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文档简介

因为一般情况下如果开发商未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证是拿不到国有土地使用证的，但挂牌出让的土地是先取得国有土地使用证的。未取得上述两个规划许可证和施工许可证是拿不到预售许可证的。开发商取得了预售许可证就可以证明该项目在 规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。办理五证先后顺序是：1.建设用地规划许可证2.国有土地使用权证3.建设工程规划许可证4.建筑工程施工许可证（又称建筑工程开工证）5.商品房预售许可证经济适用房及集资建房五证取得顺序：建设用地批准书-建设用地规划许可证-建设工程规划许可证建筑工程施工许可证（建管局）和商品房预售许可证商品房开发：国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证商品房预售许可证建设用地规划许可证和建设工程规划许可证是取得国有土地使用权证的前提，前四证是取得商品房预售许可证的前提，开发商取得了商品房预售许可证就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。五证的申办程序如下：项目最初申办的就是国有土地使用证，这是开发商花费比较高的一个证件，开发商要向国家交纳相应的国有土地使用金；第二个申办的是建设用地规划许可证，这个证件严格限定土地使用范围、边界和占地面积；第三申办的是建设工程规划许可证，此证件限定本规划地块上所建建筑物的功能类别，是属于商用、厂房、住宅、公寓等；第四申办的是施工许可证，此证件是申请可以合法施工；最后申办的是商品房销售许可证，拥有此证的商品房，是可以合法买卖的商品房。 一般情况下，开发商在办理预售证时，前四证有房管局留存，房管局出具的收件收据，开发商手中持预售证原件。法律规定，取得预售许可证的楼盘具有合法销售条件，您可以要求开发商出具预售证原件进行查验。关于五证的情况各开发商情况不尽统一，有的开发商将五证原件张帖于销售部；有的为了安全起见，在销售部只提供复印件，而将原件押在银行；也有的是向银行贷款，因而将相关证件用于抵押，只提供复印件；有的在申办预售证的过程中，按程序将其它四证提交相关部门审验，因而暂时无法出示五证，当然也不排除购房者担心的其它情况。您可以详细询问开发商关于五证的情况，弄清其不能提供五证原件的原因。一个楼盘从报批到上市，要经过一系列严格的审批手续才能具有我们通常所说的“五证”，即“土地使用证”、“用地规划证”、“工程规划证”、“开工许可证”、“预售许可证”。一般程序是这样的：房地产公司在取得立项批复后向西安市城市规划管理局申请办理“用地许可证”、“工程规划许可证”，然后向房屋土地管理局申请签订国有土地出让合同，交纳土地出让金，进而取得“土地使用证”，拥有上资质证书的基础上再向建委申请办
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