万科实测A6版评估方法官方精讲.ppt

万科“实测实量”A6版评估方法 （装饰部分） 工程管理部/罗 昱 2014年05月31日,1,万科实测实量A6版评估方法,2,万科实测实量A6版评估方法,综合分,3,万科实测实量A6版评估方法,4,万科实测实量A6版评估方法,一、实测样本,5,万科实测实量A6版评估方法,一、实测样本,6,万科实测实量A6版评估方法,一、实测样本,答疑 实测实量标段综合分计算方式是否为每套房间单独评分后，总分计算平均分。 回复：所有房间得分率的平均值，得分率=实得分/应得分。 抽取方式为电脑任意选取是否指在每季度新增工作面中抽取？ 回复：不是，不区分阶段、不区分工作面 如同一标段内出现主体、抹灰、装修施工，实测实量是否已以装修为主，主体、抹灰可以不参检。 回复：以抽选到房间为准，区分总包但不区分施工阶段。 多层和高层的工作面相差较大，同样按楼栋来分？ 回复：是。 选取房间套数是否是先选10套，过程中先测5套，偏差大于3分，再增加3套，如偏差再大于2分，再增加2套的方式 回复：是,7,万科实测实量A6版评估方法,二、实测范围,室内 公共部位 实测点以目测的最差部位进行,8,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,1、墙面平整度,评判标准：0,4mm 满分：6分 检测点：4个 选点规则： 一套房取3个测点（每面墙限取1个点） 公共部位取1个测点 每1个不合格点扣0.5分 4个点都不合格扣5分,9,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,答疑 瓷砖面和油漆面的平整度标准都是4mm？ 回复：是 平整度实测靠尺是否移动，还是定点定位？ 回复：是 每面墙为一个测点，是否可以理解为查到爆点为止；还是随机靠，仅靠一尺作为该点成绩？ 回复：先观察，后落尺为准,10,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,重点关注部位-墙面平整度,11,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,重点关注部位-墙面平整度,12,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,重点关注部位-墙面平整度,13,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,重点关注部位-墙面平整度,14,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,2、地面平整度（木地板基层）,评判标准：0,3mm 满分：4分 检测点：4个 选点规则： 一套房取4个测点 每1个不合格点扣0.5分 4个点都不合格扣3分,15,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,答疑 木地板实测是找平地坪，还是木地板铺装完成后？ 回复：实测基层 装饰工程的地面平整度的“毛坯【0,4】mm”指什么内容？ 回复：毛坯交付项目。,16,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,重点关注部位-地面平整度,17,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,3、垂直度,评判标准：0,4mm 满分：10分 检测点：4个 选点规则： 一套房取3个测点（每面墙限取1个点） 公共部位取1个测点 每1个不合格点扣0.5分 4个点都不合格扣8分,18,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,答疑 四季度新增子项电梯井垂直度是否继续执行？还是划入公共部位？ 回复：不进行实测 瓷砖面和油漆面的垂直度标准都是4mm？ 回复：是 垂直度实测靠尺是否移动，还是定点定位？ 回复：定位实测，不能移动 每面墙为一个测点，是否可以理解为查到爆点为止；还是随机靠，仅靠一尺作为该点成绩？ 回复：先观察，后落尺为准；,19,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,重点关注部位-墙面垂直度,20,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,重点关注部位-墙面垂直度,21,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,4、方正度,评判标准：0,8mm 满分：20分 检测点：（以功能间为单位） 选点规则： 一套房内取一房一厅的4个纵向和4个横向测点， 取一厨一卫的4个横向测点 每1个不合格的房间扣0.5分 所有房间都不合格扣16分（纵向基准线为1米线）,22,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,答疑 方正度的测量方法？ 回复：使用激光测距仪进行四横测量，2个实测点进行极差对比； 使用激光扫平仪和塔尺测量四纵，4个实测点进行极差对比。 方正性实测中一个房间不合格扣0.5分，最多测量6个房间均不合格扣3分，而规定全不合格扣16分，是否扣分过严重？ 回复：按集团A6版标准执行。 方正度是否为以套为单位，涵盖几室取几室，三室一厅与两室一厅是否区别对待？取点实测的方法是否明确？ 回复：以抽选房间为准；目测最差部位进行实测,23,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,答疑 由于施工顺序，厨卫间和公共部位往往较晚施工，评估时很可能出现室内有抹灰而公共部位和厨卫间还没抹灰的情况，如实测方正度时，厨卫间没抹灰，则按规则只能实测1房1厅，那么1厨1卫的指标怎么算？如果只实测1房1厅两个测点，如当这两个指标都不合格时，适用所有房间都不合格而扣16分的标准吗？ 回复：是 室内门、门窗、吊顶是否不再进行装饰阶段实测？ 回复：吊顶进行实测 同一个房间存在免抹灰结构面及抹灰面，开间进深是否进行实测； 回复：继续实测,24,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,重点关注部位-方正度-开间进深,25,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,重点关注部位-方正度-开间进深,26,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,重点关注部位-方正度-天花水平度极差,27,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,5、阴阳角,评判标准：0,4mm 满分：15分 检测点：5 选点规则： 一套房取4个测点 公共部位取1个测点 每1个不合格点扣0.5分 5个点都不合格扣12分,28,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,答疑 涂饰阶段和瓷砖阴阳角标准是否执行0,4mm？ 回复：是 结构面与抹灰面的阴阳角是否进行实测? 回复：只实测装饰面,29,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,重点关注部位-阴阳角,30,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,重点关注部位-阴阳角,31,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,重点关注部位-阴阳角,32,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,6、空鼓,评判标准：没有空鼓 满分：20分 检测点： 选点规则： 一套房内随意选取6个面 公共部位2个面 选定站立位后，用空鼓锤检查，每一个空鼓点扣1分，最多扣16分,33,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,答疑 某一个面空鼓检查，在选定站立位后，检查的范围是否为检查者臂长加空鼓锤长所覆盖的区域范围，检查者不移动脚步？ 回复：不移动，使用标准空鼓锤及等同身高进行实测 装饰工程在哪道工序后就不敲空鼓了？是打磨后还是底漆后？ 回复：装饰阶段均进行空鼓评估 多大面积以上算空鼓点，鸡蛋大是否算？ 回复：无空鼓 瓷砖空鼓还参加检测吗？ 回复：参加 同一墙面空鼓与开裂并存时如何扣分？ 回复：分别评估，分别扣分 关于空鼓一项是否抹灰阶段、涂饰阶段、瓷砖全部实测，还是仅测抹灰阶段，若全部实测，测点如何选取？ 回复：针对所有装饰阶段 公共区域墙面如为干挂瓷砖，空鼓如何检测，这样公区的实测怎么算分？ 回复：不测,34,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,重点关注部位-空鼓,35,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,重点关注部位-空鼓,36,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,重点关注部位-空鼓,37,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,重点关注部位-空鼓,38,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,专题：瓷砖空鼓三大关键原因分析及应对措施 基层强度不够 抹灰层强度不够。判别办法是用手掌去摸砂浆面，如有掉渣则有极大的空鼓风险，起砂越严重，空鼓越危险！起砂原因很多，配比不当、养护不足是最常见，尤其是高层建筑电梯厅部位风很大，砂浆面层迅速失水，会造成严重的强度不足。也有错将混合砂浆用于贴砖部位的情况。抹灰强度不足是很麻烦的，因为甲方很难下决心全面整改抹灰。 抹灰层空鼓、开裂。 应对措施： 不接受移交； 说服甲方干掉抹灰、空鼓，甲方如果不同意，必须保留证据,39,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,专题：瓷砖空鼓三大关键原因分析及应对措施 基层太光滑 在911等聚氨酯防水涂料上贴砖，这是肯定不行的，撒砂、刷界面剂都不行！ 在万科指定的东方雨虹等厂商供应的水泥基防水涂料上贴砖，这也有很大的风险，因为防水施工完毕之后外表面太光滑，无法达到粘贴强度要求。 在光滑的混凝土、烟囱、埃特板上贴砖。 应对措施： 用德高K11加细砂在基层上刷一遍，使其尽量粗糙，贴砖效果会大大改善。注意：若我司负责施工防水层，请务必记得在其中直接加细砂，降低光滑程度！,40,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,专题：瓷砖空鼓三大关键原因分析及应对措施 玻化砖吸水率低 玻化砖吸水率常常只有千分之几，几乎可以认为不吸水。这个原因引起的空鼓极为常见 应对措施： 用德高K11加细砂在瓷砖背后刷一遍，晾干后再贴，效果会大大改善。 注意：此前公司推荐使用的界面剂是SB-1，现在改为K11，原因是：涂刷完毕之后是黑色的，容易看是否涂好了。,41,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,7、裂缝,评判标准：没有开裂 满分：20分 检测点： 选点规则： 一套房目测裂缝条数 每一条裂缝扣1分，最多扣16分,42,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,答疑 A6版裂缝项目测观察是否考虑与墙间距？ 回复：不考虑 很小的浅表层收缩裂缝或风裂是否也要扣分？ 回复：是 裂缝的判定标准，抹灰收缩裂缝1cm是否为裂缝？ 回复：是 裂缝检查是针对抹灰面（含公共部位、厨卫间等），还是装修完成面；一般采用水泥砂浆抹灰的墙面，都会出现收缩裂缝；检查标准是否合理？（因为后期还有装饰面） 回复：裂缝按标准执行，目的是推动免抹灰,43,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,重点关注部位-裂缝,44,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,8、渗漏,评判标准：没有渗漏 满分：递延评估 检测点：卫生间、外墙、外门窗、管道 选点规则： 依据集团客户关系部提供的上一个季度交付项目的渗漏维修数据进行公司排名，区域排名最后两位的公司取消季度评奖资格（若上季度无交付项目，则取上上季度交付项目的渗漏维修数据）。若无数据或数据明显失真，则取消季度评奖资格,45,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,答疑 渗漏在季度评估时标准不明确？对项目或标段如何评价？ 回复：渗漏项目季度不参与评估，但对公司进行递延评价，以客服提供数据为依据 资料方面现在防渗漏、防空鼓开裂的图审资料是否还是必检项？ 回复：不是 结构楼板、外墙渗漏、地下室渗漏、防水涂膜厚度不合格等情况是否扣分、怎么扣分？ 回复：不参评 渗漏，现场检查部位卫生间、外墙、外门窗、管道，如果现场检查有渗漏，是否扣分？ 回复：按标准执行 渗漏管理是否只检查客户关系部数据，不检查现场施工及资料？ 回复：是,46,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,9、综合,47,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,答疑 主体与装饰标准阶段区分不明确，比如抹灰完成后地坪未做属于主体还是装饰阶段？ 回复：不区分施工阶段，测区内涉及到的指标均进行实测 商业部分及地下室区域是否需要实测（无户型区域） 回复：地下室不进行实测；商业部分按商业指标进行实测 2014年季度检查是否仅限于A6版？相对于A5版缩减的指标是否不再评比？ 回复：仅限于A6版内容 2013年的关键指标是否参还与季度评估？ 回复：不参与 单体内部分内墙采用内墙板，达到了免抹灰条件，是否加分？ 回复：整个项目所有单体达到免抹灰，方可加分 工业化、商业项目标准是否按A6版标准执行 回复：工业化项目按A6版执行，商业项目按商业标准进行评估，但不进行强制排名,48,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,答疑 公共部分测量部位为选取房间的同层，是否包括休息平台及安全通道楼梯间？ 回复：是 楼道、阳台等位置，是否进行实测？ 回复：阳台属于室内，其余部分属于公共空间 电梯井道是否进行实测？ 回复：不实测 改造墙体是否需要进行实测？ 回复：是 公共部位是否测量评估管道井的垂直、平整、阴阳角等尺寸；公共部位部分墙体为保温墙体是否也参加实测？ 回复：结构阶段公共部位包含所有墙、地面；装饰阶段包含所有外露墙、地面。保温墙体需要进行实测,49,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,答疑 公共区域的检测范围,是否仅是受检户对应楼层的电梯前室和楼梯间，是否包括大堂（地面、地下）、地下室、设备间及地库等部位? 回复：是，不包括大堂（地面、地下）、地下室、设备间及地库等部位 不涉及评分项是否进行均分百分比，实测部分与安全如何进行加权？ 回复：不涉及的，甩项；按标准执行 住宅含有商底铺的项目，如何进行检测？如实测还须与住宅部分加权平均。 回复：底层商铺不测，商业综合体按集团商业标准进行实测，与住宅单列 对于装修湿作业提前穿插的项目，如果提前进行涂料施工，是否还进行评估，另外如何界定正常穿插和规避评估？ 回复：是 对于公寓和房间数量很少的某些楼栋，评估时不满足实测取值的要求，是否可以将这1套房的范围扩大至2套房？ 回复：按A6版标准执行,50,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,答疑 “实测范围”是否只是“通知”内所列内容？（比照原“A5”实测内容） 回复：按A6版执行 如果现场只具备安全文明检查，无实测条件，标段是否参检？ 回复：是 进入装修阶段，混凝土墙面与砖墙面交接处平整度由装修单位进行找平，此阶段是否按照装修阶段进行季度评估？ 回复：是 装饰标准中的垂直度、平整度、阴阳角的控制指标均为0,4mm，此处是否仅针对抹灰阶段及腻子施工未打磨阶段的测量？ 回复：针对所有装饰阶段 针对所抽选户型内存在堆放材料的，是否进行实测？ 回复：对堆放材料的户型应及时清理,51,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,答疑 评估房间选取是否还有新旧工作面之分？如果不分，那么对于土建总包基本退场，装修刚开始施工的楼栋该如何进行标段划分？是全算装修标段还是全算土建标段，或是将土建和装修分开计，如果分开的话现场土建总包都已经退场，这该如何把握？ 回复：不区分新旧工作面、不区分阶段，不区分单位 地面平整度压痕如何判断；（压痕的深浅、压痕面积的大小）裂缝多长算？空鼓多大算？ 回复：结构地面存在脚印、地面起伏超过1cm的、地面垃圾未清理的、使用砂浆修补的均视为不合格；空鼓不区分大小、不区分位置。,52,万科实测实量A6版评估方法,53,万科实测实量A6版评估方法,一、评估样本 防火管理 安全用电 机械设备 基坑支护 场容场貌 卫生设施 以上6项检查全标段评估 三宝四口防护：每标段随机选取两栋楼的2个单元3个楼层进行评估,54,万科实测实量A6版评估方法,二、评分方法 1、防火管理,55,万科实测实量A6版评估方法,二、评分方法,答疑 防火管理要求工人会操作灭火器材，是否需要现场演示操作？ 回复：是，随意选取工人，没人时“0分”处理 库房是否允许一个看守人员床位？ 回复：不允许 材料库房、木工加工区、板材堆放场、现场动火区域须配置合格灭火器材，合格灭火器材配备是指执行国家规范要求？ 回复：是 工地没有设置工人宿舍是否不查? 回复：是 如果工地现场无住宿条件，工人在工地外居住是否可以，检查标准是否同万科标准？ 回复：入住居民区内不进行检查 集中膳食加热区是否是设置独立房间，内部配置微波炉即可？直接在工人食堂内设置可以吗？ 回复：可以,56,万科实测实量A6版评估方法,二、评分方法,答疑 防火管理中，是否必须要求每个床位设置二三眼插座，目前生活区已施工完毕，按A5标准配置的全部是36v电压，室内没有220v，如果按照此标准，总包需重新配置，此部分费用不少；而且配置220v二三眼插座不利于生活区安全管理；工人宿舍插座设置是否为新开工项目？现有项目是否改造？工人使用电热褥，与原来要求的集中供暖是否冲突？ 回复：使用安全电压的不需要配置插座，未使用安全电压的项目按要求配置 部分工人宿舍采用36V低压照明，无高压电引入，且采用每个房间空调制冷或辅热，手机充电采用设置充电室集中充电；以上条件满足后，是否可以不用每个床位配置一个二三眼插座 回复：可以 宿舍内有强电插座（每个床位一个）是否合适？ 回复：是,57,万科实测实量A6版评估方法,二、评分方法,图片解说,灭火器压力表指针： 红色区：压力不足，喷射速度和距离小 ，灭火效率低 黄色区：压力过大，有爆炸隐患 绿色区：压力正常，可正常使用,58,万科实测实量A6版评估方法,二、评分方法,图片解说,灭火器灭火级别： 1A：灭火能力是1级（最小的级别） 2A：灭火能力是2级，符合要求,59,万科实测实量A6版评估方法,二、评分方法,图片解说,灭火器使用方法交底：,60,万科实测实量A6版评估方法,二、评分方法 2、三宝四口,61,万科实测实量A6版评估方法,二、评分方法,答疑 三宝四口防护每标段随机选取两栋楼的2个单元3个楼层进行评估。对于这条，是否开会时就确定楼层，还是按以前的标准每个地方都走？ 回复：上楼前确定测区 三宝四口是否要抽楼层，是否与实测楼层一致？ 回复：不一致，随意抽取 装修阶段正式栏杆高度低于1.2，是否与临边防护高度冲突？ 回复：不冲突 安全文明三宝四口一项中临边及洞口防护：设置稳固的防护栏杆或防护门，高度不低于1.2米。A5标准中高度不低于0.8米，此处为何改为1.2米，有何意义？ 回复：按A6版标准执行 三宝、四口，规定电梯井内每隔2层且不大于10M设置硬防护，那软防护是否取消； 回复：按照要求设置硬防护,62,万科实测实量A6版评估方法,二、评分方法,图片解说,安全帽佩戴方法： 在佩戴前，应调整好松紧大小，以帽子不能在头部自由活动，自身又未感觉不适为宜 安全帽由帽衬和帽壳两部分组成，帽衬必须与帽壳连接良好，同时帽衬与帽壳不能紧贴，应有一定间隙，该间隙一般为2-4cm（视材质情况），当有物体坠落到安全帽壳上时，帽衬可起到缓冲作用，不使颈椎受到伤害,必须栓紧下颚带，当人体发生坠落或二次击打时，不至于脱落。由于安全帽戴在头部，起到对头部的保护作用,63,万科实测实量A6版评估方法,二、评分方法 3、安全用电,64,万科实测实量A6版评估方法,二、评分方法,答疑 是否楼层内电箱也要求有防雨措施？ 回复：不需要 安全文明中，电箱上锁管理，是否不再要求？ 回复：按规范要求 线路穿墙、穿洞或过路有保护装置，这里保护装置具体指什么？ 回复：有绝缘保护即可 楼梯间照明使用正式照明线路，距地高度大于2.5米，按照临时施工用电规范要求，已不需要使用安全电压，但此种情况季度评估是否还需要使用安全电压？ 回复：不需要，按规范执行 根据A6版评估规则“在建工程楼梯、潮湿环境地下室使用36V以下安全电压”，不是楼梯间或潮湿地下室的环境能否使用太阳灯或碘钨灯，碘钨灯电源线路使用三芯线，其灯罩有保护接地，能否满足评估要求？ 回复：不满足，按规范执行 在标段内的办公室是否属于检查范围？ 回复：属于,65,万科实测实量A6版评估方法,二、评分方法,图片解说,二级配电箱绝缘盖：,66,万科实测实量A6版评估方法,二、评分方法,图片解说,三级配电箱：一箱一机一闸一漏 一个用电设备用一个开关控制 一个漏电保护器，一个配电箱,67,万科实测实量A6版评估方法,二、评分方法,图片解说,电线破皮无包扎,68,万科实测实量A6版评估方法,二、评分方法 4、机械设备,69,万科实测实量A6版评估方法,二、评分方法 5、基坑支护,70,万科实测实量A6版评估方法,二、评分方法 6、场容场貌,71,万科实测实量A6版评估方法,二、评分方法,图片解说,场容场貌,72,万科实测实量A6版评估方法,二、评分方法,图片解说,场容场貌,73,万科实测实量A6版评估方法,二、评分方法,答疑 安全文明中的“土建及装修总包工人统一着装”，其他分包单位是否另做要求？ 回复：需要统一 安全文明中的“土建及装修工人统一着装”，其他分包单位未统一服装是否扣分？ 回复：扣 场容场貌中每单项是否重复扣分（例如2处密目网不合格是否扣1分）？ 回复：按标准执行 安全文明中场容场貌里面“安全防护网无破损、露挂情况”一句描述，是否对防护网“张拉不严情况”不予扣分？ 回复：扣分 “场容场貌”施工现场无泥路是否可按施工阶段进行评判？车辆冲洗设施是否为标配，“施工现场无泥路”在园区配套外网、景观施工时如何界定？ 回复：配套阶段不扣分；车辆冲洗设施满足现场要求,74,万科实测实量A6版评估方法,二、评分方法,