2011年中国房地产行业大势论——上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭.ppt

中国房地产行业大势论,上海易居房地产研究院综合研究部部长 政府咨询专家、企业咨询专家、行业分析师、地产专栏作家 中央电台央广财经观察节目“特约观察员” 杨红旭,市场调控政策 住房保障政策 商品房市场状况 房地产行业趋势 企业应对策略,市场调控政策:四季度“见底”,本轮调控路线图,第一波：由宽松转为紧缩 2009.12-2010.4月上旬 国四条、国十一条 第二波：由紧缩转为打压 2010年4月中旬-9月中旬 国十条 第三波：由打压转为管制 2010年9月下旬 “9.29”新政 第四波：管制进一步升级 2011年1月下旬 国八条 还有第五波？ 国五条？ 7月12日国务院会议,“伪国五条”,当前主要问题是：部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松。保障性安居工程建设进展不平衡，有的地方开工率较低，社会资金投入保障性住房建设的措施不完善。 一要严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责。各地要从严把握和执行房价控制目标，进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策，房价过高的地区要加大调控力度，着力改善供求关系，促进房价合理回归。 二要完善相关政策措施，加大政府投入和贷款支持力度，确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设。建立健全公开透明的分配制度和退出机制。 三要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。 四要认真落实今年的住房用地供应计划，确保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。认真执行国有土地上房屋征收与补偿条例。 五要规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。,“政策底”渐行渐近，但须观察新动向,坚持把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务 实施积极的财政政策和稳健的货币政策 要坚持不懈搞好房地产市场调控和保障性住房建设， 坚持调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，坚 决遏制住房价格过快上涨，确保落实保障性住房建设 计划，确保建设质量，确保分配公平。,观察一：中央政治局会议部署下半年重点工作,房价绝对值较高的城市：珠海、台州、昆山、张家港、 湖州、嘉兴、吴江、常熟、江阴、扬州 按70个大中城市房价指数，房价涨幅较高城市(比去年涨 6%以上，环比涨0.3%左右) ：岳阳、丹东、秦皇岛、牡 丹江、襄樊、洛阳、吉林、常德 北京、上海、广州、深圳周边中小城市 限购城市中涨幅较高城市（比去年涨6%以上，环比涨 0.3%左右）：乌鲁木齐、石家庄、长沙、南昌、兰州、 西宁、郑州等,观察二：限购令如何深化,根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。 多数城市房价涨幅不超过10-15%。长春、重庆参照房价收入比 住建部曾要求重新征求民意，只有西安下调3个百分点 增城、廊坊严格控制一房一价,观察三：房价控制目标与一房一价,住房保障政策:大跃进的快与痛,保障房：大跃进时代来了！,十二五规划: 低收入中低收入家庭中高低入 2010年:590万套 2011年:1000万套 十二五3600万套 保障房受益面由2010年底的7%，提高2015年末的20%左右 逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系 前5月完成34%，前6个月完成56%，11月底全开工,2010年全国新建1000万套保障房产品构成,占全国住房新建量的50%以上（去年全国新开工14亿平米）,数据来源：建设部新闻发布会,钱的问题,1000万套保障房，需投资1.3-1.4万亿元 中央和地方需出5000亿元（中央1300亿），主要投资地产 廉租房 （包括发放廉租补贴）、公租房和棚改房 来源：财政、土地出让金、住房公积金增值收益、地方债 社会机构需融资8000亿元，投资经适房、双限房和公租房 经适房和限价房，资金来自社会，需5000亿左右。棚改房5000亿 左右，其中政府主导的，中央提供400亿元，省市县也出；由工矿 企业和被改造的职工筹集的，大约有3400亿左右。 来源：商业贷、贴息贷、公积金贷、平台贷、社保（南京）、 险资（上海）、证券化、企业债,地的问题, 保障性住房、棚房区改造、中小套型普通商品 住房用地占70% 单独出让，商品房项目中配建 限价房：新出让，限房价，竞地价，竞配建 廉租房/经适房：原则无偿划拨，新增或存量 棚改房：原地改造，少量异地安置 公租房：多元化，企业、集体用地,商品房市场：下半年量增价跌！,全国房地产开发企业完成土地购置面积年度走势,数据来源：国家统计局网站,2011年1-6月全国130个城市住宅用地月度成交量,数据来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC）,2011年1-6月全国130个城市月度住宅用地溢价率,全国商品房新开工面积年度走势,数据来源：国家统计局网站,2008年以来全国年初累计房屋新开工面积同比增长走势,数据来源：国家统计局网站,全国商品房销售面积年度走势,数据来源：国家统计局网站,2008年以来我国商品房年初累计销售面积同比走势,数据来源：国家统计局网站,2010年以来25个大中城市新建商品住宅成交量月度走势,注：25个大中城市分别是北京、上海、深圳、广州、大连、福州、杭州、济南、宁波、青岛、沈阳、苏州、天津、厦门、长春、长沙、成都、贵阳、合肥、兰州、南昌、南宁、太原、武汉、郑州。,数据来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC）,数据来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC）,全国新建商品房销售均价增幅走势,数据来源：根据国家统计局网站数据整理,2011年以来商品房及各类物业销售均价走势,70个城市新建商品住宅价格同比涨幅走势,70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅走势,70个城市新建商品住宅价格指数变化的城市个数,一二三线城市新建商品住宅价格指数涨幅走势,70个城市分面积新建商品住宅环比价格涨幅,2011年以来限购和非限购的大中城市房价同比涨幅对比,全国房价收入比变化情况,数据来源：根据国家统计局网站及各地统计局网站数据整理,房地产行业：总体稳定发展,全国国内生产总值增速和房地产业增加值增速对比,2007年以来全国国房景气指数走势,数据来源：国家统计局网站,2008年以来我国年初累计房地产开发投资同比增幅走势,全国房地产开发企业资金状况综合指标评定,全国年度房地产开发企业资金来源走势,数据来源：国家统计局网站,全国房地产开发企业本年资金来源同比增幅走势,数据来源：国家统计局网站,2011年上半年企业本年资金来源构成,2010年以来年初累计年房地产开发资金来源构成对比,M1、股价、房价相关性分析,企业谋略:跟党走,傍大款,经适房和限价房抢着做 棚改房中搞“淘宝行动”