2012年合肥金潜商业广场初期提报方案(75页).ppt

金潜商业广场初期提报方案,2012年6月26日,惟锐优化营销,前言： 因为目前对项目周边的市场没有做深入的调查和分 析，贵方也没有提供项目设计书，对自身产品的理解度 也不够，故本报告的内容比较简单，剖析也不够深度， 希贵公司见谅！,叶,2012年6月26日,惟锐优化营销,目 录CONTENTS,PART 项目审视,PART 营销推广整合,金 潜 商 业 广 场,惟锐优化营销,一.金潜商业广场项目市场调查分析,1.1 合肥市城市基本概况 1.2 合肥市经济发展现状 1.3 合肥市总体城市规划,PART市调分析,1.合肥市城市发展分析,2.1 合肥市写字楼发展历程 2.2 周边主要写字楼分析,2.合肥市写字楼发展,惟锐优化营销,PART市调分析/合肥市城市基本概况,合肥，安徽省省会，位于中国中部长江淮河之间、巢湖之滨，通过南淝河通江达海，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势。,合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4个区和肥东、肥西、长丰3县，并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区市级管理权限。全市行政辖区总面积为7029.48平方公里，其中巢湖水面面积233.4平方公里；市区总面积838.52平方公里，其中巢湖水面面积72.93平方公里，新增南岗镇面积91.95平方公里，新增烟墩乡面积106.78平方公里，市区建成区面积为224平方公里。,惟锐优化营销,PART市调分析/合肥市城市基本概况,合肥地处长三角腹地，距南京仅129公里，是长三角经济势力向内地扩展的第一站，随着区域经济一体化的趋势不断增强，合肥的区域性交通枢纽的地位进一步凸现，加快融入长三角。同时，作为省会城市，合肥的经济发展还起着带动周边县市经济发展的带头作用，目前，安徽省正在打造以合肥为中心的省会经济圈，实现合肥与南京都市圈、武汉城市圈、皖江城市带、沿淮城市群的竞争融合。,注：合肥市已于2008年正式纳入长三角经济圈，享受长三角城市发展待遇。,惟锐优化营销,PART市调分析/合肥市经济发展现状,合肥GDP总量及三产结构,1,【GDP总量】：近6年合肥经济保持高速增长势头，初步核算，2011年全年生产总值（GDP）3636.61亿元，按可比价格计算，比上年增长15.4%。按常住人口计算人均生产总值达到48563元，按年均汇率折算为7519美元。全市实现第一产业增加值208.2亿元，增长3.5%；第二产业增加值2002.2亿元，增长19.8%；第三产业增加值1426.2亿元，增长11.4%。三次产业结构调整为5.7：55.1：39.2，其中工业增加值占GDP的比重为42.9%，比上年提高1.8个百分点。 【三产结构】：第二产业是合肥支柱产业，增速最快，占比最高，地产三产业有待进一步提高。,惟锐优化营销,PART市调分析/合肥市经济发展现状,人均GDP及社会固定资产投资,2,【人均GDP】：从2009年合肥人均GDP达到41543元（折合6082美元），2011年人均生产总值已达到48563元，按年均汇率折算为7519美元，快速的人均GDP增长意味着社会总体投资水平和居民消费水平快速提高，将从消费和需求双方面支撑商业的发展。,【社会固定资产投资】：在续建项目强力推进下，合肥市固定资产投资继续呈现高速增长的良好态势，固定资产投资势态平稳，大项目比重稳步提高 。,惟锐优化营销,PART市调分析/合肥市经济发展现状,合肥市2006-2011年 城市发展状况,惟锐优化营销,PART市调分析/合肥市经济发展现状,中部六省会城市经济现状对比,4,从经济总量上分析，合肥市处于中部地区中下游水平，但经济增长速度却位居榜首； 从社会消费品零售总额方面分析，合肥市社会消费品零售业发展势头强劲，与其他城市相比，还有很大发展潜力； 从人均可支配收入分析，合肥市处于中上游，城市居民消费能力较强；,惟锐优化营销,PART市调分析/合肥市经济发展现状,长三角经济圈主要城市对比,5,与长三角经济圈主要城市比较，合肥市经济水平总体上还有很大差距，但经济增长速度却保持一个高位增长的态势； 未来，伴随中部崛起战略、皖江城市带承接转移示范区建设的不断推进，合肥市将迎来更大的发展机遇，不断增强城市辐射力与影响力。,惟锐优化营销,PART市调分析/合肥市总体城市规划,合肥城市发展定位： 根据合肥市城市总体规划(2006-2020年), 合肥市的定位为： 安徽省政治、经济、文化中心。 全国重要的科研教育区域。 现代制造业基地、高新技术产业基地、现代 服务业基地。 区域性交通枢纽。 区域旅游会展、商贸物流、金融信息中心。 数据来源：合肥市规划局,数据来源：合肥市规划局,惟锐优化营销,PART市调分析/合肥市总体城市规划,2010年1月12日，国务院正式批准实施皖江城市带承接产业转移皖江城市带是中部崛起规划中明确提出示范区规划，合肥产业组团亮相其中； 合肥作为示范区中规划的“双核”之一，本身就具备全方位承接产业转移的现代产业体系，国家设立皖江城市带承接产业转移示范区，就是要把皖江地区建设成产业密集区、城市密集带，这些与省会经济圈建设、合芜蚌自主创新综合试验区建设等多项政策的叠加都预示着合肥将迎来新的发展机遇，迎来工业化、城市化的新高潮。,惟锐优化营销,PART市调分析/合肥市总体城市规划,伴随区域经济一体化进程逐步加快，区域经济间的竞争在很大程度上表现为中心城市间的竞争。目前国内许多地区中心城市都在积极探讨建立以自己为中心的经济圈，除了代表性的长三角、珠三角、环渤海以外，也新兴了武汉经济圈、南京都市圈、重庆都市圈、中原城市群、长株潭城市群等一大批区域经济圈。,“省会经济圈”从原来的以合肥为中心，六安、巢湖为两翼模式扩容升级到以合肥为中心，六安、巢湖、淮南、桐城抱团发展的模式。 省会经济圈的基本定位是长三角西端与南京经济圈相接的次级中心城市群，以整体的姿态积极融入长三角。伴随省会经济圈的不断发展，必将有效促进合肥提高经济首位度，增强辐射带动力，实现跨越式大发展。,惟锐优化营销,一.金潜商业广场项目市场调查分析,1.1 合肥市城市基本概况 1.2 合肥市经济发展现状 1.3 合肥市总体城市规划,PART市调分析,1.合肥市城市发展分析,2.1 合肥市写字楼发展历程 2.2 周边主要写字楼分析,2.合肥市写字楼发展,惟锐优化营销,合肥写字楼的分布特征：,PART市调分析/合肥市写字楼发展,惟锐优化营销,合肥写字楼的分布特征：,惟锐优化营销,PART市调分析/合肥市写字楼发展,第一阶段：80年代90年代中期 写字楼项目：九州大厦、金融大厦、合肥大厦、新鸿安大厦、宏图大厦、长江大厦、绿都商城、建工大厦、国信大厦 合肥经济发展情况：发展较为缓慢 分析：此阶段写字楼绝大部分都是政府相关部门投资兴建，以单位自用为主，多余部分对外出租。作为合肥市第一批写字楼，该批写字楼规划的起点低、品质较差、功能欠缺。目前，这批写字楼物业陈旧、内部配套设施老化，存在安全隐患等一系列问题，已经很不适应现代办公的需要，入住单位逐年减少，空置率增加。随着新型写字楼的蓬勃发展，他们在未来将难以避免被淘汰的命运。 此阶段写字楼呈现以下特点：投资方主要是国家相关机关单位；计划经济氛围比较浓，主要用于出租；地理位置集中于市中心位置及主干道沿线。,惟锐优化营销,PART市调分析/合肥市写字楼发展,第二阶段：90年代中期2001年 写字楼项目：盛安大厦、润安大厦、金城大厦、邮电大厦、信达大厦、新华大厦、振兴大厦、富康大厦、妇女儿童活动中心 合肥经济发展情况：发展较快 分析：该阶段的写字楼兴建呈现出多元化的特点。政府相关部门、国有企业、私营企业纷纷介入。这也表示着写字楼开始由计划向市场的转变，改变了以往都是以单位为写字楼兴建方的现象。 特点：国家相关单位投资为主，民营企业为辅；出租为主，出售为辅，主要集中于市中心位置，地理位置比较好，周边商务配套相对完善。 此阶段写字楼在设计标准上高于第一阶段，但是总体上没有注意设计的前瞻性，物业形态和内部配套已经不能满足成熟型公司的要求。但是此阶段的写字楼由于租金不高，办公成本比较低，形象上可以满足中小企业的要求，仍然得到成长型企业的青睐。,惟锐优化营销,PART市调分析/合肥市写字楼发展,第三阶段：2002年2008年 写字楼项目：天徽大厦、招商大厦、科技大厦、万通大厦、财富广场、仁和大厦、昌河大厦、中州大厦、天怡商务中心、美地阳光大厦、测绘大厦 合肥经济发展情况:高速发展 分析：以天徽大厦为代表，拉开了合肥写字楼正式对外销售的局面，并且创造了合肥写字楼销售的良好佳绩，改变了以往只租不售的局面，进入了真正意义上的市场化。这一阶段的写字楼整体设计标准上要高于前两个阶段。,惟锐优化营销,PART市调分析/合肥市写字楼发展,第四阶段：2008年如今 写字楼项目：IFC安徽国际金融广场、恒盛坝上街写字楼项目 合肥经济发展情况:飞速发展 分析：以IFC安徽国际金融广场为代表，拉开了合肥超高层5A甲级写字楼正式对外销售的局面，并且创造了合肥写字楼销售的良好佳绩，在高度上打破了原先的标准，在硬件配置上之前也是无法比拟的，领创了一个时代，成为新时期内马首是瞻的代表，同时成为标杆。,惟锐优化营销,合肥市写字楼总体市场概述 在九十年代中后期开发兴建的老的写字楼已经不能满足现代企业的办公需要，随着一批新的写字楼投入市场，一批老的写字楼如盛安大厦、金通写字楼等将逐渐被市场淘汰。从 2004 年开始新推出的写字楼项目中也可以看出市场供应上存在的结构调整变化，以“财富广场”、“中环国际大厦”、“ CBD 中央广场”等为代表的高档纯商务写字楼正在成为市场的主角。从建筑面积来计算，这一部分高档纯写字楼占到了在售面积相当大的比重。这些写字楼的总体品质拉动了合肥写字楼市场的整体档次的上升，优化了合肥的办公环境和投资环境，这也是近年来合肥经济快速发展的表现。合肥新兴写字楼的建设，也使合肥的写字楼向智能化方向发展，改变了传统写字楼的格局。比如：中环国际大厦双甲级写字楼概念的提出引起了合肥写字楼市场对办公环境和配套的重视；财富广场的交付使用，在硬件上满足了部分客户对高品质写字楼的需求。因此，随着这批高品质写字楼投放市场，合肥写字楼市场将走进了一个新的发展阶段。,PART市调分析/合肥市写字楼发展,惟锐优化营销,合肥市写字楼目前和未来发展趋势分析总结 1、写字楼在老城区继续发展 合肥市老城区经过多年的发展，其商业氛围浓厚、商业配套相对齐全，但是城市建设的不合理影响着写字楼在该区域的发展。随着合肥市旧城改造力度的加大，在未来将会有一批在写字楼在合肥市老城区内发展起来。但是由于旧城改造的地块相对来说比较分散，写字楼在老城区的发展因为地块的限制而呈不规则，点状分布的特点进行发展，无法形成组团的，具有一定规模的商务区在老城区建立的可能性较小。 2、写字楼在政务新区及金寨路沿线发展 根据合肥市双核心战略规划，合肥市未来发展以南进为主。合肥政务新区将成为合肥市新的政治、文化中心，行政办公功能是它的一个重要职能。随着 2005 年市级行政中心的建成及省、市数十家行政事业单位的陆续迁入，老城区的行政中心正逐步向新区偏移，形成合肥市新的政务中心。目前已经有“绿地蓝海”、“东舜假日广场”、“蔚蓝商务港”等写字楼项目进入使用阶段，这些写字楼的“集群”无疑将会提升政务新区整体商务氛围，形成一个新的“商务区域” 3、写字楼在马鞍山路沿线的发展 随着合肥市环湖计划正式实施和地铁一线的建设，滨湖新城将在未来几年后成为合肥市发展的又一热点区域，加上省政务新区落户于包河区，这个区域的写字楼市场将会在政府的导向下获得一定的发展。而连接老城区与滨湖新城的主干道：马鞍山路则会成写字楼在这个区域发展的重点。而受到滨湖新城地理条件等因素的限制，写字楼的分布将会呈“T”形状发展。 4、写字楼在新站区的发展 新站区商贸业发达，是专业批发市场集中区，区内存在众多商户、企业。近年来，随着经济持续发展和实力的逐步增强，部分商户和企业逐步走向品牌化、规模化、企业化，促使该区域写字楼市场需求大大加强。目前，区域内具有代表性的写字楼主要有光大国际广场、中环国际大厦、恒丰国际大厦、UTOWN金色地带等。而且随着众多企业、商户对专业写字楼的逐步认同，新站区内写字楼市场需求逐步被挖掘；更多的写字楼项目将会陆续推出。,PART市调分析/合肥市写字楼发展,惟锐优化营销,PART市调分析/合肥市写字楼发展周边主要写字楼分析,绿地蓝海,惟锐优化营销,蔚蓝商务港,PART市调分析/合肥市写字楼发展周边主要写字楼分析,惟锐优化营销,财智中心,PART市调分析/合肥市写字楼发展周边主要写字楼分析,惟锐优化营销,立基大厦,PART市调分析/合肥市写字楼发展周边主要写字楼分析,惟锐优化营销,PART市调分析/合肥市写字楼发展周边主要写字楼分析,旺座,惟锐优化营销,据分析写字楼单个项目平均年去化量约1.7万方,PART市调分析/合肥市写字楼发展周边主要写字楼分析,需进一步市调,惟锐优化营销,PART市调分析/合肥市写字楼发展,合肥市写字楼目前的市场总结,1、目前合肥写字楼市场总体供应量在100多万平方，月去化量在6万平方左右。截止目前可售写字楼共1万多套；预计需一年半时间消化完现有存量，市场竞争激烈。,2、新政给写字楼的发展提供了契机。 合肥的写字楼市场是长期被忽视的，目前全市非高档写字楼比较少。可以说是合肥写字楼本身的发 展速度落在住宅的后面，像本土的开发商，以及外来的开发商绿地、万达等，合肥集实力和经验于一体的写字楼开发商就比较少了。新政后，国家出台一系列措施抑制房价过快增长，但对商办房没有限制。此时出现“商住倒挂”，给写字楼的发展提供了契机，而且从目前整体的写字楼价格和销售量上看，这一效应已经凸显。 3、随着合肥“141”城市战略的加速发展，合肥处于“中部崛起”的大环境中，“长三角”的大量劳动密集型产业和资金将向中部地区转移，同时合肥正加快推进工业立市，为合肥的大发展、大建设提供基础保障。合肥商贸、金融、中介服务行业在这个阶段将会大幅度兴起，市场需求催生更多作为商贸办公场所的专业化写字楼的出现。,惟锐优化营销,目 录CONTENTS,PART 项目审视,PART 营销推广整合,金 潜 商 业 广 场,惟锐优化营销,一.金潜商业广场项目审视,PART 项目审视,惟锐优化营销,PART 项目审视项目属性,一.金潜商业广场项目技术指标,惟锐优化营销,项目特征分析,潜山路和金寨路交叉口，位于政务区、金开区交界处 便利，N条众多公交 线路，地铁1线尽在咫尺 立面简约现代 政务核心，未来商务崛起 底层商业+5A甲级写字楼 开发商实力雄厚，品牌优势明显,PART 项目审视项目属性,区 位,建 筑,规 划,构 成,品 牌,交 通,惟锐优化营销,项目配套品质分析（部分）,主要指标 办公空间高度,建筑层高3.5米 净高不低于2.6米2.7米,备注 净高考虑了架空地板,空调系统,采用溴化锂直燃式中央空调主机 室内均设独立风机盘管及独立 温控开关 火灾自动报警与消防联动控制系统 手动报警系统,配套设施,消防,考虑到消防排烟及 通风需要，采用幕墙开窗的设计,室内均设自动喷淋 数量：客梯4部、货梯1部,电梯,载重量：不小于1350kg 客梯位：不少于13人/梯 速率：客梯不小于3m/s 隐框玻璃幕墙，玻璃落地窗,轿厢配置空调设备,品质策略：高品质人性化智能写字楼。 定位策略：合肥顶级服务式写字楼。 操盘策略：先期较低租金或免租吸引国际知名客户到一定比率大幅提高租金。,外立面,PART 项目审视项目属性,惟锐优化营销,项目分析,优势Strength 依托政务商务品牌，具有良好已树立的的知名度和美誉 度，快速为市场所接受； 位居潜山路金寨路交叉口，众多的公交车行线路使 “零 换乘”的便利交通成为项目价值的有力支撑； 区域内风景优美，毗邻二大湖，办公理想佳地 机会Opportunity 目前政务区写字楼市场发展迅速，产品繁多，市场 关注程度高； 受租金压力，部分知名企业撤离传统 CBD，为次级CBD提供了良好的客户资源；,劣势Weakness 作为非合肥中心的政务区区，总体发展较 慢，区域形象受限制，直接影响项目价值确 立； 项目体量较小，竞争气场较弱已， 市场认知度差。 威胁Threat 同类区域的甲级写字楼分流部分客户； 同区域内，与其他众多大规模的项目形成较 大竞争 客户对区域的接受度较缓慢，需要一个培 植过程；,PART 项目审视项目SWOT分析,惟锐优化营销,观点小结：,本项目区域位置上虽然有一定的优势，但客观地看，项目面临的不利因素也很多，产品本身缺乏特色和同期市场同质化的巨大供应压力将是本项目的最大威胁。,项目最大的优势区域优势 项目最大的软肋产品同质化 同质化的负面影响区域优势正面影响,PART 项目审视项目SWOT分析,根据对产品和市场的认知 本项目必须另辟蹊径，方能突破市场坚冰！,惟锐优化营销,项目概念：,契合区域版块提升机遇，彰显商务及投资理念，,迎合市场及客户需求。,核心提炼：,融合服务、品质、商务为一体，打造合肥次级CBD,甲级写字楼的标杆。,项目定位：,高尚商务形象，创新价值领地,项目定位,PART 项目审视项目定位,惟锐优化营销,项目定位支撑,PART 项目审视项目定位,项 目 价 值 提 炼,项目所处区位较好,属于合肥规划中次级CBD;,项目所属区域整体环境较好,整体商务气氛渐渐形成,决定了其售价及租金将走向超正比价值,滨湖的景观价值。,项目配套设施品质卓越，档次较高;,惟锐优化营销,关键词解析： 资源，体现项目资源丰富、定位高端，面向集团客户，同时满足中小企业形象需求。 创富，明确物业为商务办公发展场所，同时体现成熟的商务服务理念。 平台，高端客户聚集之高地，也有企业发展需求的暗示。,形象定位:,PART 项目审视项目定位,资源创富平台,形象解析,一个尊贵的企业形象,一个全新的办公理念 一个未来的潜力价值 一个周全的服务方案,通过醒目的产品形象，实现 与现有产品的差异化。,惟锐优化营销,第一类 集团客户（整层）,企业类型： 1. 跨国公司总部，现多为金融机构。 2. 设立企业总部来开拓安徽市场的 客户： 国内民营企业，尤为沪、浙、江企业 国有大型集团企业 国内的国际化品牌企业 3.已在合肥发展多年，出离CBD的企业 。,需求特点： 1. 极为重视企业的形象，会不计成本的选择在 现代CBD寻求办公物业。 2. 主要考虑因素： 进入中国金融中心，体现企业实力、 提升企业形象 ； 注重产品的性价比，要求使用方便； 需与自身行业、层次匹配； 3. 受困中心CBD租金高及大面积写字楼供应短 缺，从成本控制及企业壮大角度，整层购买写 字楼。,PART 项目审视客层定位,目前写字楼客层分析,惟锐优化营销,需求特点：,企业类型： 1.从原有的工作室模式发展为公司型 2. 熟悉目前所处办公区域的中小企业,1. 租金承受能力有限，更注重交通便捷 程度，多选择轨道交通附近，对办公产品 关注程度低； 2.为提升企业形象，寻求更高档的办公场 所。以及从租不如买角度考虑，控制成本、 增加企业固值一举两得。,PART 项目审视客层定位,目前写字楼客层分析,第二类 散户：中小企业自用,惟锐优化营销,受政策影响，住宅市场投资渠道受限，但甲级写字楼市场良好的发展态势 使得部分房地产投资者对投资办公物业兴趣浓厚。,客户类型： 1.安徽区域投资客户（多为合肥客户） 2.其他省市投资客户,需求类型： 1.以增值为目的，选择具有升值潜力的 物业； 2.长线持有，要求有稳定的租金收益， 投资的物业有很好的管理，通常会有包 租需求。,PART 项目审视客层定位,目前写字楼客层分析,第二类 散户：投资客户,惟锐优化营销,从对写字楼客源的分析来看： 本项目因规模因素难以引起国内外大型基金的关注，但可以与中小基金形成联动， 以其为营销工具，炒作项目，增强买家信心。 本项目所处区域形象较好，但项目初期知名度不高，需要引进集团客户来进一步提 升本项目形象，起到聚客能力，是项目主要的营销方向； 散户和投资客户有利于打开市场，实现项目的最大价值；,PART 项目审视客层定位,本项目客层定位,惟锐优化营销,中小基金,投,客,集,客,目标客户定位,争取客户，作为营销手段,资,户,团,户,辅助客户，实现项目价值 核心客户 增加项目知名度和美誉度,散 户,PART 项目审视客层定位,本项目客层定位,惟锐优化营销,核心客户集团客户 所占比例：约25 企业属性：以国内民营企业为主，其次为国有大型企业 需求特征： 1.注重物业产品内在品质 2.处于商务总心，交通便捷、配套齐全 3.提供良好的商务服务 4.品牌物业管理 5.大面积的办公空间 6.追求物业形象和售价之间的均好性,需求面积：300800平方米 总价范围：200600万,PART 项目审视客层定位,本项目客层定位,惟锐优化营销,辅助客户自用散户 所占比例：约50 企业属性：项目周边熟悉本区域的现代服务型企业 多为目前入驻于长江路、濉溪路等沿线的办公物业，需要升级办公空 间的型企业，他们主要服务于CBD，完成了一定的资本和客户积累，需要提 升企业形象。 需求特征： 1.注重物业外在形象 2.处于市中心（内环），交通便捷、配套齐全 3.较高的实用率 4.现代办公配套 5.多在项目处于准现房后购买,需求面积：100200平方米 总价范围：70200万,PART 项目审视客层定位,本项目客层定位,惟锐优化营销,辅助客户投资客户 所占比例：约25 客户来源：来自安徽境内包括少量外区域对合肥熟悉的客户（合肥为主） 需求特征： 1.注重所处区域的升值潜力和产品的抗跌性 2.有较高的、稳定投资回报率 3.良好的经营管理 4.注重开发商品牌和信誉 5.一般会在期房阶段购买,需求面积：80150平方米 总价范围：60120万,PART 项目审视客层定位,本项目客层定位,惟锐优化营销,争取客户中小基金 本项目影响投资基金投资不利因素 1.区域整体形象较好，但周边未来发展竞争激烈，具有很大 的不确定性。 2. 未来经营不明确，客源类型和管理方式不明确。 另一方面,投资基金对本项目来说同样具有一些不利因素： 1.投资决策期长，判断因素较多，会错失市场机会。 2.报价低、影响项目收益。,PART 项目审视客层定位,本项目客层定位,注：因此，对于中小基金来说，可以成为本项目的一个有效营销手段，用以炒作项目的投资价值、提升形象。是否与基金合作，要综合考量市场发展和客户储备情况。,惟锐优化营销,目 录CONTENTS,PART 项目审视,PART 营销推广整合,金 潜 商 业 广 场,惟锐优化营销,总体营销策略,以强化区域形象，提高项目知名度为主要营销方向，重点解决“高端产品品质与低档区域形象”之间的矛盾，树立购买者信心；以集团客户为突破方向，提升项目知名度和美誉度，通过散户购买来获取项目价值最大化。, 地产资料大全,可实施策略建议,1.前期预热市场，以政府口吻炒作板块价值，提升区域形象； 2.以业内专家对甲级5A写字楼评判标准为题，来并修正市场对甲级5A的不良认识，为后期项目产品品质体现做铺垫,3.与基金形成联动，靠基金炒作来引起市场关注，增强投资者信心； 4.强化现场包装，尤其是售楼处和围挡的建设，强化周边环境，在项目外立面暂时不能体现的情况下，以其体现项目品质 5.前期去化目标以集团购买（整层客户）为主，推盘在高层；散户购买控制在低层。,营销推广初步策略,PART 营销推广整合,惟锐优化营销,营销推广初步策略,PART 营销推广整合,资源创富平台 突破单纯卖楼的范畴，以概念引领市场,资源整合 创富金潜： 根据市场情况， 我们项目的客户60以上是服务、外贸类企业，我们通过网络、信息汇编、俱乐部等手段，为他们搭建一个全方位的的沟通平台，充分实现内部资源的整合和优化，让行业的“共生”在楼宇内顺利实现，办公楼将不再是简单的“办公之地”，而成为企业共同的“母体”，借助这个“母体”，各个企业高效协作共同创富。,因此我们提出：,金潜商业广场 新经济时代，资源创富平台,惟锐优化营销,营销推广初步策略,酝酿引导期 （2012/07-2012/09） 区隔市场、塑造产品竞争力； 通过合肥工商联和周边写字楼物业，获取合肥商户名单和入驻企业名单，并且完成新客户的开发积累。 公开及深耕期 （2012/10-2013/01） 聚集人气、盛大公开，进入深耕阶段！ 口碑传播，热销讯息扩散。 主力强销期 （2013/02-2013/07） 金三银四主力强攻、扩大目标覆盖范围。 热销讯息验证。 深耕经营期 （2013/08-2014/02） 冬季不寂寞，现房呈现，年底入伙。 深耕经营“金潜之友”DM回馈客户；深耕经营已经积累客源！,PART 营销推广整合,惟锐优化营销,区隔市场、塑造产品竞争力； 通过合肥工商联和周边写字楼物业，获取合肥商户名单和入驻企业名单，并且完成新客户的开发积累 宣传期，针对删选后的意向公司客户实名邮寄5000份专刊DM。 专家研讨、权威证言。 1万份派夹报及精美礼品（扑克牌）锁定赠送项目周边3公里范围内的N家高档写字楼及西区商圈业主。 擦亮金潜商业广场项目的品牌价值， 确立金潜商业广场项目为合肥政务区商务中心最具投资潜力的地产项目。,营销推广初步策略,PART 营销推广整合,酝酿引导期 （2012/07-2012/09）,惟锐优化营销, 5，000笔目标客源整合锁定并专刊DM实名邮寄 10，000份派夹报及精美礼品（扑克牌）锁定赠送。 2场金潜“商务论坛”（邀请各类媒体参加） 2场金潜项目说明座谈会（邀请回函客户参加）,营销推广初步策略,PART 营销推广整合,策略方向：这一阶段有四个主要营销动作,惟锐优化营销, 金潜商业广场论坛-邀请金融界、企业界、地产界、著名企业家等意见领袖谈商务中心及金潜商业广场项目相关主题，对金潜广场的看法 。 在酝酿引导期共举办2场金潜“商务中心论坛”，系列研讨座谈论证金潜广场项目，通过权威专家条分缕析项目深层次价值与资源，最大限度提升项目能量与价值，诱发客户购买动机。擦亮金潜广场项目的品牌价值，确立金潜广场项目为合肥政务区商务中心最具投资潜力的地产项目。以此打响金潜广场项目的知名度。,营销推广初步策略,PART 营销推广整合,策略重点： ,惟锐优化营销, 2场金潜“金钱广场论坛”主题（初步设想） 北京商务中心-中国华尔街 上市公司安家商务中心的十大理由 大事业要怀抱大资源 600多家上市公司希望落户商务中心 上市公司CEO对商务中心及商务资源的看法,营销推广初步策略,PART 营销推广整合, 金融街地产投资价值分析 投资客为何抢购商务中心 黄金堆里的商务中心 金钱广场项目在商务中心的投资价值,由公司公关配合邀请合肥晚报、江淮晨报、新安晚报、合房网、搜房网、新安网、365房产网等大众媒体发布系列跟踪报道。 高效率，高针对性、高频率的软性新闻广告立体轰炸，形成强烈的热销氛围，建立项目强大的提前优势。,惟锐优化营销,2场金潜广场项目说明会-请专家统一说明项目 -每月或隔月举办一场项目座谈会，邀请回函客户参加讨论，由专家或知名人士作现场说明，用学理性、学术性的探讨，穿插金潜广场项目相关的内涵说明。 项目说明会内容： 投资回报：金潜广场项目的投资价值分析 （投资客） 事业资源：上市公司安家商务中心的十大理由，大事业要怀抱大资源，600多家上市公司希望落户商务中心。（办公商住） 名校学区：优秀教育质量的名校学区内，项目周边的，名校例举，增加项目的附加值,营销推广初步策略,PART 营销推广整合,惟锐优化营销, 说明： 每月举行一次项目座谈会，把曾经来过的客源邀请过来，由专家在现场做进一步的的深度解答和说明，通过权威专家条分缕析项目深层次价值与资源，最大限度提升项目能量与价值，让消费者能够深刻的体会到金潜广场项目的价值和能量，诱发客户的购买动机。促使想要购买的客户加速购买，感兴趣的客户的产生购置冲动。,营销推广初步策略,PART 营销推广整合,惟锐优化营销,聚集人气、盛大公开，进入深耕阶段！ 强烈震撼力的开盘告之的基础上，顺势造势，借题发挥，深入引导社会舆论。 口碑传播，热销讯息扩散。大量软宣报道，从投资客、政府领导、新闻媒体的角度全面评述金潜商业广场项目；引起目标客源和媒体舆论的关注！ “DM精准锁定” 和“媒体软宣广泛覆盖”同时部署执行！ 项目好感度再提升，进一步构筑商务、地产业内人士口碑效果平台。,营销推广初步策略,PART 营销推广整合,公开及深耕期 （2012/10-2013/01 ）,惟锐优化营销,让糖的甜度变的更香、更甜更具吸引力 在前一阶段的铺陈过程中，从北京的立市计划；金潜广场项目的投资价值分析；上市公司安家商务中心的十大理由，600多家上市公司希望落户商务中心；优秀教育质量的名校学区等把金潜广场项目做了足够的铺陈，口碑得以陆续传播，即已经释放了足够多的有吸引力的东西。因此，这一期间的重点是大量软宣报道，从投资客、政府领导、新闻媒体的角度全面评述金潜广场项目；引起目标客源和媒体舆论的关注！ 具体将前阶段隐性行销转化为口碑行销，造成： 1.客户与客户间的口耳相传 2.意见领袖的关心 3.业界讨论 传媒报导,策略重点 ,营销推广初步策略,PART 营销推广整合,惟锐优化营销,软宣报道穿插配合 记者采写金融界、企业界、地产界、著名企业家对商务中心的看法。 做大事业要拿大资源；600上市公司安家商务中心的十大理由；多家上市公司 希望落户商务中心；金融巨子阴谋家的乐园。 记者采写上市公司CEO对商务中心及商务资源的看法。 抢购金潜广场；未来城市巨子。 记者采写投资客对商务中心及金潜广场项目的投资价值的看法。 投资回报，金潜广场项目的投资价值分析 。 月供XXXX起，进驻政务商务中心，改变你一生的计划。 记者采写开发商现身说法。 开发商的企图心，金潜永远留一些利润给客户； 金潜广场打造商务中心的旗舰建筑。 记者对优秀教育质量的名校学区的报道。,营销推广初步策略,PART 营销推广整合,以5波DM25000笔实名邮寄为主线； NP、MG媒体软宣报道穿插配合、硬性广告辅助。 随金融、地产行业MG媒体夹递3月、4月共2波杂志刊中刊（8页-12页），来弥补未覆盖的客群,惟锐优化营销,经营已购客户 衍生未购客户 开发新客户 口碑传播，热销讯息验证。 金三银四主力强攻、扩大目标覆盖范围 “DM精准锁定” 和“媒体广泛覆盖”同时部署执行！ 硬性广告为主、投资软宣为辅。 深耕经营“金潜之友”DM回馈客户。,营销推广初步策略,PART 营销推广整合,主力强销期 （2013/02-2013/07）,惟锐优化营销, 在3、4月期间， 多次媒体投放，以合肥晚报的硬广为主、新安晚报的软宣穿插配合为辅。 此阶段报广告投放不可少于4波 DM 共寄发2波10，000份DM，锁定A、B类客源。 发行时间为2月、3月。 多家网站发布金潜广场项目公开销售信息，软宣穿插配合 在DM、网站、报刊的铺陈下，强销期的宣传主要是诏告说明以及推动的作用。,营销推广初步策略,PART 营销推广整合,策略重点,惟锐优化营销,冬季不寂寞，现房初步呈现，年底入伙。 最后典藏户型，系数出清。 深耕经营“金潜之友”DM回馈客户。 客户证言，他们为什么选择商务中心 他们为什么选择金潜广场。 对最后典藏户型做有针对性的广告宣传及活动促销。,营销推广初步策略,PART 营销推广整合,深耕经营期 （2013/08-2014/02）,惟锐优化营销, 针对精准的目标客户做进一步交流 从前一阶段正在进行经营的客户中分析出较为精准的客户，执行深耕。邀请这些客户来销售现场参加讲座、商务论坛、金潜广场项目说明会等活动。 金潜之友俱乐部会员活动,深耕经营通过DM回馈表和QQ群成立金潜之友俱乐部会员。 针对那些一直未来现场的客户做出再一次邀请的动作。 对最后典藏户型做有针对性的广告宣传及活动促销。,营销推广初步策略,PART 营销推广整合,策略重点 ,惟锐优化营销,“金潜广场” 论坛 金潜写字楼项目销售说明会及金融讲座 投资客证言报道 策略重点 长期，系统的活动安排本身具有良好的公关效果 活动内容符合金潜广场项目目标受众的消费习惯 活动内容促进金潜广场项目与目标受众间的感性互动 活动安排可影响金潜广场项目在政务区的形象 活动安排可间接促进销售 长期系统的活动安排将对金潜广场项目起到具有良好的公关效果,营销推广初步策略,PART 营销推广整合,公关策略,惟锐优化营销,营销推广初步策略,PART 营销推广整合, 通过DM回馈表和Q群成立金潜之友俱乐部会员 金潜之友俱乐部会员活动以金融讲座为手段，最终销售为目的。把已购业主、金潜之友俱乐部会员归结在一起，共同交流商务资讯及金融资讯，全方位诠释大事业要怀抱大资源，商务地产投资价值分析，统一目标受众的理性及感性认识，从而刺激目标受众，形成购买。 通过对金潜之友俱乐部会员的整合，来积累足够经营的A类客源，并且借此来培养客户的忠诚度，避免客户的流失。 对金潜之友俱乐部会员进行跟踪服务，时时提供金潜广场最新进展及资讯。 根据实际效果对行业圈细分（如金融、保险、通讯），再次举行。 借助