关于加强保障性安居工程建设的探讨

关于加强保障性安居工程建设的探讨关于加强*保障性安居工程建设的探讨保障性安居工程是一项民生工程，也是完善住房政策和供给体系的必然要求，对于推动科学发展、加快转变经济发展方式、建立更高水平小康社会具有重大意义。近年来，*通过强化组织领导和统筹协调，逐级明确目标，层层落实责任，积极有序推进住房保障工作，初步建立了“经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房”相结合的住房保障体系。一、*保障性安居工程建设现状2007年以来，*先后建成新北佳园、兴南佳园两个保障性住房小区，共竣工交付保障性住房1335套，已配售1125套。累计发放廉租房租赁补贴134.09万元，160户享受补贴。投资收购廉租房50套，建筑面积3567平方米。公共租赁住房40套，建筑面积2700平方米。目前在建的保障房面积达10万平方米，预计将于2013年底竣工交付。具体做法是：1、持续出台政策办法。“十一五”期间，随着国家、省、市一系列住房保障政策的出台，分别制定了*市经济适用住房建设管理暂行办法（泰政发200740号）、*市城区最低收入家庭廉租住房管理暂行办法（泰政发200741号），并用以指导*的住房保障工作。*市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中更是明确提出了“实施住房救助，加大经济适用房建设力度，稳步推进廉租房制度，加快解决低收入家庭、拆迁户、特困家庭住房难的问题”的保障性住房建设的工作要求。2010年，根据省住建厅关于开展“十二五”住房保障规划编制工作的通知，结合*“十二五”期间社会经济发展规模，在对市区中低收入家庭住房状况进行调查摸底的基础上，编制出台了*市市区“十二五”住房保障规划（泰政办发2010166号）。2、不断扩大保障范围。根据“统筹规划、分步实施，政府主导、社会参与，适时调整、动态管理”的原则，每年及时扩大保障范围、提高保障标准。（1）廉租房保障对象由2007年的低保、特困家庭且人均住房使用面积不足10平方米的最低收入家庭已扩大到2012年人均月收入700元以下，人均住房建筑面积20平方米以下的低收入住房困难家庭；（2）租金补贴标准由2007年的6元/月*平方米整至低收入家庭为2012年9元/月*平方米，低保家庭为10元/月*平方米，有房未达标准的按差额发放；（3）廉租房实物配租由2007年的无法定赡养（抚养）义务人的孤老（孤儿）、符合国务院颁布的残疾人实用评定标准且领取残疾人证的特殊特困家庭扩至2012年对城市低保和特困职工及低保边缘的住房困难家庭优先实物配租，租金标准也由每平方米使用面积1.2元调至免收保障面积部分的租金，超出保障面积部分的租金为1.5元/月*平方米；（4）经济适用房申购对象由2007年的无房或人均住房使用面积12平方米以下且家庭人均月收入在本市当年最低工资标准以下已扩大到2012年人均月收入1000元以下，人均住房建筑面积20平方米以下的城区低收入住房困难家庭。3、注重阳光规范操作。为了牢牢把握公平公正这个保障性安居工程的生命线，*全面建立了“三审两公示”的审查制度，即社区接受申请并进行初审、街道办（社区指导中心）复审、市房管局审核，社区和房管局两次公示，对申请家庭的收入情况、住房状况、其他财产（存款、有价证券、车辆等）进行严格审查。通过对受理、调查、审核等关键环节的把关，切实做好申购家庭资格认定和配售过程监督工作。对符合条件的申购家庭通过*网、*房管政务网、*日报、羌溪论坛等媒体以及社区宣传栏进行公示，广泛接受社会各界和群众监督。公示期后，对被举报的家庭，经查实后即取消申购资格。选房摇号前，详细制订摇号选房的操作规则，并将提供的房源和规则提前书面通告到每个参加选房的申购家庭，努力做到政策、程序、过程、房源公开。在摇号活动中，由市人民广播电台现场直播，公证处工作人员现场公证，住房保障工作监督员全程进行监督，摇号活动全部由现场申购家庭代表上台操作。比如2011年经济适用房申购过程中，在公示前经审核取消了335户，公示期间接到举报查实的有25户，摇号配售后接到举报查实的有18户，均被取消了申购资格，并被列入“黑名单”。4、严把工程质量标准。在保障性住房建设过程中我们始终坚持高起点规划、高标准设计、高质量配套，建好的每一幢房屋都要经得起质量的检验，时间的考验。从工程立项、招标投标到建筑材料进场检验、工程施工、质量监督、竣工验收等各个环节严格按程序规范实施，严格落实项目法人责任制、招投标制、合同管理制、工程监理制、资金报账制、竣工验收制等“六项制度”。制订严厉的考核奖惩制度，加强工程质量管理，强化成本控制，跟踪监督每个中间环节，竭力打造精品工程、放心工程、零投诉工程，确保困难群体住上放心房，不因价格低廉而令质量打折。二、*保障性安居工程管理工作中存在的问题近年来，*的保障性安居工程管理虽然取得了一定的成绩，但仍然存在一些问题和困难，主要表现在以下几方面：1、供需矛盾较为突出。保障性住房在土地供应、建设规模、基础设施配套等方面面临很多的矛盾，特别是征地过程中涉及到群众利益的矛盾，与老百姓协调难度大，往往要耗费大量的时间和人力物力财力，既加大工程的前期成本，又严重影响工程的序时进度。2011年经济适用房配售后尚有1200多户申购家庭在轮候等待，而延期至2012年3月才开工建设的惠和佳园保障性住房项目共建设包含廉租房、公共租赁住房、经济适用住房等总计约1100套，尚不能全部解决上一批剩余的申购家庭，而且随着保障范围的不断扩大，还将有更多的中低收入住房困难家庭需要纳入保障，这就需要提供更多的保障房建设用地，扫清征地拆迁等遗留问题。2、审核工作难度加大。首先随着保障范围的不断扩大，纳入保障的家庭也日益增多，但城市低收入住房困难家庭信息的采集、核实和动态化管理等还缺乏相对客观、科学、管用的手段，这给保障对象的准入带来了相当的困难。其次由于缺乏个人信用约束机制，以及相关部门的信息共享渠道不畅，居民的隐形收入、其他财产很难统计，仅以居民个人的工资收入来衡量他们的收入水平显失公平，难免有骗取保障性住房的个别行为发生。再次由于我国尚未出台住房保障相关法律，对于那些骗租、骗购保障房的家庭，只能批评教育、取消保障资格等手段，违法成本较低，给保障性住房的公平分配产生了负面影响。3、部门配合亟待加强。保障性安居工程是一项系统工程，做好*住房保障工作仅靠房管部门很难做到尽善尽美，需要各相关单位、职能部门积极有效的配合和大力支持。然而有些单位部门对住房保障工作的重要性认识不足，尤其在保障家庭资格审查时很难得到有关部门的配合支持，如财产收入状况、家庭成员构成、车辆购置等难以做到及时如实掌握和了解，特别是对被举报情况进行调查时一些个体私营企业不配合甚至有抵触情绪，一定程度上制约了住房保障工作的顺利推进。三、完善保障性安居工程管理的对策及建议为着力构建管理有序、运作规范、配置公平的建设与管理机制，更好地推进*保障性安居工程建设，提出对策建议如下：1、优化规划布局设计。住房保障工作是政府提供公共服务的重要组成部分，也是一项长期任务。必须认真研究并全面落实国务院、省、市的有关文件精神，合理编制适合*市情的住房保障规划和住宅建设计划，稳步推进保障房建设，切实增加廉租房、经济适用房、公共租赁住房、限价商品房（安置房）的供给，这样既保障了需要保障的群体，又能够加快推进老城区危旧房改造，进而提高城市建设管理水平。在户型设计方面，加大社会公众参与力度，优化住宅功能及内部构造设计，积极开发集成式中小户型住宅，提高住宅内部空间使用效率，同时可探索研究保障房建设标准化体系，适度提高土地容积率，加大住宅供应量。2、积极拓宽融资渠道。资金瓶颈一直是保障房建设的掣肘，特别是国家对房地产市场实施宏观调控以来表现得尤为明显，因此一要充分利用“省直管县”试点契机，积极向上争取资金扶持，二要在财政预算安排中将保障性安居工程放在优先位置，始终做到两个“确保”，即确保全市住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后，全部用于保障房建设，确保年度土地出让收益用于保障房建设和棚户区改造的比例不低于10%。三是支持和鼓励保障房建设企业通过发行企业债券进行项目融资。四是市政府协调相关金融部门在贷款条件、贷款利率、贷款期限上为保障房特别是公租房项目提供更优惠的贷款政策。五是坚持“政府主导、企业参与”的原则，鼓励市属骨干企业积极开建公租房以解决企业急需专家、人才、新就业大学生、外来务工人员的安居问题，政府在其建设过程中给予优惠政策。六是减免保障性安居工程建设过程中产生的供电、供水、环评、避雷等相关配套工程费用，降低工程成本。3、加大用地供应力度。按照国家规定，保障性安居工程用地供应量不低于住宅用地供应量的50%，保障性安居工程及90平方米以下中小套型商品房住房用地供应量不低于住宅用地供应总量的70%。因此，根据*“一体两翼”城建规划，建议一是在主城区应以经适房、廉租房为主体供地，在“一区四园”应以公租房为主体供地，并适度考虑交通、商业等基本生活条件的便利性。二是在保证保障性住房建设用地供应的前提下，优先在交通便利、基础设施和公共配套设施相对比较完善的区域安排用地，结合保障性安居工程建设的“五年规划”实行一次性供地，减少征地过程中产生的各种矛盾，确保年度保障性安居工程建设的顺利实施并减少成本。三是加强保障房项目供地后管理，相关部门对保障房项目实行绿色通道，特别是在征地拆迁过程中的矛盾调处要及时有力迅速，确保项目及时顺利开工建设。4、加强部门配合协调。建立由住建、发改委、国土资源、民政、财政、税务、人社、工商、金融、公安、街道等部门参加的联席会议制度，协调、落实保障房建设与管理方面的相关配套政策。按照“统一规划、统一建设、统一分配、统一管理、统一运作”的机制，进一步强化相关部门在保障性住房投资、开发、建设、销售、分配和管理方面的职责，进而指导和推动保障性安居工程的协调健康发展。5、完善准入退出机制。由于住房保障对象的收入水平并非一成不变。因此，对保障对象的家庭收入状况、住房困难程度和住房保障面积等应进行动态跟踪，尤其应加快建立和完善保障性住房的准入与退出机制。一是明确保障对象的准入标准。严格规定不同收入标准应享受不同的住房保障待遇，根据*经济社会发展水平、保障对象的收入水平变化，定期调整廉租房、经适房保障标准。二是建立针对保障对象的复审制度，保障对象收入状况发生变化应及时调整保障待遇，超过保障标准的应及时启动退出程序。三是明确规定已购经济适用房的家庭不得上市交易，如确需出售的由市住房保障管理部门按原价并结合成新进行回购，堵住获取暴利的“后门”。6、加强住房保障监察。按照“分配政策、程序、过程、房源、结果、投诉、处理”七个环节进行公开监察。一是对保障对象、保障标准、保障资金来源、补贴额、保障期限、收入状况、档案审核、合同签订等实施严格监管。二是督查保障性住房信息网和数据信息管理系统建设，实现房管、公安、社保、民政、工商、金融等多部门的信息共享，通过相关数据查询比对，严格审查申请人的住房、车辆、收入等情况，扫清弄虚作假、隐瞒收入的“前门”。三是健全保障性住房