域规划与山景资源）、产品（75-90平）、城市配套（成熟）形成竞争！,基础信息： 物业类别 高层住宅 占地面积 3878平米 建筑面积 18614平米 容积率 4.8 产品规划 A座32层，B座28层 项目特性： 1.社区氛围极低，区内配套极少 2.片区度高：居住以及商业氛围浓厚，配套齐全。 3.地段：东滨路与向南路交汇处，交通便利。但噪 音较大 4.规模：体量为1.8万，远低于本项目 5.发展商实力：主营金融投资，房地产经验浅！,本案,竞争点：与本案在产品（75-90平）、城市配套（成熟）、价值诉求（区域规划与山景资源）形成竞争！,基础信息： 物业类别 高层住宅 占地面积 12511平米 建筑面积 37535平米 产品规划 3栋34层高的高层和2栋11层高的小高层 项目特性： 1.社区极低、区内配套极少 2.定位：中小户型 3.地段：位于南山较繁华地段，坐落于大南山脚 下，安静，享有山景资源 4.规模：体量近4万，小于本项目 5.发展商实力：知名度较低。,铭筑,合正汇一城,竞争点：与本案在城市配套（成熟）、规模（大城市综合体）、产品 (75-150平，规划好、自身配套多）与品牌力（知名品牌商）形成竞争,基础信息： 物业类别 都市综合体 占地面积 57000平米 建筑面积 331520平米 容积率 4.95 产品规划 7栋高层住宅和1栋商务公寓 项目特性： 1.大社区，自身配套多 2.定位：城市中高端住宅。 3.地段：西乡大道旁，交通、商业、生活等较配套成熟。 4.规模：体量为33万，是项目的四倍。 5.特点：高容积率，片区人多拥挤，景观稀缺。 6.发展商实力：开发合正园等多个楼盘，有较高知名度,华海澜湾,竞争点：与本案在城市配套（成熟）、产品（115-160平）形成竞争,基础信息： 物业类别 高层住宅 占地面积 17992平米 建筑面积 63061平米 容积率 2.22 产品规划 2栋 项目特性： 1.社区氛围低、区内配套少 2.定位：城市中高端住宅。 3.地段：地铁附近，交通、商业、生活等配套成熟。 4.规模：体量为6万，小于本项目。 5.特点：赠送大(25%左右)、绿化高。 6.发展商实力：主营建筑施工以及建材,鸿荣源N16项目,规划及地铁是投资者主要考虑因素,基础信息： 物业类别 高层住宅 占地面积 10000平米 建筑面积 90000 平米 产品规划 2栋32层L型塔式高层 项目特性： 1.中等社区、区内配套较少 2.定位：中小户型 3.地段：典型地铁口物业，与宝安体育馆仅一街之 遥，有噪音 4.规模：体量近9万，接近本项目 5.发展商实力：开发公园大地等知名楼盘，开发商实 力强劲。,竞争点：与本案在规模（与本项目接近）、产品（75-90平）、价格能力（预计低于或接近本项目）与品牌力（知名品牌商）形成竞争！,竞争点：与本案在规模（本期小于本项目，依托大社区）、产品（115-175平）、价格（预计接近本项目）、城市配套（成熟）和价值诉求（区域规划）形成竞争！,基础信息： 物业类别 高档住宅 占地面积 8546平米 建筑面积 48261 平米 容积率 4.4 产品规划 2座30层，1座32层 项目特性： 1. 社区大，配套齐全 2.定位：中大户型 3.地段：位于前海中心，地段繁华 4.规模：依托于42万鼎太社区 5.发展商实力：知名度一般,鼎太风华奥斯卡,竞争点：与本案在产品（75-115平）、价格（低于或接近本项目）和价值诉求（区域规划、景观资源）形成竞争！,基础信息： 物业类别 高档住宅 占地面积 37591平米 建筑面积 110498平米 容积率 2.94 产品规划 6栋16F32F 项目特性： 1.社区大，配套齐全 2.定位：高档中小户型 3.地段：紧邻前海路 ，噪音较大，可看山景 4.规模：大于本项目 5.发展商实力：知名开发商,中海阳光玫瑰园,竞争点：与本案在产品（115-175平）、价格（预计接近本项目）、配套（与本项目接近）和价值诉求（区域规划与山景资源）形成竞争！,基础信息： 物业类别 高档住宅 占地面积 48842平米 建筑面积 185828平米 容积率 3.5 产品规划 2栋17-18层，3栋31-33层 项目特性： 1.社区大，社区配套多 2.定位：中大户型 3.地段：规划中的前海中心区，大南山西北侧 4.规模：是本项目二期的2倍 5.发展商实力：知名度较低,依云伴山,2010/12,2011/3,2011/6,入市 节点：,竞争点：与本案在产品（75-90平）、城市配套（成熟）、价值诉求（区域规划 与山景资源）与价格能力（预计接近或低于本项目）形成竞争！,铭筑,2011/9,一手竞争,二手竞争,项目 开盘,竞争点：与本案在规模（与本项目接近）、产品（75-90平）、价格能力（ 预计低于或接近本项目）与品牌力（知名品牌商）形成竞争！,鸿荣源N16项目,竞 争 项 目 推 售 分 析,2011/12,中泰艺术名庭,华海澜湾,竞争点：与本案在城市配套（成熟）、产品（115-160平）、价格能力（预计低于本项目）形成竞争,一级竞争项目竞品分析,地段价值对比：鸿荣源N16项目鼎太风华奥斯卡铭筑中泰艺术名庭本案=中海阳光玫瑰园= 依云伴山合正汇一城华海澜湾 配套对比：合正汇一城=鸿荣源N16项目=华海澜湾鼎太风华奥斯卡铭筑=中泰艺术名庭中海 阳光玫瑰园依云伴山=本案 资源价值对比：铭筑中泰艺术名庭本案中海阳光玫瑰园依云伴山 鼎太风华奥斯卡合正 汇 一城=华海澜湾=鸿荣源N16项目 规模与规划布局对比：合正汇一城鼎太风华奥斯卡依云伴山中海阳光玫瑰园本案=鸿荣源 N16项目华海澜湾铭筑中泰艺术名庭 品牌价值对比：中海阳光玫瑰园鸿荣源N16项目合正汇一城本案鼎太风华奥斯卡=依云伴 山=华 海澜湾=铭筑=中泰艺术名庭,市场对比总结：,评分说明：根据地段、物管、配套、规划布局、噪音、产品亮点、户型和项目品牌等因素指标对各项目进行对比打分。根据操作经验，赋予各指标相关权重。加权平均得到各项目产品的综合分值，从而得出本项目硬件基础在竞争中的地位。,综合评定：根据各项指标进行打分的方式，将楼盘客观素质进行对比,综合素质对比： 鸿荣源项目本案合正汇一城鼎太风华奥斯卡中海阳光玫瑰园依云伴山铭筑中泰艺术名庭华海澜湾,结论： 1、泛海拉菲在前海区域