【城市进入】台州城市进入研究

Design by 华星房产研展部,台州城市进入报告,目 录,城市解读 城市描摹 经济、人口状况 城市规划,市场分析 市区市场分析 温岭市场分析,产业解读 台州产业分析,基于城市的投资策略 进入建议,城市解读 城市描摹 经济、人口状况 城市规划,城市解读城市描摹城市概况,省辖地级市，地理位于浙江省中部沿海 宁波和台州同属宁波都市圈，宁波是龙头，台州是重要组成部分。 1、国家级小微金融改革试点城市； 2、民营经济发达，民营企业发祥地之一； 3、海洋资源丰富，海洋经济发达； 4、国家新型城镇化综合试点地区；,毗邻宁波和温州，是浙江省东翼港口城市； 中国制造业最发达、最成熟的区域城市之一，民营企业发祥地之一，民营经济发达。,国务院在城市总规批复中要求 逐步把台州建设成为浙江沿海的区域性中心城市和现代化港口城市。本次总规修订突出了提升台州城市区域地位、实现浙江几大战略空间对中心城区全域的引领和提升作用,台州功能定位： 浙江沿海的区域性中心城市和现代化港口城市 台州城市定位： 山海水城、和合圣地、制造之都,整体定位：区域中心城市和现代化港口 主动对接浙江大湾区战略，城市战略地位大幅提升，由三线向新二线大步进发,城市解读城市描摹城市定位,椒江政治中心： 台州市政府所在地，政治、经济、文化中心，由于其是整个台州的行政中心 ，城市地位超然，拥有政府资源优势，是当前台州优先发展区域，发展相对较快区域商业、办公、住宅等发展迅速，也是三区中最成熟区域 路桥商贸中心： 商贸氛围浓厚，小商品城以及一些专业市场均在这个区域集中分布；因94年才从“镇”升级为区，在本地人心中地位偏低。 黄岩工业中心： 模具、塑料等产业发达，且台州唯一高铁站在黄岩区。历来为台州经济最发达区域，本地人自豪感强烈（类似萧山）,城市解读城市描摹行政划分,市三区之间功能定位明确，产业划分清晰； 其中椒江区为政治中心，黄岩区为工业中心，路桥区为商贸中心。,城市解读城市描摹发展历程,从区域发展历程上看，三区发展相对独立，联系度较弱； 椒江为市府所在地，政府重点发展区域，未来发展力度优于路桥、黄岩。,城市解读城市描摹发展格局,市域总体空间规划： 台州城市空间结构打造：“一心六脉四组团” 打造环绿心组团式城市。从总体空间结构形态看，生态环境保护和重大交通工程是建立中心城区多组团网络式空间结构的基础与核心，也是城市空间结构的基本特征，打造山海水城、和合圣地、制造之都 大中型新区简介: 开发区规划总面积73.9平方公里，台州经济开发区实际开发建设区域由中心城区、滨海新区、三山北涂围垦区三大区块组成。台州经济开发区作为台州对外开放的窗口、本级经济的载体、区域经济的龙头、中心城市的核心区和体制改革的先导，承载着“发展经济、建设新城”的双重任务。,城市发展方向：东进西扩、南联北跨、中心内聚； 加强三区城市融合及协调发展，形成“大台州” 城市格局,未来市区居住开发主要集中在台州中心区及中心大道两侧，黄岩羽山新区、永宁江北区块，路桥远东西区和中央山两侧,城市发展空间规划： 台州东进西扩、南联北跨、中心内聚”居住开发主要集中在台州中心区及中心大道两侧，黄岩羽山新区、永宁江北区块，路桥远东西区和中央山两侧；工业开发主要集中在台州经济开发区、滨海工业区启动区块、黄岩西工业区块、洪家工业区块和路桥中部工业区块等,城市解读城市描摹发展格局,*数据来源：浙江省统计公报以及台州市统计公报,单位：亿元,城市解读经济状况GDP发展,受2011年180家医化企业外迁及2015年产业转型升级影响，经济发展速度放缓，年均增速7.3%，属全省中游水平，2016-2017年经济恢复活力，增速加快，增速全省第三；,2017年浙江省各市财政状况,（数据来源：2017年台州统计年鉴）,城市解读经济状况财政收入,台州城市政府财政收入总量位列全省第三； 约660亿预算收入对台州的大力度城建提供了强劲的支撑和保障,城市解读经济状况固定资产投资,市区产业投资不断加大，产业优化升级； 从长期看将促进房地产市场的良好循环发展，未来空间较大。,*数据来源：浙江省统计公报以及台州市统计公报,单位：万人,城市解读人口状况人口现状,常住人口量612万，其中户籍人口604万，内生型城市，人口导入能力弱； 椒江、路桥、温岭人口密度最高，其次是玉环，城区吸纳下级县市人口能力较强。,（数据来源：国家统计局台州调查队）,城市解读人口状况人口&人才,台州14年高校毕业生达到近年来峰值为2.4万人，15-16年高校毕业生较14年有减少，人才竞争力不足，为使城市更好更快的发展，提升高端人才数量已迫在眉急,1994年台州市政府搬迁至椒江后，椒江户籍人口有所增加； 椒江区全台州唯一一个人口占比持续稳定增长的区域。,1990-2015年台州市各区县市户籍人口占比变化,1994年台州市政府搬迁至椒江,城市解读人口状况人口变迁,城市解读人口状况人口聚集,椒江区人口聚集度远远高于路桥区和黄岩区 其中葭芷街道和白云街道是椒江区人口最为聚集的板块,台州正迈向新二线，但也有发展短板,城市定位调整，战略地位提升 民营经济发达，制造行业强势 经济结构优化，增速势头凶猛 内生型城市，人口导入能力弱 三区融合度低，制约台州发展,城市解读城市规划机场扩建,此次改扩建的内容是在现机场跑道东侧围界内沿巡场路新建一条平行滑行道及跑滑联络道。同时，在机场东侧外围新征约800亩土地，新建航站楼2.8万平方米，新建停机位19个及其他配套功能设施等。2017年11月22日改扩建工程举行了动工仪式，预计2021年竣工通航 根据浙江省民用机场“十三五”发展规划，台州机场性质不变，近、远期均定性为军民合用机场，国内民用航空中型机场，支线机场。 从近期规划来看，到2030年，飞行区指标为4C，年旅客吞吐量为250万人次，年客机起降架次为22124架次，年货邮吞吐量2.5万吨。 远期规划目标是，到2040年，飞行区指标为4E，年旅客吞吐量为480万人次，年客机起降架次为40428架次，年货邮吞吐量5.0万吨。,台州机场改扩建：计划2021年竣工通航，2017年11月22日举行了动工仪式 竣工后将提升台州对外的交流能力，改善投资环境，对经济发展有一定的促进作用,金台铁路：计划于2020年正式通车。沿途设武义东、永康南、缙云、磐安、仙居、临海、台州南、头门港等18个车站。建设金台铁路东延线，在椒北预留铁路客货运站场用地，以满足头门岛开发带来的长距离、大宗货物的运输需求。,杭绍台城际铁路,杭绍台高铁线路：计划于2017年全线开工建设，2021年底完工，总工期4年。北起杭州枢纽东站，利用既有杭甬客运专线至绍兴北站，新建线路从绍兴北站引出，经绍兴市越城、上虞、嵊州、新昌和台州市天台、临海、椒江、路桥、温岭等地，全线共设中间站9处,城市解读城市规划外部道路,杭绍台铁路：计划2021年底通车，金台铁路：为客货兼运铁路，计划2020年通车 金台铁路将为头门港带来一条全新的物流运输通道，杭绍台铁路的建成，对天台人口导入市区有一定的促进作用,杭绍台高速：2015年6月30日在绍兴地区正式开工，工期四年，台州段已于2016年3月30日开工，预计2019年建成通车，届时台州到杭州车程缩短半小时。 甬台温高速复线台州段：全长147公里，途经三门、临海、椒江、路桥、温岭、玉环等6个县(市、区)23个乡(镇、街道)，整体走向与甬台温高速公路(沈海高速公路)平行，一直到温州乐清南塘与甬台温高速公路相接。,城市解读城市规划外部道路,杭绍台高速：计划19年建成通车，台州段已于16年3月开工 甬台温高速复线台州段：长147公里，投资386亿元，力争18年底通车 进一步加强台州与杭州、绍兴、宁波等沿海城市的联系，增强台州的交通基础,建设现场图,建设现场图,建设现场图,建设现场图,内环路：台州首条不设红绿灯的城市快速路，已于2017年11月27日正式通车。围绕绿心，连接椒江、黄岩、路桥三区的一条绿色快速通道，全长约30公里。,城市解读城市规划内部道路,内环路：连接三区不设红绿灯的快速路，是三区互动发展的“大动脉”，去年11月正式通车； 加速三区融合，缩短三区间的物理距离，增强三区人民互动，促进中心城市建设，形成大台州格局,S1线：2016年11月动工，计划2020年运营 规划线路：为南北走向市域线，北起临海东部新城，途径杜桥、椒北、椒江、路桥、温岭火车站和温岭市区，南至玉环为台州段终点，是台州地区南北向主要交通走廊。 首开路段：北起台州中心站（换乘站，杭绍台铁路站）开发大道站银泰城站洪家站商海北街站腾达路站客运南站泽国站温岭火车站站横峰站中心大道站城西站万昌路站温岭体育场路站城南站 近期红利：S1线首开路段纵向贯穿椒江、路桥和温岭三个区县市，城区未来重点规划基本落在椒江区，其他两个区县市的人口密度和人均可支配收入均处于台州市前列，通车后将会带动该两个区县市的人口往椒江迁移置业。,城市解读城市规划内部道路,计划2020年运营。首开路段由椒江途径路桥至温岭。其中，椒江的中心站既是地铁换乘站又是杭绍台铁路站，通车后将对温岭和玉环等地客户北上置业起到积极作用，共规划6条。,有轨电车一期规划三条线，总长68.5公里，共71个站点，形成三区环线，服务三区中心，加强三的区紧密度，并串联台州火车站、机场等重要枢纽。一期计划19年底全线通车,规划现代有轨电车远期线网共12条线，总长190.6公里。 T1线：为火车站至椒江疏港大道口，并联系中心站，长24.4公里； T2线：为椒江七号码头至路桥客运南站，长20.9公里； T3线：为黄岩世纪大道至路桥并延伸至台州机场，长30.5公里； T4线：为台州机场至集聚区，长14.6公里； T5线：为椒江疏港大道至集聚区并延伸至规划新机场，长23.1公里。 同时，结合各区发展需求，规划了7条区内补充线，总长77.1公里，将提升区内线网密度，为未来发展做好规划预留。,城市解读城市规划内部道路,2020前建设或引入5所高等院校以及人才引进计划的推进，意味着2020年开始台州会有大量高素质人才引进，人口导入能力开始大幅上升，城市战略地位相应提升，竞争力加强，反馈到房地产市场上则是购买基数的扩大,城市解读城市规划人口红利,“十三五”期间，将建设和引入共5所大学： 积极推进北航台州飞行学院、中德浙工大台州应用大学(暂名)等项目前期及建设;推进职业教育创新发展，提升职教融合能力，推进台州技师学院一期工程、台州理工学院(筹)(浙江汽车职业技术学院迁建项目)、台州现代职业教育创业园区等项目建设。建设覆盖城乡的终身教育学习网络，深入推进学习型社会建设。安排重大建设项目 85 个，“十三五”计划投资 224 亿元，占 “十三五”计划投资的 2.0%。,新入选的“500精英计划”A类、B类、C类创业人才项目，分别给予500万元、300万元、200万元资助，按照创业项目实际投入或累计销售额分批拨付；对直接认定的新引进顶尖、领军、高端人才创业项目，分别给予最高800万元、500万元、300万元资助，按固定资产投资和研发经费的50%分批拨付。,短期内可打破短板，台州谋划更大发展,对内搭建多维交通，加速三区融合，形成大台州格局 对外铺设大交通网，加强融入大浙江，打开发展空间 完成内外部交通升级， 2020年前便可兑现交通红利 积极的人口导入措施，力争短期内保有人口流入红利,建设目标： 到2020年，具有台州特色湾区经济形态和布局基本形成，湾区生产总值达到2800亿元，占全市比重达56%。形成健康医药、高端装备、清洁能源、交通设备、现代物流五大千亿级产业。 到2030年，建成创新体系完善、高端产业集聚、基础设施发达、生态环境优美的特色湾区都市。湾区综合实力和创新能力进一步提升，经济总量、专利授权量、高新技术产业增加值等指标占全市比重力争超过70%以上，在现有产业基础上，新增轨道交通、通用航空、金融服务、旅游休闲等若干个千亿级产业。,“一体两翼、三带四区”的总体发展格局： 一体：包括椒江区全区，路桥区全区，黄岩区的江口街道，温岭市的松门镇、箬横镇、滨海镇、石塘镇，临海市杜桥镇、上盘镇、桃渚镇。 两翼：三门湾区域，包括三门县的海游街道、海润街道、沙柳街道，浦坝港镇、健跳镇、花桥镇、横渡镇，蛇蟠乡。 乐清湾区域，包括玉环县全县，温岭市城南镇、坞根镇、温峤镇。 三带：沿海产业创新带、海洋休闲旅游带、西部生态养生带 四区：台州湾中心城区、集聚区东部新区、临海头门港新区、温岭东部新区,城市解读城市规划湾区规划,以台州湾区为主、三门湾区、乐清湾区为辅联动发展台州，区域合力发展，建设大港口 三条产业带有助于台州经济复合化增长，促进台州经济多元化发展,城市解读城市规划台州湾循环经济集聚区,以台州市区东部组团为核心打造浙江海洋经济发展重点区和台州转型发展核心引领区 加强区域联动，提升港口经济，进一步提升台州经济实力,台州湾循环经济产业集聚区的总体空间结构为“一轴一港一核三区” “一轴”即沿海高速和依托 沿海高速形成的产业发展轴； “一港”即台州中心港区，以临海头门作业区为重点，包括海门、大陈作 业区； “一核”即台州市区东部组团；是产业集聚区的核心区块，是规划区内基础最好、发展潜力最大的发展区域，具有较强的辐射带动作用； “三区”指围绕集聚区核心区块，根据产业、资源和地域特色的不同而形成的三个重点片区，包括临海东部片区、台州石化片区和温岭东部片区。 集聚区将努力打造中国循环经济发展示范区、长三角民营经济创新示范区、浙江海洋经济发展重点区和台州转型发展核心引领区。,台州港口总体规划： “一港六区”，以头门港区为核心，海门港和大麦屿港区为重点，统筹健跳、温岭、黄岩港区多功能综合性发展港口。 北：承接宁波、舟山、长江经济带地区，提升港口功能辐射和外溢，吸引人流、物流、资源流向台州港集聚； 东：强化对台湾合作、培育跨境电商； 西：突出与西向腹地交通基础设施接轨（金台铁路），重点对接金华的冶炼、电力、钢材、水泥、五金建材、物流、休闲用品及有集装箱生成的大型进出口企业。 南：积极强化台州港与南向航线上温州港、宁德港、泉州港、福州港、厦门港等国内重要港口的协同合作，构建有利于台州港良性发展的基本格局。,提升港口功能辐射和外溢，增强与台湾、长三角、珠三角的经济合作，增强三产。 计划2020年实现总产值1000亿元，引进百余家大型企业，实现产业人口20万人，椒江区对港区人口吸附有天然优势。提升台州在全省经济地位，拉升城市竞争力。,头门港区：为省级经开区，规划岸线28.8公里，泊位86个，年吞吐能力1.68亿吨（相当于2016年吞吐量的190倍）。 一期码头滚装改造将现有的1个2万吨级通用泊位改扩建为5万吨级通用泊位，年设计吞吐能力为50万吨货物及10万辆汽车，计划2018年8月完工。 二期建设规模为2个5万吨级通用泊位，年设计吞吐量为530万吨货物，主要货种为煤炭、矿建材料、钢材及其它类货物等，计划2020年10月完工。,城市解读城市规划头门港,项目规划：规划面积达67万，计划总投资344亿元，将椒江老城片区的滨江两岸打造成健身休闲、观光旅游的公共空间和城市美好生活的环形长廊。对于产业带动与人口吸附有极大推动力。 市五届人大一次会议政府工作报告中提到：中心城市是台州赶超发展的有力支撑，围绕建设“山海水城”目标，加快打造品质城市。要发挥综合交通等重大基础设施项目带动作用，增强集聚能力，提升市域综合竞争力。台州要高水平建设中心城市，着力推进“多规合一”，编制台州水城、铁路中心站新区等规划，大力推进椒江“一江两岸”综合开发。,葭沚水城,海门卫城,章安古城,“一江两岸”是台州政府集拳头之力重点发展工程，集商贸、文化、生态、旅游于一体。目前工程进度理想，台州市民期待高，评价好。规划目标是成为台州最具竞争力、最宜居的区域之一，预计2020年成型后将大幅提高片区吸附能力和价值预期。,城市解读城市规划“一江两岸“,规划目标为台州CBD，高端商务商贸综合区。已有万达广场、银泰城两大商业巨头进驻并营业，但由于政府换届和规划思路调整，进度较为缓慢，未来能否成型及成型时间存疑。,城市解读城市规划核心商贸区,“十三五”期间，计划完成市区重点区域范围92个城中村改造，总建筑面积约856万平方米，计划总投资339亿元。2018年计划完成14936套棚户区改造。,拆迁细则：可以选择房屋产权调换，也可以选择货币补偿 单元式住宅： 房屋产权调换：按被征收房屋面积1：1.2的比例 货币补偿：按房屋评估价值25%的奖励 立地式住宅： 房屋产权调换： 平层按房屋面积1：1.5的比例 二层按房屋面积1：1.35的比例 三层（含三层）以上按房屋面积1：1.2的比例 货币补偿：平房按房屋评估价值35%的奖励 二层按房屋评估价值30%的奖励 三层（含三层）以上按房屋评估价值25%的奖励。,城市解读城市规划拆迁红利,2018年计划完成14936套棚户区改造，其中城区占9007套。被征收人可选择房屋产权调换或货币补偿，货币补偿力度大， 对房地产发展产生积极作用。,城市解读城市规划拆迁红利,2018年计划完成14936套棚户区改造，其中城区占9007套。被征收人可选择房屋产权调换或货币补偿，货币补偿力度大， 对房地产发展产生积极作用。,城市建设：未来5年政府着力打造“一江两岸”； 交通规划：“内环路”、“有轨电车”“S1”均在2020年前通车，加强三区融合 外部交通为杭绍台高铁和金台铁路，大大缩短台州与长三角的距离,2020年,金台铁路：为客货兼运铁路，直接连接核心港区头门港和浙中物流枢纽金华、义乌，为浙江沿海港口群新增一条港口物流的后方疏运通道。,杭绍台高铁线路：计划2021年底通车，途径台州中心站（S1南起始站）。台州到杭州的行程缩短1小时以上，对于周边弱县市导入台州市区有一定带动作用。,2020年,城际轻轨S1线：由椒江途径路桥至温岭路段首开。其中，椒江的中心站既是地铁换乘站又是杭绍台铁路站，通车后将对温岭和玉环等地客户北上置业起到积极作用。,一江两岸：是政府集拳头之力重点发展工程，是集商贸、文化、生态、旅游于一体的综合性工程。计划2020年初步成型，将大幅提高片区的吸附能力和价值预期。,核心商贸区：规划目标为台州CBD，高端商务商贸综合区。目前已有万达广场、银泰城两大商业巨头进驻并营业，但该规划由于政府换届和规划思路调整，进度较为缓慢，未来最终是否能成型及成型时间存疑。,2018年底,有轨电车：一期全线通车运行。规划三条线，形成三区环线，服务三区中心，加强三区的紧密度，并串联台州火车站、机场等重要枢纽。,2021年,2020年,2022年,台州未来5年内重大项目落地时间轴,2018年12月,拆迁红利：2018年计划完成14936套棚户区改造，其中城区占9007套。被征收人可选择房屋产权调换或货币补偿，货币补偿力度大， 未来对房地产发展产生积极作用.,2020年,头门港：一期计划改造扩建1个5万吨级通用泊位，年设计吞吐量50万吨货物及10万辆汽车，计划2018年8月完工；二期计划建设2个5万吨级通用泊位，年设计吞吐量530万吨，计划2020年10月完工。,城市解读城市规划政策利好,2019年12月,杭绍台高速：2015年6月30日在绍兴地区正式开工，工期四年，台州段已于2016年3月30日开工，预计2019年建成通车，届时台州到杭州车程缩短半小时。,2020年,湾区规划：到2020年，具有台州特色的湾区经济形态和布局基本形成，湾区生产总值达到2800亿元，占全市比重达56%。形成健康医药、高端装备、清洁能源、交通设备、现代物流五大千亿级产业。,2019年,甬台温高速复线台州段：全长147公里，途经三门、临海、椒江、路桥、温岭、玉环等6个县(市、区)23个乡(镇、街道)，一直到温州乐清南塘与甬台温高速公路相接，力争18年底通车。,大港口概念成型，加强经济活力和联动范围 政府资源向椒江倾斜，支持力度优于路、黄 拆迁力度大效率高，城市更新速度快且优质 各利好规划落地性高，台州进入全面发展期,台州开始站上一个全新的发展风口,城市解读总结,城市研判：区域级中心城市，经济实力强劲，典型的藏富与民，随着规划调整及交通的快速发展，城市框架打开，台州房地产拥有稳步发展的基础条件。,趋势二：近期及远期的交通发展，中心城区与周边县市联系将得到提升，中心城区“腹地效应”逐步形成。,趋势一：随着“大台州”战略的推进，台州进入全面发展期，向新二线城市行列进发。,产业解读 产业情况 产业现状 产业格局 优势产业 新兴产业 产业变革 城市特征总结,产业解读产业情况,民营经济发达，历年以二产为主，15年在国家政策引导和企业自发调整的双重作用下， 产业从二产到三产开始转型，产业结构优化带动行业竞争力提升及加强台州核心竞争力。,产业解读上市企业,台州上市公司资产雄厚，总市值前10名资产均超100亿，企业活力度高，市值增长较快,产业解读上市企业,2017年台州新增上市企业数量位列全省第三，其中天台以3家位居全市第一 台州企业发展迅速，新增上市企业数量位全省前列，新增企业以制造业为主,2017年台州新增上市企业名称,2017年浙江各市新增上市企业数量,产业解读优势产业,缝纫机产业： 台州椒江“中国缝制设备之都”，产品占国内70%以上市场份额，覆盖世界100多个国家和地区，椒江区拥有国家高新技术企业10家、省科技型中小企业20家,医药化工产业： 台州市是中国最大的医药化学原料药生产出口基地之一，台州医药化学原料药的生产量和出口量均居浙江省第一位，拥有全国唯一的国家级化学原料药出口基地，9家医化企业被列入国家级高新技术企业，80家被列入省级髙新技术企业,模具产业： 台州黄岩“中国模具之乡”，模具产量约占全国的十分之一，塑料日用品的产量占全国40%以上，挤塑模具占全国70%以上，国家级高新技术企业29家，省级企业研究院5家，省级高新技术企业研究开发中心20家,汽车产业： 2017年，全市汽车产业实现规上工业增加值142.78亿元，同比增长38.6%，占规上工业的14.2%，拉动规上工业增加值增长3.8个百分点，台州汽车产业领域拥有“国千”人才5名、国家级技术中心2家、省级技术中心（研发中心）13家,台州市优势产业主要有：医药化工产业、缝纫机产业、模具产业、汽车产业等 椒江的优势产业主要为：缝纫机产业 黄岩的优势产业主要为：模具产业 路桥的优势产业主要为：汽摩产业、机电产业、金属深加工产业、,目前中国无人机行业“前三强”已有彩虹、北航两家落户小镇，飞虎雄鹰飞机制造产业园已签订框架合作协议。 小镇将打造三大核心特色： 无人机+特色产业 特色产业以“高端制造+技术研发”为核心，建成国内首屈一指的无人机及机载武器生产基地；成为台州高端装备制造的“名片”。 无人机+文化旅游 无人机+文化旅游以“无人机”为载体，打造包含国际航展主题公园、航空体验园等项目的特色文化旅游目的地。 无人机+特色社区 航空特色社区将是吸引航空高端人才、爱好者、航空创客人员以及特色消费者聚集的中国第一航空社区，是一个生活家园，提供日常生活所需的设施。 力保2019年全面建成，打造集无人机研制生产、实验试飞、销售服务、商业应用为一体的产业基地，打造成台州的“航空航天”名片，提升台州在全国乃至世界的知名度。,台州无人机产业项目效果图,产业解读新兴产业,航天航空制造业进军是加快台州制造业转型，打造“制造之都”的重大举措，2019年全面建成后将提升台州对高端人才的吸引力和优化台州的产业结构。,浙江吉奥控股集团有限公司，以“创新驱动未来，转型升级发展”的理念，在产品结构上由过去集中于传统汽车，转向国家大力推动的节能减排、绿色环保、新能源纯电动汽车领域，将企业投资重点聚焦在新能源汽车及关键零部件产业。建设期限为2017-2019年。 定位为国内市场纯电动智能物流专用汽车的领先者；新能源纯电动汽车“三电”集成控制技术的引领者；新能源纯电动汽车“电池、电芯”性价比最高的市场主导者。,黄岩智能模具特色小镇,黄岩智能模具高新技术特色小镇规划面积3.47平方公里，建设期限为2017-2021年，现已集聚模塑产业上下游企业57家，省级企业研究院、省市级高新技术研发中心14家。通过高新技术特色小镇建设，将有力推动黄岩模塑产业高端化、技术高新化、人才高尖化、创业高效化，力争通过3-5年努力，实现培育高新技术企业12家以上、省级科技型中小企业200家以上、高新技术主导产业产值占小镇技工贸总收入的比重达到70%以上等目标。,产业解读产业变革,通过产业转型升级，紧跟制造业行业发展趋势，提升汽车、模具产业在行业内的竞争力，建设特色小镇引入高新技术，提升台州对高新技术人才的吸附力，降低成本提高企业利润,路桥吉奥新能源汽车生产基地效果图,沃尔沃小镇规划面积约为3.6平方公里，建设区规划面积约为1.72平方公里。预计2020年建成使用，年产值达700亿元。 小镇主要分为三大功能区： 吉利沃尔沃整车生产基地； 汽车零部件生产基地 涵盖零部件产业园区、物流园区、办公研发区等； 体现北欧风情的生活区 涵盖吉利V项目生活配套区、汽车主题公园、北欧风情街、汽车创意产业园、休闲娱乐区、滨河绿带等。,路桥沃尔沃小镇,建设成为全国先进的沃尔沃汽车生产和研发基地，促进台州汽车产业的进一步发展，提升台州的汽车制造和研发能力，增加台州对高技术人才的吸附能力,产业解读产业变革,无人机航拍图,产业解读产业变革,通过与德国先进制造业企业合作，打造具有全球较高知名度的“制造之都”和中国制造2025示范城市，推动台州的制造业发展，提升台州制造业的竞争力,浙江中德（台州）产业合作园位于台州湾集聚区东部新区，总规划面积16万平方米，分三期建设，一期17年已交付，将核心引进汽车关键零部件、高端精密机械设备、航空航天及工业服务四大产业，可随时承接德资企业入驻 中德产业园对德资企业有一系列的优惠政策： 标准厂房租赁可免租金13年。 标准厂房出售可按成本价。 当年实到外资在1000万美元以上的入园项目，奖励人民币30万。 可为优质项目定制厂房。 购地自建的项目，土地挂牌起始价为20.7万每亩。 重大项目 “一事一议”，给予更多的优惠政策。,无人机航拍图,无人机航拍图,中德产业合作园,产业特征总结,经济的活力程度高，制造业实力强劲，发展迅猛 不断加强和巩固制造业的升级和转型，保持优势 积极加速新型产业的布局和投入，丰富产业结构,台州制造产业迎来新的机遇和升级空间 巩固和加强“制造之都”的地位和含金量,城市房地产市场分析 房地产宏观政策 市区土地市场 市区商品住宅市场 市区竞争格局 台州市区整体房地产市场水平总结 温岭城市解读 温岭房地产市场分析,全国城市限售情况,18年中央经济工作会议：,“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。 要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。 完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。”,12月23日住建部部长王蒙徽：,明年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。强调：“库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。 调控次数： 截至目前，全国已有110个城市累计发布了250多次调控政策。,12月20日财政部部长肖捷：,在人民日报刊发加快建立现代财政制度文 章称，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。,市区住宅市场全国政策,限购/限售/利率持续升级，超50城开启限售模式，调控加码，去投资化，坚持居住属性为主基调。,政策红利： 1、不限购，不限贷 2、首套房首付20%，二套房首付30% 3、2017年旧城改造力度大，客群基数增大 政策限制：二套房贷款利率上调为基准利率的1.15倍，公积金贷款最高额度为50万元,政策利好持续刺激房地产市场，支持客户进场 政策环境宽松，补贴力度大，短期内收紧可能性低,市区住宅市场台州市区政策,整体来看，台州市区15-17年年均宅地成交量约为189万方，2017年宅地楼面价新高，为5502元/平方米； 台州市区15-17年年均住宅成交量为208万方，2017年成交均价达新高，约为11723元/方； 市区地价房价比区间为17-47%；台州市区整体土地规模适中，2015-2017年平均土地规模均在10万方以上。,市区年均宅地成交约189万方，年均住宅成交约208万方，平均地楼比迅速上升 17年地王频出，开发商拿地热情高。,市区住宅市场市区土地土地量价,市区地王集中在椒江区，品牌开发商涌入椒江，土地量价普涨，地王频出，2018年价格预期上升。,市区住宅市场市区土地土地市场,黄岩土地存量124万方（17年去化55万方）存量较大，但实际竞争环境压力一般 路桥土地存量122万方（17年去化44方），欠缺品牌开发商运营，价格预期不高 椒江土地存量252万方（17年去化123万方），预计市场水平和价格将有所突破,待开发量：（含住宅、商住和安置房）,市区住宅市场市区土地土地存量,品牌房企重点布局椒江区，对椒江区认可度和信心高于黄岩、路桥。 品牌房企聚集促使房地产市场快速升级和大幅提升热度，建立更强的购买信心。,市区住宅市场市区土地品牌房企入驻情况,房地产政策相对宽松，刺激客户持续进场 土拍市场热度高量价上升，显著烘托楼市 品牌开发商大量涌入，促进市场和热度升级,台州房地产市场环境良好，处热度上升期,数据时间段：2017.1.1-2017.12.31,市区住宅市场市三区竞争格局市区前30项目分布,前三十项目中，椒江区占17个，成交总金额占57%，热度最高，接受度最高,Top1-10,Top11-20,Top21-30,市区住宅市场市三区商品住宅住宅量价,市三区目前商品住宅存量为109万方，去化周期约为5个月，结合待推体量未来2年总潜在供应量为607万方，按当前速度计算后续库存压力不大,椒江历年供求领跑全市，且历年增长态势明显。椒江区热度持续高涨，量价涨幅领跑台州,市区住宅市场市三区商品住宅近三年表现,市区住宅市场市三区商品住宅面积段、总价段分析,改善大年，120-140平需求激增，改善型需求爆发，价格承受力大幅上升，总价红线由140万提升至300万，160-180万需求增长最为明显,市区住宅市场市三区商品住宅别墅近三年表现,整体来看，台州市区别墅市场15-17年年均去化10.4万方，2017年受供大于求的影响，成交均价历年新低，约为15704元/。其中路桥均价位于首位，约为19576元/。,市区住宅市场市三区商品住宅别墅量价,市三区目前别墅存量为14万方，去化周期约为13.5个月，按当前速度计算后续库存压力一般。库存压力主要集中在250-400面积段。,市区住宅市场市三区商品住宅别墅面积段、总价分析,大面积别墅产品需求激增，集中体现在250-500及500以上面积段，改善型需求增加，总价承受能力上升，250万-350万需求增长最为明显，600万以上总价段成交也呈小幅度上升。,市区住宅市场市三区商品住宅别墅成交排名,数据时间段：2017.1.1-2017.12.31,2017年别墅（包括叠排）成交排名前10中，黄岩区项目占4个，成交总金额占63%；均价最高项目为绿城玫瑰园，成交均价22215元/，位于路桥区。,供求关系良好，三区量价涨势明显 椒江区市场热度最高，需求量最高 改善需求爆发，总价承受能力提升 别墅市场相对稳定，传统大别墅占主导,台州大房地产市场环境良好，热度上升期,椒江区住宅市场分析,待开发量：（含住宅、商住和安置房）,市区住宅市场市区土地椒江土地分布,待开发量约252万方。楼面价6000-7000元/平 碧桂园和中梁重点经营区域，预计未来区域房地产水平将大幅提高，房价势必有所突破。,经济开发区:楼盘最为集中，目前均价最高，未来两年内新增项目较多 椒江核心区:虽项目较少，但位于一江两岸重点规划区域，未来发展势头强劲 洪家板块:目前为价格洼地，开发项目少，未来两年内新增项目少,市区住宅市场椒江竞争格局前30项目椒江分布,椒江区目前商品住宅存量为53万方，去化周期约4.3个月 未来2年总潜在供应量为252万方，按当前速度计算后续库存压力仍较为乐观,市区住宅市场椒江商品住宅椒江住宅市场,市区住宅市场椒江商品住宅椒江别墅市场,别墅市场15-16年去库存，17年供大于求，成交均价下跌。18年第一季度均价趋于稳定 目前别墅存量约2.1万方，去化周期约4.5个月，按当前速度计算后续库存压力仍较为乐观。库存主要集中在180-220以及250-300面积段。,2017年8月8-9日 路桥区碧桂园之夜吸引较多客户 扩大了项目在路桥的知名度,2017年8月15日 碧桂园专场招聘会使碧桂园在 台州业内的知名度迅速传播,2017年7月15-16日 椒江区碧桂园之夜吸引较多客户 扩大了项目在椒江的知名度,2017年5月20日 碧桂园珑悦520与爱同行 扩大项目在医务人员中的知名度,市区住宅市场椒江竞争格局典型个案,碧桂园珑悦（椒江区）首开350套房源，当天清盘，首开均价14500元/ 通过高频次的大型活动，传播项目信息和知名度，树立开发商形象，达到迅速蓄客的效果。,179方四室两厅三卫,239方四室两厅三卫,310方五室两厅四卫,市区住宅市场椒江竞争格局典型个案,天盛中心（精装修8800元/） 高层开盘销售均价约35000元/，总价段350-1000万。,市区住宅市场椒江竞争格局典型个案,远洲墅 别墅（近三个月）销售均价约20887元/，总价段340-555万，月均去化3套。,209实享约500,市区住宅市场椒江竞争格局典型个案,209户型实享约500 地下室赠送约132-171 车库赠送约40 电梯井赠送约7 私家庭院赠送约80-122 二楼挑空露台赠送约5 二楼中空可分隔赠送约6 客厅挑高可分隔约16 设备阳台赠送约6 二楼中空可分隔赠送约5 三楼中空露台赠送约22,市区住宅市场椒江竞争格局典型个案,御庭壹号 高层（近三个月）均价约13736元/，总价200-300万，月均去化20套。,110方三室两厅一卫,143方三室两厅两卫,165方四室两厅两卫,市区住宅市场椒江竞争格局典型个案,台州大公馆 高层仅剩2套房源，在售均价约14265元/； 小高层均价约13585元/，总价150-250万，月均去化21套。,116方四室两厅两卫,125方四室两厅两卫,165方四室两厅三卫,市区住宅市场椒江竞争格局椒江量化竞争,整体竞争预估约9000套+，预计2018年下半年集中推出,品牌开发商涌入，未来台州楼市主战场 供应高需求高，存量可控，量价稳步上升 住宅价格迈入1.5W+，迈向2w+，核心区3w+ 典型个案销售速度理想，价格成长幅度理想,椒江区迅速成长，迈向台州价值标地,黄岩区住宅市场分析,待开发量：（含住宅、商住和安置房）,2018年,2017年,待开发量约124.1万方，主要集中在恒大与保利2个项目（共计90.6万方），未来1年内5个项目入市，实际竞争环境压力一般。,市区住宅市场市区土地黄岩土地分布,市区住宅市场黄岩竞争格局前30项目黄岩分布,新城板块：在售项目较少，成交量较低，板块均价受别墅产品影响较大 北城板块：在售项目有限，成交量有限，板块均价受别墅产品影响较大 西城板块：普通住宅成交量占主导地位，板块均价受别墅产品影响小,黄岩区目前商品住宅存量为34.3万方，去化周期约为6.1个月 未来2年总潜在供应量为124万方，按当前速度计算，后续库存压力仍较为乐观,市区住宅市场黄岩商品住宅黄岩住宅市场,市区住宅市场黄岩商品住宅黄岩别墅市场,黄岩区别墅市场17年均价达到14664元/，为历年新高。 目前别墅存量约5.6万方，去化周期约11个月，按当前速度计算后续库存压力较一般。 库存主要集中在180-220以及250-500面积段。,2015年11月8日 缘定新城吾悦广场浓情相亲派对 扩大项目在年轻群体中的知名度,2017年8月11-27日 冰雪节吸引较多客户 扩大了项目在黄岩的知名度,2017年5月13日 新城吾悦广场橙子音乐节 扩大了项目的知名度,2017年9月9-20日 积木王国 空降黄岩 通过吸引孩子达到增加项目知名度的目的,市区住宅市场黄岩竞争格局典型个案,新城吾悦广场（黄岩区）高层（近三个月）均价约19607元/，月均去化约38套 项目蓄客期和开盘时区域竞争量极少，具有江景优势、自带商业配套等使项目迅速形成影响力并快速去化。,83方三室两厅两卫,123方四室两厅两卫,138方四室两厅三卫,市区住宅市场黄岩竞争格局典型个案,京都悦府（精装修1500元/） 高层均价约14626元/，总价100-300万，月均去化58套； 小高层均价15047元/，总价180-240万，月均去化15套； 叠排均价约15556元/，总价200-300万，月均去化10套。,市区住宅市场黄岩竞争格局典型个案,耀达天玺（白坯）近三个月 高层均价约15789元/，总价150-460万，月均去化7套； 叠排均价约17536元/，总价345-540万，月均去化5套； 别墅均价约18698元/，总价700-1000万，月均去化4套。,市区住宅市场黄岩竞争格局典型个案,295户型实享约520 地下室赠送约224，最大面宽可达13.9米，双车位 三层享有25.4露台可改造成阳光书房或者独立卧室,市区住宅市场黄岩竞争格局典型个案,100方两室两厅两卫,131方四室两厅两卫,162方四室两厅三卫,中梁永宁首府（白坯） 近三个月销售均价约13780元/，月均去化82套。叠排已售罄。,市区住宅市场黄岩竞争格局典型个案,116方三室两厅两卫,140方四室两厅两卫,89方三室两厅一卫,江山一品（白坯） 近三个月销售均价约11788元/，总价100-200万，月均去化47套。,市区住宅市场黄岩竞争格局黄岩量化竞争,整体竞争预估约3100套+，预计2018年10月后集中推出,市场短期真空，供应有限，价格坚挺 后续以品牌开发商的大体量项目为主 住宅价格迈入1.8W+，迈向2.5w+ 典型个案销售速度理想，价格成长幅度理想,黄岩区是当前价格高地，但后续供应有限,市区住宅市场路桥竞争格局前30项目路桥分布,路北板块：为路桥区政府所在地，各项配套较为成熟，是路桥最为繁华之地 中央山板块：北接路北板块，内有中央山公园，是路桥环境最好的板块,待开发量约122万方，77%集中在地段较好的路北板块，该区域目前欠缺品牌开发商运营，预计未来区域仍以中低品相项目为主且价格预期不高。,待开发量：（含住宅、商住和安置房）,市区住宅市场市区土地路桥土地分布,路桥区目前商品住宅存量为22万方，去化周期约为6个月 未来2年总潜在供应量为122万方，按当前速度计算，后续库存量压力较大,市区住宅市场路桥商品住宅路桥住宅市场,市区住宅市场路桥商品住宅路桥别墅市场,路桥区别墅市场15-16年去库存，17年供大于求，成交均价下跌。 目前别墅存量约6.3万方，去化周期约31.6个月，按当前速度计算后续库存压力较大。 库存主要集中在250-400面积段。,市区住宅市场路桥竞争格局典型个案,祥生国宾府（白坯） 3.28首开推出高层房源206套，劲销九成，目前备案均价16335元/,2017年10月29日 祥生品牌展厅开放盛典完美落幕 扩大项目的知名度,2017年12月10日 祥生国宾府营销中心华彩亮相 吸引较多客户,2018年3月28日 盛大开盘 造就台州现象级热销,2018年3月28日 盛大开盘 首开劲销九成,140方三室两厅两卫,171方四室两厅两卫,203方五室两厅三卫,市区住宅市场路桥竞争格局典型个案,金悦花园（白坯） 高层（近三个月）均价约11535元/，总价145-350万，月均去化8套。,137方三室两厅两卫,134方三室两厅两卫,163方四室两厅两卫,市区住宅市场路桥竞争格局典型个案,中盛豪廷（白坯） 高层（近三个月）均价约10132元/，总价58-205万，月均去化14套。,市区住宅市场路桥竞争格局典型个案,春江名园（白坯） 高层（近三个月）均价约6497元/，月均去化27套，属尾盘销售阶段,87方两室两厅一卫,138方三室两厅两卫,125方三室两厅两卫,市区住宅市场路桥竞争格局典型个案,台州星光耀广场（白坯） 目前备案980套，整体备案均价10042元/,88方三室两厅一卫,105方三室两厅两卫,126方四室两厅两卫,缺乏品牌开发商运营，市场容量小 量价相对稳定，价格成长性较弱 后续以中小开发商的高度供应为主，存量压力大,路桥区市场容量小，后续期待空间有限,客户喜好分析,数据来源：2017年碧桂园台州椒江项目前期客户调研,市区住宅市场市三区客户分析客户喜好,楼层喜好：15F以内占比73%，楼层喜好临界点在20F，其中20F以上高层抗性大。 物业喜欢：小高层高层叠墅洋房。 层高喜欢：对层高要求不高，层高最低不能小于3米。 户型偏好：台州人对房间要求很高，喜欢房间更大的户型。 装修喜欢：台州人喜欢毛坯交付（85%），在装修上喜欢花大价钱自己装。,数据来源：2017年碧桂园台州椒江项目前期客户调研,市区住宅市场市三区客户分析客户喜好,户型喜好：南北通透是第一选择（30%），其次是南向开间数量（20%），赠送面积和南北双阳台需求同样很看重（合计21%） 面积需求：110-140在台州人看来是刚需，3房需求占比近70%（喜好大房间）,数据来源：2017年碧桂园台州椒江项目前期客户调研,市区住宅市场市三区客户分析客户喜好,外立面：喜好法式和新古典等偏欧洲风格（65%），喜欢外立面用石材干挂（82%）,市区住宅市场市三区小结,温岭属台州县级市，东濒东海，南连玉环，西邻乐清及乐清湾，北接路桥；是一座滨海城市，全市陆域面积928平方公里，仅高于玉环，海域面积1079平方公里。 温岭市辖太平、城东、城西、城北、横峰5个街道，泽国、大溪、松门、箬横、新河、石塘、滨海、温峤、城南、石桥头、坞根11个镇，98个社区（居）委会，830个行政村。,高铁：温岭站 市区距高铁站直线距离约10公里，车程20分钟,轻轨：台州-温岭轻轨S1 2016年11月17号开工，2020年建成届时椒江到温岭30分钟足够,温岭城市解读城市区位,台州县级市，滨海城市，全国农村综合实力百强县，第二批国家智慧城市试点市。 高速、高铁、轻轨三维交通网络，长三角高铁3小时交通圈，轻轨规划同城融合发展。