招投标、施工阶段阶段的成本控制.doc

房地产招投标环节成本控制当前，我国在房地产项目中所运用的新技术、新工艺、新材料，已经是非常普遍的事情了，但是在招投标环节的成本控制中还存在一定的局限性，有时很难达到项目的要求。在这种情况下，就需要房地产项目的招投标工作人员提高自身素质，不断提高成本控制的有效措施，以此来对房地产项目的招投标过程进行合理控制，提高房地产项目的经济利润和社会效益。一、房地产招投标的现状以及存在的主要问题房地产项目具有一定的特点，如风险比较高、收益比较高，投资的时间十分长等，房地产的开发项目在一般情况会经过项目的决策阶段、项目的实施阶段以及项目的使用阶段等各个环节。而房地产企业成本控制工作的过程主要分为事前控制、事中控制和事后控制三个阶段。事前控制包括土地购买、产品策划定位、设计阶段；事中控制包括施工图预算、招投标、施工合同管理、施工现场管理；事后控制包括竣工结算、事后结算分析。而不同的阶段会因为特点的不同，所以应采取不同的成本控制办法。作为事中控制的招投标环节，引进竞争机制，在承包、发包的过程中进行科学的招投标，实现资源的优化配置，充分发挥竞争机制优胜劣汰的积极作用，才能合法有效的通过市场手段来为业主进行优秀供应商的选择。然而在实施的具体过程中因为受到一定的限制，所以还存在很多的问题，比如：仍然存在转包和挂靠等问题，在招投标的过程中存在不合法的流程以及缺乏科学合理的评标方法等一系列问题，这在一定程度上增加了业主在招投标过程中进行成本有效控制的难度。二、房地产招投标过程中应采取的主要措施1在招标形式的选择方面在中华人民共和国招标投标法明确规定，招标方式主要为公开招标以及邀请招标两种方式。对于这两种方式的使用范围以及要求存在严格的规定，所以在招投标的过程中应使用邀请招标和公开招标相结合的模式，对其加以灵活应用。招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前，应严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象，这对项目成本控制非常不利。公开招标的优点是招标方可以在较广泛的市场范围选择承包商，有利可能选择比较充分，各投标人可以充分发挥自己在技术、自信、管理等方面的优势参与竞争，有体现公平和竞争的一方面，但更多的是从标书书面来考察单位的优劣，由于建筑市场鱼目混珠，经常失之偏颇，找不到比较理想的单位和项目经理，更有甚者，碰到时时纠缠，事事计较的承包商也有。而邀请招标基本可以再招标前考察投标单位和项目经理的业绩、素质、管理水平、技术能力等，可以从实地考察了解以上的真实性，故所受邀请的单位和项目经理比较可靠，这种招标方式也可叫受邀请单位事前做出一些承诺，在防止串标工作做得比较好的前提下，其竞争性也有保证，使施工安全、施工质量和施工工期得到更稳妥的保证。#&)*(K:JFDHelloX.net版权所jouierpoej礙:JFD:L()$#HelloX.net版权所有2对投标单位应加强资格审查在房地产项目招标以前，应对相关的投标单位进行一定的资格预审。从投标人的业绩、资质、信誉、经验等多方面进行综合的审查，在必要情况下还应实地考察投标人的状况，选择出那些符合条件的投标人。在资格的预审过程中，应尽力实现参与投标资格条件的量化，避免出现人为因素所造成的影响。3确保编制的招标文件具有完善和正确性招标文件能够充分体现业主的意愿，招标文件的完善和正确，能够确保工程建设的顺利进行和工程造价得到有效控制，所以，在招标文件的编制过程中应进行高度的重视.造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，尽量做到“知己知彼”，以利于日后的造价控制.查看招标文件是否具有齐全的内容，招标文件内容主要包括工程工期、工程概况、材料的供应方式、质量要求、工程价款的结算方法、承包方式、惩罚与奖励的条款等。如果缺少这些内容，那么施工单位就不能认为投标招标文件的完整性，在这个过程中可以引导投标企业量力而行，利用自己的物力、人力资源进行有目标、有选择的投标，避免出现人力、物力、财力的浪费。对于那些邀请招标和公开招标的房地产项目，应严格按照相关“招投标法” 的要求，委托具有一定资质的招标代理机构来对招标文件进行编写。在招标文件中，工程量清单是其中最重要的部分，其具有不可忽视的作用，所以，应保证编制的工程量清单必须内容准确、科学合理。4对合同的签订保持慎重工程合同在通常情况下会分为总价合同、单价合同、目标合同、成本加酬金合同等四种，在房地产招投标的过程中应结合项目的不同特点来对合适的合同类型加以选择。在进行工程量清单的招标过程中，因工程量清单主要是由招标代理公司和业主进行编制的，所以它的风险主要由业主进行承担，因此招标人应对合适的合同类型加以选择，从而获得竞争性的报价，此外也可以进行风险的合理规避。对于合同内容，应明确协议条款，对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等，都应有明确的约定。在签定的过程中，对招标文件和设计中不明确、不具体的内容，通过谈判，争取得到有利于合理低价的合同条款。同时，正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素，对索赔要有前瞻性、有效避免过多索赔事件的发生。此外，应争取工程保险、工程担保等风险控制措施，使风险得到适当转移、有效分散和合理规避，提高工程造价的控制效果。工程担保和工程保险，是减少工程风险损失和赔偿纠纷的有效措施。5 对投标文件的澄清会议加以重视在投标完成后，招投标双方的一次重要接触就是澄清会议，因此应予以足够的重视。澄清会议的存在主要是为了对两个问题加以解决：第一，发现投标文件中存在的矛盾、错误以及不清楚的地方，在澄清会议上要求投标人必须做出详细的科学解释，并对其中不合理的地方进行修改。第二，对施工的项目经理加以面试。在定标以前应采取一个合适的机会来组织投标人和主要管理人员之间进行以此交流答辩。6确保投标评价方法的科学合理性因为房地产工程项目是一个十分复杂的社会经济和技术系统，在对其评价的过程中会涉到很多的因素，而这其中，会存在很多的能够予以量化的因素，当然也存在许多不确定的因素。所以，要想实现评价的合理性和客观性，除了应建立多学科、全面的专家评审小组以外，还应建立健全评价指标体系，并确保评价技术方法的科学合理性，以保障其能够得到贯彻落实。其主要是指使用多目标决策理论中的优序法来评价投标的多种方案，已选择出最合适的投标方案，确保房地产项目的顺利进行。7. 合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标，作为业主方应杜绝一味寻求绝对低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。所谓合理低价，是在保证质量、工期前提下的合理低价。总之，在房地产工程的招投标过程中，业主应对招投标各个环节加以严格的控制。通过一系列科学合理的管理手段，来对施工方案进行最终确定。选择出那些具有先进技术、报价合理、具有丰富项目管理经验以及技术能力比较强的供应商，从而有效管理房地产招投标环节，实现房地产招投标环节的成本有效控制成本，只有这样，才能促进房地产项目的发展，也只有这样，才能提高房地产项目的经济利润以及社会效益。f3dsaf1K:JFD:LHelloX.net版权所有房地产施工阶段成本控制施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。加强施工控制，就是加强履约行为的管理。房地产开发产业是随着国家住房分配供给体系的改革而产生的。虽然与基建项目具有共性，但也会不可避免地发生“三超”现象，但“三超”的超额必须由企业的赢利来弥补，如果控制失衡，会使企业经营亏本。因此，盈利目的决定了项目投资必须实现预期的目标。该阶段成本控制的主要工作为：1.1 施工阶段成本控制综述开发商应如何做好精装修产品？在成本和质量方面如何控制？是房地产公司的重点控制的内容。未来发展的主流方向 商品房精装修将是房地产业发展的必然趋势，很多房地产专业人士对此已经形成共识。认为只要在精装修方面做到设计水平一流，符合主流客户的审美和生活需要，材质资源广泛，施工组织精密，全程监控到位，施工质量优良，客户完全是可以接受的。精装修有利于促进行业的成熟、规范，增强市场的竞争力，商品房尤其是高端住宅产品做精装修是未来的发展方向。所以房地产公司在施工方面既做到将精装修满足消费者的需求，又使在成本的控制范围之内。但是，值得房地产公司注意的是，相比国外成熟的工业化生产模式，国内的房地产相关行业发展得仍不够成熟和规范。施工单位进行大面积的装修，配套产品必须实现工业化生产，否则质量很难得到保证。 对开发商的要求更高 精装修需要开发商承担更多环节的工作，如室内设计、选择建材、组织施工、全程监控、资金支付等。这对开发商提出了更高的要求，尤其精装修是对设计水平的巨大挑战。设计师需要充分考虑人的生活行为、家居摆放等细节，才能使水、电、暖气、空调、厨卫等设施的定位一次达到要求。开发商还需要以专业的眼光和技术手段帮助业主挑选符合环保标准的材质，还要承担资金支付、开发成本以及销售成交效率等方面的更大压力。比如从销售的层面看，精装修房的优势在现房阶段，而毛坯房在期房阶段就可回笼大量资金，解决了开发商的资金问题。做精装修项目需要组织一个庞大的机构，因此开发商必须具备足够的操作实力。 控制成本须层层把关 一个项目精装修的水平确定下来后，开发商需要在保证品质的前提下控制成本，但绝不能以替代产品和降低施工队伍的素质为代价。关键是要杜绝在选购建材和选择施工队伍过程中的腐败现象，这是很多精装修项目在实际操作中成本虽高但质量低下的症结所在。 开发商可以通过控制建材选购方面的人为因素，最大限度地减少各个环节中的水分，从而有效控制这方面的成本。而施工队伍的人力成本同样重要，必须得到保证才能使工程的质量得到根本的保障。目前装修单位的素质良莠不齐，如市场上一个清工的报酬就从2090元/天不等。在施工队伍素质的甄别方面开发商比个体消费者具有更多的优势，可以考察其资质，至少要达到二级以上标准，甚至可以指定项目经理，并且经过监理公司、总包单位、开发单位多层把关。利润不能以金钱衡量 尽管精装修项目比同区域、同档次的毛坯房单价要高出几百元甚至千元左右，但是这一块产生的利润对开发商来说并不大。精装修带来的利润绝不是开发商预期的主要利润，相对于开发商投入的大量人力、物力、财力和智慧而言，这个利润其实是不成正比的。但对于业主而言，他自己完成同样的工作，费用一般会比发展商花费得要大，道理非常简单发展商用“批发”的价格完成，而业主自己装修是用“零售”价格完成。利润虽然不大，相反却承担着很大的风险。这也是以往开发商不愿意做精装修的主要原因。所以这也是房地产公司需要注意的问题 精装修所产生的利润不仅是对价格本身的提高，更重要的是避免了毛坯房装修带来的工人居住在房子中造成的毁坏、对社区的二次污染、对社区居民产生的安全威胁等各种问题，不仅提升了产品的整体品质，保证了社区软性服务和管理的水平，而且大大节省了业主的时间和精力，这种收获既能直接带来市场收益，又远远超过金钱所能衡量的范畴。1.1.1 抓好合同管理，减少工程索赔在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前工程量清单报价，施工单位往往采取“低价中标，索赔赢利”的方式承揽工程。作为业主方造价管理人员要做到事前把关，主动监控，严格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影响，从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，减少不必要的工程费用支出，避免投资失控；另外，对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔，使成本得到有效控制。1.1.2 从管理模式上着手建立建设监理制，追求项目投资的有效控制按照监理规定和实施细则，完善职责分工及有关制度，落实责任，从工程管理机制上建立健全的投资控制系统。同时做好月度工程进度款审核，避免投资失控。工程进度款的审核，对经监理方确定的工程量，按合同约定的计价依据，套用材料单价及费用定额进行核价后支付相应的工程进度款。1.1.3 从技术措施上展开项目投资的有效控制 对主要施工技术方案做好论证的基础上，广泛应用新材料、新工艺、新办法等等，想方设法在技术上实施项目投资的有效控制。技术措施是实施项目投资的必要保证。据统计，材料费一般占直接工程费的70%左右。同时，直接费的高低影响到间接费的高低，因此，选用新工艺、新材料，是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证。1.1.4 从经济措施上展开项目投资的有效控制 严格控制现场经费和总部管理费，合理使用广告策划费、销售代理费等，减少销售成本，最大限度降低静态投资。例如：占道费、绿化赔偿费和其他补偿费等，对大宗材料或大型设备按合同要求可直接进行甲供，以达到降低造价之目的。1.1.5 材料供应 甲供材料须根据工序及施工进度安排进料计划，尽量降低存储成本。另外，加强甲供材料的现场管理，合理堆放，减少搬运及损耗。1.2 施工环节成本控制要点1.2.1 施工阶段责任成本控制：控制要点控制什么怎么控制谁来控制1.设计变更环节1.变更评估1.项目前期规划、定位要全面、准确，尽量避免在施工中的重大设计调整。2.加强施工前的审核工作。全面考虑工程造价，对可能发生变更的地方有预见性，并予以事先约定。3.各部门全面评估变更带来的各种变化，为审批提供参考依据。1.审算部负责计算变更费用（含可能引起的索赔）。2.甲方项目代表执行修改的工期评估。3.审算部成本管理员负责计算变更后的成本现状。2.变更的审核签认1.根据变更原因将设计变更分成四类，不同类别按相应的审核签认流程进行。工程部，营销部，审计部2.设计变更通知单。发生变更项目的负责人3.变更必须有设计单位、设计部、工程部、监理单位和施工单位共同签字后，才能有效。经办部门3.变更的审批1.主管总经理审批后方可进行变更。主管总经理2.施工现场签证1.签证的必要性1.现场签证的确认应严格按照合同中所约定的条款执行。 经办部门（设计部或工程部）2.签证的时限1.现场签证确需发生，应坚持当时发生当时签证的原则。1.签证的工程量1.认真核对签证的工程量准确。签证的内容、原因、工程量应清楚准确、无涂改、编号准、全，并有监理工程师的签字确认。经办部门（设计部或工程部）2.签证的审批1.施工洽商通知单发生变更项目的负责人2.必须遵循“先洽后干”的原则。在确认签证前，应按相应审批程序报审，通过后方可正式签证。主管总经理3.签证的反馈1.对工程变更应定期进行分类汇总统计分析，并根据统计资料对控制工程变更提出改进意见。资料工程师3.审图1.扩初图会审（2）施工图会审（3）分项、分部图会审（4）各专业技术图纸会审1.图纸多层次会审会签及审批制度。2.各专业互审互签制度。3.力争在开工前把图纸中的问题修改完。甲方技术负责人4、总分包配合费1.分包方式2.分包内容3.分包的责任界定1.通过投标确定配合费。2.应避免在施工过程中修改分包方式、分包内容、范围而增加工程成本。甲方代表5、材料供应1.选型2.材料供应方式3.材料计划4.预留时间1.施工所用的各项材料的选型应在材料招标前确定。设计部2.先确定材料供应方式，通过招标确定相关费用。审算部组织工程部参加3.限时编制材料计划。4.材料计划签认。甲方代表1.要考虑可能出现的问题，留出相应的时间。经办部门6、工程款的支付1.付款进度6.工程进度1.按合同约定执行付款。2.按进度付款。3.多层次多角度审核工程进度。1.甲方代表与监理工程师审核完成的形象部位2.预算人员审核工程价值量1.付款的审批1.根据情况由不同级别人员最终审批。主管副总或总经理1.2.2 材料设备采购责任成本控制表：控制要点控制什么怎么控制谁来控制1、材料进场计划1.采购招投标及订立合同时间暂缺工程部2.生产周期与工程进度相配合3.运输周期具体与采购点远近相对应4.安装、验收周期与工程进度相配合1.交叉作业时间与工序安排相联系2、材料的性能价格比1.市场信息日常搜集市场信息，建立材料市场信息库。审算部2.技术参数材料设备的技术参数由设计部确定或封样。设计部3.招投标必须招投标的材料设备要制定招投标计划。不需招投标的材料设备，采用三家以上厂家报价选择。审算部3、材料款支付1.材料款支付方式2.材料款支付进度3.保修款1.预付款限额控制2.首次验收后付款总额进度控制。3.保修款一般不低于合同总价的5%。4.依据合同中约定付款。经办部门（工程部或设计部）4、材料验收1.数量验收1.几方共同确认货到现场数量甲方工地代表或专业工程师负责监控验收2.质量验收2.外观质量的验收3.安装后质量的验收工程部4.投入使用后的质量验收物业公司5、材料保管与保修1.材料保管1.在合同中明确货物的卸货和保管的责任承担者工程部2.材料保修2.用合同的方式明确保修责任和保修期1.3 施工阶段成本计划和控制的原理：施工阶段的成本计划与控制应遵循动态控制原理与主动控制原理。1.3.1 动态控制：指把成本计划额作为成本控制的目标值，在工程实施过程中定期的进行成本发身实际值与目标值的比较，通过比较发现并找出实际支出与成本目标之间的偏差，然后分析产生偏差的原因，并采取有效措施加以控制。1.3.2 主动控制：指将“控制”立足于事先主动的分析各种产生偏差的可能，并采取决策措施，通过快速完成“计划动态跟踪再计划”这个循环过程来尽可能的减少，甚至避免实际值与目标值的偏差。输入分析原因输出发现偏离工程实施纠正措施预测偏离风险分析调查调究1.4 质量监控要注重细节精装修质量的保障需要严格的、全面的监控。李威介绍说，从设计开始，就要有全程监控人员跟踪。包括对设计图纸每一个细节的把握，施工队伍和监理公司的选择、驻场工程师的业务培训、施工时间的控制等。开发商首先要有很强的责任心，其次要有程序控制的手段。施工质量的监控尤其要紧紧抓住设计师，因为大多数设计师将作品视为艺术品甚至生命，他们最不希望作品的任何细节出现败笔；另外，监理单位必须公正，在这个环节上开发商要舍得聘请费用。 对于消费者来说，不必过多存在精装修产品缺乏个性化的疑虑，因为现代家居的个性化可以通过装饰来体现；而精装修只要在质量上能够得到保证，对消费者就物有所值。1.4.1 控制材料用量，合理确定材料价格。在工程项目成本控制中材料价格的控制是主要的，材料费在工程中往往占有很大的比重，一般占预算费用的70%，占直接费的80%左右。在签订合同时，可以在合同中约定，建设单位与承包商共同参与钢材、木材、水泥等主要材料的采购，提高透明度，既保证了工程质量、工程进度，也有利于成本的控制。在施工阶段必须严格按照合同中的材料用量控制，合理确定材料价格，从而有效地控制工程成本。市场经济为材料的供应提供了多种渠道，而且材料品种价格繁多，建设单位预算人员及现场管理人员应密切注意市场行情，随着工程进展情况深入现场、市场，掌握第一手的施工情况及材料信息，为竣工决算提供有力的依据。项目工程技术人员要经常深入现场、市场，争取获得第一手资料，掌握了解施工情况，参与隐蔽工程签证；发现原有材料单价有失实之处，要及时校正等；为以后办理竣工结算提供有力的证据。1.4.2 加强现场签证审查 现场签证时，要审查签证单上现场代表及监理工程师的签名，业主是否盖章，承包商的盖章是否齐全，日期是否注明，有无涂改等。首先落实情况，判定是否增加费用，然后再审定增加多少。为了确保工程签证的客观、准确，要注意以下几个方面：（1）工程签证的及时性。（2）对签证的描述要求客观、准确。1.4.3 工程索赔控制 由于业主对项目要求的修改等原因，造成施工进度变化、工程量变化等，而出现承包商向业主提出索赔。因此，为控制工程索赔的发生，应做到：1、认真履行合同并确保工程合同得到切实执行； 2、在项目实施前做好规划，尽量减少在施工中的修改；3、加强沟通和协调，避免因误会等引起索赔纠纷。1.4.4 严格审查设计变更按照规定，设计变更应由设计单位出具变更图纸，经监理工程师审定，报建设单位批准后下达变更令。在审查设计变更时，应首先检查手续是否齐备，然后判断该项变更是否引起承包商的经济损失；如有的变更只是钢筋型号的改变，就不存在经济问题；而有的变更是重大变更，则要进行详细核算。1.4.5 技术与经济结合，加强投资控制。在项目实施过程中，确保切实有效的投资控制，必须从组织、技术、经济、合同等多方面采取措施。建设单位必须加强现场管理人员、工程技术人员的“经济”观念、素质教育，培养实事求是的办事作风，协助施工方搞好施工组织设计，合理安全人、财、物，加快施工速度，提高工程质量。施工中遇到问题应及时与设计方联系，选择既科学又经济可行的解决方案，克服盲目指挥造成的浪费，充分重视节约投资的重要性，特别是负责项目的工程技术员应与经济人员相结合，从工程招标、合同谈判、造价预算、签付进度款到竣工决算、造价分析等，实行全过程管理，严格控制工程造价。1.5 施工阶段成本控制流程图1.5.1 工程进度款支付流程图审批结果国不合格工程进度款报表工程部预算员审核监理审核项目经理审批按计划支付工程进度款合格财务部审计部审计备案1.5.2 材料、设备控制流程图材设部验收材料、设备财务部审核材料、设备采购发票等单据，并支付价款不同意审批结果国项目经理会同材设部审核使用计划同意工程部在施工中根据使用计划及时纠偏，并作后评估工程部制定材料设备使用计划.1.5.3 签证单控制工程部预算人员审核项目部备案项目经理审批审批结果国合格合格审计部审计备案不合格项目部不合格1.5.4 施工阶段成本控制总流程图财务部确定资金使用计划合格不合格竣工决算财务部审批结果图同意实际投资与合同价比较工程部审核竣工决算文件工程部经理审批董事会批准（重大项目）审计部审核变更文件财务部审核已完结算表监理签证变更文件认可索赔文件已完工程结算不合格审批结果国经监理审核签字的工程施工图、施工资料工程部设计岗复核施工图，业主代表复核施工资料合格审核施工组织设计总裁办公室会议确定投资目标财务部编制资金使用计划工程部审核已完工程量2.1 施工阶段成本控制是成本控制的关键，因此，做好该阶段的成本控制至关重要。现拟就对该阶段成本控制提出如下几点建议:2.1.1 推行成本控制责任制和全员参与的制度，对施工阶段成控各关键节点重点关注。2.1.2 深入挖掘成本节约的潜力，在保证质量和工期的前提下，尽可能降低成本。2.1.3 在项目中引入有利于降低成本的新方法、新工艺和新材料。2.14 列出分层、分构件的与预算相对应的开工工程量明细，在工程达到一定形象进度时，结合开工工程量明细，组合成形象进度工程量。将形象进度工程量与实际计算完成工程量进行比较，根据完成的实际工程量调整预算，使形象进度工程量的估算更加合理。2.1.5 在支付工程进度款时，应考虑付款时间价值对工程成本的影响。同时在支付时应注意备料款等款项的扣除。2.1.6 不论是隐蔽工程还是非隐蔽工程，对合格工程量的签认，不应等到月末集中签认，而应该在月中分次签认，避免因为工程量大等原因，造成合格工程量签认的草率。建设工程施工阶段成本控制的措施主要包括哪些，并分别举例说明。2.2 施工阶段的成本计划与控制需从组织、经济、技术、合同等方面采取措施2