公租房可行性研究报告（代商业计划书）

第一章 申请单位及项目概况 1.1 项目名称及承办单位 1.1.1 项目名称 项目名称：菏泽欧龙汽车配件有限公司公租房建设项目 1.1.2项目承办单位 项目承办单位：菏泽欧龙汽车配件有限公司 1.1.3项目拟建地点 项目拟建地点：菏泽市高新区延河路南侧、尚德路西侧 1.2 申请报告的依据和范围 1.2.1 申请报告编制的依据 1、 中华人民共和国建筑法 2、 中华人民共和国城市房地产管理法 3、 城市房地产开发经营管理条例 4、 城市居住规划设计规范GB500112001 5、国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见(国办发2010 4 号) 6、 产业结构调整指导目录(2011 年本) 7、国家发改委关于发布项目申请报告通用文本的通知(发改投资2007 1169 号) 8、国家发改委、建设部建设项目经济评价方法和参数(第三版) 9、国家和山东省有关政策规定 菏泽欧龙汽车配件有限公司公共租赁房项目 烟台市工业设计研究院有限公司 2 10、建设单位提供的有关资料。 1.2.2 申请报告主要内容 1、项目概况 2、发展规划、产业政策和行业准入结论 3、市场预测与建设规模 4、资源开发及综合利用分析 5、建设用地、征地拆迁及移民安置分析 6、节能方案分析 7、环境和生态影响分析 8、经济、社会影响分析结论 1.3 建设规模与内容 根据项目区域发展状况及承办单位提供的资料，确定该项目建设内容为新 建公共租赁住房及配套设施； 总用地面积5350平方米； 总建筑面积9900平方米；其中，五层高公共租赁租房2栋，总建筑面积 9900平方米，共计238套。 1.4 投资估算与融资方案 初步估算，项目总投资为1000万元，资金来源为建设单位自筹。 1.5 承办单位概况 菏泽欧龙汽车配件有限公司成立于2011年，法定代表人王欣，主要从事汽 车零部件、电控内燃机配件的生产销售。该项目总投资39013万元，占地202亩， 将引进国内外先进的生产设备608台套，项目承办单位与无锡油泵研究所等国 菏泽欧龙汽车配件有限公司公共租赁房项目 烟台市工业设计研究院有限公司 3 家级科研院所，建立了紧密型的产学研合作关系，借助其科技资源，开展研发攻 关。其自主研发的径向式高压共轨泵产品，达到欧、欧标准，突破了国外几 十年的技术垄断，实现了替代进口。产品主要给潍柴、锡柴、大柴、上柴、玉柴、 长城等国内大型柴油机厂配套，达产后年产径向式高压共轨喷油泵100万台，实 现销售收入100000万元，通过本项目的建设不仅将为企业带来良好的经济效益， 还将推动我国柴油机技术法规与国际的全面接轨，促进我国柴油机行业的发展。 第二章 项目建设背景与必要性 2.1 高新区概况 菏泽高新技术产业开发区前身是菏泽牡丹工业园区，于2001年底开始规划 建设，2006年3月被省政府批准为省级经济技术开发区，2008年1月被省政府 列为省级高新技术产业开发区，此后相继被批准为第一批省级生物高技术产业 基地，省级可持续发展实验区，山东省知识产权园区，山东省优质中成药及抗生 素药品生产基地，山东省创新药物（菏泽）孵化基地，省级战略性新兴产业（生物 医药）示范基地，山东省新型工业化（生物医药产业）示范基地和国家第一批10 个知识产权集群化管理试点区之一。 目前，累计入区企业140余家，投产企业91家，其中规模以上工业企业62 家。2012年，规模以上工业企业完成主营业务收入210亿元，上缴税金14.65亿 元，同比增长46.9%、31.8%；今年1-6月，规模以上工业企业完成主营业务收入 143.43亿元，上缴税金5.83亿元，同比分别增长39.4%、增长37.8%。形成了新医 药、新材料和新能源三大主导产业。特别是医药产业从无到有，由小变大，至目 菏泽欧龙汽车配件有限公司公共租赁房项目 烟台市工业设计研究院有限公司 4 前医药及医疗器械、医疗设备、医药包装等关联企业40余家，2012年实现销售 收入169.6亿元，成为了全市医药产业发展核心，助推菏泽进入医药大市行列， 跨入全国产业集群竞争力百强，被誉为“医药谷”。机械电子新材料产业发展势头 强劲，华盛荣镁合金、广源6万吨高精密铜带和5000吨高精压延电子铜箔、正时 高铁刹车片、欧龙配件等12个重点项目扎实推进，华盛荣镁合金与北汽集团、瑞 典锋万登实现全面合作，产业发展后劲凸显。新能源、新信息及现代服务业快速 起步，小额贷款、创业基金、融资担保等已发挥效益。 高新区科技创新发展显著，组建了山东省医药产业技术创新战略联盟，承担 国家火炬计划、国家科技支撑计划、省自主创新成果转化重大专项等省级以上科 技计划40项；6项目被列入山东省战略性新兴产业项目，建有市级以上工程研究 中心、企业技术中心、工程实验室21家，院士工作站1家；成立了现代中药创新 协作中心，山东科学院中试基地、泰山学者岗在高新区挂牌；拥有省级创新型企 业2家，市级创新型企业3家，市级创新型试点企业11家；市级以上高新技术企 业发展到27家。 2.2 项目建设背景 在2009年3月11日的住房和城乡建设部新闻发布会上有人问：对既买不 起经济适用房又不够廉租房条件的“夹心层”，政府又如何解决。住建部副部长齐 骥给出的回答是：要加快公共租赁房的建设。公共租赁房归政府或公共机构所有 用，低于市场价或承租者能承受的价格向新就业职工出租。这场对话是第一次将 “夹心层”的苦涩如此高规格地铺陈于公共视野之中，也第一次给出了清晰的解 决路径。 公共租赁住房是一个过渡性的解决方法。就是这部分群体不属于低收入，但 菏泽欧龙汽车配件有限公司公共租赁房项目 烟台市工业设计研究院有限公司 5 是他目前通过市场确实解决不了自己的住房困难。因此政府提供给他们一定的 帮助。过一段时间当这部分群体有支付能力了，他们就离开公共租赁住房到市场 购买或承租住房。 2010年6月12日电由住房城乡建设部等七部门联合制定的 关于加快发展公共租赁住房的指导意见12日正式对外发布，旨在解决城市中 等偏低收入家庭住房困难。 不能租廉价房，却买不起；不能买经济适用房，却买不起商品房；刚刚毕业， 收入低不但没有积蓄，买不起房又租不到便宜、稳定的房这就是人们常说的 “夹心层”。尽管房地产市场和住房保障体系不断发展完善，但仍然有许多这样的 家庭和新就业人员处在这个体系的“空白区”。北京、天津、上海、常州、青岛、厦 门、广州、深圳、重庆等城市纷纷开工建设或收购了一定规模的公共租赁房房源。 这种由政府建设、低于市场租金限价出租、能长期稳定居住的保障性住房，成为 填补当前住房保障体系空白的希望所在。 公共租赁房是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。公共租 赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有用，低于市场价或者承租者 承受起的价格，向新就业职工出租包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁 移到城市工作的群体。 高举建设有中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平理论和“三个代表”重要 思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照全面建设小康社会和构建社会主义 和谐社会的目标要求，以人为本，关注和改善民生，把解决城市低收入家庭住房 困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共 服务的重要职责，加快建立健全以廉租住房、公共租赁租房制度为重点、多渠道 解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，让广大人民群众充分享受改革开放 菏泽欧龙汽车配件有限公司公共租赁房项目 烟台市工业设计研究院有限公司 6 成果，逐步实现“居者有其屋”、百姓安居乐业，促进区域经济社会协调、可持续发 展，促进社会公平和正义，促进和谐社会建设。 随着廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收 入家庭的住房条件得到较大改善。但是，由于有的地区住房保障政策覆盖范围比 较小，部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应 不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的 问题比较突出。同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足 矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。大力发展公共租赁住房，是 完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需 求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然 要求。 2.3 项目建设必要性 1、从法律角度看。我国宪法规定，社会主义经济制度的基础是生产资料的 社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。 土地管理法第八条规 定：“城市市区的土地属于国家所有”。 宪法第七条规定：国有经济，即全民所有 制经济，是国有经济的主导力量。我国的经济适用房、廉租房及公共租赁租房作 为一种社会住房保障体系，其价格构成中不含土地出让金。每个人都应拥有一块 属于自己的、安身立命的土地，为了居住，只需支付材料费、人工费和必要的税 费。从这点上看，经济适用房、廉租房及公共租赁租房符合宪法规定。 2、从和谐社会角度看。实现社会和谐、建设和谐社会，始终是人类孜孜以求 的理想。纵观中国历史，从古代社会的孔、孟等提出的“和为贵”、 “兼相爱”、 “大道之 行也，天下为公”，到近代太平天国洪秀全提出的“务使天下共享”以及康有为在 菏泽欧龙汽车配件有限公司公共租赁房项目 烟台市工业设计研究院有限公司 7 大同书里提出要建立一个“人人相亲，人人平等，天下为公”的理想社会，这些 思想，都在一定程度上反映了广大人民群众对美好生活的向往。 目前，我国改革发展正处在一个关键时期。改革开放以来，随着经济的发展， 国人的生活水平大大提高，这是有目共睹的事。与此同时，也出现了地区差距、 城乡差距、居民差距日益扩大的趋势。现在20的富裕家庭占有社会总金融资 产的55，而20的最低收入家庭只占有1.5，两者的财富占有差距超过34 倍，这种状况引发了许多社会矛盾。 住房是人类最基本的生存条件之一。我们欣慰地看到，我们采取的住房模式 是商品房、经济适用房、廉租房及公共租赁租房并存。以期达到全社会有居所的 均好准则。此住房制度，尤其是经济适用房、廉租房及公共租赁租房的提出，是 作为对占绝大多数的广大中低收者的一种政策优惠，加之救济性质的经济适用 房、廉租房及公共租赁租房政策，不失为通过扶持弱势群体政策谋求政治的稳定 和社会和谐的一个良策。 有数据表明，改革前后城镇居民人均住房面积从不足5平方米扩大到了25 平方米，这是全世界过去200余年城市化历史上没有过的奇迹。 3、从安居乐业角度看。安居乐业，是古老的成语，不灭的真理。作为对国民 幸福富有终极责任的中央政府，把“居者有其屋作为己任”，是正义的、顺乎民意 的举措。其实世界各国政府都把百姓居住当做头等大事，只是体制不同表现的形 式不同。经济适用房、廉租房及公共租赁租房保障体系是顺民意的。 4、从城镇化及农民角度看。有人说：房地产市场空间很大，还要涨20年。因 为中国有不断扩张的真实需求：一是从现在的挤破头买经济房的现象就可看到 现在的真实需求远未满足；二是从每年超过1.5%城镇化率看人口增长、住房需求 菏泽欧龙汽车配件有限公司公共租赁房项目 烟台市工业设计研究院有限公司 8 增长。要根本解决长期以来城乡隔离、对立、分离的局面，需要一次制度改革，解 放农民，转移农民，减少农民，让更多的中国农民看到进城的希望，并最终让他 们融入到城市化的洪流中去。如今农民散落在城市的每一个角落，他们为在城市 生存支付着昂贵的居住成本。应该给进城农民及城镇新就业人员及低收入群体 一个安身之地、一个安居保障。 改革开放以来，我国经济社会各个领域发生了天翻地覆的变化，经济发展日 新月异，人民群众的生活水平得到了极大的提高和改善，各类基础设施和社会公 益设施也有相当大的改善。当前，我国正处于全面建设小康社会、加快推进现代 化的关键阶段，经济和社会发展面临许多重大而艰巨的任务，各级党委和政府都 有加快发展经济的巨大决心。但是，各地的经济基础和发展条件是不一样的，居 住生活的条件也有很大差距。有些地方因为居住生活条件较差，从而影响了当地 居民群众的团结及社会、经济的发展。因而适当改善这些地方的居住生活条件也 就成了必须，同时国家也是允许的。 菏泽欧龙汽车配件有限公司公共租赁房项目 烟台市工业设计研究院有限公司 9 第三章 市场预测与建设规模分析 3.1 公共租赁住房 市场预测 3.1.1 低收入住房困难家庭现状 2011年度对菏泽市随机抽样调查资料显示，在低收入住房困难家庭中，年 人均可支配收入在2000元以下的家庭，占低收入家庭总量的15%；年人均可支 配收入在20004000元之间的家庭，占30%；年人均可支配收入在4000-6000 元之间的家庭，占35%；年人均可支配收入在6000-7000元之间的家庭，占20%。 人均住房建筑面积低于15平方米的家庭占总家庭数的60%，人均在15-25平方 米的占总数的20%，25平方米以上的占总家庭数的20%。菏泽低收入住房困难 家庭以购买公有住房为主，占70%以上的低收入家庭通过继承、购买等方式拥有 私有住房；还有近30%的低收入家庭没有产权房，而是通过租赁私房等方式解决 住房问题。 3.1.2 市场需求预测 按照菏泽市住房保障政策规定的“双困”线标准，项目建设所在地保障对象 有数百户。通过问卷调查，约有60%的低收入家庭有购房意向；部分低收入家庭 由于其经济基础较为薄弱等原因，将通过领取租赁住房补贴、享受实物配租保障 等方式改善其居住条件，公共租赁住房有很大的市场需求空间。3.2项目建设 规划方案 随着房地产市场的发展，人们对住房功能的要求越来越高，对住房的户型环 境功能、设计、朝向、景观、规划等都有要求，消费也趋理性，选择住房将不仅仅 是住的功能需求，也是对生活居住环境的选择。建设规划应适当超前，设计环境 菏泽欧龙汽车配件有限公司公共租赁房项目 烟台市工业设计研究院有限公司 10 优美、功能合理、经济适用、融合人与自然的宜居住宅，有着广泛的市场基础的。 3.3 项目建筑形态和物业建设规划方案 项目区物业形态以住宅为主，辅之以生活、饮食服务业。 3.4 项目建设户型规划方案 1、规划原则 遵循政策及有关法律法规与标准规范，注重整体功能和利用率等住房实际 消费需求，控制造价，满足特定客户消费承受能力要求。 2、规划标准 公共租赁租房设计为一室型，面积不大于50。满足目前的主流市场需求， 充分考虑项目后期开发的可持续性和先进性。 依靠优质的产品引导市场，特别注重以人为本，按照人与环境和谐共处，融 人入景，满足私密性与公共生活便利性要求，提高住宅各功能区的利用率，确保 住宅及其各功能区的功能系数和价值系数能满足市场需求。尽量多设计单身公 寓，以控制总价，满足有效需求。 3.5 项目建成后价格规划方案 1、规划原则 充分考虑建设单位和当地低收入居民收入水平和住房消费承受能力，以及 住房保障政策；考虑开发与运营成本。 2、价格规划 公租房租金：由物价部门根据有关政策，结合当地物价水平及低收入居民收 入水平、承受能力等综合因素核定。 3、规划理由 菏泽欧龙汽车配件有限公司公共租赁房项目 烟台市工业设计研究院有限公司 11 保障性住房属于社会保障范畴，属公益事业，政策性强、原则性强，价格规 划定位应依据国家现行政策及有关规定。 菏泽欧龙汽车配件有限公司公共租赁房项目 烟台市工业设计研究院有限公司 12 第四章 节能方案分析 4.1 用能标准和节能规范 4.1.1节能的法规、国家和山东省的政策规定 1、 中华人民共和国节约能源法 2、 中华人民共和国可再生能源法 3、 中华人民共和国建筑法 4、 民用建筑节能管理规定(建设部部长令第143 号) 5、 节能中长期专项规划(发改环资20042505 号) 6、国务院关于发布促进产业结构调整暂行规定的通知国发200540号 7、 国务院关于加强节能工作的决定(国发200628 号) 8、 产业结构调整指导目录(2005 年本) 9、 中国节能技术政策大纲(20C16 年)(国家发改委、科技部) 10、 关于推进节能省地型建筑发展的指导意见(建设部建科20c)5178 号) 11、国家发改委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工 作的通知(发改投资20c162787 号) 12、山东省政府办公厅关于切实做好固定资产投资项目建能评 估审查工作的通知(鲁政办发200742 号) 13、 关于发展节能省地型住宅和公共建筑的指导意见(建设部建科200578 号) 14、 山东省新型墙体材料发展应用与建筑节能管理规定山东省人民政府令 第181号2005年9月) 4.1.2 用能标准和节能设计规范 菏泽欧龙汽车配件有限公司公共租赁房项目 烟台市工业设计研究院有限公司 13 1、 公共建筑节能设计标准GB50189-92 2、 设备及管道保温技术通则GB14272-92 3、 绿色建筑评价标准GB/50378-2006 4、 采暖通风与空气调节设计规范GB500192003 5、 通风与空调工程施工质量验收规范GB502432002 6、 建筑节能工程施工质量验收规范GB504112007 7、 外墙外保温工程技术规程JGJl442004 8、 建筑照明设计标准GB500342004 9、 建筑采光设计标准GB/T 500332001 10,空调通风系统运行管理规范GB503652005 11、 民用建筑节能设计标准(JGJ 一95) 12、 居住建筑节能设计标准(山东省DBJl4.0222003、 4.2 能耗状况和能耗指标分析 本项目所需能耗主要有水、电、天然气等。其中节约潜力较大的是水、电。本 项目的能耗消耗种类和数量见下表 项目的能耗指标表 序号 项目单位 设计值 折算系数 能耗（吨标准煤） 备注 1 电 万KWH24.280.12292.98 2暖万千焦211.30.03417.21 3水万吨1.710.08571.47 通过计算，本项目综合能耗折标准煤11.66 吨标准煤，具有较好的经济效益 和社会效益，节能效果显著。 菏泽欧龙汽车配件有限公司公共租赁房项目 烟台市工业设计研究院有限公司 14 4.3 节能措施和节能效果分析 4.3.1 建筑节能 按照建筑节能设计要求，为降低建筑物的能源消耗，本项目拟采取以下节能 措施： 1、建筑物朝向采用南北向，以保证冬季室内能够得到较多的阳光，提高室 内温度。同时，避免盛夏灼热的光线射入室内。 2、控制窗墙面积比。不同朝向的窗墙面积比不应超过规定数值，即北向窗 墙面积比为O.25，东、西向窗墙面积比为O.30，南向窗墙面积比为0.35。 3、采用节能型新技术、新材料，注重推广使用新型节能墙体材料及外墙保 温技术。在保证质量和使用功能的前提下，节约能源，避免浪费。 屋面：100厚憎水膨胀珍珠岩块保温层； 外墙：240厚烧结空心砖，外做40 厚聚苯颗粒保温层； 不采暖楼梯间隔墙：采用240 厚烧结空心砖，外做30 厚聚苯颗粒保温层； 门窗：外围窗均为铝合金隔热断桥型材、中空玻璃。封阳台采用铝合金隔热断桥 型材。分户门均使用防盗保温门；门窗气密性等级为级。 节 能 指 标 序号 单位 细则限值 设计指标 体形系数 0.35 0.247 外墙平均传热系数 W/.k 1.16 0.849 建筑物耗热量指标 W/ 20.5 19 .61 气耗煤量指标 t/m 11.8 11.14 4、室外暖气沟和非采暖房间的采暖管道以及热水管道采取保温措施，尽可 菏泽欧龙汽车配件有限公司公共租赁房项目 烟台市工业设计研究院有限公司 15 能降低沿途热损失。 4.3.2 采暖节能设计 l、建筑的集中采暖系统应当使用双管系统，推行温度调节和户用热量计量 装置，实行供热计量收费。 2、每组散热器进水管均设一温控阀，可根据室外温度自动调节进入散热器 的热媒流量，维持室温恒定。 3、采暖系统各热力入口均安装差压控制器一只，保证在变流量的情况下， 系统压差恒定。 4.3.3 电气节能措施 1、本工程采用紧凑型荧光灯、T5 高效节能灯管等高效光源和高效灯具，配 电子镇流器。 2、本工程各套内及公用场所功率密度按现行的建筑照明设计标准执行。 3、每个开关控制不超过一个灯具，公共场所采用声光控自熄开关利于节能。 4、选用变频变流控制电梯等设备，到降低能耗的目的。 5、采用能耗低的换热、给水、污水和中水处理设备，以减少能耗。 6、选用节能型变配电设备，变压器选用新型高效节能型，并采用合适的低 压电容补偿柜，提高功率因数。 7、推广应用节能、高效、合适、安全、有益环境的绿色照明灯具，提高用电 效率。 4.3.4 节水措施 项目用水主要是生活用水、公建用水及绿化用水。为控制用水，达到节约用 菏泽欧龙汽车配件有限公司公共租赁房项目 烟台市工业设计研究院有限公司 16 水的目的，拟采取以下措施： 1、制定用水计划，做到合理用水。 2、设计中采用节水型卫生用具，强制推广使用陶瓷密封水嘴和一次冲洗水 量为3.6 升的坐便器。 3、采用密封性能好、开关灵活的阀门，杜绝跑、冒、滴、漏现象发生。 4、区内供水系统采取防渗、防漏措施，减少不必要的损失。 5、加强物业管理，经常检查设施的完好情况，及时检修有问题的设施。 4.3.5 节能效果 项目通过采用生态设计，改善区域热环境与空气品质；建筑节能措施在保证 相同的室内热环境质量和卫生换气指标的前提下，与未采取节能措施前相比较 空调能耗节约50%。 虽然从成本的角度进行分析节能住宅与非节能住宅相比建安造价会有所增 加但随之产生的社会效益、经济效益、环境效益十分巨大它对节约能源、保护环 境、提高建筑物的工程质量改善居住舒适度实施经济可持续发展等具有重大意 义。 第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析 菏泽欧龙汽车配件有限公司公共租赁房项目 烟台市工业设计研究院有限公司 17 5.1 项目选址及用地方案 5.1.1项目选址 项目拟建地址：菏泽市高新技术开发区尚德路与延河路交汇处，项目使用菏 泽欧龙汽车配件有限公司工业用地。 菏泽市地处山东省西南部，位于苏、鲁、豫、皖四省交界处，地处中原腹地， 四省交界之处，承东接西、引南联北的战略地位非常重要，自古为兵家必争、商 贾云集之地，有“得中原者得天下”之谈。菏泽市下辖八县一区，全市总面积 12238平方公里，总人口930万。 菏泽市高新技术开发区是一个基础设施配套齐全，交通运输便利，投资环境 优越地区。该处为城市建设规划工业用地，地下无矿藏和文物；厂区地势较平坦， 有利于防洪和排涝。该工业区是建设本项目的优选地点。 5.1.2城市规划和区域规划要求 本项目拟建地点为菏泽市高新技术开发区，该园区为当地规划的工业(适合 本项目建设)建设区域。 5.1.3交通条件 便捷的交通。菏泽市是华东地区重要的交通枢纽，京（北京）九（香港九龙）铁 路与新亚欧大陆桥（连接日照港、新乡、西安、乌鲁木齐直至荷兰鹿特丹港的国际 铁路）在市区十字交汇，每天上百次的客、货运列车通达全国各地。已通车的日 （日照）东（菏泽东明）高速、日南高速、济（济南）广（广州）、菏（菏泽）开（开封）高速 公路与正在建设的德（德州）商（商丘）、东（东明）新（新乡）、菏（菏泽）徐（徐州）高 速公路在城郊呈米字分布，并在周边地区与京沪、京福、京珠、连（连云港）霍（霍 尔果斯）高速公路交汇，连接京杭大运河的洙水河航道已开工建设，菏泽距济南、 菏泽欧龙汽车配件有限公司公共租赁房项目 烟台市工业设计研究院有限公司 18 郑州空港均高速贯通且距菏泽80公里的济宁机场已开通运营，加上“五横四纵” 的国、省级道路，现代化陆海空全方位的交通运输网络基本形成。 项目地点位于山东交通的枢纽，交通十分便利。 5.1.4征地条件 本项目拟建地点为菏泽市高新技术开发区内，征地事宜已与当地政府达成 协商，允许本项目在该园区建设。 5.1.5配套条件 已建成投产的装机总容量215万千瓦的菏泽发电厂和即将开工建设的240 万千瓦的华润电厂、240万千瓦巨野煤田坑口电厂的为生产、生活提供了充裕的 能源；菏泽海关、商检、卫检、动植物检、集装箱货运站及货运代理等涉外服务机 构配套齐全，年出口能力达4万标准箱的菏泽口岸，是全国最大的内陆口岸之一； 专门为区外投资企业进入而开发建设的菏泽高新技术产业开发区完全按照“外向 型工业园、现代化新城区”进行行政、商贸、生活、文教区配套，并具备了路、供排 水、通讯、电力、燃气等“七通一平”的条件。 该地块周边水、电、通讯等公用配套设施齐全，基础设施建设基本到位，如 供水、供电、通讯、交通等公用项目建设都较为完善可供利用，目前地块内主要 为空地。该处为城建规划工业用地，地下无矿藏和文物；厂区地势较平坦，有利于 防洪和排涝；厂址位置对影响通航及军事设施无影响。 5.2 土地利用合理性分析 本项目主要包括：5层高公共租赁房2栋。 项目位于厂区的东侧其至北向南包括办公楼、技术中心、公共租赁房及大门。 这样布置，既能充分利用场地，有利于与外部的联系。 菏泽欧龙汽车配件有限公司公共租赁房项目 烟台市工业设计研究院有限公司 19 厂区总平面布置情况详见附图：菏泽欧龙汽车配件公司新厂区总平面布置 图。 5.3 征地拆迁和移民安置规划方案 本项目拟建地点为菏泽市高新技术开发区，项目建设为规划工业用地，目前 土地已基本平整完成，无拆迁和移民安置问题。 菏泽欧龙汽车配件有限公司公共租赁房项目 烟台市工业设计研究院有限公司 20 第六章 环境和生态影响分析 6.1 环境和生态现状 6.1.1建设地点环境状况 该项目建设地点位于高新区尚德路与延河路交汇处，交通便利，地理位置优 越。 项目基地周围环境状况良好，附近没有污染的企业，周围水、空气、土壤、自 净化能力强。 6.1.2环境保护设计依据及采用标准 1、 中华人民共和国环境保护法； 2、 建设项目环境保护管理条例； 3、环境噪声执行城市区域环境噪声标准(GB3096.93)II 类标准； 4、环境空气执行环境空气质量标准(GB3095.1996)二级标准 5、地下水执行地下水质量标准(GB/T14848.93)III 类标 6、地表水执行地表水环境质量标准(GB38382002)I类 6.1.3污染物排放设计依据及采用标准 1、外排废水执行污水综合排放标准(GB89781996)中三级标准； 2、建筑施工噪声执行建筑施工场界噪声限值(GBl252390)标准； 3、厂界噪声执行工业企业厂界噪声标准(GBl2348-90)III类标准； 4、废气执大气污染物综合排放标准(GBl62971996)二级标准。 6.2 生态环境影响分析 本项目主要建设内容为民用建筑。项目建成后对生态环境的影响： 6.2.1污染物排放情况 菏泽欧龙汽车配件有限公司公共租赁房项目 烟台市工业设计研究院有限公司 21 项目建设过程中，产生的粉尘、噪声及部分建筑垃圾会对周围环境造成一定 的影响。项目建成后，主要是城市生活污水。 1、施工期污染物来源 废气：主要为原有建筑拆除，新建住宅及建筑材料运输过程中产生的粉尘； 汽车运输时的扬尘和废气，施工机械本身产生一定量烟气。 废水：施工人员产生的生活污水。 噪声：主要由施工机械产生，其次是运输车辆产生的交通噪声。 固体废物：主要为拆迁产生的建筑垃圾和施工产生的残土和废弃的建筑材 料。 2、营运期污染物来源 废气：项目投产后不产生废气，采暖由集中供热供给。 废水：本工程投入使用后的居民生活废水。本工程最高日排水量约为6.62 a/t。 固体废物：主要为生活垃圾，约为206.96 吨/年。 6.2.2、水土保持和水源的涵养 建设过程中，由于大量的挖掘土方，填建地基，造成地表裸露，可能导致水 土流失。项目建成后，地下水深补给量将减少。 6.3 生态环境保护措施 项目建设中，要体现环境保护和生态建设并重的原则。 6.3.1污染物的防治措施 1、施工期拟采取的防治措施 (1)将产生较轻的施工噪声，对周围敏感目标产生影响，这种影响是短时的， 菏泽欧龙汽车配件有限公司公共租赁房项目 烟台市工业设计研究院有限公司 22 将随施工的结束而消失，施工场地周围设置围墙，可起隔声挡灰作用。夜间应停 止机械作业，特别是高噪声机械作业，如打桩机、推土机、风钻等。中高考期间， 应严格遵守环保部门有关规定。 (2)施工扬尘。由于平整土地、开挖道路等工程，将造成地表植被的破坏，土 地裸露，大量的堆土以及建筑施工材料的堆积等，均会造成风吹扬尘。这种影响 可以随施工的结束而消失，影响是短时的、局部的。施工现场设置围栏，并洒水 降尘。运输路线要平整，车辆要用布封盖，车辆不得超载，以免残土撒落。还应避 免水泥扬尘的产生。 (3)产生大量的固体废弃物，污染环境。施工建设期，大量的施工人员的生活， 将产生较多的生活垃圾；另外，由于大量的使用建筑材料。还将产生较多的建设 垃圾。对生活垃圾可以定点储存，集中收集，送城市垃圾处理厂处理。建筑垃圾 可以铺路或填埋。 (4)产生少量的生活污水。施工期人员的生活，将产生部分生活污水，施工人 员的生活污水经污水处理设备处理后进入中水处理系统进行深度处理并消毒， 然后进入中水管道系统，用于日常冲厕、绿化、清扫用水。 6.3.2营运期拟采取的防治措施 (1)废水 1、排水量 项目区域内产生的废水采用雨污分流制，绿化浇洒和道路清洗的污水直接 进入区域内的雨水管道网中，因此项目进入污水管网的废水主要为生活污水，其 污水为年用水量的80%计，绿化用水与不可预见用水量不统计污水量。 2、排水方向 菏泽欧龙汽车配件有限公司公共租赁房项目 烟台市工业设计研究院有限公司 23 (1)废水 项目中住宅生活污水经化粪池后排入城市污水管网中，经管网排入菏泽市 第三污水处理有限公司进行处理。 (2)废气 本项目居民的早、中、晚炊烟，排烟间断，历时短，并且通过吸烟机对烟气进 行处理后，小区排放油烟0.057t/a，并且燃料燃烧废气中SO2 产生量很小（只有 0.029t/a），对周围环境影响较小，不会改变项目所在地的空气质量类别。 本项目建成后，小区内的机动车排放尾气，在合理布局，加强小区的管理， 机动车的尾气排放达到标准的前提下，对小区的环境影响较小。垃圾收集点会产 生一定的恶臭气体，通过每天及时清运剩余垃圾等，专人负责打扫卫生并且定时 消毒，加强垃圾收集点和污水处理站周边的绿化工作等一系列措施，可有效降低 恶臭气体和蚊蝇给居民生活带来的影响。 (3)固体废物 本项目产生的固废主要是居民生活垃圾。小区内设垃圾收集点，垃圾由环卫 部门定期外运至垃圾处理厂，与其他城市生活垃圾一并处理。 建设项目固废均可得到有效处置和利用，不会对周围环境产生明显影响。 (4)噪声 本项目营运期噪声主要为居民噪声、小区内交通噪声及部分公共设施使用 产生噪声和车辆出入噪声。在小区内设禁鸣牌、限速，公共设施选用低声设备， 对高噪声设备安装消音降噪设备，加强小区内环境管理，并通过小区绿化带降噪 等采取隔音降噪措施后，对周围声环境影响较小。 菏泽欧龙汽车配件有限公司公共租赁房项目 烟台市工业设计研究院有限公司 24 64 绿化 除项目本身的花园绿化区之外，对于楼盘空地、道路旁等均进行绿化，实现 绿地率35%。 6.5 环境影响分析 本项目营运期噪声主要为居民生活噪声、小区内交通噪声及部分公共设施 使用产生噪声和车辆出入噪声。通过在小区内设禁鸣牌、限速，公共设施选用低 噪声设备，对高噪声设备安装消音降噪设备，加强小区内环境管理，并通过小区 绿化带降噪等采取隔音降噪措施后，对周围声环境影响较小。 通过对项目场址环境现状、建设与运营对环境的影响及环境保护措施的分 析，项目建设符合国家环境保护法律、法规和环境功能规划的要求，不会对周围 自然环境、生态环境和社会环境。 菏泽欧龙汽车配件有限公司公共租赁房项目 烟台市工业设计研究院有限公司 25 第七章工程建设方案 7.1 设计方案 7.1.1 设计依据 （1）民用建筑设计通则（GB50352-2005）； （2）供电系统设计规范（GB50052-95）； （3）建筑设计防火规范（GB50016-2006）； （4）其它有关的现行规范和规程； （5）项目承办单位提供的图纸与设计要求。 7.1.2 建筑设计指导思想与原则 项目宜遵循以人为本，统筹人与自然、统筹人与社会，构建和谐社会，建设 和谐社会的指导思想，按照绿色、环保、节能的理念，本着美化城市、丰富城市元 素，提升城市整体功能，改善人居条件的开发原则，在规划中进行科学的功能定 位和合理的组织结构，结合区域自然地形条件，按照“以人为本、人与自然和谐相 处”的规划理念，建设“宜居”工程和城市亮点工程。按照总体规划“统一规划，分 期实施”的工程组织原则，可将该项目分期分步实施，保证工程的建设品质，使该 项目成为精品工程。 7.1.3 项目布局方案 为保证项目建设，在建筑设计、景观设计可聘请有资质的设计单位，精心做 好规划和建筑设计及景观设计。项目居住区域基本上可以满足低收入消费群体 的住房功能需求。开放的小区空间与半围合的空间组合，保持空间的开方性和通 透性，使住户有较好朝向，拥有良好的自然景观。 菏泽欧龙汽车配件有限公司公共租赁房项目 烟台市工业设计研究院有限公司 26 以人为本，因地制宜，融入周边生态环境，使小区与周边区域融为一体，有 创意、合理的空间变化具有良好视觉景观和空间效果，有利于营造宜人的生活居 住空间。 7.1.4 建筑风格设计、 强调通风和景观的均等性，增强住宅的开放性，与自然环境融为一体；追求 简洁的居家风格和平和的居家气氛，在立面设计中，力求以简约的手法体现建筑 本身所具有的美感。在外墙设计中，扬弃欧陆风格的大红、大黄的浮躁，采用清 净、平和的冷色调，少一分城市的喧嚣，添一分居家的宁静。 7.1.5 户型设计 户型结构求实用，减少室内不必要的交通面积，室内布局科学，室内各功能 分区合理，要求动静分开、洁污分开、工作与生活空间分开、公共与私密空间分 开。 户型设计更贴近人性化。厨房设计除“一”型、L型，考虑开放式、半开放式 设计，考虑厨房操作台的摆放、管线安装、通风排气条件。 7.2 结构设计 7.2.1 工程结构形式 该项目主要由多层建筑物组成，安全等级为二级。 7.2.2 结构设计依据 民用建筑设计通则（GB 50352-2005) ； 住宅设计规范（GB500961999）； 建筑结构可靠度设计统一标准（GB500682001）； 建筑地基基础设计规范（GB500072002）； 菏泽欧龙汽车配件有限公司公共租赁房项目 烟台市工业设计研究院有限公司 27 建筑桩基技术规范（JGJ9494）； 建筑结构荷载规范（GB500092001）； 混凝土结构设计规范（GB500102002）； 砌体结构设计规范（GB500032001）； 多空砖砌体结构技术规范（JGJ1372001）； 建筑地面设计规范（GB5003796）； 建筑采光设计标准（GB/T50033-2001）； 建筑灭火器配置设计规范（GB500152003）； 建筑抗震设防分类标准（GB502232004）； 建筑物防雷设计规范（GB5005794）（2000年版）； 建筑抗震设计规范（GB500112001）； 建筑设计防火规范（GB500162006）； 国家现行的其它有关技术规范规程等。 7.2.3 抗震设计及荷载 菏泽市高新区抗震设防烈度为7度，建筑物均按7级设防。设计基本地震加 速度值为0.05g。框架抗震等级均为四级，剪力墙抗震等级均为三级。 餐厅、卧室、卫生间、楼梯间楼面均布活荷载2.0KN/m2，阳台、露台楼面均 布活荷载2.5KN/m2，消防疏散楼梯活荷载3.5KN/m2，上人屋面活荷载 2.0KN/m2，不上人屋面活荷载0.5KN/m2，机房荷载7.0KN/m2。 建筑二次装修楼面荷载标准值（KN/m2）分别为：厅、卧：1.2，卫生间：1.0。 基本荷载取值： 风荷载：基本风压值：w。= 0.35kN/m2； 菏泽欧龙汽车配件有限公司公共租赁房项目 烟台市工业设计研究院有限公司 28 地面粗糙度：B类 雪荷载：基本雪压值：s。= 0.55kN/m2； 7.2.4 结构材料 混凝土C25C30； 承重墙：0.00以下采用环保节能砖，M10水泥砂浆； 0.00以上采用环保节能砖，M7.5混合砂浆； 其他墙：0.00以下采用环保节能砖，M10水泥砂浆； 0.00以上采用环保节能砖，M5混合砂浆，厨卫可改用M5水泥砂浆； 钢筋及型钢： 热轧钢筋 HPB 235： fy=210N/mm2 热轧钢筋 HRB 335： fy=300N/ mm2 热轧钢筋 HRB 400： fy=360N/ mm2 冷轧带肋钢筋 CRB 550：fy=360N/ mm2 型 钢 Q 235B 焊条：手工电弧焊条采用E43XX系列。 7.2.5 结构选型 结构设计包括地基基础的设计和主体结构的设计，地基基础的设计应根据 岩石工程勘察报告、场地的地震危险性作综合评价，再确定采用的工程基础形式。 7.3 给排水系统 7.3.1 设计依据 1、 建筑给水排水设计规范GB50015-2003 菏泽欧龙汽车配件有限公司公共租赁房项目 烟台市工业设计研究院有限公司 29 2、 住宅建筑规范GB50368-2005 3、 室外给水设计规范GB50013-2006 4、 室外排水设计规范GB50014-2006 5、 节水型生活用水器具CJ164-2002 6、建设单位提出的设计要求和本工程周围的市政管道资料资料。 7.3.2 设计范围 1、本工程室内给水排水和消防给水系统设计。 2、本工程红线以内室外给水排水和消防给水系统设计。 7.3.3 给排水现状 根据项目区总体规划和道路情况，合理预测需水量，按各建筑单体，合理分 布供水区。既有利于安全和卫生，又要满足各建筑供水量和水压的要求，考虑施 工和维修便捷，尽可能缩短配水管线的总长度。本工程附件规划道路已基本形成， 给排水管网系统已至项目区。本工程可就近搭接。 7.3.4 给水 1、水源 本工程水源为城市自来水。设进水管2 条，管径为DN200mm，分别由小区 西北和东南侧接入。要求水压不低于0.35Mpa。 2、用水量 (1)用水量2386立方米/户.月12=17136 立方米 3、水质 一般按生活饮用水水质考虑。 4、给水系统 菏泽欧龙汽车配件有限公司公共租赁房项目 烟台市工业设计研究院有限公司 30 由市政给水管进水管2 条,管径为DN200mm,分别由小区西北和东南侧接 入小区内环形主管。室外管网呈环状形敷设。采用生活和消防合一给水系统。环 形供水主管为DN250。 室内生活和消防各自独立的给水系统(消防水详见消防设计)。 室内生活用水由室外主管接入,采用分区供水系统。一层至地上五层为低区, 由小区内环形主管直接供给,各支管管径为DN50。 5、管材 (1)室外管道选用钢丝网骨架塑料复合管;采用电热熔连接。 (2)室内管道DN65以上选用内筋嵌入式衬塑钢管,采用卡环连接;DN50 以 下采用给水聚丙烯管(PP-R管),热熔粘接。 6、卫生洁具:采用节水型生活用水器具。 7.3.5 排水 1、排水量 (1)污水量 本工程污水量:按生活给水量的90%计算,则最高日污水量1550立方米,最 大时污水量约172立方米。 (2)雨水 雨水量根据高新区暴雨强度计算公式计算，暴雨重现期取2 年。 2、排水系统 住宅楼由单立管通气排水,底层单独排放,污水经室外检查井汇集小区内污 水总管,排放市政污水管网。污水管管径为d400-d600mm。 建筑屋面雨水有组织排放。 菏泽欧龙汽车配件有限公司公共租赁房项目 烟台市工业设计研究院有限公司 31 3、管材: (1)室外 污水管道直径400mm 选用高密度聚乙烯双壁波纹管(HDPE),采用承 插连接;直径400mm 选用钢筋混凝土承插管。 雨水管道直径300mm 选用高密度聚乙烯双壁波纹管(HDPE),采用承 插连接;直径300mm 选用钢筋混凝土承插管。 (2)室内及屋面 污水管道选用PVC-U 塑料排水管,采用承插粘接连接。转换层的污水 管道:选用PVC-U 塑料排水管,采用承插粘接连接。 屋面雨水管道选用PVC-U 塑料排水管采用承插粘接连接。 (3)雨水排水 该项目内的雨水经雨水口汇集后流入规划道路下铺设的雨水管网，再排入 城市雨水管网。 7.4 电气系统 7.4.1 供配电设计依据 (1)民用建筑电气设计规范（JGJl62008) (2)建筑物防雷设计规范(GB 5005794) (3)火灾自动报警系统设计规范(GB 50116981) (4)建筑设计防火规范GB50016-2006 7.4.2 设计范围 本工程设计包括红线内的以下电气系统： (1)220/380V配电系统； 菏泽欧龙汽车配件有限公司公共租赁房项目 烟台市工业设计研究院有限公司 32 (2)建筑物防雷、接地系统及安全措施； (3)有线电视系统； (4)电话语音系统； (5)数据布线系统； (6)火灾自动报警系统。 本工程电源分界点为：住宅在电气间电源进线柜内的进线开关。 7.4.3 220/380V 配电系统 (1)负荷分类 二级负荷：应急照明、排水泵、弱电、防排烟风机等。 三级负荷：住宅用户。 （2）供电电源 本工程住宅每层电从小区变配电室引出来两路220/380V 电源进线电缆从 室外穿管进入电气室，分别接入各进线配电屏。两路电源来自变电所两段母线。 （3）计费 本工程住宅每单元分别设一计量屏，计量屏内设普通电子式计量表，每户设 一表单独计量，弱电、公用设备等负荷的用电计量通过在进线配电屏内设总计量 表来实现。 (4)用电指标 本工程住宅用电标准为平均每户85 度/月 住宅：85x23812=24.28 万 (KWh) 年用电量24.28万kWh。考