《昆山老城区控规》PPT课件.pptVIP

昆山老城区控制性详细规划 （汇报稿）,2009.01,汇报内容 一、工作回顾 二、工作思路 三、规划方案 四、经济测算,一、工作回顾,06年底昆山市老城区更新研究 老城区居民调查报告 老城更新研究报告 地块更新详细规划 07年昆山市老城区控制性规划 深化落实更新研究报告内容 整合已编规划成果,落实衔接,吸纳调整,补充完善,昆山市老城区更新研究,昆山市老城区控制性规划,新做各类规划,地块设计方案,城市新近建设,市政基础设施规划,控制指标体系确定,管理图则,空间落实,二、工作思路,三、规划方案 现状概况 方案介绍 规划控制引导 指标体系确定,现状概况,现状概况,现状概况 居住为主、商业成片、商住成网、绿地集中,现状概况,公共设施用地 功能不全 公益性设施比较缺乏 文化、体育、绿地 水平不高 商业积聚度不够 中心区商业态档次有待提高 缺乏整合 行政办公用地占据老城区核心区位 商业与休闲空间衔接不够,现状概况,居住用地 居住人口密度较高大 人口较多 外来人口多，占近1/4 密度较大 人均住宅用地18.47m2 平均人口密度为每公顷541人 居住建筑年代旧 98年以前老小区较多 15年以上占55% 近5年开发的占6% 居住用地开发较大 建筑密度大于30% 容积率略高于规定技术值,现状概况,居住用地 居住配套缺乏 社区中心 业态不完善，公共、公益设施缺乏 教育设施 小学超负荷运转 幼儿园比较缺乏,现状概况,建筑 建筑质量 层次不齐 建筑年代 差异加大 建筑风貌 风格各异,现状概况,综合交通 道路拥堵 系统不完善 穿越较多 通道不足 堵点频现 停车缺乏 总量不足、缺口较大 结构失调、相互干扰,现状概况,绿地 概况 面积47.22公顷，占建设用地的8.56% ，人均3.9平方米 问题 总量不足 分布不均 使用效率不高 绿地系统性不强 水绿结合有待加强,市政基础设施用地 存在问题 用地建设缺乏 变电站、电信基站 管线建设、改造难度大,现状概况,给水工程现状图,污水工程现状图,雨水工程现状图,防洪排涝现状图,防洪排涝现状图,供电工程现状图,电信工程现状图,燃气工程现状图,老城区改造 基础设施改造进展迅速、初见成效 道路 前进西路、震川路、新闸路、樾阁街等 景观 滨水景观一期、二期 老小区 团结新村、琼花新村、柏庐二村、采莲新村、里厍二村、北栅湾小区、西园新村 等 功能更新立竿见影、档次较高 商业 永泰田广场、白水潭广场、昆城中欣广场等 居住 泰和苑、棕榈泉山庄,工程改造完工后居民支持和满意率都在90以上,现状问题综述 功能调整 交通疏解 居住质量提升 城市特色塑造,对策 调整布局、优化结构 排堵保畅、公交优先 改善环境、完善配套 绿水映辉 、魅力昆山,方案介绍,已编及在编规划,昆山总体规划前期研究（2008.8）,昆山市城市综合交通规划（2006-2020）,已编及在编规划,昆山市快速道路系统平面与关键节点规划（2008.7）,已编及在编规划,已编及在编规划,老城区交通规划研究（2008.7）,已编及在编规划,昆山市城市轨道交通规划（2007.12）,已编及在编规划,规划方案震川西路老城区改造,规划方案人民南路地块,已编及在编规划,规划方案火车站东地块,已编及在编规划,规划方案老一中地块,已编及在编规划,已编及在编规划,规划方案南北后街改造,方案介绍,目标 构建和谐社会，把老城区改造成为功能合理、交通顺畅、特色鲜明、富有活力、适宜人居的城市核心区。 定位 昆山城中组团的核心组成部分，城市商业休闲中心，具有江南人文、绿水特色的城市居住地 。,方案介绍,规划结构 “一心两轴三片” 一心 人民路市级商业中心 两轴 娄江滨水休闲景观轴 人民路商业景观轴 三片 三个生态居住片区 山水环绕 三环水系 马鞍山绿核,方案介绍,公共中心体系 市级+居住社区级+基层社区级 市级中心 人民路 居住社区中心 3+1 红峰社区中心 柏庐社区中心 朝阳社区中心 预留化工厂社区中心,方案介绍,公益性公共设施 文化设施 四处 亭林公园东 仓基河五河口 玉山广场 中山堂南 结合社区中心配置社区文化活动中心 教育 搬迁进修学院、卫生学校 体育 保留市民文化活动中心 结合社区中心建设4处社区级体育设施 配置小区居民健身点 医疗 以城市社区卫生服务中心（站）为主体，市级医院为依托，其他医疗卫生机构为补充 卫生服务中心：完善两处、新增两处 其它 保留现有宗教设施 保留社会福利院,方案介绍,居住社区配套 重点保证必备业态及公益型设施的设置 参照其它先进城市老城区配置标准 考虑规划社区中心周边已有社区级配套设施对配置规模的影响 设置4处社区中心 500-800米半径，3-5万人 1.0公顷用地、至少1.0公顷绿地,方案介绍,柏庐社区中心 规模：社区中心0.95公顷、社区公园1.1公顷 搬迁培本小学、部分住宅 结合富春桥建设社区公园,现状,规划,方案介绍,红峰社区中心 规模：社区中心0.84公顷、社区公园0.81公顷 周边有大型超市、菜场，社区规模减小 搬迁部分住宅 结合基督教堂建设社区公园,现状,规划,方案介绍,朝阳社区中心 规模：社区中心1.22公顷、社区公园0.65公顷 搬迁部分住宅 结合蟾园建设社区公园,现状,规划,方案介绍,教育设施调整 就近入学、用地达标 小学 保留6所，新建2所，撤销2所，生均用地由8平方米提升至11平方米 远期在老城区外围各新建、扩建小学1所,培本小学 （撤销）,红峰小学 （新建）,朝阳小学 （扩建）,方案介绍,幼儿园 保留11所，增加6所，生均用地由6.0平方米提高到11.5平方米,方案介绍,综合交通 道路系统优化 快速路连通 主干路成环 次干路成网 支路加密 疏通节点,方案介绍,综合交通 道路系统优化 快速路连通（朝阳路）,昆山市快速道路系统平面与关键节点规划,方案介绍,综合交通 道路系统优化主干路 震川路（优化） 马鞍山路（东跨） 白马泾路（南延）,方案介绍,综合交通 道路系统优化次干路 一横两纵 中山路新闸路 樾阁路跃进路 疏解人民路 加强娄江南北联系 县后街红峰路新昆街 疏解前进路,红峰路县后街新昆街,中山路,新闸路,樾阁路,跃进路,方案介绍,综合交通 道路系统优化支路 中心街东延 果老弄采莲街 西园街西侧街 化工厂滨河路 县后街西延,中心街,果老弄采莲街,西园街西侧街,化工厂滨河路,县后街,方案介绍,综合交通 轨道交通线调整 S1线、S3线 S1设人民路、前进路S3设人民路、铁路昆山站,S3线,S1线,铁路昆山站,前进路站,人民路站,方案介绍,综合交通 公共交通 BRT 前进路 公交线路 覆盖盲区 11路，合兴路团结新村地区 优化线路 2路，不走人民路，走跃进路 公交场站 首末站 保养场 中途站,BRT,11路,2路,保养场,首末站,首末站,方案介绍,综合交通 静态交通 策略引导 泊位“从紧供给” 加强外围换乘 适当提高公共停车设施比例 价格调整 鼓励单位配建对外开放 总量供应 保留现状11处 新增规划17处 改造规划1处 泊位新增3488个,规划控制引导 土地使用管理 城市五线控制,规划控制引导,土地使用管理 促进土地复合高效使用，保障土地使用的灵活性，规划地块用地性质可在相容性许可范围内按照有关规定进行变更，新增4类用地。 Cr Cb Crb Bcu,规划控制引导五线控制,城市绿线 结合水系组织绿化体系，增加社区公园 公园 市级 社区级 街头绿地 防护绿地 绿化缓冲带,规划控制引导五线控制,城市蓝线 尽量保持原有水域面积 结合水塘布置绿地公园 两侧沿线尽量控制宽度,规划控制引导五线控制,城市紫线 文物保护范围 建设控制地带,城市黄线 补充市政用地 公交首末站 变电站 垃圾转运站 公交保养场 消防站 完善市政管网,规划控制引导五线控制,指标体系确定 开发强度 停车配建,基本思路,地块拆建比,保留地块,地块容积率,政策制定,经济平衡、保障基本盈利,指标体系确定开发强度,规划方案,整治地块,更新地块,城市设计,交通引导,优化、提升,指导,相关经验,经济测算平衡法 通过经济测算，得出不同区位条件下进行地块改造，达到经济平衡所需的拆建比 在拆建比基础上，结合地块实际情况及其它控制要求，推算地块的开发强度（容积率）等指标,开发总投入利润率总产出总投入 (P1P2P3P4FP5P6) ARSFA(P1P2P3P4FP5P6) A 进行多项式变形可得出 ： F(P1P2P3P5P6) (1+R)/S-P4(1R) P1土地出让价格、P2土地征用费用 P3动迁安置成本、P4建安成本 P5基础设施建设费用、P6开发费用 R法定利润率、S销售价格 A总用地面积 F拆建比(保证不亏损情况下的最小值),指标体系确定开发强度,规划容积率（保留建筑面积+拆除建筑面积拆建比）/规划地块面积,案例 商业地块 总建筑面积10780m2 拆迁成本 =土地出让成本P2+ 动迁安置成本P3=12000元/m2 土地竞标成本 P1=12000元/m2 建安成本 P4=1500元/m2 基础设施建设费用P5=100元/m2 开发费用P6=开发成本的5%10% 销售价格S=18000元/m2 法定利润率R=10% 拆建比F=1 : 2.2,F(P1P2P3P5P6) (1+R)/S-P4(1R),指标体系确定开发强度,案例 居住地块 总建筑面积42303m2 拆迁成本 =土地出让成本P1+ 动迁安置成本P3=9000元/m2 土地竞标成本 P2=6450元/m2 建安成本 P4=1500元/m2 基础设施建设费用P5=100元/m2 开发费用P6=开发成本的5%10% 销售价格S居住=10000元/m2、 S商业= 16000元/m2 法定利润率R=10% 拆建比F=1 : 1.78,F(P1P2P3P5P6) (1+R)/S-P4(1R),指标体系确定开发强度,昆山市不同类别地区拆建比控制引导,指标体系确定开发强度,现状地块容积率,经济平衡下的容积率,指标体系确定开发强度,指标体系确定 保留地块 维持现状 改造地块 已有规划地块 落实规划指标 无规划方案地块 市场开发类 以经济测算得出开发强度为依据，综合考虑交通、城市形态等因子研究确定 市政公用、公益类 参考规范 相关城市经验,规划地块容积率,指标体系确定开发强度,高度分区控制 高度控制 南高北低 高层分布 三横一纵 娄江两岸 沿人民路 沿前进路 沿朝阳路,规划地块高度控制,指标体系确定高度分区,指标体系确定,容量指标支撑体系 对现状保留地块建设强度分析 已有城市设计方案 经济分析 相关城市经验 国家法规、规范,交通承载能力预测 路网方案确定 路网容量测算 可提升道路交通量 地块配建停车数 地块开发强度,指标体系确定停车配建,校核,交通承载能力预测 路网容量测算 老城区路网高峰小时容量测算值约为36000pcu,指标体系确定,交通承载能力预测 地块划分 根据规划路网的自然分隔，将规划范围划分为111个地块,交通承载能力预测 地块交通容量分析 综合考虑地块通行能力、地块用地性质、地块区位等条件，测算地块交通容量,各地块交通容量图,指标体系确定,交通承载能力预测 地块配建停车数 结合城市综合交通发展政策，并参考地块用地性质、开发程度以及周边围合道路等级等因素，测算地块配建停车数,指标体系确定,交通承载能力预测 配建停车指标确定,为体现出老城区开发强度的差异，对老城核心区的配建停车标准进行强、中、弱三种控制强度的比较分析。,核心区,指标体系确定,交通承载能力预测 开发强度估测,强控=2.71,中控=2.46,弱控=2.24,指标体系确定,交通承载能力预测 开发强度分析,强控（远期）：轨道交通形成、公共交通发达、小汽车发展有效控制,中控（近期推荐）：公共交通健康发展，小汽车发展与公共交通良性竞争,弱控：公共交通发展较好，小汽车快速增展，二者竞争过度,指标体系确定,四