藁城地产调研报告.doc

第一部分宏观状况藁城市概况地理位置藁城市地处河北省西南部，省会石家庄东侧，辖区总面积平方公里北邻新乐市、南接赵县、东与晋州市相连、西与石市正定县搭界、东北与无极接壤、西南与栾城比邻，藁城市西距省会公里，北至首都公里。地势藁城城区地处藁城中部，城区地势平坦，西北部稍高，东南略低。国道将藁城分为南北两部分。北部为老城区，南部为新城区，新城区是藁城的发展方向。人口藁城新城区加旧城区，人口约10万人。交通状况藁城市地理位置和自然条件十分优越，基础设施完善，是理想的投资之地。紧邻省会石家庄，紧靠北京、天津，交通运输十分便利。石德铁路横贯东西，三条县级公路纵穿南北，西距京深高速公里，距河北民行机场公里。第二部分藁城市房地产现状藁城市集资房现状及分析藁城市集资房主要是政府机关和一些企业的家属区，大多分布在北城区及本区域政府机关周边。政府及企事业单位的集资房已经能够满足%的需求，大中型企业的集资房也基本能够满足企业职工%的需求，大部分集资房规模较小多为两三栋楼；户型多为近两年的多为左右；外立面单一产品无环境无特色，有一部分集资房已经稍显陈旧。藁城市商品房现状及分析北城区为老市区，以四明街东西划分开来，东北为工业区、西北为居住区及中心商业区。此区域生活配套完善，商业氛围较好。以集资房为主，多显陈旧，无大块明显可开发建设地块。南城区为新城区，政府机关已逐渐在南城区建立完善，西北的居住环境已基本形成。东南部为政府发展的方向，地域扩充性较大，是被居民所看好的未来居住区域。所调研的商品房详细情况列表如下：郁 馨 苑项目位置儿童公园西南产品类型4层半（1层车库）5层（1、2层商业）规模/套数9栋/180套开工/开售时间2004年中旬开售(5栋/90套）竣工/售完时间2005年底交房销售率已经售完主力户型二室二厅、三室二厅、四室两厅面积98、140、170价格起价:1368元/、最高价:1388元/均价：1378元/车库面积20车库价格2.8万个物业费0.2元月物业评价较好交房标准厨卫简装、其余毛坯宣传方式售楼部有户型图及价格表项目分析地处成熟居住区，紧邻儿童公园，有可利用环境。分二期开发，一期已入住口碑较好。园 丁 花 园项目位置儿童公园西南产品类型5层半（一层储藏室）规模/套数两栋多层开售时间2006年7月竣工/售完时间2007年4月销售率已经售完主力户型两室两厅、三室两厅面积98、140、170价格均价：1400元/最低价：1200元/车库面积20车库价格1000元/物业费0.15元月物业评价较好交房标准厨卫简装、其余毛坯宣传方式售楼部有户型图及价格表项目分析项目西侧是藁城市第一中学，地理位置较偏。广泰花园项目位置廉州路中段开发商藁城市广泰房地产开发有限公司规模/套数13栋多层开售时间2005年底竣工/售完时间2005年底交房销售率60%主力户型二室二厅、三室二厅、四室两厅面积130、133、141、148、154、 价格一层：1448元/ 二层：1548元/三层：1548元/ 四层：1398元/五层：1148元/车库面积21 23 18.7车库价格918元/物业费0.2元月地上室价格598元/ 618元/交房标准厨卫简装、其余毛坯取暖方式集体供暖项目分析地处成熟居住区，紧邻儿童公园，有可利用环境。分二期开发，一期已入住口碑较好。产品现状及分析产品类型藁城市房地产开发均为多层住宅。以四层半和五层半为主。一层多为车库和地上储室或商业门脸，少数赠小院有地下室；顶层多为坡屋顶阁楼及平台。规模藁城缺乏成规模社区，均为中小型社区。最大的小区为惠南小区300套6栋楼，分期出售。整体规划设计及景观 无整体规划设计，多为兵营式排布。绿化面积几乎没有，无景观设置。配套设施地上车库及地上储室已成为配套中必不可少的设施。小区内均无会所及健身设施。单元采用楼宇对讲，小区集中供热，预留天然气、煤气管道。取暖方式 暖气分为：集体供暖（是热力公司供热）、自己供暖（小区自己烧锅炉或从邻近的单位接气）单体风格及外立面 无明显风格体现；大多为落地阳台；外飘窗已开始出现；外立面均为墙砖，颜色单一没变化。户型户型以三室二厅二卫为主，二室二厅为辅，四室较少，没有一室的。尚无错层、跃层等特色结构出现。物业管理整体物业管理水平较低，多停留在清扫卫生的基本层面上，其它相关物业服务基本没有。物业费0.10.15元/月。贷款方式 一次性：可协商优惠。贷款：首付40%，60%工商银行30年按揭贷款。必须藁城市人。分期：按工期进度付款。价格现状 房价大部分在1200-1500之间。车库价格与楼价几乎相同，惠安小区能达到1768元/，从整体上看，藁城县目前房价较低。新城区要比旧城区价位高一些。分析原因主要是：首先大量集资房已经满足了政府部门和企事业单位的一些需求；其次由于新开发商品房无明显优势特点等因素的影响，致使大量商品房销售周期较长，销售速度较慢，从而影响市场价格；再次在县城存在着一定量的空置房，租赁市场及二手市场极不活跃。规律及走势 藁城市房地产价格近几年相对比较平稳，在集资房及存量房的影响下，商品房价格增长速度仍将受到一定程度的影响。如果想超越现在的价格水平，必须能够提供具有鲜明特色的高品质住宅。同时注重楼盘的包装和整合营销，提升消费群体的心理价位，使产品和服务均达到一个质的飞跃。第三部分人群调研个体商户主要是为北市区的经营户：烟酒店、手机经营户、茶店、橱柜经营店、个体诊所、药店等。其它这部分人群包括：网通职工、银行职员、出租车司机、新华书店工作人员、移动职工等。有购买能力的消费群体特征 企事业单位人员项目周边企事业单位的公职人员，年龄3550岁，家庭成员35个，有稳定收入，已有一到二套住房但因面积或其他原因不能满足居住要求。此类人群有分期或一次性购买2127万/套的房产的购买能力。但购买商品房的心情并不迫切。 个体经商户个体经商户，并非市里人，没有享受到价格便宜的集资房，已在市里经商多年，有一定的经济基础，有不同程度的旧房（二手房）或新购置的商品房。受传统观念影响除经营外会选择购置房产。此类人群有购买能力但购买商品房的心情依然不迫切。 周边村镇周边村、镇收入较高的人群。多为在市里第一次置业，对房产并不了解。因心理需求会选择能够章显身份的社区 。产品需求倾向普遍需求140左右三室二厅二卫为主，需求成一定规模有较好的景观及规划的社区；周边配套齐全，出行方便，无明显污染，区位不能太偏既可；随着生活水平的提高，人们对物业服务的要求呈日益上升趋势。但物业费因物价局调控没有太大上升空间。心理需求藁城居民缺乏高档小区环境需求、高品质生活心理需求以及房地产投资性需求。需要通过系统的、实用的市场推广、营销宣传，利用科学的宣传技巧，将有特色产品的优点向消费者进行合理、有效的宣传，进一步挖掘人们的居住环境需求、高档生活心理需求，更深层次地引导人们房地产投资性需求。通过本项目的运作，提高藁城人民的居住水平，将高档住宅的优势融入藁城居民的生活之中，同时也会对藁城的县城建设起到积极的推动作用。人们对住房的需求量 目前藁城商品房无档次区分，价格适中，产品无明显弊端，也无明显区别于集资房的优势。从调查得出近一年半时间才能售完一个住宅项目，有的甚至会更长的时间还未售完。藁城房地产市场越来越淡，人们认为价格只能被一部分有钱人才能接受，象家庭收入一般的还是无法购买新房。而这两年来藁城建的新房较多，相对来说藁城人口较少，供越来越大于求。从06年起已经没有什么新的住宅项目，只有一些单位集资盖房。有一部分原因在于藁城市已经不准再批地建房了，象园丁小区是租地盖的房。第一部分宏观状况藁城市概况.地理位置藁城市地处河北省西南部，省会石家庄东侧，辖区总面积平方公里北邻新乐市、南接赵县、东与晋州市相连、西与石市正定县搭界、东北与无极接壤、西南与栾城比邻，藁城市西距省会公里，北至首都公里。.地势藁城城区地处藁城中部，城区地势平坦，西北部稍高，东南略低。.交通状况藁城市地理位置和自然条件十分优越，基础设施完善，是理想的投资之地。紧邻省会石家庄，紧靠北京、天津，交通运输十分便利。石德铁路横贯东西，三条县级公路纵穿南北，西距京深高速公里，距河北民行机场公里。.行政区划分及面积藁城市共个乡镇，其中个镇，1个乡，1个经济开发区。总占地平方公里，其中总耕地面积公顷。 . 人口城镇总人口人，其中农业人口人、非农业人口人。人口密度：人平方公里。以农业为主，农业人口占总人口的.。.国民经济发展状况（年）国民生产总值万元人均收入元人存款总余额：万元城乡居民储蓄总余额：万元第二部分本项目分析.地块概况. 项目描述本项目位于藁城市南城区东南部，紧邻昌盛街、学院路、四名街三条交通主干道，总占地余亩，以东城街分为东西两块。其中东部净地余亩（地表为麦地、无杂物）为项目一期；西部余亩现为民宅（平房）需拆迁，为项目二期开发。（现对项目一期地块进行描述）.项目周边交通情况东面：昌盛街昌盛街为藁城次级交通干道南面：学院路学院路为藁城次级交通干道西临：东城街东城街为藁城主要交通干道北临：东昌巷东昌巷为藁城次级街道.基础设施给排水:利用县城排雨、排污系统水 ：县自来水公司供水电 ：县供电公司暖 ：集中供热热水 ：无通讯 : 通讯现状及通讯基础设施良好.项目周边配套情况教育：藁城市第八中学文化：藁城市文化官、藁城市图书官休闲：东方明珠广场行政：县政府及其它职能部门医疗：无购物：小型菜市场. 项目地块评价通过对项目周边情况的综合分析，我们可以看出：项目地块平整，基础设施良好；路网通畅，交通状况良好；地块不存在土壤污染等不利因素；离广场较近，有可利用的外界环境；缺乏完善便利的商业服务；目前没有方便快捷的就医保健场所。本项目地处藁城市重点发展区域，但目前没有已形成的完好的配套设施及居住氛围。第三部分藁城市房地产现状.藁城市房地产市场概述.藁城市集资房现状及分析藁城市集资房主要是政府机关和一些企业的家属区，大多分布在北城区及本区域政府机关周边。政府及企事业单位的集资房已经能够满足%的需求，大中型企业的集资房也基本能够满足企业职工%的需求，大部分集资房规模较小多为两三栋楼；户型多为近两年的多为左右；外立面单一产品无环境无特色。有一部分集资房已经稍显陈旧，已无法满足部分人的生活需求。.藁城市商品房现状及分析以国道为界，可以将藁城分为南北两个区。本次调查个商品楼盘，北城区个，南城区个。北城区为老市区，以四明街东西划分开来，东北为工业区、西北为居住区及中心商业区。此区域生活配套完善，商业氛围较好。以集资房为主，多显陈旧，无大块明显可开发建设地块。南城区为新城区，政府机关已逐渐在南城区建立完善，西北的居住环境已基本形成。东南部为政府发展的方向，地域扩充性较大，是被居民所看好的未来居住区域。所调研的个商品房详细情况列表如下：项目位置藁城宾馆对面产品类型4层半、5层(1层为车库)规模/套数栋/126套开工/开售时间二期2004年初开售（5栋/90套）竣工/售完时间2004年底交房销售率剩余6套主力户型三室二厅为主，二室二厅为辅面积108、136、147价格起价：988元/最高价：1888元/均价：1438元/车库面积20、35车库价格.万个、.万个物业费0.1元/月/物业评价尚可交房标准厨卫简装、其余毛坯、配有太阳能宣传方式无宣传方式项目分析位置绝佳处于市中心，商业氛围与居住氛围都已形成。（楼层和朝向差异较大）世 纪 花 园郁 馨 苑项目位置儿童公园西南产品类型4层半（1层车库）5层（1、2层商业）规模/套数9栋/180套开工/开售时间2004年中旬开售(5栋/90套）竣工/售完时间2005年底交房销售率剩余36套主力户型二室二厅、三室二厅、四室两厅面积98、140、170价格起价:1368元/、最高价:1388元/均价：1378元/车库面积20车库价格.万个物业费.元月物业评价较好交房标准厨卫简装、其余毛坯宣传方式售楼部有户型图及价格表项目分析地处成熟居住区，紧邻儿童公园，有可利用环境。分二期开发，一期已入住口碑较好。广 安 小 区项目位置人民广场对面产品类型5层半（邻街1层门脸）规模/套数2栋/96套开工/开售时间2004年初开售竣工/售完时间2005年底入住销售率剩余53套主力户型三室二厅为主，二室二厅为辅面积140、110价格起价：1290元/最高价：1390元/均价：1340元/车库面积车库价格.8万个物业费0.元/月物业评价未入住宣传方式无宣传方式交房标准厨卫简装、其余毛坯项目分析位置尚可，除好楼层，其余销售较慢。福 欣 小 区项目位置西南区域产品类型5层半（1层车库，邻街为门脸）规模/套数4栋/80套开工/开售时间2003年8月动工竣工/售完时间2004年底交房销售率剩余8套价格起价：1103元/最高价：1233元/均价：1168元/车库面积21车库价格.6万元个主力户型三室二厅为主，二室二厅为辅面积120、140物业费0.元/月物业评价一般交房标准厨卫简装、其余毛坯、燃气热水器宣传方式无宣传方式项目分析位置相对较偏，但价格合理，已有外飘窗，邻街有半地下室。惠 南 小 区项目位置东城街与工业路南产品类型5层半规模/套数栋/300套开工/开售时间2003年12月开工（6栋）竣工/售完时间2005年8月交房（一栋）销售率现开售1栋/50套，剩余25套价格起价：938元/最高价：1398元/均价：1168元/车库面积23车库价格.万元个主力户型三室二厅为主，二室二厅为辅面积108138；8496物业费0.元/月物业评价未入住交房标准厨卫简装、其余毛坯、配太阳能宣传方式宣传单页项目分析阳台设有上下水，外飘窗，一层赠小院，地上车库另建，工期较长影响销售。. 3产品现状及分析3.3.1产品类型藁城市房地产开发均为多层住宅。以四层半和五层半为主。一层多为车库和地上储室或商业门脸，少数赠小院有地下室；顶层多为坡屋顶阁楼及平台。3.3.2规模藁城缺乏成规模社区，均为中小型社区。最大的小区为惠南小区300套6栋楼，分期出售。3.3.3整体规划设计及景观 无整体规划设计，多为兵营式排布。绿化面积几乎没有，无景观设置。3.3.4配套设施 地上车库及地上储室已成为配套中必不可少的设施。小区内均无会所及健身设施。单元采用楼宇对讲，小区集中供热，预留天然气、煤气管道。3.3.5单体风格及外立面 无明显风格体现；大多为落地阳台；外飘窗已开始出现；外立面均为墙砖，颜色单一没变化。3.3.6户型户型以三室二厅二卫为主，二室二厅为辅，四室较少，没有一室的。尚无错层、跃层等特色结构出现。3.3.7物业管理整体物业管理水平较低，多停留在清扫卫生的基本层面上，其它相关物业服务基本没有。物业费0.10.2元/月。3.3.8贷款方式 一次性：可协商优惠。贷款：首付40%，60%工商银行30年按揭贷款。目前只贷给藁城区居民。分期：按工期进度付款。3.4价格分析3.4.1价格现状 房价大部分在5000-7000之间。车库价格与楼价几乎相同，个人感觉，藁城区目前房价较高。且消费不旺盛。分析原因主要是：首先大量集资房已经满足了政府部门和企事业单位的一些需求；其次由于新开发商品房无明显优势特点等因素的影响，致使大量商品房销售周期较长，销售速度较慢，从而影响市场价格；再次在县城存在着一定量的空置房，租赁市场及二手市场极不活跃。3.4.2规律及走势 藁城市房地产价格近几年相对比较平稳，在集资房及存量房的影响下，商品房价格增长速度仍将受到一定程度的影响。如果想超越现在的价格水平，必须能够提供具有鲜明特色的高品质住宅。同时注重楼盘的包装和整合营销，提升消费群体的心理价位，使产品和服务均达到一个质的飞跃。第四部分人群调研4.1、人群调研的类别4.1.1职能部门、企事业单位抽样访谈15家市政府、公安局、建设局、物资管理局、国土资源局、冀辰实业集团、吉藁化纤有限公司、河北藁城市只都冶炼厂、长城食品有限公司、河北常安油脂有限公司、气象局、计划生育局、农业科技研究所、农业机械公司。4.1.2个体商户主要是为北市区的经营户：烟酒店、手机经营户、茶店、橱柜经营店、个体诊所、药店等。4.1.3其它这部分人群包括：网通职工、银行职员、出租车司机、新华书店工作人员、移动职工等。4.2调研方式采用一对一访谈形式，访谈时间均在40分钟左右/每人。4.3调查结果其中抽样访谈个人共人。职业分布职业分布65%19%16%公职人员个体经营者其它性别分布87%性别分布13%男女年龄分布年龄分布15%73%12%30岁以下30-50岁50岁以上家庭人口分布家庭人口分布3%24%26%47%2人3人4人5人现住房情况现住房情况15%82%3%一套两套三套理想住房面积理想住房面积7%11%18%90-110110-130130-150150以上64%理想户型理想户型5%51%32%12%2跃层或别墅注：跃层及别墅现无此类产品购买方式购买方式6%43%51%贷款一次性付款分期付款对于车库的需求情况车库需求情况62%16%22%需要不需要有无均可居民居住各问题关注程度百分比63%91%42%93%34%100%75%89%77%73%85%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%保安面积环境价格景观地上储室物业规模车库位置户型问题种类居民居住各问题关注程度4.4根据统计得出调查结果4.4.1有购买能力的消费群体特征 企事业单位人员项目周边企事业单位的公职人员，年龄3550岁，家庭成员35个，有稳定收入，已有一到二套住房但因面积或其他原因不能满足居住要求。此类人群有分期或一次性购买2127万/套的房产的购买能力。但购买商品房的心情并不迫切。 个体经商户个体经商户，并非市里人，没有享受到价格便宜的集资房，已在市里经商多年，有一定的经济基础，有不同程度的旧房（二手房）或新购置的商品房。受传统观念影响除经营外会选择购置房产。此类人群有购买能力但购买商品房的心情依然不迫切。 周边村镇周边村、镇收入较高的人群。多为在市里第一次置业，对房产并不了解。因心理需求会选择能够章显身份的社区 。4.4.2产品需求倾向普遍需求140以上三室二厅二卫为主，四室及跃层为辅；需求成一定规模有较好的景观及规划的社区；周边配套齐全，出行方便，无明显污染，区位不能太偏既可；随着生活水平的提高，人们对物业服务的要求呈日益上升趋势。但物业费因物价局调控没有太大上升空间。4.4.3心理需求藁城居民缺乏高档小区环境需求、高品质生活心理需求以及房地产投资性需求。需要通过系统的、实用的市场推广、营销宣传，利用科学的宣传技巧，将有特色产品的优点向消费者进行合理、有效的宣传，进一步挖掘人们的居住环境需求、高档生活心理需求，更深层次地引导人们房地产投资性需求。通过本项目的运作，提高藁城人民的居住水平，将高档住宅的优势融入藁城居民的生活之中，同时也会对藁城的县城建设起到积极的推动作用。 4.4.4产品多元化 目前藁城商品房无档次区分，价格适中，产品无明显弊端，也无明显区别于集资房的优势。剩余未售房屋368套，从调查得出近一年半时间售出商品房356套。如果本项目成批量上市，无明显区别于其它楼盘优势将会进入同档次、同质化产品竞争中，销售速度及价格将不会有明显提升。 附典型访谈稿:访谈纪录1时间: 8.12地点：建设局办公室人物：办公室主任年龄：40多岁调查人：王培鹏 刘健 文哲峰主任较和善、健谈，一开始便说在藁城140平米170平米房子比较受欢迎。认为太小了没法住。在藁城几乎所有的房子都是建设局下属的两家房地产开发公司开发。公务员收入是统一的，和石家庄一样，没什么变化，像他这样年龄的月收入一般在1600元/月左右。藁城住宅空置率很高，几乎每户都有两套以上的住房，有的人家还有4、5套呢。现在藁城的房子很多都租不出去，100平米左右的房子，300元/月都租不出去。前几年人们买房子投资，但是，最近几年藁城房价没怎么上升，现在人们买房子只是一个保值功能。还说，藁城的房子一般两室一厅一个卫生间，三室两厅必须要两个以上的卫生间。还说，在藁城，有钱人对居住小区的安全性要求很高，并对小区品质很看重。总结：藁城住房升值潜力不大，面积要求140平米以上，住宅空置率很高，人们买房除了自用，基本都为了保值。访谈记录2时间: 8.12地点：中国移动营业厅人物：营业员刘女士年龄：25调查人：王培鹏 刘健 文哲峰两人在营业厅交谈，刘女士2002年毕业后参加工作，月收入1300元左右，已婚，无子女。有三室两厅住宅一套，由于夫妻二人参加工作不久，积蓄不多，又有住房，所以暂无住房需求。她认为本项目位置较偏。她还认为车库一定要有，虽然现在没车，随着私车普及再过几年，肯定有购车需求，另外还得有个杂物间，面积不一定很大，但一定要有，生活中暂时不用的东西，可以放一放。父母年龄还不大，所以不和父母同住，也不需照顾。理想的住房面积120平米左右，三室两厅，认为太大了房间显得空旷，打扫也不方便。总结：刘女士希望住在二层，认为再高了搬运东西不方便，也不愿爬楼梯，而且下楼取物方便。要求户型要新颖，外观靓丽些，物业服务要好，三室两厅才能住得开。访谈记录3时间: 8.12地点：新天地商