深圳区域商业市场返租销售案例专题研究.ppt

深圳区域商业市场返租销售案例专题研究,美格行商业地产 2011.1,第一部分、社区商业类 第二部分、商业街区类 第三部分、购物中心类 第四部分、专业市场类,社区商业、商业街类返租项目列表,购物中心、专业市场类返租项目列表,第一部分、社区商业类,梅林商业步行街 缤纷商业中心 燕南路88号 万花筒概念购物街,梅林商业步行街,销售背景 本项目由我司操作，2006年发售，二层引进国美电器和福满园大酒楼作为主力店自持，仅销售一层，销售策略采用3年返租的方式，每年返租售价总额的8%，3年合计返还24%，目前售价为：街铺51000元/，内铺28000元/，实现1层100%销售；,经营现状 项目商业类型为社区商业，由于2009年初租约到期后，出现经营分散的现象，导致1层内铺一度出现较多转让和空置铺位，经营状况较差，后经物业管理处和业主协商，引进创品淘宝零售品牌进行整租经营，定位潮流精品商业，目前经营局面好转。,缤纷商业中心,销售背景 项目2007年发售，1、2层销售策略采用3年返租的方式，每年返租售价总额的5%，3年合计返还15%，开盘售价为：街铺7万元/，内铺3万元/，实现1层100%销售，2层部分销售，主力店部分自持；每年返租售价总额的8%，,经营现状 项目商业类型为社区商业，招商先行引进人人乐超市、肯德基、苏宁电器、必胜客、宅急送和中国银行等品牌机构，符合了该区域主力消费人群的消费需求，项目自开业后经业态调整，目前人人乐超市周边以服饰精品为主，一层部分整租给儿童教育类品牌经营，经营情况较好。,燕南路88号,销售背景 项目2006年发售，率先销售街铺，二三层引进主力店沃尔玛后销售内铺， 1层内铺销售采用2年返租的方式，每年返租售价总额的8%，2年合计返还16%，开盘售价为：街铺均价76000元/，内铺45000元/，实现1层100%销售，部分商家看中沃尔玛进驻二三层，以及周边麦当劳等次主力店聚集，购买内铺；,经营现状 一层定位为外贸服饰精品，通过主力店的人流带动内铺的商业价值，但由于返租期过后，一楼内铺经营分散，人流很难聚集，导致经营情况较差，空铺、转让铺位较多，内铺二手交易困难。,万花筒概念购物街,销售背景 项目2002年5月发售，1-4层内铺销售采用15年返租的方式，每年返租售价总额的8%，2002年10月，与深圳市曼哈商业有限公司签订租赁合同，将该物业1楼至4楼整租给曼哈，曼哈于当年10月进场，开办了南山曼哈商场。按照合同约定，2004年6月至9月，万浩盛履行合同，向业主支付了租金。但从2004年10月开始，小业主就再没有收到万浩盛公司的租金。后经调整，2009年8月重新开业；,经营现状 目前是政府扶持引导业主共同建立的青年创业基地，对深户人员在此开店创业给予一定的租金减免，项目目前以潮流精品为主，一二三层经营状况较好，四层正在调整中.,第二部分、商业街区类,万科城风情步行街 振业城商业街,万科城风情步行街,销售背景 本项目由我司操作，2005年发售，销售策略采用先行招商而后带租约销售的方式，分2次销售：第一次2005年6月11日，推出85间商铺，当日售罄，第二次7月24日，推出28间，售出26间，销售总面积的91%（剩余铺位面积大总价高），整体销售状况较好；,经营现状 项目先期招商引进华润万家、肯德基、丹桂轩等品牌商家带动整体商业街的经营，其商业街部分与住宅内外分离，人流互不干扰，期间商业经过几轮的调整，目前主要以餐饮业态为主，经营状况较好。,振业城,销售背景 本项目由我司操作，于2006年发售，只销售集中商业一层近3000平米，销售策略采用3年返租的方式，3年共返25%，第一年8.3%分成四个季度返还业主，第二、第三年委托经营收益16.7%一次性在铺位的首期款中抵扣。销售期间铺位涨价两次 ，销售情况较好。,经营现状 项目紧邻深惠公路，且紧邻地铁口六约站，但由于周边缺乏人气，商业氛围淡薄，缺少主力店进驻，招商较为困难，集中商业始终处于空置状态，商业街只有一家餐饮商家经营，状况较差。,第三部分、购物中心类,港惠新天地 中信地铁商城,港惠新天地,经营现状 返租期间统一经营，靠主力店带动，经营状况较好，但目前返租期已到，商家、业主以及发展商之间 未能达成统一续租协议，导致部分商家撤场，铺位空置，经营明显下滑，目前解决办法正在协商中.,销售背景 本项目由我司操作，于2008年5月发售，街铺直接销售，内铺仅销售超市辅营区部分及负一层，采用3年返租的方式，返租比例逐年递增，分别为售价总额的7%、8%、10%，合计返租25%，其中7%、8%在首期付款中扣除，10%在总价中扣除，部分商家看中沃尔玛惠州首家进驻，购买内铺；,中信地铁商城,销售背景 本项目由我司操作，于2005-2007年销售，销售策略采用3年返租的方式，每年返租销售总额的8%，3年合计24%，返租金额一次性在首期中抵扣，并且租赁税费由发展商承担，解决投资门槛高的问题， 同时，发展商5年按合同价分区回购，为投资者带来利好；,经营现状 在3年返租期内，销售铺位经营状况较好，目前返租期已到，商家、业主以及发展商之间未能达成统 一续租协议，导致大量铺位空置，经营惨淡；,第四部分、专业市场类,东门荟 新银座服装批发城 布吉东大街 龙华电子市场,东门荟,销售背景 项目2010年5月发售，2-4层销售策略采用2年8个月返租的方式，年回报总金额的6%，合计返还16%，开盘售价为：街铺20万元/，内铺9万元/，2楼7-8万元/，3楼6万元/，4楼4万元/；,经营现状 项目预计2011年中旬开业，5、6层引进迪可可大型儿童主题商业，2、3、4层规划以儿童、母婴用品业态为主，项目为双地铁口接驳物业，-1层与地铁接驳目前在建，未来规划为地铁商场。,新银座服装批发城,销售背景 本项目由我司操作，项目2007年销售之初由于主力店招商困难，无法进行内铺的销售，后期重新定位为服装批发市场，以主题性商场的形式推出市场，销售策略采用3年返租的方式，每年返租销售总额8%，合计返还24%，销售情况较好；,经营现状 前期由于ITAT主力店进驻，经营情况较好，随着主力店撤出，经营出现下滑，目前业主面临缺乏统一 经营，且返租期到期等局面，大量商铺空置，经营状况较差。,布吉东大街,销售背景 本项目由我司操作，于2004年销售，项目由于靠近大芬油画村，销售之初定位为油画城展览示范基地，从而带动整体销售，项目在销售中主推低首付，10年按每年8%返还以及10年回购保障，短期内实现了100销售； 经营现状 目前在返租期内，业态重新调整，统一租给乐安居，华润、苏宁电器，经营状况较好，以前内铺均以虚拟铺位对外出售，返租期到后可能出现纠纷问题。,龙华电子市场,经营现状 项目属电子类专业市场，周边客群较为集中，返租期结束后，由于项目具备规模优势且区域内同类型业态较少，竞争相对有限，因此经营状况较好。,销售背景 项目由我司操作，于2004年销售，销售策略采用3年返租的方式，3年共返租24%，开盘街铺售价6-7万/，内铺2-3万/，2层销售1-2万/；,返租销售项目专题研究结论： 1本次共调研类比销售商业项目12个，其中购物中心2个，社区商业4个，商业街2个，专业市场4个； 2类比项目中，除万科城采用带租约销售以外，其余均采用返租方式销售； 3从返租期限上看，多数项目均采用3年返租策略； 4从返租回报率上看，多数项目均采用3年合计24%-26%的回报率； 5返还方式方面，少部分项目采用一次性返还从总价或首期扣除的方式，多数项目分三年返还，每年8%回报； 6返租期到期项目，只有缤纷商业中心、龙华电子城经营尚好，其余多数经营一般，均由业主自行招商，缺少 统一经营； 7购物中心销售内铺项目中，返租到期后，由于多数业主预期难以形成统一意见，导致商家撤场，现阶段大 部分铺位处于空置状态；,低面背景简约商务风PPT模板,2015,LOGO,所涉及提供的PPT模板、PPT图片、PPT图表等PPT素材大多 来自PPT设计大师（PPT原创作者个人）授权发布作品、PPT设计公司免费作品、互联网免费共享资源精选以及部分原创作品，分享给PPT爱好者交流学习 之用，我们并未授权您将这些PPT模板、素材、图片用于任何商业及其他用途，如果要使用请联系原作者并征求作者同意。,39,为什么要进行事故分析？,40,2011年15月份各类事故对比,分析说明： 1月TZB酯化岗位员工在分层提取时，未关闭通往排污池的排污阀，导致500L料液跑掉，直接经济损失30000元，占总损失77%。 3月份TZB员工白班交接班不到位，导致在回收车间的回收酒精操作一晚无人管，致玻璃冷凝器次日破裂，冰盐损失16公分，乙醇损失500kg，直接经济损失6000元，占总损失85%。 5月份回收车间员工烧伤（6222元）、仓储员工手压伤（3448元）、SBA车间员工脑部受伤（7330元），PLA跑料（5000元）、回收车间跑冰盐（5000元）、中试车间跑冰盐（5000元）。 因员工操作马虎、工作不负责，造成的生产事故有12起，直接损失65200元，占总损失72%。,41,2011年国内事故摘录,1、 2011年5月28日晚上9点31分，位于淄博市桓台县唐山镇境内的山东宝源化工股份有限公司一车间发生爆燃事故，造成2人死亡，8人受伤。 2、2011年5月12日1时40分，位于山西运城市盐湖区龙居乡二十里店村的山西三维丰海化工有限公司发生火灾并伴随小规模的爆炸。 3、2011年5月10日13时许，位于广州市黄埔区的中石化广州分公司203号汽油罐灌顶呼吸阀着火爆炸。据介绍，爆炸事故是由气泄漏发生闪燃所致，导致7名施工人员受伤，其中3人伤势严重。 4、2011年5月2日中午12时52分，位于浙江省衢州市的巨化集团北二道的锦纶厂发生火灾，熊熊的火光借着风势蹿到空中达数十米之高。衢州消防支队接到报警后，立即调集市区三个消防中队以及巨化集团专职消防队共13辆消防车100多名官兵展开灭火战斗。 5、2011年4月13日22时12分，黑龙江省大庆市让胡路区喇嘛甸镇富鑫化工厂非法生产偶氮二异丁腈过程中发生爆炸燃烧。现场作业人员共计14人，9人当场死亡（6男3女）。 6、2011年4月12日凌晨5时47分，位于榆林锦界工业园区的神木化学工业公司一期20万吨甲醇装置因一处管线开裂，氢气泄露，引发闪爆并起火，事故未造成人员伤亡。,42,2011年国内事故摘录,7、 2011年4月1日晚上20时35分，位于缙云县东渡镇的浙江宏威车业有限公司一车 间发生一起爆炸事故，造成现场作业工人3人当场死亡，3人受伤。其中2名伤者 经医院抢救无效死亡，1人仍在救治中。 8、 2011年3月31日下午17时，位于武汉市东西湖区京港澳高速往港澳方向1147公 里处，一辆装载危险化学品的货车在等待加油时突发大火并爆炸，经过近一个半 小时的奋力扑救， 消防官兵成功将大火扑灭并保住了邻近的加油站。 9、 2011年3月17日12时40分，榆林市一化工厂工人在调试设备时，产生的电弧引 发大火。事故造成1人当场死亡，4人不同程度烧伤。 10、2011年3月15日下午1时20分左右，位于嘉兴工业园区东区的东方化工厂发生火 灾事故，经市、区两级消防部门全力扑救，火势于当天下午2时20分被扑灭。该 起火灾未造成人员伤亡。 11、2011年2月27日11时，307国道汾阳仁岩村附近的一家汽修厂门口，一辆正在焊 接的油罐车突然发生爆炸，事故造成一人当场死亡，两人受重伤。,43,2011年国内事故摘录,12、2011年1月13日上午11时许，江苏盐城大丰港工业园区的一家化工企业发生爆炸 并引发火灾。经消防官兵2个多小时的奋战，大火最终被扑灭。 13、2011年1月12日17时，裕华区槐北路一在建楼盘的25楼腾起滚滚浓烟，起火原因 是焊工操作不慎将焊花溅到水泥保温层引起的。 14、2011年1月2日中午12时，邢台市开发区富强路一家板厂的锅炉发生爆炸，据传事 故造成两人重伤两人轻伤。事故原因一方面是锅炉质量有问题，验收部门走过 场，另一方面是员工操作 不当，司炉工没有相应执照。 15、2010年12月30日上午10时10分，云南昆明一家生物化学制品厂发生爆炸。截至目 前，事故已经造成5人遇难，另有8人受伤。,44,启示,事故是最大的浪费。 事故是可以预防的。 学习、分析各类事故发生的原因是有必 要的。,45,安全生产事故案例分析,EHS部 龚海琴 2011-6-13,46,操作注意事项,工作中： 遵守有关安全管理、安全操作规程。 使用劳动保护