X商场招商前期调查报告.ppt

福隆商业广场（二期） 招商前期调查报告,应福隆公司要求，做招商前期调查工作报告，考虑到招商规划的专业性，我们将手上的资料与市场的部分信息相结合做一些大致的描述，特别是业态规划部分，供参考。,前言,一、市场环境分析,自831大限之后，房地产的各种宏观调控政策相继出台，房地产政策越来越严苛，需求紧缩； 8月24日建设部公布暂不取消期房预售制，房地产业迎来了转机迎来了春天。,大环境分析,项目环境分析 顾客对商业大盘的担忧，对晋江能否消受得起20多万平的商业大盘深感疑惑？ 塘岸街因结构规划等先天不足，加上业态规划、经营成本虚高等后天不良，使塘岸街的生意呈现繁荣地段不繁荣，由此及彼的心态使顾客对福隆商业广场也持观望与怀疑态度； 市政府换届、市政府搬迁，上届政府的政绩工程本届政府是否一如既往地支持？店铺的升值空间是否会因此受阻？,一、市场环境分析,优势 地段优势：市中心绝版大盘商业配套，商圈成熟稳定不必养铺即开即赚钱，交通便利广纳四方财源； 晋江首席购物休闲广场：引进目前最有竞争力的国际流行Shopping mall运作模式，挑战传统商业形态； 建筑规划：多出入口保证客流通畅，休闲景观及连廊走道促进重复消费； 业态规划：以“同种业态不重设，不同的业态相互补”为主要原则，形成每铺均好，铺铺繁荣！,二、项目优劣势分析,劣势 二期与一期交房时间间隔长达一年，二期的招商直接影响客户的购买信心与销售； 地下广场层对晋江乃至泉州都是新事物，周边又缺乏成功案例，客户持观望态度； 晋江因种种历史、客观原因，之前招商情况显示，客户跑单几率很高。,二、项目优劣势分析,三、二期店铺数量、租金及现状结构图（以销售表价计算，回报率以8%计算）,项目内容 见下表,四、泉州招商项目调查分析,1、泉州部分商业项目（附厦门明发商业广场）,四、泉州招商项目调查分析,2、晋江部分商业项目,四、泉州招商项目调查分析,2、晋江部分商业项目,四、泉州招商项目调查分析,2、晋江部分商业项目,四、泉州招商项目调查分析,1、免租装修期：装修期间免租金3个月起（根据面积浮动，最长不超过5个月）； 2、在规定时间内开业的奖励：奖励每间店面5001000元； 3、一次性签约5年奖励：免租12个月（第一年免租6个月，第二年免租3个月，第三年免租3个月）； 4、主商家在同等条件下拥有商铺的优先续签权和购买权。,五、优惠政策,1、未售店铺以一个月的租金作为招商相关人员的佣金； 2、已售出的店铺由开发商支付一定比例的代租费用； 3、已售、未售店铺招商佣金由开发商支付，商家及业主双免，如此既不会发生商家私自找业主联系的“跑单”事件，又可让业主、商家皆大欢喜，提高竞争优势。,六、激励机制,针对大中型休闲购物广场，大多数业内人士都比较认同零售：餐饮：娱乐52：18：30的这个业态规划黄金比例！ 主要业态结构： 威兰超市（已定） 鞋业一条街（已定） 著名品牌专区 生活用品专区 高档商品专区 休闲娱乐专区 商务区 特色商品区,七、业态规划比例,（一）规划依据： 以店面所处的位置好与次跟业态经营利润挂钩，即租金贵的租给利润高的行业； 已定的业态周边拟相关行业来互补、兼容； 依据周边实际情况来加以配合，如实验小学附近设学生用品，靠近住宅处高生活用品相关等等。 考虑所设业态与一期、三期的预期项目不可以相矛盾。,八、二期业态规划,主力店：以广场层的威兰超市和一层靠广场沿街的鞋业一条街，主力店主业态为大型商超和成行成市的本地知名品牌荟萃； 次主力店：较大的本地名牌专卖店、品牌旗舰店。 拟招业态：一层主要面对较高端的客户，以鞋服、休闲运动名品，时装皮具，中高档百货等等为主。 广场层沿广场的铺面以经营利润较高的如眼镜、珠宝、医药等为主，外沿街面以生活精品、电子通讯、冷饮食品、家居、等为主。,（二）业态项目,八、二期业态规划,1、一看形象：三分长相，七分装扮，项目包装很重要； 2、二看内容：业态规划能自圆其说，让客户觉得考虑很周到，前景很明朗； 3、三看沟通：把项目远景描绘得欣欣向荣，给客户一个来福隆立足的理由； 4、四看促销：心动的理由，优惠政策落到实处，让客户看了马上就有投资的欲望。,九、消费心理分析,要一炮而红，不能细火慢烤 主流媒介要广而告之，自主媒体、现场广告、网络广告、推广活动等齐上阵，泉州区域内以立体环绕广告，在工作、购物和娱乐时都能看到福隆招商的讯息，形成非我莫属的气氛。 要有连贯进行，不能打打停停 正如烧开水，要一次性旺火烧开，烧烧停停耗时耗力，而且永远烧不开。 先抢占心理占有率，再抢占市场占有率 从来不缺招商项目，只缺少心动的投资理由，站在客户的角度和他交流，围绕传播核心层次分明，展示福隆商业广场辉煌的商业前景。,十、传播策略,第一阶段：招商前期工作 招商前期工作包括考察研究工作、策划方案的讨论定稿、招商工作人员、招商办公室的厘定、招商合同文本的厘定、宣传推广资料、现场包装、户外广告设计及定稿、商户邀请、招商资料派送、商户座谈会准备事项（座谈资料、座谈地点）、商户座谈会、公开招商日等等项目；,十一、预算规划,考察费用预算：610人招商考察团差旅考察费用1215万 。,十一、预算规划,招商激励费用： 项目佣金即未售店铺一个月的租金102万，以及已售出的店铺成功招租一个月租金的一定比例作为代租佣金。,十一、预算规划,广告推广费用 第一阶段广告推广费用：200万 1、现有媒体：路牌、墙体广告、售楼处的更新发布； 2、主流媒体：路牌、报纸、电视、电台，发布招商形象广告等； 3、印刷广告：海报、平面广告物料，发布招商优惠条件及细节； 4、其他。,十一、预算规划,（一）、路牌广告 自有路牌广告：一期沿泉安路两块（408m）、二期一块40（408m）共三块，内容全面配合招商进展； 计划新增路牌： 1、泉州至晋江路段路牌1块； 2、晋江至石狮路段广告牌1块； 3、福厦路广告牌2块； 4、福州至厦门高速路广告牌2块； 5、泉州至南安路段广告牌1块；,十一、预算规划,（二）、报纸广告 1、泉州晚报招商形象广告； 2、东南早报招商形象广告； 3、海峡都市报招商形象广告； 4、厦门日报招商形象广告； 5、其他。,十一、预算规划,（三）、电视广告 1、招商专题片制作； 2、招商电视广告制作； 3、其他。,十一、预算规划,（四）、其他媒体 1、车体招商广告； 2、招商海报； 3、招商手册 4、其他。,十一、预算规划,第二阶段广告推广费用：200万左右 1、有针对性展开招商攻势； 2、与媒体联合开展活动，稳定和吸引招商客户 3、预演福隆繁荣的商业前景，为将来开业的红火做铺垫。,十一、预算规划,十一、预算规划,（一）、报纸广告 1、泉州晚报招商形象广告； 2、东南早报招商形象广告； 3、海峡都市报招商形象广告； 4、其他。,十一、预算规划,（二）、电视广告 1、招商专题片制作； 2、招商电视广告制作； 3、其他。,十一、预算规划,（三）、电台广告 1、福建交通频道招商广告； 2、泉州交通频道招商广告； 3、其他。,（四）、其他媒体 1、网络广告； 2、罗马旗广告； 3、其他。,十一、预算规划,第三阶段广告推广费用：200万左右 1、针对福隆的招商业态组合进行推广； 2、以开业为契机，把福隆商业广场隆重推向市场，使之成为 晋江人人都想去、去了还想再去的商业中心。,十一、预算规划,（一）、报纸广告 1、泉州晚报招商广告； 2、东南早报招商广告； 3、海峡都市报招商广告； 4、其他。,十一、预算规划,（二）、电视广告 1、泉州电视台招商广告； 2、福建电视台广告； 3、其他。,十一、预算规划,十一、预算规划,（三）、电台广告 1、福建交通频道招商广告； 2、泉州交通频道招商广告； 3、其他。,（四）、其他媒体 1、公关活动推广； 2、网络广告； 3、其他。,十一、预算规划,十一、预算规划,第四阶段广告推广费用：200万左右 1、配合开业初期现场活动做广告推广来增加人气； 2、为后面（一期）的项目预热打铺垫。,（一）、报纸广告 1、泉州晚报招商广告； 2、东南早报