中海地产独树一帜的地下车库成本控制.ppt

地下车库建筑设计中的成本问题,2012年6月15日,第 2 页,第 2 页,（控制单车位成本）,地下车库有效设计因素,本PP重点介绍常见问题！,第 3 页,第 3 页,一、地下车库停车数量,2011年统计情况：部分项目地面车位没有取到政府允许的极限，客观上增加了地库的面积，增加了成本投入。,严格控制地下室停车数量：满足政府要求底限！,第 4 页,第 4 页,二、车库范围、层数和埋深,车库范围：独立地库与大底盘地库各有利弊，须结合地质条件及总图布局进行经济性研究，确定最优的地库布局，将地库成本控制在最初阶段；,独立地库,大底盘地库,车库层数：尽量不做两层地库或减少地下二层地库面积,车库埋深：结合场地、管线布局；有条件尽量架空、半地下停车,第 5 页,第 5 页,三、人防地下室问题,尽量降低人防等级，争取不做5级人防 明确人防等级后再开始设计,如果是乙级人防（常5级或常6级），无需每个防护单元均设置通往 室外露天的楼梯，可以借用相连的防护单位；这样可以腾出大量车位；,人防口部设置应布置在不 影响停车的地方，尤其不宜布置在车道旁,第 6 页,第 6 页,三、人防地下室问题,尽量利用汽车坡道做人防主要出入口,人防主要出入口需露出地面，并做防雨设施或做钢筋砼防倒塌棚架，既浪费又影响景观，应尽量减少；,相邻防护单元的主要出入口应合并设置,第 7 页,第 7 页,四、停车效率的提升,再次澄清关于“单车位面积”的统计口径,地下车库总面积 = 地下车库 + 全部设备用房 + 主楼地下室 只有当存在垃圾房、污水处理站、换热站以及政府规定要做的非机动车库、物管用房等特殊情况下需要设置的房间时，可允许进行特别说明及复核。,第 8 页,第 8 页,四、停车效率的提升,集团控制标准：单车位面积35 ,控制标准并不是最优值，不能应已经达到而停止优化！ 无人防地下室通常可以做到32/辆 大型停车库效率较高，很多可以做到30/辆以下 当地库与建筑塔楼彻底脱开，同时又没有人防时，停车率值能轻松做到25/辆以下 目前，各项目中，有做到33、37、甚至41，成本优化空间仍然是很大,普通地下一层车库建安成本约1600元/，人防地下室约2300元,以停放500辆的车库，单车位面积每减少1，至少降低造价80万，平摊可售成本降低14.4元,第 9 页,第 9 页,四、停车效率的提升,柱网布置,集团控制标准：78007800,有项目反映难以按此操作？,7.87.8=60.84 8.18.1=65.61,65.6160.84 65.61,= 7.8%,7.8米柱网： 8.1米柱网：,8.1米柱网增加车库面积7.8%,第 10 页,第 10 页,四、停车效率的提升,柱网布置,澄清：汽车库设计规范规定小车位18004800， 车侧600，车尾500，两车共用，普通车位可以按照24005050,后侧有墙，车位应按照24005300,7800柱网可以满足普通停车位要求（除非政府对停车有其他明确意见）,第 11 页,第 11 页,四、停车效率的提升,地下室轮廓线：要求平直方正，无用的面积一定要剔除,无实际用途，应修改地库轮廓,无实际用途，修改地库轮廓或改作他用,第 12 页,第 12 页,四、停车效率的提升,布置方式,靠边墙布置平行车位，停车效率低,柱距不符合模数,车道太宽，浪费面积,第 13 页,布置方式,外墙倾斜、车道出现无效面积,车道不得靠外墙布置， 形成单边车道,四、停车效率的提升,第 14 页,布置方式,四、停车效率的提升,不必设置“无效”便利车道 类似图示两边无车位的车道基本均可取消,第 15 页,设备用房面积需要严格控制,四、停车效率的提升,经验数据：10万规模的住宅小区， 设备房面积约700800左右（未含车库排风、消防控制） 其中：变配电房： 约150 公变房： 约50 柴油发电机房：约100 水泵房： 约120 生活水池：约100 消防水池：约150 其他： 约50,小区规模每增加10万，设备房增大30%左右;,第 16 页,设备用房位置需要仔细斟酌,四、停车效率的提升,设备用房不得占用车位空间,车道两边是车位布置的黄金宝地，设备房（以及非机动车库）不应挤占停车位置；,此处位置规整且靠近车道，不宜布置设备用房,设备房设置在塔楼下方，应注意水泵房及变压器的低频噪音对首层住户有影响，上部有水房间对下部电房有影响,可尽量利用塔楼下方、边角空间等不方便停车的位置布置设备房,第 17 页,严格控制地下室层高：层高每增加100MM，地下室综合成本增加18元/,五、层高,片面的认为车库净高2.2米，是指最不利空间的净高。其实在设计中，主要能保证“车道处、以及大部分的停车位处”的净高为2.2米即可。 设备高度计算不精确，当车库设有“喷淋、通风及电桥架等设备管线”时，管线高度计算时不够精确；或者“风道、喷淋”等设备布置没有尽量避开主车道；或者设备管线交叉点也未避让主车道，导致车库高度人为增高，造成不必要的浪费。 对常用设备配置要求不清楚（喷淋？风道？） 当车库与变配电间或水池等设备用房同层设计时，未采取设备用房处局部降板，而是一同按照设备房的高度来设置同层层高。,常见认识误区：,第 18 页,五、层高,车库净高：2200,总建筑面积2000地下车库必设机械排烟,10辆地下车库 或50辆地上车库（含架空层车库）必设喷淋,宽度1200的风道下面需设喷淋,地下车库一个防火分区2000设喷淋4000,净 高,机械排烟,喷 淋,防火分区,严格控制地下室层高：影响地下室层高的因素,研究成果：800MM高更节省（地下室埋深不大时）,设备常用计算高度,梁 高,设 备,第 19 页,车库层高 = 车库底板构造面厚度+停车库净高2.2米+通风+（喷淋高度）+（电桥架）+顶板梁高,严格控制地下室层高：,风道下无喷淋，层高可以控制在3.40米 （100+2200+300+800）,应尽量使“主风道” 靠近车道边侧设置 风道宽度尽量控制在1.2米以内，使风道下面不设喷淋 电桥架、设备管线尽量与风道平行设置、不设在风道下方 各类管线交叉点不要设在主车道处,风道下有喷淋，层高可以控制在3.60米 （100+2200+200+300+800）,五、层高,集团控制标准 普通地库3.6m 人防车库3.8m,第 20 页,严格控制地下室层高：,五、层高,当车库与变配电间或水池等设备用房同层设计时，应采取“设备用房局部降板”，而车库层高按常规设计,顶板采用结构找坡，可省去顶板建筑找坡层（细石砼配钢筋网片） 顶板及底板采用同方向、同坡度的结构找坡,第 21 页,六、覆土,覆土厚度（摘自成本管理专题报告） 地库顶板覆土厚度决定着顶板的荷载，也决定着地库的梁柱高度、截面尺寸、配筋数量等，也间接决定着地库的结构成本 覆土厚度由管网布局、种植要求、绿地率要求等要素决定 因此，优化综合管网的布局至关重要（案例：银川公司项目） 顶板平均覆土厚度： 1、应结合景观方案精细化设计，不同种植区域覆土厚度应不同；或采用树池、堆土形式来种植；平均覆土厚度1.0米1.2米。 2