蓝光雍锦系标准第三方机构研究报告.ppt

蓝光雍锦系标准研究,2017.6,两年时间 八大城市 九个项目 “雍锦系”成为蓝光地产新名片 穿越时间和空间 带您体验雍锦前世今生！,成都合肥南昌长沙北京无锡天津,什么是雍锦系？,雍锦系是蓝光地产在稀缺性的城市核心或地标级景观资源地段，为城市各领域精英阶层打造的中高端文化豪宅项目，是具有城市级标杆意义的蓝光TOP系列。,雍锦系目标客户：35%的再改、豪改阶层,城市再改和豪改客户 社会政、商、文、儒等各领域精英群体,中西文化融合 现代手法与中国传统文化结合 植入各地文化符号，形成文化个性,雍锦关键词,城市核心，地标级景观资源,系出名门，定位高端,全功能舒适改善产品，绿色建筑,大道拙朴，雍锦于心,工艺展示，质量监督，金管家服务,蓝光为什么要做雍锦系？,60后、70后、80后家庭人口增长，财富积累，改善需求出现；90后经济水平提升，置业一步到位，各年龄段改善需求叠加，社会进入全面改善时代。,户型紧凑 满足居住,环境 景观资源,城市核心地段资源 城市景观资源 文化圈层资源,空间更宽敞 户型更合理 舒适度更高 功能更多样 生活更智能,生活基本 配套,配套类型丰富 满足使用需求 绿色健康 安全环保,基础物业 服务,贴心 尊贵 私密 人性化,客户在资源占有、产品、配套、服务上的需求开始升级，传统产品已无法满足改善客户需求。,全国重点一、二线城市土地资源稀缺，竞争愈发激烈，地价不断攀升，迫使房企思考如何在保证现金流的同时提高利润，由此对企业产品研发、产品升级提出更多挑战。,土地资源稀缺,地价攀升,提升利润,产品升级,蓝光研发的COCO系引领了刚需时代产品设计，受到市场热捧，但也固化了蓝光形象。蓝光需要对自身产品进行突破和升级，利用研发优势，建立蓝光新产品标准化体系，再次成为市场标杆。,COCO产品系特点： 面向刚需客户，低总价、低首付、高性价比； 开发节奏“短、平、快”； 典型的现金流产品，利润空间小； 在成都市场受到认可，实现热销。成为成都刚需产品代表，并迅速在全国多个城市复制。,COCO系为蓝光带来了荣誉和地位，也给蓝光贴上了“刚需”和“低品质”的标签； 依托于产品研究院强大的研发优势，蓝光需要对自身产品进行突破和升级，建立新的标准化体系，打造市场标杆的同时提升蓝光品质形象。,在时代发展、客户、土地、蓝光自身几个维度的共同作用下，经过全方位升级的蓝光雍锦系应运而生。,蓝光雍锦系,雍锦系的发展经历了哪些过程？,雍锦系的发展并非一蹴而就，而是经过了试验期、发展期、成熟期到裂变期的一系列过程，才最终形成具有完整文化体系和产品体系的雍锦系。,2006年，蓝光就开始了对雍锦系的探索，3月份在成都城西三环内亮相了雍锦系首个项目雍锦湾，并在该项目上提出产品主义理念，并传达蓝光地产高端住宅领域纵深开发的信心和实力。雍锦湾后蓝光专注商业地产和刚需产品开发，雍锦系进入沉寂期。,2015年蓝光开始转型，由“现金流”向“利润型”开始转变，雍锦系沉寂近十年后开始发力。2015-2016年，以成都为原点，蓝光携雍锦系在合肥、南昌、苏州、长沙等多地扩张布局，不断探索完善雍锦文化、产品标准以及项目特色，雍锦系迎来快速发展期。,2015-2016年全国雍锦系项目开盘时间,五大城市、六大项目、全国布局、快速发展,代表项目特色,代表项目特色,代表项目特色,代表项目特色,经过一年时间的高速发展，蓝光在雍锦系上积累了丰富的开发经验，对地块选择、项目定位、产品创新以及营销推广上，都具备了坚实的底气，更加自信从容，游刃有余。成都雍锦世家成为雍锦系成熟期的典型代表和集大成者。,成都 双楠 2016年12月开盘,雍锦世家特色,选址西贵双楠核心 历史文化悠久 资源优越 交通发达,雍锦世家特色,半围合布局 新亚洲风情 小高层+叠拼别墅 低密墅级品质,雍锦世家特色,145、175户型 一梯一户，南北通透 双套房设计 功能合理,翡丽,峰景大宅, 175 , 4室2厅3卫,雍锦世家特色,9S人居景观体系 76项景观细节 四重归家会客厅设计 14项暖心设计细节,藏在阳光会客厅里的14项暖心细节 1、座椅（倒角） 2、户外伞 3、告示板 4、挂挂钩 5、安全植物栽植（无毒无刺无过敏） 6、驱蚊 7、家族符号灯具（ LED文化灯、驱蚊灯） 8、USB+WIFI 9、植物科普扫码 10、宠物栓 11、蓝光APP业主平台 12、背景音响 13、婴儿车位、购物车 14、特色铺装设计（家族符号）,雍锦世家特色,智能 科技 安全 健康,智能归家系统 公区沸石环保材料 生态防霾 驱蚊植被,魔镜+生活家APP 智能物联集成精装,雍锦世家特色,100项精装细节 9大德系精装品牌,中央空调进厨房 新风除霾系统 全屋地暖系统 恒温恒湿恒氧,雍锦世家特色,携手华西提供增值式健康 嘉宝“金管家”物业 三重服务阶梯 四大专业管理团队,雍锦进入成熟期后，继续向外扩张步伐，城市能级、区域发展、地块指标会有千差万别，不能用一套标准复制，雍锦系必然出现裂变，分化成不同的等级和配置标准，也是雍锦系未来的发展方向。,雍锦系不断迭代更新，形成了什么标准？,进入城市选择标准,城市区域选择标准,地块选择标准,产品体系标准,目标客户定位,文化脉络体系,营销体系标准,服务体系标准,项目评级标准,市场端,产品端,营销端,雍锦系在发展过程中，形成了市场端、产品端、营销端三个维度的标准。,市场端城市选择标准,雍锦系对城市有要求，城市供需关系最重要，同时要考虑人口、城市能级及房地产投资。,市场端城市选择标准,城市综合得分（M）房地产供需关系分数（A）人口净流入分数（B）城市能级分数（C）房地产投资占比分数（D）,根据评价标准将城市分为四个等级，雍锦系重点考虑优先进入和次级进入城市。,市场端区域选择标准,按照发展水平将城市各区域分为三个等级，雍锦系选择发展良好的一级和二级。,市场端地块选择标准,地块评价因素分为地块本体特征、正向因素及负向因素，评价资源皆为3公里范围内。,市场端地块选择标准,市场端地块选择标准,地块综合得分（M）地块本体分数（A）正向因素分数（B）负向因素分数（C）,根据地块评价因素得分，将地块分为四个等级，雍锦系选择前两个等级地块。,产品端项目分级标准,雍锦系根据发展裂变为两个等级，E级为雍锦系最高等级，D级为次级等级。,区域：占据城市中核心景观资源，各项配套较为成熟,E级 标准,土地：地块面积在百亩以上，容积率适中，可满足多种产品类型规划,客户：城市豪改及高端改善圈层,区域：位于城市核心位置或潜力发展区域，配套相对成熟,D级 标准,土地：地块面积在百亩以下，纯高层或高低配产品均可满足,客户：区域级标杆项目，掌握区域豪宅定价话语权,项目地位：城市级标杆项目，掌握城市豪宅定价话语权,项目地位：区域级标杆项目，掌握区域豪宅定价话语权,产品：别墅、洋房、高层产品均有，顶级别墅在千万级以上,客户：高端改善为主，少量豪改客群,一级区域优质地块,一级区域次级地块 二级区域优质地块 二级区域次级地块,产品端建筑风格标准,雍锦系共有三种建筑风格，与当地文化特征和客户偏好相结合，突出特色，避免千城一面。,蓝光雍锦系建筑风格,新亚洲,法式,新中式,产品端景观体系标准,理念内核：中魂西韵、互为融合 景观风格：中式、新中式、日式 创新特色：人性化、精细化、健康、环保,产品端产品体系标准,蓝光雍锦系产品类型,高层,别墅,洋房,大平层,跃层,6+1洋房,10+1洋房,联排别墅,双拼别墅,叠拼别墅,合院别墅,三大产品类型、为客户提供舒适居住空间,产品端产品体系标准,高层,大平层,跃层,梯户比：2T2、2T3、2T4,面积段：100-300平方米,精装与否：精装修交付,户型：三房两厅两卫、四房、五房（户型可变）,梯户比：2T2、2T3、2T4,面积段：150-300平方米,户型：三房两厅两卫、四房、五房（户型可变）,赠送率：30%以上,创新空间，如客厅宽厅,创新空间，如IMAX户型,精装与否：清水交付,产品端产品体系标准,洋房,6+1洋房,10+1洋房,梯户比：板式,面积段：130-200平方米,精装与否：清水交付,户型：四房、五房（户型可变）,赠送：一层送花园及地下空间，地下空间为5.8米层高，可做夹层,梯户比：板式,面积段：130-200平方米,精装与否：清水交付,户型：四房、五房（户型可变）,赠送：一层送花园及地下空间，地下空间5.8米层高，可做夹层,产品端产品体系标准,洋房,联排别墅,叠拼别墅,面积段：250350平方米,赠送：送一楼花园及地下空间，地下空间为 loft，可做夹层，顶层送露台，赠送率50%以上,双拼别墅,合院别墅,结构：四联排、六联排,面积段：200平方米,赠送：上叠送露台，下叠送花园和地下室，赠送率50%以上,结构：上叠、下叠,面积段：400500平方米,赠送：送一楼花园及地下空间，地下空间为 loft，可做夹层，顶层送露台，赠送率50%以上,面积段：400500平方米,赠送：送一楼花园及地下空间，地下空间为 loft，可做夹层，顶层送露台，赠送率50%以上,结构：两合院,产品端精装体系标准,营销端示范区标准,中式大门,中式门楼当地文化符号,景观示范区,照壁石桥叠水植物景观,销售展示中心,与项目建筑风格相协调,营销端项目亮相策略,选择当地第一文化地标或高端时尚地标项目进行亮相活动，占领文化高度，迅速获得高端市场关注。,合肥雍锦半岛 香格里拉大酒店,南昌雍锦王府 滕王阁,苏州雍锦园 苏州科文中心,成都雍锦王府 金沙遗址,时尚地标,文化地标,文化时尚地标,文化地标,营销端蓄客策略,产品端服务体系标准,蓝光雍锦系服务体系分级,高端定制服务,金管家物业服务,会所基础服务,商务会议 产品发布 学术交流,奢侈品鉴赏 经济论坛 国学论坛 传统文化品鉴 运动主题活动 亲子主题派对,雍锦会客厅,依托于雍锦会所配套为有需求的高端客户提供商务会议、产品发布、学术交流等定制级活动。,尊爵会高端圈层活动,满足业主对圈层社交的需求，定期举办高端圈层活动，为进一步加深业主间交流提供平台。,产品端服务体系标准,高端定制服务,产品端服务体系标准,会所基础服务,产品端服务体系标准,金管家物业服务,雍锦系产品获得哪些殊荣？,雍锦系名列中国高端产品品牌价值TOP10,雍锦系发展经过一年多的发展，产品受到业