银行按揭办理流程宝典

南京新景祥营销事务流程 南京新景祥营销事务流程 (李磊汇编) 目 录(一) 接待客户、接听电话等流程(二) 认购流程(三) 签约流程(四) 合同审核流程(五) 鉴证办理流程(六) 按揭贷款流程(七) 更名审批流程(八) 换房审批流程(九) 退房审批流程(十) 自管产销售流程(十一) 折盘审批流程(十二) 一手交房、一手交（产权）证流程（交房流程、办理产权证流程）(十三) 户口问题(十四) 网上打印认购流程(十五) 网上打印合同流程及现房合同打印流程(十六) 网上合同确认流程(十七) 其它注意事项（换手率、收据遗失、合同条款解释）接待客户、接听电话等流程 流程名称相关流程商品房销售流程电话接听流程新客户接待流程老客户接待流程工地看房流程样版房参观流程客户跟踪回访流程客户满意度调查流程认购流程劝导客户一次性付款销售顾问填写认购确认单、缴款通知单、购房须知，并复印主产权人的身份证陪同客户至财务前台缴纳定金，开据定金收据，同时置业顾问销控贴点解释认购协议，双方盖章、签字确认置业顾问与银行确定首付金额并按购房须知明确告知客户签约所需资料现场销控凭商品房认购协议及时将客户认购信息录入明源系统销控审核签字凭认购确认单、主产权人身份证复印件及销控签字，到打印区打印网上商品房认购协议缴款通知单营销联、商品房认购协议2份、认购确认单1份及相关复印件交由销控归档一次性 按揭意向客户填写银行预审表传真给相关银行核实客户的资信状况，并告之认购、签约相关注意事项(包括认购协议及预售合同公示)带领客户选房并确定房源至控台处领取认购确认单、购房须知财务前台凭审核后的房屋缴款单收款登陆南京市房地产网，录入客户资料，填写商品房认购协议并提交保存打印备注：客户手上持有认购协议、购房须知、客户收据原件各1份。认购时要准备的材料：1. 银行预审表2. 认购确认单3. 房屋缴款单4. 购房须知5. 商品房认购协议注意事项：1. 认购协议上只要写一个人的名字，名字一旦打印就不能更改。2. 签完认购协议送走客户，务必告之客户下次来签约时要带的资料（带领客户了解购房须知，和客户商定来签约的时间）。3. 认购时请务必确定客户的付款方式：一次性、按揭。若按揭，要告之客户首付金额。4认购前须进行银行预审，避免发生签约后办按揭时发现资信问题退房。签约流程特例优惠一次性付款按揭如按揭，与银行签订个人住房抵押贷款合同财务前台凭审核后的房屋缴款单收款销售顾问登陆南京市房地产网，调出对应房号的客户资料。填写南京市商品房预售合同并提交保存打印打印完毕由置业顾问贴图，并由现场销控复核与客户确认相关信息，由置业顾问指导客户签字盖章。现场销控贴点后，置业顾问复印相关材料交由专人将客户签约信息录入明源系统房屋缴款单交由置业顾问带领客户缴款，签约确认单交由打印员打印上网录入合同。置业顾问签约完毕，装袋交由专人整理、分类、审核、盖章、鉴证归档到控台领取房屋缴款单、签约确认单与客户电话确认签约时间不确认不给予特例优惠，普通折扣签约确认给予特例优惠并签约，同时填写优惠申请单去案场经理或项目经理处确认(电话或邮件)销售顾问填写签约确认单及房屋缴款单并由现场销控审核确认（签约确认单要给业主及银行签字）签约时准备的材料：1. 签约确认单2. 房屋缴款单3. 物业合同一式二本4. 总平图一式三张（根据合同份数而定）5. 毛坯承重、分户平面图一式五张（毛坯房，根据合同份数而定）6. 装修分户平面图一式三张（装修房，根据装修合同份数而定）7. 装修协议一式二份（装修房）8. 商品房预售合同一式三份（正本壹本，副本贰本）9. 如有开发商额外折扣，须填写优惠申请单 签订预售合同注意事项：1. 打印合同时，置业顾问须提交：签约确认单、所有产权人身份证复印件及户口本，若有特例折扣需有开发商签字或邮件确认，并由案场经理（项目经理）审核折扣是否正确并签字后，交由现场销控复审并分配打印。房屋缴款单交由置业顾问带客户交钱，签约确认单及所有产权人身复给打印员打印合同（案场没有客服的，由置业顾问自己打印）。2. 合同打印完毕后，置业顾问务必再次核对合同封面合同号及1-3页打印员录入部分有无打错；整本合同有无打印搓位或打印不完整的现象；贴图是否贴错位置，粘贴处有无挡住正文，总平图是否标注该栋楼；检查无误后再带客户签约，签约时应告知客户合同不能涂改。3. 签约结束置业顾问收回客户手上持有的一份认购协议。4. 合同最后页客户签字，除未成年人外，合同上写几个人名字就应填写几个人身份证号码。5. 合同最后页的销售员上岗证号和姓名一定要填写，销售员姓名： 上岗证号:（甲方日期一定要填写，和乙方签字日期一样南京市房管局要求，其它区根据各区房管局要求而定）。6. 若另有补充协议等须让客户签字，一般与合同签名一致。7若代理签字必须要有经过公证的业主授权委托书，如二个人以上其中一人代签可以（直系亲属除外）。签订装修协议注意事项：（以下以万科装修合同为例，实际情况根据各开发商要求而定）1. 装修协议打印完毕交给置业顾问后，置业顾问需核对第一页上房号、合同号、金额有无打错，装修图有无贴错，确认无误后指导客户签字。2. 装修协议上客户签字部分应与预售合同上的一致（客户姓名、地址、电话、身份证号、日期等）。 3. 甲方要盖章，整份装修协议要盖齐缝章。签订前期物业合同、业主临时公约注意事项：（以下以万科合同为例，实际情况根据各开发商要求而定）1. 检查封面上的合同号是否打印或填写正确；2. 检查业前期物业合同、业主临时公约的物业公章是否都盖到位，并要客户签字，合同上有几个人名字就签几个人名字。备注：1. 未成年子女户口本复印的问题：（1） 正常情况下，也就是说一家三口在同一个户口本上，只需要复印户口本的首页和小孩那页。（2） 如小孩的户口和父母户口不在一起或户口在一起父母不是户主时，须提供独生子女证或出生证明。（3） 如果户口本上户主是爸爸，而合同上产权人是孩子和妈妈，那么除了户口本首页和孩子那页要复印，妈妈那一页也要复印。2. 外籍客户办理签约(1)纯外国人：去涉外公证处注册一个中文名，并作译名公证，公证后来售楼处办理签约手续。（南京市公证处；地址：长江路99号长江贸易大厦7楼；电话：）(2)外籍中国人：去公证处公证中文名与护照上的英文名是同一个人，凭公证书来售楼处办理签约手续。(3)如外籍客户不在国内，且需委托办理签约手续，则要将委托办理证明及中文名公证在当地的中国大使馆进行公证，方可鉴证；合同鉴证时，受委托人必须到房地产交易中心签字。3. 外籍客户外币结汇的问题： (1)港澳台：预售许可证复印件（证明这笔钱的用途）、港澳台通行证、港澳台身份证、内地的居民身份证（证明收款人的身份）、外汇汇入国内的帐户及证明材料（证明外汇的来源）、已鉴证合同（证明收款式人的确买房）(2)纯外籍客户:预售许可证复印件、护照、内地的居民身份证、外汇汇入国内的帐户及证明材料、已鉴证合同。合同审核流程置业顾问带领客户签字完毕整套签约材料必须审核无误后才能送鉴证检查商品房预售合同1封面及1-3页打印员录入部分有无打错；21-27页有无打印错位或打印不完整的现象；3贴图是否贴错位置，粘贴处有无档住正文，总平图是否标注该栋楼；4客户签字，有无错签少签。检查装修协议及物业合同1装修协议打印员录入部分有无打错；2装修协议客户签字部分有无签错；3物业合同齐缝章是否盖到位；4物业合同签字部分有无签错，合同号有无填写。检查归档备案的材料1 按照归档分类明细分类，是否缺资料；2 查看各表单是否按照规定格式填写,有无漏填；3 该复印的材料有无复印，并装订。审核完毕，按规定盖章，并按规定整理袋入合同袋中递交打印专员录入台帐，进行合同确认,送鉴送房管局鉴证后，分类（开发商、银行、客户）归档注意事项： 1、签后追加首付的，缴款通知单及收据复印件及时放入归档袋中； 2、毛坯房合同只须审核商品房预售合同、物业合同及业主临时公约（根据各开发商要求而定）；3、具体注意事项详见认购签约注意事项。鉴证办理流程已签约合同的盖开发商销售合同章及销售代理机构章携预售合同、客户身份证明复印件到房管局办理手续返回销售中心合同分类房管局审核并登记备案合同审核完毕，移交开发商或案场专人鉴证移交鉴证所须：合同一式三份（正本一份，副本二份）、所有产权人的身份证复印件或户口本（出生证明）复印件接收、整理、核实鉴证客户资料购房客户携本人身份证来案场领已鉴证合同，并在合同银行及客户签收表上签收开 发 商归档备案销售公司归档备案按照归档分类明细分类，并装订。根据各案场需要按楼栋或时间分类装袋。一般开发商只留存合同副本（装修合同）及物业合同各壹本，根据开发商要求而定录入明源并打印已鉴证明细，交由置业顾问通知客户领合同。 注意事项：合同鉴证及领取问题：1. 合同签约完毕后交由行政助理或案场经理审核，无误后签约流程才算结束，之后由专人（根据开发商要求）送交房管局鉴证。2. 按公司规定贷款资料不齐或一次性付清尾款不清者将暂不予以送鉴，待交齐后再送。3. 在南京市房产局鉴证合同时，身份证必须是复印件，传真件不予鉴证（其它区根据各区房管局要求而定）。4. 一次性付款领取合同正副各壹本，按揭付款领取副本壹本；物业合同及装修合同根据开发商要求领取。5. 若银行没有放款给开发商，客户不予领取合同；领取合同由专人负责（根据各案场规定）。6. 客户领取合同签字，必须签清楚（自领或代领写清楚，代领须提供购房人和代领人的身份证原件）；按揭贷款流程根据银行预审表查询客户资信情况并确认能否接单销售顾问根据客户资信情况告知客户签约时须提供哪些资料和费用贷款客户在签约时提供齐全的贷款资料（资料不齐全，原则上不给予鉴证），交接并签字收集客户贷款资料及费用、签订贷款合同及时领取已鉴证契约，贷款银行合同银行及客户签收表签收普通直客式至房管局认可的担保公司盖担保章至开发商营销部（或相关部门）做盖章登记至公司总办盖担保章商业公积金房产抵押后至贷款行审批至公积金管理中心审批放款放款至指定帐户注：按揭相关费用：房产局抵押费为80元，公证费根据银行不同收取高低不等（有的免、100元或者200元）。签约前或鉴证前更名更名审批流程询问客户是否符合变更条件报备案场经理或项目经理处不同意同意按认购名字签约或送鉴证带领客户填写更名申请并签字确认鉴证前签约前办理签约手续，更名申请备案由于需重新打印合同，因此根据各开发商要求收取相应合同工本费辙销原合同，重新办理签约手续，更名申请备案鉴证后更名的注意事项：1、 重新鉴证必备条件（房产部门硬性规定）：必须是直系亲属；房子没有抵押；在期房转现房销售之前；加名字必须是直系亲属之间。 2、 销售人员在签署商品房预售合同时应明确告知客户，已备案状态下的合同原则上不允许更名，让客户在签约前考虑清楚合同上的名字。3、 如果是加名字，合同第一页预购人去房管局签字；如果是去名字，被去名字的人去房管局签字，去房管局签字必须携带身份证、户口本、结婚证原件。（注：加名字的话户口必须在一起，减名字必须由开发商同意盖章）4、 递交的证明材料：合同第一页预购人（乙方）身份证复印件、增加人的身份证复印件及亲属证明（一般指户口本复印件，夫妻双方变更产权人姓名要提供结婚证）。 合同鉴证之后更名询问客户是否符合变更条件报备案场经理或项目经理，案场经理提报开发商是否同意变更不同意同意送客户出门合同遗失后补办鉴证后更名去南京日报挂失（挂失整页的报纸要保管好），要等一个月（挂失生效期为一个月）一次性和按揭未抵押的按揭，已下款没有能力解压的填写抵押变更转移联系单去办理贷款的银行盖章有能力还款的，自行解压解压后去房产局办理注销抵押的手续预约客户来销售中心，并告之客户需递交的证明材料带领客户填写契约变更申请表并由客户签字确认，收齐客户提供的关系证明材料复印件，让客户等通知打印期房证明，契约变更申请表及关系证明复印件交由销售主管审核盖章变更材料准备齐全后，预约客户一同前往房管局签字房管局收件后，经销售员查证网上该套房撤消后，预约客户来销售中心重新办理签约手续按正常的手续鉴证换房审批流程换房的相关流程基本等同于退房流程。详见退房流程。以下是换房的注意事项：1 房屋备案前换房时，经开发商总经理同意后，直接在房地产网上撤销原房认购协议或预售合同，打印新房号的认购协议及预售合同。重新认购或签约后，由财务收款员直接把原房源上的定金或房款转入新认购或签约的房源。2 房屋备案后或交付后换房流程为：先退房再换房，先走退房流程，再重新认购签约。3 换房需要填写换房申请表 。退房审批流程未签约客户退房认购阶段退房流程:问明原因，劝说其不退，告之退房扣除定金劝告成功劝告失败报备案场经理或项目经理处口头报备开发商，根据开发商处理意见执行同意不同意通知客户可以退房，收集退房资料 ）告之客户定金不予返还，劝说其不退开发商部门财务、营销主管、总经理逐级签字确认填写退款申请表营销公司、开发商逐级签字确认。预约客户告之退款时间陪同客户到财务办理退款手续，送客户出门项目经理签字确认带领客户填写退房申请表劝告成功送走客户并约定签约时间及告之相关事宜劝告失败没收定金，房屋另卖行政助理客户退房信息录入明源，退房材料归档未鉴证或已鉴证（已交房）客户退房签约阶段退房流程：问明原因，劝说其不退，告之退房扣除定金送走客户，告之相关事宜劝告失败，根据开发商处理意见处理劝告成功不同意同意通知客户可以退房，收集退房资料）带领客户填写退房申请表，逐级签字确认一次性按揭没有能力解压了解解押金额，填写退款申请表，相关票据申领单（根据开发商要求）退款申请表逐级签字，到开发商财务收款员处开余款收据复印填写退款申请表营销公司、开发商逐级签字确认。预约客户告之退款时间有能力自行解压，解压并取得解押审批表至开发商财务支票管理员处开支票，通知客户带身份证领取支票填写收条陪同客户至指开发商银行领取退还房款之后，至贷款银行办理解押手续，取得解押审批表将解押审批表、抵押合同连同其它材料交给开发商合同注销手续办理完成后，财务方可退款；行政助理客户退房信息录入明源，退房材料归经开发商总经理同意确认后，盖开发商公章配合开发商去房产局办理合同注销手续（与合同备案状态下更名必备条件一致）备注：1.指：商品房认购协议、退房申请表、身份证或户口本复印件、定金收据。指：商品房预合同、退房申请表、身份证或户口本复印件、预售合同、定金及首付款收据（已交房客户：钥匙、两书、猫眼等）。2退房客户若收房时已领违约金，退款时需扣除违约金；若开发商退款帮其解压的客户，退款时注意扣除解压款。 3.自管产问题：（1）房屋在期房销售期间，购房人因种种原因提出退房的。所购房屋：.按原销售价格进行上网公示、竞卖。若有两人以上竞买的，采取摇号方式，经公证后确认购房人。.如果开发商不愿让房子在网上公示，也可以办理“自管产”，但“自管产”必须等到房屋办理了产权证之后才可以销售。 （2）房屋为现房，购房人在未申办房屋所有权登记的，因房屋质量、面积等原因，提出退房的。必须在“南京网上房地产”上公示，其再销售价格为原合同登记的价格，经三次公开摇号后无人认购的可由开发单位办理自管产。自管产销售流程意向客户填写银行预审表传真给相关银行核实客户的资信状况缴纳定金、签定商品房认购协议 一次性付款 按揭付款缴纳首付款、签订商品现预售合同并与银行签订个人住房抵押贷款合同交纳房屋全款，完成签约约定客户去房地产交易中心，缴纳物业维修基金和契税等手续客户备齐办理产权所需的个人资料银行返还办理好的客户相关抵押资料（借款、抵押合同等）办理时需携带自管产资料（公司提供），银行抵押资料、客户个人资料至房产局办理客户抵押及产权证（买卖双方必须到场,客户不能到场需提供身份证和公证过的委托书）银行凭收件单放款 缴纳物业维修基金（凭合同正本、自管产证、分室分户图缴纳），当日拿客户收件单。10个工作日内，凭收件单，缴纳契税，当日拿取产权证和他项权证 客户从银行拿取按揭资料，开取发票开取发票办理入住手续自管产交易注意事项：1、 所需的材料：（1） 大产权证(开发商办理)（2） 商品房现售合同（3） 身份证原件或户口本（出生证明）及复印件（4） 登记申请表（开发商提供）（5） 发票原件及复印件（全款）（6） 若共有权人不能到场需提供委托书。2、 华侨路房地产交易大楼交易流程：（1） 配图（一楼窗口，配图费）（2） 交维修基金（三楼，商品房多层75元/平方米，高层（含带电梯的多层）120元/平方米；经适房多层50元/平方米，高层（含带电梯的多层）90元/平方米）（3） 交件（二楼）（4） 交易结束，客户取收件单10日后来华侨交易大楼交契税拿房产证。折盘审批流程 流程说明：1 客户在商品房认购协议约定时间内未能及时签约，经销售人员多次催告无效的，销售人员需根据客户不同情况申请折盘。2 客户签约后，未能按规定时间交齐按揭资料，经销售人员多次催告无效的，销售人员需根据客户不同情况申请折盘。 折盘再售审批由案场销售经理、开发商营销部经理、财务部负责人、分管副总审批。审批结束后，该套房屋即可出售。一手交房、一手交（产权）证流程书面通知客户来案场交房、面积补差、换发票及领办“两证”的材料；(通知书上告之客户要带的材料)客户来案场办理凭交房通知书及商品房预售合同办理交房手续，10个工作日后领取代办客户产权证领取办“两证”的材料（详见“办证须知”），至财务补差价、换发票至房地产交易大楼缴纳税费并提交产权资料房屋交付前1个月领取房屋测绘成果 产权证办理工作需在房屋交付前一周完成，以便确保业主“一手交房，一手交证”。交房流程有质量问题签署房屋交接单将房屋质量问题反馈给物业人员将客户反馈问题报工程部处理按入伙通知书的要求准备预售合同、购房收据、面积补差款及需缴纳的物业费用客户收房资格确（是否是客户本人且房款付清）发放收房确认书修复完好后通知客户再次验房，直到满意为止签署交房确认，到物业部办理手续无质量问题准备交房统一说辞填写入伙通知书(电话确认邮寄地址)邮寄入伙知道书给客户整理收集客户针对交房提出的问题与客户签取物业协议收取相关费用并发放钥匙验房（物业人员陪同）收房并填房屋交接单接收客户填写的房屋确认书接收房屋交接单并送别客户完成开始办理产权证流程携带购房契约正本及购房发票原件去房地产交易中心缴纳公共维修基金收缴公共维修基金，办理房屋产权证送件凭收件单及缴领取房屋产权证按规定时间携带全额发票到房管局缴纳契税携带“办理土地证所需资料”（详见办证须知）办理土地证邮寄“两证”办理通知书及办理流程根据通知书先到开发公司领取相关资料 （详见办证须知）并办理面积补差手续，房款多退少补根据实测面积的房价开具全额正式发票办理土地所有权证按规定时间到土地局领取土地证开始户口问题在我市市区购买成套商品住宅房（含二手房）60平方米以上，并实际居住生活，允许其本人、配偶和未成年或未婚子女共3人在我市落户，购房面积每递增20平方米可增办直系亲属1人落户；每套商品住宅房（含二手房）五年内只能享受一次购房落户政策。购买二手房时，业主应在原户主户口迁出其住房后，方可办理交易和户口落户申请手续，否则，公安机关不予受理购房入户申请；还要根据南京当地的户籍政策，同原户口的直系亲属可以带过来。外地人+本地人为共同产权人时只能迁本地人户口;两个外地人为共同产权人时只能迁其中一人户口。网上认购协议打印流程登陆南京房地产综合业务网：打开南京市房地产综合业务网（01/spf/ 收藏夹内找），弹出的安全警告界面点击“是”选择数字证书点击“确定” 用户PIN码验证输入“1234并点击确定”至系统登陆界面，输入账号密码，账号：*；密码：*；点击登陆。1、 点击客户管理，进入界面后点击新增客户，录入客户姓名、证件类别、证件号码、联系电话（红底部分）保存。2、 点击合同登记，会显示出项目的所有销售许可证号，如图所示，找到要打印栋号所对应的许可证号。3、点击选中的销售许可证号会出现合同管理，如下图所示：4、点击合同管理出现下图页面：5、在最下面一排点击新增合同，出现该页面，通常新输入的客户在末页最后一个，选中客户编号，点击提交，即出现如图2所示：6、在业务类别选择商品房认购，输入正确的楼栋号及室号提交，出现界面如图2所示，在方框打钩提交。6、 提交后转到该页面，选择该套房屋所对应的合同范本 提交后会回到该页面，找到输入的客户姓名或房号（如在第一页没有，筛选即可），点击会出现四个选择（编辑、买卖双方、合同确认、撤销），点击编辑 第1页要输入单价、总价、付款方式、定金及约定日期（红底部分）提交第2页输入补充约定提交合同打印流程1、打印合同时，筛选到该套房屋，点击客户姓名，如下图所示，点击转契约2、在1页输入合同编号，保存当前页（销证号用*合同号，销证号用*合同号）。第1页，对照身份证录入客户姓名（合同确认单上有几个姓名就要输入几个姓名）、地块号、三个红框都要在第一个打钩、层高、保存当前页。第2页，录入形象进度、定金日期、定金小写价格、币种为人民币、定金处理方式的第一条打钩，并且保存第3页，要输入单价、总价（打钩的房价款，单价、总价同上），如果是一次性付款就把交首付款日期、首付款价格大小写按要求输入，并且把按揭的钩去掉内容删掉，如果是按揭就把交首付款日期、首付款价格、贷款额大小写按要求输入，并且把一次性的钩去掉内容删掉，保存3、如遇到当天认购签约的客户，如不需要打印认购协议，可直接跳过认购流程，在房屋查询业务类别里不需要再选择商品房认购，直接选择预售合同管理，进行编辑。备注： 1、前三页输好后即可打印，打印之前点击正式打印，否则为非正式合同。2、打印正本合同要点击专用合同，正本-1页和0页不需要打印3、打印合同及认购书时注意放纸的方向，以免批量打印错误。合同确认书打印流程将合同送房产局送鉴之前，要先确认上传，流程如下： 查找到要送鉴合同的房号，如图1所示，点击合同确认，如图2所示 ，按要求输入合同确认号，密码为该套房屋产权人的身份证号码最后六位，提交打印即确认完毕！注：1、打印合同确认书时注意放纸的方向，以免批量打印错误。 2、确认密码一般为购房客户身份证号的最后六位。其它注意事项一、 换手率问题：（1） 调整相关的程序使换手率只在认购协议撤销、买卖契约撤销中购房人姓名发生变更和认购协议到期自动撤销，也就是真正的产生了换手才计算换手次数，从而更科学和准确的界定换手率。 （2） 调整换手率的计算公式，将所有房屋纳入计算，避免因为保留和抵押状态的变更而使得换手率产生大幅的波动。换手率计算公式改为以下计算公式：(认购协议撤销和买卖契约撤销中购房人姓名变更次数+认购协议到期自动撤销次数) 项目总套数。 （3） 正式合同打印后回退，原购房人有增减的，只要其中一人姓名无变化就不计入换手。二、 收据遗失客户告之收据遗失，口头汇报案场经理据遗失核实无误后安排置业顾问通知客户提交书面申请案场经理签字确认陪同客户到开发商财务办理手续财务补开收据并核收补办申请签字送客户出门明源上备注收据补办相关短信息备注：收据补办手续一般都会放在交房后，支付面积补差款时一并办理（核实客户缴款记录无误后，提交书面申请，直接开具全款发票，根据开发商要求而定）三、 2007版南京市商品房预售合同条款详解编者按：2007版南京市商品房预售合同已于本月1日起正式启用。自本月1日起新批，除了溧水、高淳两个郊县以外的本市各区行政区域范围内，初次取得商品房预售许可证的商品房都必须使用该示范文本。合同内容甲方已领取号国有土地使用证，依法享有南京市区 地块的国有土地使用权；该宗地块地号为。甲方获准在上述地块上开发建设的商品房【 】地名核准名称【 】暂定名称为。甲方已领取宁房销第号南京市商品房预售许可证，依法可以预售相应商品房。根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法以及建设部城市商品房预售管理办法、商品房销售管理办法等规定，甲、乙双方就商品房预售事宜，经协商一致，订立合同如下。【注解】合同前言部分包括预售人的宗地使用权、商品房项目名称、商品房预售许可和订立合同的法律依据等四个方面内容，概要说明了开发企业预售商品房的合法性。前言第一款为填空式，内容为开发企业国有土地使用证的相关证载内容。开发企业享有合法的开发用地使用权，是房地产开发经营的基础条件，也是预购人最终继受取得房屋所有权和相应土地使用权的前提，是商品房物权的渊源。前言第二款为单选加填空式，内容为商品房项目名称。我市地名管理实行地名核准制，只有经地名管理办公室核准的地名方能作为法定地名使用。在商品房预售阶段，开发企业通常会在地名核准前为商品房项目选取项目推广名称，故合同中的项目名称存在两种可能性。双方当事人应当根据订立合同时的实际情况予以选择填写。前言第三款为填空式，内容为商品房预售许可。商品房预售许可证是开发企业预售商品房最关键的合法性依据，直接决定商品房预售合同的效力。因同一商品房项目可能领取多个预售许可证，所以本款填写的预售许可证的许可范围应当包括本合同所预售的商品房。预购人可通过我市网上房地产公示系统查询相关信息。商品房预售合同是专业合同，除需受我国合同法调整外，还需受到与商品房预售制度配套的相关法律法规调整。前言第四款列举了两个国家法律和两个建设部规章，本合同正文部分的许多条款与这些法律法规的规定都有直接或间接的关系。第一条 合同标的基本情况 一、甲方预售给乙方的商品房（下称该商品房）为上述南京市商品房预售许可证证载范围中的号，该房号为【 】公安审定编号【 】工程暂定编号。该商品房所在楼幢的总平面位置见附件1总平面图，套型及分层平面位置图见附件2。二、该商品房所在楼幢的主体建筑结构为，主体建筑层数为层，其中0.00米以下层，0.00米以上层，该商品房位于【 】+0.00米以上【 】0.00米以下第层。三、该商品房设计用途为，层高米（与本层高不一致的部位另见附件2中的层高标注）。四、该商品房的建筑面积平方米，其中套内建筑面积平方米，共有共用分摊建筑面积平方米。计入上述共有共用分摊面积的建筑部位见附件3。五、该商品房的装修装饰材料及设备标准见附件4。六、该商品房占用范围内的国有土地使用权，其土地使用权面积在乙方办理国有土地使用权登记时，由政府主管部门核定。该商品房的土地用途为，土地使用年限自年月日起至年月日止。七、该商品房所在楼幢当前的工程建设形象进度为。【注解】本条的内容是合同的标的条款，主要反映合同标的的自然状况。为更准确描述合同标的，本条配合文字还附加了必要的图形。第一款为填空加单选式，并引见两份附图。填空部分用文字描述合同标的的详细坐落。因我市房屋的门牌编号与户籍坐落一致，应由公安机关统一编排，所以在商品房预售阶段存在开发企业自编和公安机关审定两种可能性，双方当事人应根据订立合同时的实际情况选择。总平面图反映经规划主管部门批准的商品房项目总平布局，反映合同标的在商品房项目中的平面位置，以及合同标的所在楼幢的整体朝向、及其与道路、相邻楼幢的平面关系等要素。套型及分层平面图应当是标准各边长尺寸的图形，反映合同标的在楼层中的平面位置，各功能区的尺寸和相互衔接关系等要素。本款附图可打印，也可粘贴，但粘贴需加骑缝章。第二款为填空加选择式，内容为合同标的所在楼幢的结构状况。本合同填写的结构是设计文件注明的结构，因概念体系与产权登记的结构不同，所以本合同注明的结构可能与预购人产权登记的结构表述不同。标的主体建筑的层数是指楼幢的自然层。有的复杂建筑，部分楼层可能不应记入楼幢自然层，双方在签订合同时需注意有关国家规范的规定。这里的+0.00米是指设计标高，可能与室外地坪并不平齐。标的所在楼层应与自然层对应，有的标的是跃层布局，分居多个楼层，双方应根据实际情况明确约定。第三款为填空式，内容为标的用途和层高。本合同中的用途指设计文件注明的用途，与标的的实际使用无关。层高是指标的的地面到上级楼面或下级楼面到上级楼面之间的高差。标的层高表述标的的竖向尺寸，与标的室内净高不同，因横梁等结构影响，同样的层高下可以有不同的净高。同时，因房屋结构的复杂性，同一标的内可能存在部分功能区层高与标准层高不一致，比如错层结构、斜屋顶结构等，双方当事人需在分层平面图中的相应部位予以明确。第四款为填空式，内容为标的的数量，也是合同价格的主要计算依据，本合同以建筑面积表示。其中套内建筑面积加上共有共用分摊建筑面积等于商品房的建筑面积。套内建筑面积部分由本合同预购人独占享有所有权，共有共用分摊建筑面积部分由标的所在楼幢全体业主共同享有所有权。参与共有共用建筑面积分摊的部位在商品房预售前开发企业已在我市网上房地产公示系统公示，本款引见的附件3 内容一般应与公示内容一致。标的所在楼幢的共有共用面积分摊涉及不同分摊功能区的，公示系统目前尚未予以区分，预购人需加合理注意。第五款内容是标的的装饰装修和设备标准，其引见的附件4为选择填空式，被铅印选定的为必选必填项，填写内容可以是材料或设备的品种、规格、品牌、质量等。附件4在格式设计上仅适用于记录毛坯标准或简单装修标准，对装修一次到位的商品房，双方当事人需另行签订协议。第六款为填空式，内容为商品房对应的土地使用权。与开发商的宗地使用权不同，预购人取得的往往是共有土地使用权，因土地分割转让手续滞后，其具体面积在预售阶段一般不能确定。我市开发用地均是出让取得的有使用期限的土地，预购人取得的是剩余年限土地使用权。宗地可以并存多种用途，本合同注明的用途和使用期限应于标的严格对应。第七款为填空式，内容为签订本合同时标的的直观自然形态。本款要求双方当事人简明扼要地确认工程实际达到的形象部位，一般可按基础、结构、屋面、装修、竣工等结合实际分层次、分阶段表述。在商品房项目的整个预售过程，工程形象进度一直处于动态变化之中，双方当事人在本合同中对当前进度予以确认固定，是预售合同的特有需要。第二条 该商品房的权利瑕疵一、甲方告知乙方，该商品房存在下列权利瑕疵：【 】其占用范围内的土地使用权已设定抵押，抵押权人为，抵押登记部门为，抵押登记日期为 。【 】已设定在建工程抵押，抵押权人为，抵押登记部门为，抵押登记日期为。【 】二、甲方已通知抵押权人预售该商品房的证明和甲方处理上述权利瑕疵的承诺见附件5。附件5甲方已通知抵押权人预售该商品房的证明（如粘贴需加盖骑缝章）甲方处理权利瑕疵的承诺【 】本合同签订后天内注销该商品房的抵押登记。【 】办理商品房预售合同登记备案手续前注销抵押登记。【 】该商品房交付前注销抵押登记。【 】办理房屋所有权转移登记前注销抵押登记。【 】因甲方原因导致上述注销抵押登记手续迟延办理，经乙方催告后天内仍未办理，或甲方提供虚假“甲方已通知抵押权人预售该商品房的证明”的，乙方有权解除本合同，并按下列方式清理和结算：【 】甲方应在本合同解除后天内将已付价款以及按利率计算的利息返还乙方，并另按已付价款金额的一倍向乙方承担惩罚性赔偿责任。【 】【注解】本条的内容是商品房的权利状况，与第一条描述的自然状况一起共同构成合同标的的基本情况。本条也是预售人权利瑕疵担保义务的专用条款，其效果是保证本合同标的交付时，没有其他第三人享有对标的物的合法追索权。第一款为选择填空式，内容为开发企业向预购人披露标的物在签订本合同时已经存在的权利瑕疵。商品房预售中的常见权利瑕疵有在建工程抵押和国有土地使用权抵押。在建工程抵押的特点是可以按销售单元分步解押，国有土地使用权抵押的特点是宗地抵押，暂无途径分步解押。目前我市两种抵押不能共存，因此签订本合同时不可能复选。本款还另立空白选项方便双方当事人确认其它权利瑕疵。预售商品房的抵押设定情况，可以通过我市网上房地产公示系统查询，预购人宜事前注意。第二款引见附件5,内容为权利瑕疵的处理。附件5分两部分，一是通知抵押权人的证明。通知抵押权人是抵押人转让抵押物时的法定义务之一，因该证明原件往往只有一份，且每份证明可以包含多套商品房，所以合同中粘贴的可能是复印件，预购人需注意察看原件，并督促开发企业在粘贴的复印件上加章确认。二是开发企业的承诺。预购人的权利要得到完全保护，需以抵押登记被注销为准。附件5为此以时间先后为序列举了四个注销抵押登记的时间点供双方当事人选用，从逻辑上讲，当事人在这里只能单选，不能复选。值得注意的是，按我市现行登记管理制度，商品房的在建工程抵押登记未予注销的，双方当事人订立本合同后的系列登记手续都不能办理，所以当事人需注意合同条款与行政管理制度之间的协调。附件5还规定了预购人在预售人处理权利瑕疵不当时的合同解除权。本合同给出的提示性选项中的利率部分，可以填写固定数值的利率，也可以缘引既存的标准利率。该选项让开发企业承担双倍赔偿责任，在利益平衡上可以认为是向预购人的倾斜。第三条 定金及其处理办法一、乙方应于前向甲方支付定金（大写元）（小写元），币种。二、甲、乙双方履行本契约时，定金按下列方式处理：【 】在乙方最后一次付款时充抵合同价款。【 】在时，甲方一次性返还乙方。【 】【注解】第一款为填空式，内容为定金的支付时间和金额。因为定金条款不是商品房预售合同的必备条款，所以合同当事人可以约定定金，也可以不约定定金。根据我国法律规定，定金金额不能超过合同标的金额（总房价）的20%，当事人在订立合同时应当注意定金金额的法定上限。第二款为单选加填空式，内容为定金在合同履行过程中发生性质转化的时间和形式，其中第三个选项由买卖双方自由约定，比如可以制定成“在乙方第一次支付合同价款时充抵价款”、“甲方交付该商品房时一次性返还乙方”等等。第四条 计价方式与价款乙方预购该商品房以建筑面积计价，单价为元/平方米，总价款合计(大写) ，(小写) ，币种为 该总价款由下列款项构成：【】房价款：元/平方米，合计元。【 】房屋套内的装饰装修款： 元/平方米，合计 元。【 】【注解】本条为填空加选择加填空式，内容为本合同的价格条款。本合同采用按房屋建筑面积计价的方式计算合同标的的价格，本条包括单价、总价、币种和总价构成四个方面的内容。其中，“单价”乘以第一条第四款的“建筑面积”等于“总价款”。若双方当事人协商一致，决定不采用建筑面积计价方式，而采用按套、按幢或按套内建筑面积等其它计价方式的，当事人仍然应当按照本条的设计完整填写，其实际采用的计价方式由当事人在“其它约定”或“补充协议”中另行明确。这时，本合同的部分其它条款将与当事人另行选定的计价方式不配套（比如第十一条第一款），当事人应另行制定补充条款予以必要的协调。针对装修一次到位的商品房，本合同允许对总价款进行大类拆分，本条给出“房价款”和“套内装饰装修款”的两项构成，其中“房价款”被铅印选定，为必然项目。“房价款”是指房屋建筑工程和安装工程设计文件标准内的售价，俗称“毛坯价”或“简装价”。“套内装饰装修款”是指“精装修商品房”内部“精装修”工程的售价。双方当事人尤其是甲方当事人应实事求是，合理分割装修一次到位商品房的总价款，不然容易引发不必要的纠纷。当然，经当事人协商一致，双方也可以对总价款的构成不作区分，全部作为房价款处理。对所谓“拎包入住”的商品房，因“总价款”中还另含有家俬、家电等售价，当事人可以在本条最后的空白选项中按实际情况给出相应约定，但在这里不适合用建筑面积计算单价，双方当事人宜商定其它合理方式。第五条 付款方式、时间和迟延付款的责任一、乙方应按下列方式和时间向甲方支付合同价款：【 】一次性付款：【 】分期付款： 【 】预购商品房抵押贷款：【 】按本款约定，乙方应向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为乙方应当付款的日期。贷款银行按约发放贷款的，乙方实际向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为乙方实际付款的日期。二、乙方迟延支付合同价款的，应向甲方承担下列违约责任，但甲方依法解除本合同的除外：【 】按照未付到期价款的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算的迟延期间的利息，向甲方支付违约金。【 】按照未付到期价款的万分之/天计算，向甲方支付迟延期间的违约金。【 】三、乙方迟延支付合同价款，经甲方催告后 日后仍未支付到期价款，且未付到期价款的金额达到总价款%的，甲方有权解除本合同，并按下列约定清理和结算：【 】按中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，甲方可要求乙方按照总价款在本合同签订之日起至本合同解除之日止同期利息的倍赔偿损失。甲方应在解除本合同日内，将已收价款扣除乙方应当赔偿的金额后退还乙方。乙方尚有预购商品房抵押贷款未归还的，甲方可用应当退还乙方的款项代乙方归还已到期的贷款并提前归还尚未到期的贷款。本合同解除时另有定金的，定金也不予返还。【 】乙方应在甲方解除本合同日内，协助甲方到登记机关注销本合同解除前办理的各项登记手续。因乙方原因导致本合同解除前办理的登记手续迟延注销的，乙方承担下列违约责任：【 】按照总价款的万分之/天计算，向甲方支付迟延期间的违约金。【 】【注解】本条为选择加填空格式，共分三款。第一款内容为付款方式和付款时间，第二款内容为迟延付款的违约责任，第三款内容为双方约定的甲方解除合同的权利。第一款有三个提示性选项供当事人视具体情况选用。付款时间可以是按日历约定的时间，也可以是某件事实发生的时间。一次性付款是指在确定的时间乙方向甲方一次性全额支付总价款；分期付款是指乙方按约定的时间序列和金额，分次分批向甲方支付合同价款；预购商品房抵押贷款是指乙方向甲方支付规定的首期价款后，由贷款银行为其支付剩余价款，并将所构商品房抵押给贷款银行作为乙方履行还款担保的付款方式，即俗称的“按揭”，实务中银行往往要求甲方提供阶段性的或全程的保证担保。在商品房预售阶段，银行发放贷款的日期一般不可能由当事人在签订合同时按日历确定，预购商品房抵押贷款选项中的最后一段条文，是对乙方应当付款的日期和乙方实际付