远卓-2010年房地产外部环境分析报告：北京华融综合投资公司战略咨询项目.ppt

房地产外部环境分析报告,2019年9月11日 北京,此报告仅供客户内部使用。未经远卓管理顾问公司书面许可，其他机构不得擅自传阅、引用或复制。,北京华融综合投资公司战略咨询项目,2,公司远景和战略,环境分析,内部诊断,最佳实践研究,综合分析,实施举措,外部环境分析在战略研究框架中的地位,3,外部环境研讨会将在继承北京华融历史战略规划成果的基础上，审视新环境变化带来的历史性机遇及威胁，我们将讨论的核心议题是： 要求：本次研讨会将聚焦于北京华融未来整体发展，而不简单局限于各子业务单元的发展，希望各位参会人员以集团利益最大化角度思索问题并提出建设性观点,我国房地产产业整体发展形势如何？ 细分市场的市场空间及发展趋势如何？竞争情况如何？未来行业获利趋势如何？,本次研讨会目标,是否对我们有影响？ 影响是什么？ 未来我们应如何选择？,4,本部分研究所要回答的关键问题,宏观环境对北京华融房地产战略有什么影响？ 中国宏观经济 人口发展趋势 城市化进程 政府调控影响 与北京华融相关的细分市场吸引力如何？ 住宅地产 商业地产 零售地产 写字楼 酒店,5,房地产,住房地产,商务地产,零售地产,工业地产,其它,商业地产,典型代表,市场影响因素,业务特征,住宅 别墅 酒店式公寓,写字楼 商务酒店,商场 Shopping Mall 商铺,仓库 工业厂房,会展中心 旅游酒店 度假村,人口数量/结构 人均收入水平 居住条件及需求 位置、环境配套,城市地位、城市经济水平 城市产业结构 城市布局特点,人口数量/结构 人均消费水平 城市规模及布局 商业业态创新,城市工业特点、地位及结构 城市规划布局,增量开发 存量交易 销售为主，周期短,增量开发、存量改造 销售、租赁以及经营管理等可选择方式多 资金需求较大,增量开发、存量改造 商业运营为先导 多长期持有与经营结合 资金占用大,多以自用厂房仓库为主，收益最稳定,-,-,按物业用途划分，房地产可分为住宅、商务、零售、工业地产等四大类,6,目录,与华融房地产战略相关的重要宏观因素分析 中国宏观经济 人口发展趋势 城市化进程 政府调控 华融在房地产主要细分行业中的机会分析 住宅地产 商业地产 零售地产 写字楼 酒店,7,主要发现综述,置身中国房地产市场是北京华融的重要机会 庞大的市场总量及潜在持续的增长 区域经济不平衡带来房地产企业梯级发展机会 但也是重大的挑战 宏观经济调控将是政府长期艰巨的任务，对企业发展带来不确定性 市场高速增长同时，“透支未来”带来阶段总量过剩及结构失衡，市场风险不断增加 国际流动资本过剩，国内过度投机加大市场风险 进入专业化竞争时代，国内房地产企业融资瓶颈限制了业务发展 国企特征对北京华融房地产战略的影响 有良好的政府关系资源，但同时面对政府任务及企业市场化发展的利益平衡 企业治理结构影响企业竞争力和最终的经营业绩,8,- 行业成熟度与房地产商业模式演变示意图 -,房地产开发/产品型,房地产投资/资本运作型,房地产金融/服务型,时间,行业 规模,中国大陆房地产,香港房地产,发达国家房地产,高利润阶段 高风险/高回报 产品创新,中等利润阶段 适中风险/适中回报 资本优势/规模优势,微利阶段 低风险/低回报 规模优势,经济 特征,需求 特征,卖方市场 对新增房产需求快速膨胀,均衡市场 对新增房产需求稳定增长,买方市场 以提升房产质量的需求为主,业务 特征,房产增量开发 地产开发,房地产开发 物业经营 房产中介 房地产金融服务,房地产金融服务 物业经营 房产中介 房屋定制,从世界范围内分析，房地产产业发展有三大发展阶段,中国大规模开发时代尚未结束，但少数领先城市土地稀缺时代已经来临，市场也逐步接近均衡,9,三大宏观因素从根本上决定未来中长期中国房地产市场的乐观局面，但政府宏观调控带来了短期不确定性,2,3,1,房地产行业高速增长,人口增长及 结构变化,宏观经济发展,城市化提速,10,中国房地产行业历史阶段划分 ,过热调控,2002年出台土地招拍挂制度,2003年央行121号文件，提高房地产贷款门槛,2004年提高银行存贷款利率,初步起飞期,真正意义上的中国房地产行业自1987年开始形成,1993.6,超常发展期,调控期,平稳发展期,二次调控期,理性化规模发展期?,中国房地产新一轮增长已经持续了11年，现阶段房地产行业正处于二次调控期,11,我国房地产市场价格连续11年“高歌猛进”，社会、政府对房地产过热可能导致的“房地产泡沫”越来越担心,1991年2005年我国商品房价格,1997年2003年香港房地产“泡沫”后价格指数,12,政府通过金融、土地、税收政策，从供需两方面对整个行业施加影响，促使市场降温,促进土地供应透明化，规范了房地产企业行为 通过加强政府对土地的规划和出让的控制，加强了政府调控市场的力度 企业囤积土地的行为受到抑制 提高了土地获取的难度和成本 促进了行业内企业项目策划等业务能力的提升,贷款利率的提高，贷款审批条件的严格，将抑制部分区域房地产投资购买过热的现象，控制总体的需求规模，减慢需求增长速度挤出市场需求中的泡沫成份 政策总体导向为通过对供需的影响，达到在供需基本平衡的情况下房价稳步上升,土地政策,金融政策,供应,需求,提高开发企业银行贷款的门槛，有利于资金实力强的企业的快速发展，促进行业的整合和产业升级 促进房地产企业金融手段的创新 减缓房地产企业的发展速度，降低发展的风险 促进行业业务模式的转变 促进产品结构的转变,自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，征收全额营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，征收差额营业税；同时对别墅转让交易征收土地增值税,税收政策,13,目录,与华融房地产战略相关的重要宏观因素分析 中国宏观经济 人口发展趋势 城市化进程 政府调控 华融在房地产主要细分行业中的机会分析 住宅地产 商业地产 零售地产 写字楼 酒店,14,受国家宏观环境、行业特殊因素等影响，不同类型物业市场化历程、增长爆发点不同,9192年,87年,98年,99年,2000年,03年,04年,05年,02年,01年,住宅,写字楼,商业用房,规模,住宅、商业用房、办公用房投资总量及增长示意图,南巡讲话及十四大市场经济确立,酒店,取消福利分房、银行按揭配合,零售业深度对外资开放,办公用房政策性限制影响减弱,05年全面兑现WTO承诺，零售业良好预期促使零售地产快速发展,94年,96年,城市化率超过30，开始加速发展,15,中国城市化空间布局,三大城市群 珠江三角洲城市群、长江三角洲城市群、京津环渤海城市群 外向型经济为主，制造业和服务业发达，具备强大的辐射作用 七大城市带是 沿长江城市带、沿陇海铁路城市带、哈大沈大城市带、沿京广铁路城市带、济青烟威城市带、绵德成渝沿线城市带、沿南昆铁路城市带 经济增长潜力较大，第一、第二产业为主，第三产业较弱 中心城市是 以省会城市和具有优势的特色地级市为主的区域中心城市 地区经济发展的排头兵,该布局将容纳 全国人口的50，高素质人才的75 可创造85的GDP，全国工业总产值的90 外贸进出口总量95 未来20年，有2/3财富向珠三角、长三角和京津环渤海三大城市群集聚,未来中国城市化演进将形成三大城市群、七大城市带和若干中心城市圈的格局*,* 未来全国城市空间布局还会直接受政府区域发展政策影响,16,人口、财富的集聚效应，将对未来我国房地产不同细分市场产生影响,总量需求快速增长，目前仍是住宅地产黄金时期，预计到2030年之前都将保持稳定高速增长 区域结构快速变化：经济发达大型城市住宅集中；郊区高端别墅需求稳定增长 住宅物业形态快速变化：大型城市高密度,住宅地产,三大经济区目前GDP贡献占全国35%，对比美国三大城市群（67%），日本三大城市群（70%）还有较大发展空间，以商务地产的特点看，三大经济区总量规模大，集中于中高端，仍将成为商务地产的核心热点；特别是适合用地稀缺的前提下，持有增值价值凸现 其他中心城市伴随经济发展及商务交流的频繁，也会有一定的发展空间，但相对离散总量规模较小,商务地产,零售地产,三大经济区将零售地产发达，高端零售地产相对集中，具有全国性的辐射力 中心城市对零售地产具有区域性辐射力 其他城市零售地产发展速度最慢，业态创新相对落后,17,从城市内部空间格局看，经济发展、城市规模、人口数量有着共性的演变趋势,城市发展阶段及内部空间变化,伴随经济发展、城市规模扩大、人口数量增长 住宅总量扩张最大，并且逐步外延、郊区化 商业地产（商务地产、零售地产）有较强的区位属性，一般集聚在城市几何中心，总量变化不大，位置相对固定，适合商业地产用地稀缺 工业逐步郊区化甚至会从城市剥离,18,发展焦点,住宅持续发展,商业地产崛起,工业地产发展,典型城市规模扩张对城市规划、各种地产发展的影响,19,外部环境分析方法论,外部环境分析结构,产业链及行业全景图 产品结构、分类及特点说明 外部影响因素说明,行业的发展历史 行业的市场规模 行业未来的发展趋势，增长速度,行业的市场集中度 业务的主要竞争对手 行业的KSF总结,行业获利空间现状 行业获利空间未来趋势,背景说明,市场空间,获利空间,竞争格局,20,目录,与华融房地产战略相关的重要宏观因素分析 中国宏观经济 人口发展趋势 城市化进程 政府调控 华融在房地产主要细分行业中的机会分析 住宅地产 商业地产 零售地产 写字楼 酒店,21,住宅地产外部机会评估,市场空间,竞争空间,获利空间,中国住宅地产市场化进程较早，目前总量达1.2万亿，是中国房地产市场主体 预计至2033年前住宅市场仍将保持1520的平均增长率 2006年政府调控力度加大，对住宅市场产生不确定影响 全国经济发展不平衡产生各区域梯级发展机会,市场集中度不高，既有全国发展的专业企业，也有区域领先企业存在 最大企业占据市场份额不到1，目前只有万科、顺驰、绿地、珠江合生等少量企业年销售额在100亿以上 规模、能力领先企业企业快速形成,北京华融及下属金融街控股均有住宅项目开发经验，面对总量巨大，高速增长的住宅市场，华融需要思考住宅市场的战略性意义 如果将住宅地产作为战略核心业务，华融需要整合团队、提炼核心竞争能力，积极加强住宅项目储备 短期应关注政策带来的业务风险,行业历史获利较高，保持20以上的销售净利润水平，近年来受国家宏观调控影响及竞争影响，获利水平两级分化，专业化发展房地产商仍可以获取15以上平均利润回报,关键结论,22,近年来住宅市场供需两旺，整体呈现高速发展态势,19972005年全国住宅竣工、销售面积变化(亿平方米),19972005年全国住宅开发投资完成额及增长率,全国商品住宅平均售价走势图,单位平米均价（元）,23,住宅类房地产上市公司销售毛利率和净利润率,2005年，以住宅开发为主的房地产上市公司利润比2004年有较大幅度上升，净利润率达到12%,资料来源：仲量联行、远卓分析,以住宅开发为主的房地产上市公司部分指标,从房地产上市公司分析，住宅类企业盈利水平近年来有所波动，但仍然保持在较高的水平,24,随着新一轮的宏观调控的持续，预计我国的住宅过热发展的势头将得到控制，房价涨幅也将回归合理,房地产投资增幅预计将回落至15%20左右的合理水平,房价涨幅将回归理性,促使行业集中度提高,产品调整，促使产业业态多样化,区域转移，促使供需平衡化,促使企业管理水平提高,给住宅房地产行业 带来的4大影响,25,北京市住宅市场近年高速增长，2004年开始销售面积超过竣工面积，价格也开始急速攀升,受宏观调控的影响，2004年北京的竣工面积下降，首次低于销售面积，在受价格因素抑制下销售面积持续上升，住宅会长期会保持旺盛的需求,资料来源：北京市统计局,北京住宅价格及年增长率,元/平米,26,总体而言，北京房地产市场在未来10年左右时间仍将保持高速稳定增长,2000年,市场总量将处于平稳发展状态，住宅郊区化特征更加明显 2020年前后北京规划人口1800万 人均GDP将达到10000美元 人均居住面积30平米以上,市场总量,时间,-北京房地产发展示意图-,20062008年,2020年,2002年北京市房地产场化进程加快，土地出让政策逐步规范透明，金融信贷管制更加严格，“三外”企业纷纷涌入，竞争激烈，利润率水平趋降,受奥运会影响，市场总量会出现膨胀期、萎缩期和恢复期等阶段性波动，但总体发展将保持平稳增长的态势； 到08年预计人均GDP将达到50006000美元，人均居住面积28平方米，市场总量增长将逐步趋缓,27,目录,与华融房地产战略相关的重要宏观因素分析 中国宏观经济 人口发展趋势 城市化进程 政府调控 华融在房地产主要细分行业中的机会分析 住宅地产 商业地产 零售地产 写字楼 酒店,28,商业地产关键发现综述,2000年以来，中国出现真正意义上的商业地产 2005年总体商业地产（主要包括零售地产、写字楼地产）市场规模为30004000亿元 受产业环境、产业政策影响不同类型的商业地产兴起时间不同，零售地产2000年，酒店2000年，写字楼2002年，市场受国家宏观调控影响较大，特别是2005年以来受国家宏观调控影响，投资增速减缓 商业地产对全国经济中心、城市黄金地带高度依赖，2000年以来呈现跑马圈地的特点，一线城市土地稀缺性凸显，二线城市已经成为行业热点 竞争格局分散，总体市场集中度不高 商业地产除香港、新加坡等领先企业以外，国内商业地产尚未形成真正的领先者，多数由历史住宅开发企业发展而来，经验、能力，特别是资本实力有很大欠缺 市场集中度不高，但国内企业纷纷谋求打通资本通道并加强专业化能力，预期行业领先者将快速产生,29,商业地产综述（续）,商业地产在初期表现虽有些盲目，但总体看处于低风险高利润的阶段，伴随供应的高速增长，风险水平已经大大提升 2000年以来，商业地产发展过热，阶段过剩、结构过剩的表现突出，少量商业地产项目出现投资失败 总体而言，优质地带的高端商业地产投资保持了较高的获利水平，开发环节获利最大，平均在1520，但土地稀缺已导致开发企业转售为租赁经营，获取长期稳定回报（经营性IRR在515不等，隐含土地增值平均年56） 一句话结论：市场空间适中，短期暴利导致过热增长，预期未来23年内圈地时代将逐步结束，增长速度放缓，市场集中度将快速上升，细分市场的行业领导者将在未来3年内形成,30,不同物业类型近年来的增长速度差异较大，但与国家整体房地产投资波动趋势保持一致,资料来源：国家统计年鉴，远卓分析,中国房地产投资增长率,关键发现,2003年、2004年中国房地产投资增长高达30，出现一定的过热迹象，2005年受国家宏观调控影响，房地产投资增速放缓 住宅物业投资增长率相对稳定，近年来保持了2230的增长速度 自1999年开始，伴随中国商业进一步繁荣，商业地产投资加速；2003年、2004年全国商业地产投资增速一度达37、35，远高于全国房地产投资增速 办公物业2002年开始爆发增长，2003年增长速度达34%,31,2002年以来商业地产高速增长有着鲜明的爆发性特点，特别集中于一、二线城市黄金地块的投资发展，优质地块的持有经营成为典型模式,跑马圈地，更新改造 2002、2003年 商业用房、办公用房 投资增长速度超过30,嘉里建设素来以高端商业地产投资发展著称， “土地供应有限之黄金地段向为首选，此等地段在市况不明的情况下，有较强的保值及反弹能力”,32,目录,与华融房地产战略相关的重要宏观因素分析 中国宏观经济 人口发展趋势 城市化进程 政府调控 华融在房地产主要细分行业中的机会分析 住宅地产 商业地产 零售地产 写字楼 酒店,33,零售地产外部机会评估,市场空间,竞争空间,获利空间,2005年零售地产增量总额达19002000亿 目前我国零售地产存量约2.2亿平米，预计2033年零售地产总量将达9亿12.6亿平米，理论年平均增长率为56； 北京市目前零售地产面积约1324万平米，预计到2020年将发展到3000万平米，理论年平均增长率在56 03、04年零售地产增长率达30以上，导致阶段过剩、空置率迅速上升,外资企业在零售地产具有相对领先优势，国内企业快速发展 市场集中度不高，但有快速集中趋势 优质土地、大规模资金、商业及地产开发整合能力是行业KSF,北京华融下属金融街控股已经投资完成四季商城单体高端零售地产项目，目前正在进行招商管理工作，预计2007年投入运营 零售地产是人口、经济依赖地房地产业务，在商业地产领域最具备全国扩张地潜力，目前一些企业（如万达）正通过与零售企业地联盟合作大举拓张 对于零售地产，华融与金融街控股地观点有较大差异，华融系统需要尽快明确对零售地产的战略态度,近年来零售地产处于暴利阶段，获取优质地块的企业 开发环节IRR约1520 投资持有环节IRR约912 但伴随黄金地块的圈地结束，企业获利水平将下滑,关键结论,34,零售地产受宏观环境因素、零售业发展影响重大,宏观影响因素,零售业,零售地产,政策管制放松 1992年零售业初步对外资开放 1999年起深度开放 2005年全面开放 中国零售业整体保持持续快速增长，年平均增长率达10以上，自2005年起将进入第三次消费高峰 零售业态创新加速，不同的业态会有不同的发展速度 区域发展不平衡，经济发达、人口规模大的城市零售业发展迅速 行业集中度快速提高,经济影响因素 中国经济近年来继续保持9以上的增长速度 2004年中国人均GDP达1000美元以上，进入大发展阶段 人口影响因素 人口持续增长，预计2033年达人口高峰15.2亿人 人口结构老龄化、垂直化，人均消费水平将显著提升，消费偏好将发生重大变化 城市化带来人口向城市集中,1999年伴随零售业的深度市场化，真正意义的零售地产开始形成 零售地产受宏观调控、零售业发展及城市规划三重因素影响，有特殊的发展特点 1999年以来，中国固定资产投资，特别是房地产投资过快增长引发经济过热增长担心，2005年国家加大宏观调控力度，影响零售地产投资增速下滑 零售行业发展有力支撑零售地产发展，零售行业区域不平衡、业态创新加速带来众多零售地产机会 零售地产属于不动产，特别是百货业等高度依赖城市商业圈，土地资源的稀缺性影响零售地产发展,35,零售地产同时受两个行业波动性影响零售行业、房地产行业,1992年初步开放以来，中国零售业增长节奏与GDP增长节奏基本吻合，相关度在0.83左右 1999年以来，商业营业用房涨跌情况与前一年的零售业涨跌相吻合，增长率平均比零售业高,GDP、零售业、商业营业用房（零售地产）、房地产投资完成额增长率比较图,零售地产的增长节奏与同年房地产发展情况紧密吻合，但波动幅度更大 2003年、2004年全国商业营业用房投资增速一度达37、35，远高于全国房地产投资增速；受政府针对房地产的宏观调控政策影响，2005年商业营业用房投资增长率下跌至16,资料来源：中国统计年鉴2005，国家统计局,36,区域经济水平决定了中国商业发展梯次成熟度不同，直接影响不同类型商业地产的高速增长阶段,资料来源：国家统计年鉴,37,以上推论未考虑现阶段核心城市零售地产更新因素； 2004、2005年中国零售地产投资增长速度达30以上；年投入使用的商业营业用房达60007000万平米/年,从长期看，零售地产增长空间巨大，现阶段零售地产投资增长过快值得警惕,单位：万平米,中国城镇零售地产面积,现状： 中国城镇人口合计拥有商业面积2.8亿平米 未来预期：2033年中国达到人口高峰 基本情景：城镇人口拥有商业面积9亿平米 乐观情景：城镇人口拥有商业面积12.6亿平米 增长预测： 基本情景：平均年增长2428万平米，年复合增长率为5.16 乐观情景：平均年增长3714万平米，年复合增长率为6.43,关键发现,38,零售地产与城市规模、城市商圈的紧密关联关系,商业地产崛起,零售业及零售地产的特征,向心聚集商业向城市的几何中心聚集,离心分散商业向城市的几何中心及少量外围新商圈发展,离心聚集除传统商圈外，商业离开城市几何中心，向郊区聚集,39,北京市老商圈和发展中的新商圈正给零售地产新的发展机遇,主要发现,老商圈优势/劣势,新商圈优势/劣势,马甸商圈,石景山沃 尔玛商圈,马连道商圈,木犀园商圈,高碑店商圈,中关村商圈,亚运村商圈,亚奥商圈,望京商圈,燕莎商圈,朝外商圈,国贸商圈,西单 商圈,新世界 商圈,新商圈,老商圈,资料来源：伟业顾问北京商业地产白皮书,从城市规模及空间布局看，北京市已经发展到由第四向第五阶段过渡的时期,核心商圈,王府井商圈,赛特商圈,40,相比全国，北京零售业尚有更大的发展空间，同时零售地产业起伏受地产业影响也更大,北京市GDP、零售业、零售地产、房地产投资完成额增长率比较,资料来源：北京市统计信息网，北京市统计局，中国统计年鉴，国家统计局,相比全国，北京零售业发展速度长期低于经济发展速度，可预期随着零售地产等硬件的发展，零售业有更大的发展空间,相比全国，北京地产业受宏观调控影响更大；同时零售地产业起伏受地产业影响也更大,41,北京市人均商业面积跟上海、成熟国际大城市如东京和纽约比还有很大差距,资料来源：伟业咨询，远卓分析,北京市人均商业面积近0.9平方米/人，离发达国家水平（1.2平方米/人）还有一定差距，与上海、成熟国际大城市如东京和纽约相比，还有很大发展空间 参考：国内大城市上海的发展势头迅猛，它很可能于2007年达到纽约的人均商业面积，即2 平方米/人,北京市各区人均商业面积比较,单位：人/平方米,国际人均商业面积标准,42,北京城市总体规划（2004年2020年），伟业咨询，远卓分析,以发展的观点来看，北京市在未来相当长时间内还有很大发展空间,根据北京城市总体规划（2004年2020年），北京市常住人口将于2020年达1800万高峰 以国际发达城市东京为参照，目前其人均零售物业面积为1.7平方米/人，2020年北京常住人口达到高峰时，其零售物业市场规模将有： 1800万1.7平方米/人=3060万/平方米,北京零售地产于20012005年高速增长，之后直至2008年都处在消化前期放量和缓慢发展中 以国际发达城市东京为参照，可预见北京的零售地产市场仍有很大发展空间。2008年以后，北京零售地产仍有1500万平方米的市场潜力,单位：万平方米,北京零售地产增长预期,3060,1502,1324,604,43,近两年全国及北京零售物业空置面积快速上升，也反映出市场风险的迅速放大,北京市近年商业营业用房空置增长情况,北京市零售地产发展速度大大超过了零售业发展速度，2005年上半年其空置率快速增长，阶段性过热的趋势初步呈现 另一方面，北京市人均商业面积远低于上海、深圳，离发达国家人均商业面积也有很大差距，理论上应有很大需求空间 造成这种有效需求不足的根源与全国零售地产有效需求不足的症结一样：商业规划和需求方没有真正对接,资料来源：国家发改委，行远顾问2006，北京市统计信息网，成业行房地产投资顾问，高力国际,截止2006年6月底，北京优质零售地产空置率为18.9%,全国商业营业用房空置面积,2004年全国零售地产空置率高达20%-25%,44,目前零售地产开发投资的三大主力是机构/个人投资者、房地产开发企业和原零售企业，但缺乏资源、能力的整合,物业开发 （销售）,地产开发,持有,商业经营 (零售商),消费者,融资,房地产开发商,零售企业,投资者,对消费者的理解,物业品牌影响力,零售运营,持有能力,物业开发能力,土地获取能力,资本实力,缺乏市场领导者,规划和 定位,规划和定 位能力,资料来源：远卓分析,产业上游,产业下游,45,目录,与华融房地产战略相关的重要宏观因素分析 中国宏观经济 人口发展趋势 城市化进程 政府调控 华融在房地产主要细分行业中的机会分析 住宅地产 商业地产 零售地产 写字楼 酒店,46,写字楼地产外部机会评估,市场空间,竞争空间,获利空间,写字楼地产99年02年阶段供应不足，特别是高端写字楼更为紧缺；03年后投资高速增长，伴随国家经济成长及大城市财富聚集效应，少数发达城市的高端写字楼市场有持续需求支撑 作为环渤海经济区中心城市，北京写字楼市场波动中稳定发展，受08奥运影响阶段提前放量，需要一定时期消化,外资企业在写字楼市场具有相对领先优势，国内企业快速发展 市场集中度偏低，但正在快速集中 受优质地块稀缺影响，只租不售成为行业趋势 优质土地、大规模资金、高品质物业管理能力是行业KSF,华融历史凭借“金融街片区开发”在写字楼开发销售、写字楼租赁经营方面取得了优异的成绩，写字楼开发甚至经营持有无疑是华融系统核心战略业务 写字楼市场02年起爆发成长，特别在国际化水平的城市，甲级写字楼突发放量，从长期看这些城市写字楼持有有着良好的增长潜力 写字楼地产跨地域发展需要关注城市GDP水平，城市产业结构，企业数量、规模（特别是第三产业），区域经济的辐射力等因素的现状及未来增长趋势,近年来写字楼地产处于暴利阶段，获取优质地块的企业 开发环节IRR达20以上 投资持有环节显性IRR约1220 土地增值隐形收益年6左右 但伴随黄金地块的圈地结束，企业获利水平将下滑,关键结论,47,写字楼行业受多种因素变化和机遇的影响，经济发展、企业数量及产业结构是其根本的推动力量,宏观影响因素,多种变化和机遇,写字楼行业,产业结构变化：以高科技、信息、网络、知识和服务为重要构成部分和主要增长动力的新经济发展迅速 国际化趋势和与跨国公司海外发展战略的调整 一些经济发达、人口规模大的城市中心出现了企业集聚的商务区，写字楼发展机会较多 奥运会、世博会等国际活动带来的发展契机,经济影响因素 中国经济近年来继续保持9以上的增长速度 2004年中国人均GDP达1000美元以上，进入大发展阶段 中国加入WTO后，对外经济日渐活跃 政策因素 1998年国务院出台相关政策限制楼堂馆所的盲目开发 2001年开始，政策管制放松 2004年开始的宏观调控又收紧了政策,写字楼市场发展不平衡，在多数地区处于起步阶段，在北京、上海等少数城市的发展水平较高 写字楼受行业发展、企业发展、及城市规划等多种因素影响，有特殊的发展特点,48,宏观调控政策对写字楼行业的影响非常大，2002年开始的爆发性增长，很大程度上是受前几年受政策影响的投资不足所致,19982005年全国房地产与写字楼投资完成额增速,关键发现,1998年开始执行的、原则上禁止党政机关和国企三年内新建及购置办公楼的政策，造成1999和2000年连续2年写字楼投资负增长 2002年开始，办公楼投资压抑之后开始爆发式增长，2003年增速更是达到了34的高点 2004年下半年受国家宏观调控政策影响，投资增速再次减缓,资料来源：国家统计局；远卓分析,受政策影响，投资不足,49,由于政策影响因素，写字楼市场在1999年2001出现了严重的供需结构失衡,供应,需求,示意图,资料来源：远卓分析,50,写字楼的发展很大程度上与城市的发展定位及经济发展特点有关，长期来看，未来写字楼市场将集聚在三大城市群、七大城市带及若干中心城市,该布局将容纳： 全国人口的50，高素质人才的75 可创造85的GDP，全国工业总产值的90 外贸进出口总量95 未来20年，有2/3财富向珠三角、长三角和京津环渤海三大城市群集聚,资料来源：20012002中国城市发展报告；远卓分析,51,北京写字楼市场受世界经济变化和供需结构影响始终处于波动之中,1993,2000,2001,2002,2008-2010,受1999开始的宏观控制影响，写字楼供给量不大，市场供不应求，租金持续上涨 由于市场行情看好，2000年也成为几年来写字楼投资量较大的一年,随着网络经济泡沫不断破裂，网络公司对于写字楼的需求难有大规模的扩张，加上911导致美国经济下滑，2001年甲级写字楼市场处于低潮,1995,1999,1995-1999年 随着峻工量大增(近100万平米的供应量)，北京写字楼市场市场租金及售价下调，空置率上升，整体处在持续低迷的状态中,随着北京申奥成功和中国加入WTO，北京作为中国的政治、文化、经济中心，2002年写字楼市场进入一个上升而且波动的发展趋势 2003年SARS的爆发给本已经较弱的北京写字楼市场雪上加霜 2004年后出现大量的写字楼供给,奥运会前对开发的限制会导致写字楼的需求放大到极高点，这种影响将持续到2009年 2008年之后写字楼供应断档，市场存量将逐渐被吸纳,注：本曲线为示意图,2005,2005年的北京写字楼市场是近五年来放量最大的一年，尤其是CBD和中关村区域高端写字楼的集中放量，租金价格有所下降,资料来源：远卓知识库,52,从2002年开始，北京的写字楼市场整体表现出较快增长,北京写字楼整体市场变化情况,万平米,0%,5%,10%,15%,20%,25%,集中放量阶段,空置率,43,资料来源：高力国际；远卓分析,新增供应量巨大，同时市场需求也非常强劲，市场整体表现出阶段性波动的特点 从2004年开始供应集中放量，导致空置率有所上升，但目前供需两方面的关系又有所变化，空置率在2005年下半年开始回落,53,亚奥商务圈,燕莎商务圈,东二环商务圈,西长安街商务圈,金融街,中关村,CBD,资料来源：远卓分析,地域分布上，形成了“3X”的多中心商务格局，CBD、金融街和中关村规模最大，亚奥、燕莎、东二环等商圈逐渐形成并迅速发展,54,三大区域分别有特定的客户群体，市场表现不尽相同，未来的发展趋势也不相同,外企聚集，世界500强有1/3都已入驻CBD 靠近使馆区，具有传统的商务优势 金融、电信、新闻媒体等产业,仍有较多的土地可供开发 2008年之前集中增加供应量,金融街目前主要是各大银行的总部、非银行的金融机构总部及电信行业入驻 证券、保险、电信等行业陆续向外资开放，需求上升空间较大,2008年之前仍有部分新增供应量 基本无可开发土地,资料来源：戴德梁行，远卓分析,CBD,金融街,研发机构或大型跨国公司研发部门进驻 高科技发展需要配套产业，银行、担保公司、风险投资等企业需求比例会上升,目前存量最大 市场供大于求，租金和售价最低,中关村,市场表现,租金及售价最高 空置率较低,可开发土地数量较少,空置率最低，租售情况良好 租金及售价较高,55,三大区域未来的发展趋势良好，金融街在租金和空置率方面将会保持比较好的水平,万平方米,三大区域存量变化预测,CBD：租金仍然保持最高并有少量下滑；存量成为最大；空置率也会因市场的有效吸纳下降明显 金融街：租金会有少量下滑；存量成为第二大；空置率会少量上升，但仍为三大区域内最低 中关村：租金在三大区域中处于最低，而且会有所下降；由于市场吸纳和基本没有新增存量，空置率下降明显,资料来源：高力国际；远卓分析,美元/月/平方米,三大区域租金走势预测,CBD,中关村,金融街,56,在供应增量方面看，新增供应集中放量，而且主要是甲级写字楼，未来两年仍然会保持高增长态势,单位：万平方米,2000-2005年北京办公楼年度累计竣工面积,北京市2006-2008年在建在售写字楼项目供给,资料来源：北京统计局、戴德梁行，远卓分析,表示未确定具体进入市场的时间,单位：万平方米,未来3年有超过400万平方米的供给,57,但在奥运会后的三年中，由于供应断档，存量将被市场消化，供需可基本平衡,在未来的两年内，大约还会有400万平方米的新增供应，而这些大部分是甲级写字楼，未来两年的甲级写字楼租金将会下调 由于2008年奥运会对在建工程的限制，而写字楼的开发周期一般为3年，故2008年后的三年内，新增甲级写字楼断档 2010年之后，将有可能出现北京甲级写字楼供需平衡,单位：万平方米,资料来源：高力国际；远卓分析,58,土地的稀缺、市场竞争加剧等因素，促使经营模式由开发后出售向写字楼持有经营转变,资料来源：远卓分析,59,目前开发和持有经营的获利水平均比较高,很高，一般的项目获利可达到20以上,仍然会维持较高的水平，但存在较大不确定性 客户的购买需求会因消费习惯、消费能力、客户结构因多种因素的变化而出现波动 土地的获取成本会因竞争加剧而提高,较高，年平均回报率一般可达到1220，差异较大（与资金结构、物业品质、区域市场行情有关） 回收期大约为58年 近5年来办公用地产价格年平均增长6.65,以北京、上海等一线大城市为例，随着市场趋于成熟，年回报率将会缓慢降低，预计到2020年可降低到810的水平，是参考国际目前的一些数据 欧美国家：46 东南亚地区的发达城市和中国香港和台湾地区：810,开发,持有经营,资料来源：搜房网；远卓分析,60,目录,与华融房地产战略相关的重要宏观因素分析 中国宏观经济 人口发展趋势 城市化进程 政府调控 华融在房地产主要细分行业中的机会分析 住宅地产 商业地产 零售地产 写字楼 酒店,61,酒店行业外部机会评估,市场空间,竞争空间,获利空间,截至2004年，中国酒店共有10888家，按国家十一五规划，未来五年酒店客房需求年平均增长8 2000年后北京市星级酒店以每年70家速度增长，至2005年已达652家，受奥运良好预期影响，目前在建星级酒店已达110家，预计08年奥运会后酒店进入消化调整期,投资主体分散，开发环节进入壁垒很低；但经营专业化要求高且高度依赖品牌影响力，进入壁垒很高 酒店集团化经营已成为竞争核心手段，但目前国内酒店集中度较低 高端酒店经营基本被国际酒店集团垄断，且目前有进一步加剧趋势 国内酒店经营目前表现为单体高端酒店持有，委托国际酒店公司经营及经济型酒店连锁自营两种模式,华融及金融街控股已经累计拥有6家酒店，酒店业务在华融及金融街公司业务经营中的战略意义需要明确，以决策是否持有，如持有是以经营获益、配套还是长期土地增值为目标？ 从市场空间看，我国酒店行业进入了新一轮的景气周期，预计此轮景气时间更长； 从酒店行业竞争格局看，国际酒店管理集团仍具有垄断性优势，国内企业目前更多谋求从经济型酒店进行快速发展，或持有酒店为其他业务配套 酒店简单持有的回收周期较长，租金收入相对较低,开发销售目前获利水平在15左右 单体酒店持有更多考虑为其他物业配套发展，或者持有物业潜在增值 高星级简单出租回报率为56，优质地域的酒店持有潜在土地增值能达810 酒店经营管理（不持有模式）经营毛利率极高，达50%70，但更多被国际酒店集团垄断,关键结论,62,外部影响因素说明,宏观影响因素,旅游业,酒店行业,94年以来国内旅游*人次保持年均8%的增长速度；国内游未来3-5年仍将以观光游为主 92年以来入境旅游*人次保持年均9.3%的增长速度；入境游客中商务客源比例上升 自2003年以来中国旅游消费已进入启动期 十一五规划国家将大力发展旅游业，实现入境旅游人数和国内旅游人数年均增长8%,经济影响因素 中国经济近年来保持9%以上的增长速度 2003年中国人均GDP首次突破1000美元，进入大发展阶段 自89年以来城镇居民人均可支配收入保持13.6%的年增长率；农村居民人均纯收入保持11.1%年复合增长率 政府政策 中央及地方政府对旅游业的发展规划和相关举措,中国酒店业自改革开放起步以来，伴随着经济增长及旅游业发展经历了一轮发展周期 酒店业发展受旅游业发展直接影响，而旅游业则主要受宏观经济、居民收入水平等因素影响 政府对新建酒店项目的审批制度一定程度上影响了酒店的供给,*注：按照出行目的可分为旅游观光、休闲度假、商务、会务会议等,63,酒店业主要受旅游业发展的带动，酒店业的需求与一国的GDP增长之间表现出很强的相关性,美国GDP增长与对客房需求的增长对照,我国GDP增长与入境及国内游增长的对比,“GDP与酒店需求有一个经验数据,大体上10亿元GDP需要一家酒店” 社科院旅游研究中心,64,在快速增长的旅游客源支撑下，90年代以来中国酒店业保持了21.7%的年增长速度,中国星级酒店数量及年增长率,资料来源：中国资讯行,单位：家,第一波酒店建设热在1994年达到顶峰,应该是97年左右的投资决策；且2000年行业仍处于大幅亏损中,65,酒店业的发展呈现一定周期性，一般为十年，而供给的相对滞后则是造成这种周期波动的主要原因,香港酒店业1981-2003年的周期,美国酒店业1991-2001年的周期,伦敦酒店业1973-1992年的周期,突发性的需求扰动是导致景气下降的原因，如金融危机等；而供给减小则是景气见底回升的动力 不动产供给的相对滞后特征是酒店业周期波动的主要原因 出租率的提高/下降一般总是先于房价的提高/下降 一些中心城市的酒店即使在景气低谷时，出租率通常也能维持在盈亏平衡点,资料来源：HSBC,CEIC,申银万国证券,66,02/04年扭亏为盈,全行业亏损,我国酒店行业起步于我国的对外改革开放，其发展也呈现周期性波动，目前正处于新一轮上升周期，预计此轮周期持续的时间可能会更长,1979年,国务院发布了国务院办公厅转发国家旅游局关于建立酒店管理公司及有关政策问题请示的通知；也促成了90年代的扩张,起步于我国对外改革开放，政府批准了第一家酒店合资项目，开始了第一批合资合作饭店的建设,1984年,亚洲金融危机后，中国酒店行业出现全行业亏损，全国房价下降了136%，亏损一直持续到2001年,1998年,1999年,1995年,由于扩张过猛导致供给总量过剩，中国酒店的建设高潮开始回落，饭店业的利