(培训)-物业工程管理.ppt

物业工程培训管理简论,（培训使用）,2,物业的工程管理 是产品品质的管理与公共服务的管理,3,产品品质,公共服务,物业工程管理,维持和保持硬件标准，提供提高项目品质的工程基础；通过物业费用在工程上的优化更新改造，弥补项目质量的不足，更加适合使用人群的使用特点。,工程是物业主要的公共服务内容，由于有技术管理的要求，往往只重技术，反而在服务方面没有较多的管理论述，这是物业工程管理要学习和探索及发展的,4,物业工程管理三个特性,技术性,运营性,经济性,1、技术管理的范围。 2、市场技术人力资源状况。 3、专业公司的发展对管理的影响。 4、法律法规的变化。 5、合同维保的掌握。,1、接收和检验。 2、运营条件维护的保障。 3、复原和更新。 4、经营性活动。 5、安全防范和风险管理。 6、值班与值守。 7、正常营运标准的理解和执行。,1、项目能源资源分配和使用。 2、内部管理的一些技术指标。 3、容易忽略的内容。 4、与人力行政与财务的配合。,5,物业工程管理为项目提供什么？,提供能源供应、设施维修和工程协作等保障功能； 直接管理和运行供水、供电、供汽及空调等供能设备 ； 负责物业设施的维护、保养和检修 ； 协助完成公司各种经营活动中需工程部提供支持的任务； （如：布置会场、制作宣传道具等） 项目设施设备改建和改造现场协助管理 。,6,工程部运作的依据,根据公司物业规模，参照项目类型（写字楼、商业、综合体等）工程管理标准，拟出一套包括各种日常运作管理程序、岗位职责、规章制度、设备操作规程、检修程序等内容的规范文件。这是工程部运作的依据，以此实行程序化、制度化的管理 。 许多公司已有规范文件继承和更新的，项目交接管理要注意原有体制对新项目的约束。 新项目应该如何建立一套包括各种日常运作管理的规范文件，是有逐步完善的过程，所以管理方案要有分段分时期的工作准备，所使用管理工具要从实际出发而使用，管理分工和责任先进行确认，从而取舍所有要使用流程和维系流程的标准和要求，从管理角度可进行评估。,7, 如何组建高效工作团队,3. 三种培训,2. 工作责任,4. 考核制度,5. 班组建设,6. 工作流程,1. 组织架构,建立精干、高效的工程服务队伍,理解一专多能和工作时间效率控制,技术培训和管理培训及公司文化培训,对业务技能和敬业情况进行考核,技术过硬、作风优良、团结稳定的工程技工队伍,操作过程简单化，降低技术性工作门槛,8,物业工程管理的内容：,行政与财务,10,为什么要积极配合财务进行管理：,因为工程是项目付出费用比例最大的部门。 费用的申请、审批、结算过程长，程序严格且容易出错是。 预算制作的准确性会影响实际执行结果，超出预算费用。 经济成本没有数据和指标，浪费现象严重。 报废处理是如何管理的。 配合项目资产管理，盘活和使用项目资源。 工程费用的节省体现良好有序的管理。 对项目物业管理评估有重要的影响。,11,行政工作管理最能体现管理能力,工作现场的管理。清洁、有序摆放、编号标识清楚、记录、工作指引张贴。 资料和档案的管理。 收、发文件的管理。 质量管理和工作手册执行。 工具和材料管理。 安全工作的管理。 人员组织结构的优化，上岗的证件齐全。 办公用品和公共消耗材料的管理。 员工上门服务的管理。 风险评估与审计。 团队沟通和共建。,保障日常运行,13,日常工作有哪些分工来进行排班,人员轮换,管理人员的行程,专门的人员,14,分级和分风险的汇报制度,15,提倡按质量管理的方式开展,计划和分配任务,工作执行过程,对工作检查考核,提供指导和改进计划,要学习制定和完成目标，工作简单效率化，不断改进和提高。,16,设备运行状况日志 交接班表格和每日维修统计日志 值班巡检表 设备台账和设备卡 设备病历卡和维保记录卡 回访记录 库存管理表格 资料编号管理和借阅管理 设施设备的点检完成情况表 年度设施设备保养计划表 照明开关时间表和设备使用时间表 费用抄表表格 维保手册和维修手册 安全操作规程 预算表和KPI表 月工作报告,各类宣传看板 日工作计划协调板 同类机房一把钥匙 公用公用工具上墙和上架定位清点 材料和配件编号表和高低存量计划 每日把所有值班和巡检表定存在一起 每周个人沟通二个员工 外包维修月预约上门计划 每天的班会和每周周会 排班的培训工时管理 制定设备维修保养手册（半年修订一次） 外包维修改造记录表 日久如新，无锈无尘。标识清楚，透气明亮,管理常用管理工具,17,计划性 巡查和记录 特殊情况下的应急处理程序(这是一个典型的抢修工作程序) 计划维修和抢修 委托维修保养合同的签定和执行监督 外委维修工程的管理 技术改造和设备更新 节能计划和措施 档案资料的管理,物业接管后如何开始始工作,18,节能降耗控制,要确定了解建筑的设备和设施的设计，当地城市的气候条件。做出参考点。 做个全系统的能源循环流程，找出节点。 对具体节点的系统进行现场检查并进行分析可行性。 设计节能方案和方法。 要有实验性阶段。合理的方案改进是重点。 有长远的计划。 有宣传和培训的工作共同展开。 有之前之后的数据和档案保存。 不断的新技术学习和引入。,设施设备管理,20,设施设备分类编号,供配电系统,给排水系统,电梯系统,公共装修装饰,5A智能系统,空调暧通,消防系统,停车场系统,外立面,光彩照明,一级：设备系统 二级：子系统 三级：分类设备 四级：设备编号 项目文件类档案号 部门管理分类编号,21,技术手册与设备档案,把设备档案融入整个设备手册中，对每个设备建立自己的终生使用记录,22,设备设施管理的内容,1、日常运行管理 2、维修保养 3、提升效率和改善缺陷 4、安全管理 5、档案资料的管理 6、采购计划和备品备件的管理 7、工具、器械和仪器仪表的管理 8、预算控制 9、能源使用管理 10、技术优化和自动化管理提升,物业管理的角度，物业的机电设备管理应该包括以下几个方面：,安全,保养,优化,维修,改善缺陷,后台管理,正常运行,23,工程设备设施管理的重点,工程设备设施管理的特点,安全至上 保证运行 依法管理 专业化服务 分工细致责任落实,设备设施管理是物业管理的重要内容之一 设备设施管理是顾客评价的主要内容之一 设备设施是管理经费使用的主要部分，且弹性成分大 事故的后果非常严重,24,物业设备交接管理容易忽视的工作,（1）设备资料和档案的接收和建档，主要包括： 建筑设计图和竣工图； 排水系统及管道布置图； 供水系统及管道布置图； 消防系统及管道布置图； 供电系统及管线布置图； 煤气供应系统及管道布置图； 公共照明系统及管线布置图； 电讯系统（电话、有线电视、对讲、闭路电视、公共广播）系统及线路布置图； 各类机电设备（电梯、配电柜、水泵、中央空调、发电机等）的型号、技术指标、使用手册等。 （2）合同的接收和履行：许多机电设备，如电梯、空调系统、发电机、水泵等的供应及安装合同都附有一段时间的保修保换和零配件供应的内容。因此，物业管理企业要做好合同的接收和条款的履行工作。 （3）参予物业的验收：就发现的错误和必要的调整及改造与建设单位交涉，同时记录存档。 （4）消除安全隐患：就检查和验收过程中发现的各类影响安全和运行的隐患进行整改。 （5）设备编号和标识：对设备进行编号，并设立各类安全、警示、指示标识、标牌。,工作中部门技术资料不收集和丢失 供应商各类合同执行管理漏洞 验收和交接及维修保养计划 安全隐患及安全标识的检查 设备编号的混乱,25,物业设备养护以下几点不能忽视的工作,没有长期养护计划记录表 每个设备分级保养工作内容因工作量降低工作标准要求。 没有把一级清洁保养工作分给供应商、客户、保洁等部门协助完成。 因为费用，而采取拖延的方式应付使用。 设备技术监测和检测工作不重视。 专业的工作交与专业的公司。 设备易损件技术质量和配件价格。 维保期和维保内容的审核。,26,工程设备设施管理者要树立的几个观点,最经济的设备管理费用来增加设备良好使用的期限,设施设备只要有人使用是一定会损坏和 损失的,设施设备的设计和选择是最影响管理费用的因素,环保和节能是我们最需要注意的,安全和风险隐患总是在你不注意时发生,27,设施和设备管理中故障和费用的关系,初期,平稳期,老化期,1-2年,3-5年,5-8年,维修费用,故障率,1,2,3,4,5,磨合期间故障会越来越少，费用会有个上升期，主要是控制整改费用和在维保期内常用低耗配件准备和维保期结束前的检测。 维保费用大量签定，维修配件费用购买。 进入平稳期故障率会上升，费用会在良好维护下有下降并有一个平稳上升。防止意外损失和事故。 在老化期前要做一个全面评估，并对所有缺陷做一个年计划翻新改造要做一定资全准备。 老化后期由于设备折旧原因，如果单次维修无法解决，且维修费超过原值，可从经济使用上做综合方案改造和从新购置。,故障和费用的关系,28,预防是大于维修的,1、什么在伤害我们的设施设备？ 2、我们的应对是什么？ 3、每个故障产生和恶化并损坏是不是有阶段性？ 4、技术分析是不是有一次根冶的方法？ 5、专业的事是不是交给专业的人去做？ 6、预防能帮我们改善工作效率吗？ 6、有可行的方案和要支出费用吗？ 7、能帮我们省下费用吗？,主动出击，预防第一,从以上的问题来分析制定适合自己的预防性维修维保的设施设备管理方案,29,自然条件造成 设备因素造成 管理因素造成 人为因素造成,机电设备管理的风险因素主要有四点,风险管理的四个要素：风险鉴别、风险评估、控制或转移风险和风险资金需要 1、风险分析的方法 2、确定要控制的风险 3、控制风险的措施 4、风险资金的投入,风险管理的要素,经济成本控制,31,设施设备维护保养费用； 水、电、气等能源消耗费用； 人员工资费用； 维修工具与耗材； 办公成本费用及劳保费用； 设备折旧； 设备更新和改造费用； 紧急抢修物资费用； 安全器具更换； 各类检测费用。,涉及的经济成本,32,经济成本管理管理的经验分享,制定和执行预算的依据，数据收倣建立。,设定部门部经济考核指标，记入KPL表和月报内。,维修保养计划执行表，病历卡，维修工单统计表。,新建供应商渠道，市场产品价格的了解。,项目节能的全员节能管理的概念。,能源分配和使用时间控制表。,33,照明使用时间和开启数量的控制,回路控制,使用时间表,自动控制,分区域优化数量,工程管控,工作时间的使用方案。 非工作时间的使用方案。 环境和光彩照明方案。 长明灯使用方案要。,公区的调整。 二次装修的审核。 设计使用注意事项。 原设计的优化。 按使用情况调整数量。,楼宇照明BA系统。 开和关不方便的位置。 容易忘记关灯场所。 用电量大需要准确开关的。 大量同时开启的控制。 季节的调整。 设备房的自控。,分路改造。 电压监测。 安全检查。 应急的检测调整,34,项目实施,照明效果,数量,设计与改造,节能宣传,功效分析,细化流程,安全检测,定期记录与分析,推广适度,节能评定定量化,控制执行细节,方案验证,技术与人的结合,工程人员与供应商,其它部门同事,服务的用户,时间,取得各方支持和理解，全员参与。,随情而变,节能的持继及保持,政府与业主,社会人群,